Køreplan for bygning af ny 1. sal

Hvordan kommer du i gang med opførelsen af ny 1. sal?

Det hører til et af de mere omfattende byggeprojekter at skulle gå i gang med opførelsen af en ny 1. sal oven på et eksisterende enfamiliehus.

Der kan fx være nogle byggetekniske udfordringer, og du skal træffe en lang række beslutninger - lige fra indretning og valg af rådgivere, håndværkere og materialer.  

Sørg for at forberede dig grundigt, og søg gerne byggefaglig rådgivning. Jo mere detaljeret en projektplan, du har på plads, før du søger byggetilladelse og begynder selve projektet, desto større er sandsynligheden for, at du ikke løber ind i for mange unødvendige overraskelser, der kan fordyre byggeriet.

Hvordan forløber byggeprojektet typisk ved opførelsen af ny 1. sal?

Et typisk byggeprojekt med en ny 1.sal består typisk af følgende hovedopgaver:

• Undersøg, hvad der er lovligt og teknisk muligt at opføre på lige dit hus.

• Få tegnet et skitseforslag med økonomisk overslag, gerne med hjælp fra en byggefaglig rådgiver.

• Tal med din bank og få afklaret økonomien.

• Søg byggetilladelse hos kommunen (på grundlag af myndighedsprojekt). Vær opmærksom på, at hvis der skal søges dispensation fra lokalplan eller andre love og regler, vil det tage længere tid at få byggetilladelsen. 

Det er altid en god idé at præsentere projektet og snakke om det med dine naboer. Så er de orienteret om projektet, og du evt. undgå naboklager og bevare et godt naboskab.  

Når det udbudsprojekt, som håndværkeren skal give pris efter og bygge efter, skal udarbejdes, har du følgende opgaver: 

• Vælg konstruktioner, materialer m.m., og få præcise tegninger, og sammen med en rådgiver udarbejde en materialeliste.

• Få lavet et udbudsprojekt. Det er de tegninger, beregninger og beskrivelser, der gør det muligt for entreprenør/håndværkerne at beregne, hvad byggeriet koster, så de kan komme med et tilbud.

• Gennemgå de indkomne tilbud, når der er indhentet priser, gerne sammen med en rådigver, og forhandl med den valgte entreprenør.

• Indgå aftaler om byggeriets omfang, kvalitet, tidsplan m.v. Det skrives ind i kontrakten med entreprenøren. Hvis du selv styrer arbejdet og laver direkte aftaler med de enkelte håndværkere, skal du indgå den skriftlige kontrakt og alle andre aftaler med hver enkelt af håndværkerfirmaerne.

• Tjek dine forsikringer, og suppler med ekstra forsikringer, der dækker i byggeperioden.

• Sørg for faglige tilsyn med byggeriet i den periode, hvor det bliver udført. 

• Gennemgå byggeriet sammen med din egen rådgiver, så du er forberedt til den gennemgang, du har med entreprenøren ved overtagelsen (afleveringsforretning), hvor du godkender og modtager byggeriet. Her overdrages ansvaret for bygningen til dig. 

• Indsend teknisk dokumentation og færdigmeld byggeriet til kommunen.

• Tag byggeriet i brug og indret de nye rum, når du har modtaget ibrugtagningstalladelse. 

• 1 års og 5 års gennemgang, hvis det er en del af kontrakten med entreprenøren. 

Hvad er lovligt og teknisk muligt at opføre, når du vil bygge en ny 1. sal?

At bygge en ny 1. sal er en stor ændring af din bolig og kræver en grundig undersøgelse af, hvad du må og ikke må foretage dig. Du skal først og fremmest undersøge, om du overhovedet må bygge en etage oven på dit hus.

Både bygningsreglementet, lokalplanen for dit område eller tinglyste servitutter på grunden kan indeholde krav og regler for, hvad du må bygge på din grund, som kan sætte en stopper for eller medføre restriktioner på dit byggeprojekt.

Selvom du er god til gør det selv-arbejde, er opførelsen af en ny 1. sal en så kompliceret proces, at det som regel er nødvendigt at få rådgivning af professionelle, der kender til byggeri - og ofte er det nødvendigt med forskellig faglig rådgivning, da der i sådanne byggeprojekter både vil være behov for arkitektonisk, byggeteknisk, juridisk og økonomisk rådgivning. 

Vær opmærksom på, at kommunen vil forlange ingeniørberegninger, der viser, at det eksisterende hus og grunden under kan bære den ekstra vægt, og beregninger af de nye konstruktioner, der dokumenterer, at gældende krav er opfyldt, så huset og 1. salen kan holde til fx trykket fra vinden, også når det stormer, og der ligger sne på taget. 

Hvad kan en arkitekt bidrage med, når du laver skitseforslag til 1. salen?

Allerede når de første skitser skal tegnes, er det vigtigt at tænke i løsninger, der tilgodeser både dine behov her og nu og på længere sigt, samtidig med at der tages hensyn til, hvad der praktisk og lovmæssigt kan lade sig gøre.

Det vil som regel være godt, hvis du kan skabe mulighed for en fleksibel indretning af 1. salen. Det handler først og fremmest om den bedst mulige placering af trappen, der forbinder de to etager. Derudover kan du tænke i vægge, som er lette at fjerne igen, gulve der går igennem under skillevægge samt i placering af vinduer, kviste og et eventuelt badeværelse. 

Du skal også tænke på, at du ikke kan etablere en 1. sal, uden at det kræver en vis ombygning af stueetagen. Som minimum skal der tages højde for placeringen af trappen.

Måske får du den bedste løsning ved at tænke hele din bolig ind i ombygningen. Overvej fx rumfordelingen, og tænk over rørføring, afløb m.v., som også kan have en betydning for stueetagen.

Som tommelfingerregel kan du regne med, at en 1. sal udgør omkring 60-75 procent af stueetagens areal. 

Hvad skal banken vide, når du bygger om?

På et tidligt tidspunkt i projektet er det en god idé at tale med banken, så du kan få et overblik over, hvilke muligheder og begrænsninger, din økonomi giver projektet.

For at få et overblik over, hvad 1. salen vil komme til at koste alt i alt, må du få udarbejdet et byggebudget. I starten er man nødt til at arbejde med overslagspriser, men efterhånden som detaljerne i projektet falder på plads, kan der udarbejdes mere detaljerede overslag, så du hele tiden har et overblik over om økonomien kan hænge sammen.

Som tommelfingerregel er det en god idé ved om- og tilbygninger at sætte et beløb af til uforudsete udgifter, der svarer til 15-25 procent af projektets samlede pris. Husk at sætte penge af til alle rådgivere, forsikringer, låneomkostninger m.m. Først når byggeriet står færdigt, kender du den endelige, samlede udgift. 

Vælg materialer

Der ligger en stor opgave i at vælge materialer til 1. salen. Det gælder både de store, synlige overflader og materialer som tagbeklædning, gulve, vægge og lofter, vinduer, trappe m.m. og alle detaljerne som fx dørgreb, vindueskarme og paneler. Dertil kommer også alle de usynlige materialer, som sidder inde i konstruktionerne, fx undertag, isolering, vægbeklædning osv.

Sørg for at få helt styr på både konstruktioner og valg af materialer, inden du indhenter tilbud fra håndværkerne. Hvor godt et overblik over materialerne du har, kan være afgørende for den samlede pris for byggeriet.

Sørg for at få lavet en så udførlig beskrivelse af materialevalg, så den er entydig og forståelig - og søg evt. hjælp til det fra en rådgiver, så du undgår for mange misforståelser og fejl.

Få tilbud og indgå skriftlige aftaler med håndværkere

Det er en god idé at indhente flere tilbud på arbejdet, så du på den måde kan sammenligne og ende med det mest fordelagtige tilbud i forhold til dit projekt. Når du sammenligner priserne på tilbuddene, skal du sikre dig, at de forskellige tilbud er sammenlignelige. Du skal også sikre dig, at håndværkeren/byggefirmaet ikke har taget forbehold for dele af opgaven. Du kan have gavn af at have en rådgiver til at se tilbuddene igennem.

Sørg for, at alle aftaler og kontrakter er skriftlige, og at de afhængigt af udbudsformen og byggeriet er udarbejdet på grundlag af fx AB Forbruger, AB92 eller ABT95 - som er forskellige standard aftalegrundlag, der bruges i forbindelse med byggeri. Bruger I en standardaftale, er det også med til at sikre begge parters rettigheder både under byggeriet, eller hvis der skulle opstå uforudsete situationer under eller efter byggeriet.

Afleveringsforretning

Når byggeprojektet er færdigt, sker det ved en afleveringsforretning. Her gennemgår I byggeriet for fejl og mangler og aftaler, hvornår eventuelle fejl og mangler skal være udbedret. Det er en fordel at have en byggefaglig rådgiver med til gennemgangen. Det er her, du godkender byggeriet og overtager ansvaret for bygningen.

Færdigmeld byggeriet til kommunen 

Når byggeriet er afleveret og evt. aftaler med entreprenør/håndværkere om eventuelle mindre fejl eller mangler er på plads, skal du færdigmelde byggeriet til kommunen og indsende den tekniske dokumentation. 

Derefter giver kommunen ibrugtagningstilladelse, og I kan tage den nye 1. sal i brug. 

Sørg for at kontrollere, at oplysningerne på din BBR meddelelse er opdaterede og korrekte, når 1. salen står færdig. Det er kommunen, der giver oplysningerne om ændringer for arbejde, der kræver byggetilladelse, men det er altid dit ansvar som boligejer, at oplysningerne til hver en tid er opdateret.

1- og 5-års gennemgang

Er der aftalt 1- og 5- årsgennemgang i kontrakten, vil det fremgå af kontrakten. Det kan være en god idé at sikre sig, hvem der har ansvaret for at indkalde. 

Hvis I finder fejl og mangler, skal I aftale, hvornår entreprenøren udbedrer det. 

I mindre byggesager kan man ofte aftale at nøjes med 1-års-gennemgang.