Indhold

Overblik over lånetyper

Markedet for boliglån består grundlæggende af to lånetyper: et direkte pantebrevslån med fast rente formidlet via banken eller et finansieringsselskab og et traditionelt banklån med sikkerhed gennem et ejerpantebrev i boligen.

Hvad er et boliglån?

Et boliglån ydes med sikkerhed i ejendommen gennem et ejerpantebrev eller som et direkte pantebrevslån. Mens et lån optaget i realkreditinstituttet befinder sig inden for 80 procent af ejendommens handelsværdi, er långivers sikkerhed i et boliglån ringere og ligger typisk mellem 80 og 95 procent af handelsværdien. Renten på et boliglån er derfor højere end på et realkreditlån.

Hvornår har du brug for et boliglån?

I de fleste tilfælde benytter man et boliglån til restfinansiering af boligen. Ved et køb af en ejendom belånes de første 80 procent af ejendommens handelsværdi i realkreditinstituttet, mens man henter 15 procent som boliglån, også kaldet restfinansiering. Finansiering af de sidste 5 procent af handelsværdien sørger køber normalt selv for i form af en kontant udbetaling.

Har du brug for at finansiere en om- eller tilbygning af boligen, finder finansieringen ofte sted gennem et boliglån. Med de seneste års kraftige stigninger i ejendomspriserne er det dog blevet muligt at finansiere mange byggeprojekter gennem et realkreditlån.

Hvem tilbyder boliglån?

LånetyperBåde banker og finansieringsselskaber tilbyder lån, der ligger ud over 80 procent af ejendommens værdi. Bankerne tilbyder typisk variabelt forrentede boliglån, mens finansieringsselskaberne tilbyder de såkaldte direkte pantebrevslån med fast rente.

Hvad kan du bruge pengene til?

De fleste banker og finansieringsselskaber er ligeglade med, hvad du bruger pengene fra dit boliglån til. For begge parter er det afgørende, at du har en god økonomi og dermed vil være i stand til at betale lånet tilbage.

Tilbyder banken dig et boliglån på baggrund af planer om en om- eller tilbygning, vil lånebeløbet dog ofte være øremærket til brug for betaling af håndværkerne.

Eksempel: Din bolig er vurderet til 3.000.000 kr., og du har en restgæld i boligen på 2.850.000 kr. Banken vurderer nu, at en tilbygning til 500.000 kr. vil øge boligens værdi med samme beløb. Derfor er banken villig til at låne dig pengene, men ønsker kun at udbetale provenuet til håndværkerne i takt med færdiggørelsen af byggeret.

Hvor meget kan du låne?

Grænserne for, hvor meget du kan låne gennem et boliglån, varierer mellem de enkelte pengeinstitutter og finansieringsselskaber. Typisk udgør grænsen 95 procent af boligens handelsværdi, men nogle banker og finansieringsselskaber går helt op til 120 procent

Hvad koster et boliglån i gebyrer?

Bankernes gebyrer på et boliglån svinger lige fra 2000 kr. til 10.000 kr. for et lån på 0,5 mio. kr. Ofte beregnes gebyret som 1-2 procent af lånesummen. Nogle finansieringsselskaber beregner sig ganske store gebyrer på deres direkte pantebrevslån, mens især de større finansieringsselskaber ikke opererer med gebyrer, men henter deres fortjeneste gennem et efterfølgende salg af pantebrevet.

Ud over eventuelle omkostninger til låneformidler kommer de obligatoriske udgifter til tinglysning. Grundgebyret er på 1.400 kr., hvortil kommer 1,5 procent af lånebeløbet i afgift.

Hvornår kan det betale sig at optage et boliglån?

Som udgangspunkt kan det ikke betale sig at optage et boliglån, hvis lånets sikkerhed ligger inden for 80 procent af boligens handelsværdi. I så fald vil det være billigere at optage et normalt realkreditlån.

Derudover spiller faktorer som rente, gebyrer og løbetid en afgørende rolle for, om det kan betale sig at optage et boliglån frem for at trække på kassekreditten. Det handler nemlig ikke kun om lave renter, men også om de øvrige omkostninger i forbindelse med optagelsen af boliglånet. Udgifter til tinglysning og bankens gebyrer kan nemlig hurtig gøre et mindre boliglån til en dyr fornøjelse.

Eksempel: Låner du 100.000 kr. med sikkerhed i ejendommen, koster tinglysningsafgifterne alene 2.900 kr. Skal du yderligere betale 3.000 kr. i gebyr til banken, kan et træk på kassekreditten være en bedre løsning, selvom renten måske er lidt højere end på boliglånet.

Hvad er det private pantebrevsmarked?

En del boligejere vælger at belåne deres ejendom på det private pantebrevsmarked som et alternativ til bankernes traditionelle boliglån. Kvaliteten af de enkelte låneformidlere og deres produkter svinger meget, hvilket er årsag til, at dele af markedet tidligere blev betegnet som "det grå pantebrevsmarked".

Mange finansieringsselskaber på pantebrevsmarkedet yder lån til den gruppe af boligejere, der på grund af en lav kreditvurdering ikke kan opnå et lån gennem de traditionelle lånekanaler.

Mange af låneudbyderne er enkeltmandsvirksomheder, der typisk markedsfører deres lån gennem gratisaviser og reklameblade målrettet boligejere. Fælles for denne type boliglån er, at lånene ydes som et direkte pantebrevslån.

Hvad er et direkte pantebrevslån?

Et direkte pantebrevslån er et lån, hvor alle lånevilkår er skrevet direkte ind i pantebrevet. Pantebrevet tinglyses i ejendommen på normal vis, og der betales en tinglysningsgebyr på 1.400 kr. samt en afgift på 1,5 procent af pantebrevets pålydende. Pantebrevet fungerer i praksis som et gældsbrev, hvor låntager forpligter sig til at betale en vis sum penge i afdrag og renter på lånet over en aftalt periode.

Direkte pantebrevslån udstedes i dag med både afdragsfrihed og variabel rente. Løbetiden varierer typisk mellem 10 og 30 år. Både finansieringsselskaber og banker formidler boliglån som direkte pantebrevslån.

Hvad er et sælgerpantebrev?

Et sælgerpantebrev er et direkte pantebrevslån, der udstedes af køber til sælger af en ejendom som afregning for en del af købesummen. Sælgerpantebreve er i dag stor set forsvundet ud af markedet, da alle boliger handles kontant, hvorefter køber selv har ansvaret for finansieringen.

Før kontanthandlen blev indført, var det sædvane, at restfinansieringen i intervallet 80 til 95 procent af ejendommens værdi blev afregnet gennem udstedelse af et privat pantebrev til sælger. Umiddelbart efter solgte sælgeren dog typisk pantebrevet videre til banken.

Når du udsteder et sælgerpantebrev, betyder det, at du skriver under på et gældsbevis og lover at betale et aftalt beløb af på din gæld hvert kvartal i en angiven periode.

Hvilke fælder lurer på det private pantebrevsmarked?

Markedsføringen af lån formidlet af de små alternative finansieringsselskaber giver ikke altid det helt korrekte billede af de faktiske omkostninger på lånet.

Nogle finansieringsselskaber benytter ofte en lav rente som blikfang for deres lån. I mange tilfælde fortæller renten dog ikke særlig meget om de reelle omkostninger på lånet, der ofte belastes af gebyrer og kurstab.

Som boligejer bør du derfor holde et skarpt øje med de reelle låneomkostninger, som selskaberne opgiver som ÅOP (Årlige Omkostninger i Procent).

Eksempel: En test af lån fra to finansieringsselskaber viser, at en årlig rente på 7,5 procent både kan medføre en månedlig nettoydelse på 559 og 496 kr. I det første tilfælde skyldes den høje ydelse en række låneomkostninger, der sammenlagt når op på 10,6 procent af lånebeløbet.

Andre låneformidlere undlader at forlange gebyrer for oprettelse af et pantebrev.

Hvor finder du det billigste lån?

Både ved restfinansiering af en nyindkøbt bolig og ved tillægslån er et direkte pantebrevslån ofte den billigste løsning. Dertil kommer, at renten på et pantebrevslån typisk ligger fast i hele lånets løbetid.

Primo marts 2007 lå renten på et pantebrevslån formidlet af Dansk Pantebrevsbørs på 7 procent, mens den laveste sats for et tilsvarende lån i Nordea var prissat til 7,5 procent.

Renten på både pantebrevslån og boliglån svinger dog betydeligt fra den ene udbyder til den anden udbyder.

 

 

Journalist / Kilder

Kommentarer (0)

    Der er ingen kommentarer endnu (du kan skrive den første).
Annonce
Annonce

Bolius - et helejet Realdania selskab