Uanset om byggeprojektet er stort eller småt, er der mange overvejelser, som skal afklares, før projektet kan sættes i gang. Arkivfoto
Byggesager kræver grundig planlægning og styring
Alle typer byggesager kræver planlægning og styring, uanset om det er maling af en stue eller en større tilbygning eller nybygning. Men der er selvfølgelig forskel på opgavens omfang, økonomi, kompleksitet osv.
Selvom du som privat bygherre tror, at du selv kan løse opgaven, er der meget, som kan gå galt, og erfaringer viser, at penge til professionel rådgivning er godt givet ud. Det gælder såvel tidsmæssigt og æstetisk som økonomisk og psykologisk.
Inden du går i gang med dit byggeprojekt, er det først og fremmest vigtigt at vurdere, hvor meget du selv vil involveres i processen. Det har betydning for, hvilken entrepriseform du skal vælge, og dermed for den rolle, du og byggefirmaet får i processen.
De 5 bedste råd om planlægning og styring af byggesager
Ved at følge disse enkle råd er du allerede et godt stykke på vej til at sikre dig et godt og gnidningsløst forløb af dit byggeprojekt. |
En byggesag er et krævende projekt, og det kan være en fordel at få en hovedentreprenør til at stå for styringen. Foto: Susie Frederiksen
Hvilke overvejelser bør du gøre dig, inden du starter et byggeprojekt?
Inden du beslutter dig for at realisere dit byggeprojekt, er det en god idé at tænke projektet igennem fra start til slut. Den indledende fase, selve idéfasen, er som regel afgørende for, hvordan forløbet bliver – uanset om det er en mindre ombygning eller en nybygning, du har planer om at udføre. Det er i denne periode, du skal afklare alle nødvendige forhold og træffe beslutninger. For eksempel:
- Hvad har du råd til?
- Hvad er din drøm i forhold til projektet?
- Hvor kan du hente inspiration?
- Kan du selv planlægge og styre projektet?
- Hvilken entrepriseform skal du vælge?
- Skal du have hjælp af en professionel rådgiver?
- Hvad siger lovgivningen, lokalplanen og eventuelle servitutter i forhold til dit projekt?
- Hvilket aftalegrundlag skal du bruge, og hvilke garantimuligheder er der?
- Hvornår kan eller skal projektet begynde og slutte?
Byggeri er yderst komplekst, og for de fleste er det ikke en nem opgave at få afklaring på alle de spørgsmål, der melder sig. Men sørg for at lave grundig research, drøft dine idéer med fagfolk – og gentag dine vurderinger for dig selv og andre, indtil du er afklaret omkring hvordan processen videre skal forløbe.
I idéfasen skal du undersøge, vurdere og vende alle ideer om projektet – og træffe beslutninger. Sæt billeder på ideerne, gerne med udklip fra relevante tidsskrifter, eller lav selv nogle skitser. Samtidig skal du også være helt konkret og realistisk i forhold til din økonomi. Hvor mange penge har du til rådighed, og hvilket omfang kan projektet få rent fysisk?
Sæt ekstra penge af til oversete eller uforudsete udgifter
Alt efter hvilket projekt, du har planer om at udføre, kan der være uforudsete udgifter eller udgifter, du simpelthen har overset i din planlægning. Det kan fx være udgifter til ingeniør, geotekniske undersøgelser, jordprøver, forsikringer, landmåler, gebyr til byggetilladelse, affaldshåndtering, rådgivning og varmetabsberegning, som du har glemt at regne med i budgettet i første omgang.
Disse udgifter kan hurtigt løbe op, og derfor er det vigtigt at have sat ekstra penge til side.
Det er en rigtig god ide at få hjælp af en arkitekt i idéfasen til at få klarlagt alle problemerne og få styr på de kommende udgifter.
Når du har truffet dine valg og fastlagt betingelserne for dit projekt, kan planlægningen gå i gang. I første omgang foregår det på et meget overordnet niveau. Jo længere du kommer i processen, jo mere konkret bliver projektet i forhold til tid, økonomi, rådgiver, håndværkere, udførelse m.v.
En god dialog, jævnlige byggemøder og aftaler på skrift er med til at sikre, at projektet går så gnidningsløst som muligt. Foto: Torben Klint
Udførelsen af projektet er kulminationen på den lange planlægningsfase. Det er i denne fase, du skal høste frugterne af dine forberedelser, uanset om du selv styrer det hele, eller du har valgt den professionelle løsning i form af hoved- eller totalentreprise.
Hvis det er et byggeprojekt i dit eget hus, er det vigtigt, at du har gjort dig klart, hvordan du ønsker, at håndværkerne skal 'opføre sig' i dit hjem. Lav derfor et sæt spilleregler, og aftal dem skriftligt med den/de ansvarlige håndværker/e.
Hold et opstartsmøde, hvor projektet, tidsplaner og økonomiske forhold m.v. bliver gennemgået. Hvis der sker ændringer undervejs, skal du sørge for at lave skriftlige aftaler (aftalesedler) – uanset hvad det handler om. God og klar kommunikation er vigtig, og en stor del af den skal også foreligge skriftligt. Du kan bruge AB-Forbrugers standardkontrakt.
Hvilke entrepriseformer findes der?
Der er tre typiske entrepriseformer:
- Fagentreprise: Du eller din rådgiver styrer selv alle aftaler, planlægning, arbejder m.v. i forhold til håndværkere og andre implicerede parter. Din rolle er derfor meget krævende under hele byggeriet.
- Hovedentreprise: Ét byggefirma har ansvaret for selve byggearbejdet. Du styrer udarbejdelse af projektmaterialet, evt. sammen med en arkitekt eller ingeniør. Din rolle er derfor mindre krævende og det er hovedsageligt inden selve byggearbejdet starter, at du har en vigtig rolle.
- Totalentreprise: En totalentreprenør står for alt arbejde (både projektet og udførelsen), inkl. planlægning og styring. Din rolle er derfor meget lidt krævende under hele byggeforløbet.
Uanset hvilken entrepriseform du vælger, skal du selv træffe en del valg, som har indflydelse på planlægningen i forhold til byggeprojektet. Det er bl.a. dig, der skal træffe beslutningerne om, hvad der skal bygges, hvornår dit projekt skal være færdigt, og ikke mindst hvor meget, det må koste. Til disse forhold kan du med fordel bruge professionel hjælp til at afklare, planlægge og styre, i nogle eller alle faser af processen.
Mediation i byggekonflikter
Når du laver en kontrakt om et byggeri, kan du overveje at inkludere mediation i aftalen, hvis det skulle ende i en konflikt.
Mediation er ikke det samme som mægling, selvom det minder meget om det. Mens en mæglers opgave er at forhandle mellem to stridende parter og evt. udarbejde et udkast til et forlig, er mediatorens rolle at sørge for at få skabt det rette rum og give de rette værktøjer til, at parterne selv finder frem til en løsning.
I forbindelse med tvister i byggesager vil du som boligejer typisk kunne bruge mediation, hvis du rager uklar med en entreprenør, håndværker, arkitekt eller anden form for rådgiver.
Læs mere om mediation her.
Hvilken betydning kan det få, hvis din byggesag ikke er planlagt og styret korrekt?
Der er ingen tvivl om, at man med stor sandsynlighed vil få adskillige større og mindre problemer, hvis der ikke er lavet en grundig og gennemarbejdet planlægning af både den overordnede proces (idéfasen og kontakt til diverse rådgivere, håndværkere m.v.) og den faktiske byggeopgave. Typisk kan der opstå følgende problemer:
- Ændret økonomi i forhold til det planlagte projekt (som regel til det dyrere).
- Spildtid og længere leveringstid for det færdige byggeprojekt.
- Tvister og dårligt arbejdsklima under byggeriet.
- Uhensigtsmæssige arbejdsmetoder.
- Fejlleverancer og forkert udførelse, fx på grund af ufuldstændig og ukoordineret projektbeskrivelse.
- Ventetid eller skader på materialer på grund af vejrlig – projektet strækker sig måske ind i en periode med vintervejr.
Hvad er der behov for en professionel rådgiver til?
Det er vigtigt, at du gør dig klart, hvad du selv magter, og hvad det vil sige at være bygherre. Har du ikke erfaring med større byggeprojekter, så brug professionel hjælp til alle faserne. Pengene er godt givet ud, og den professionelle rådgiver kan tilføre dit projekt nye 'værdier' og sikkerhed, som du måske slet ikke havde tænkt ind i projektet fra starten.
Professionelle rådgivere kan have forskellig faglig baggrund:
- Arkitekten bruges som regel lige fra den første idé til afleveringsforretningen. Du kan også bruge specialiserede arkitekter som fx indretningsarkitekter og havearkitekter og arkitekter, hvis speciale fx er byggestyring, planlægning og tilsyn.
- Bygningsingeniøren samarbejder med arkitekten og står som regel for alle de tekniske beregninger omkring bæreevne (statik), varmesystemer, ventilation og energiberegninger. Der er også specialiserede ingeniører såsom vvs-ingeniører, el-ingeniører osv.
- Bygningskonstruktøren og byggeteknikeren er som regel ansat i et arkitektfirma eller hos en ingeniør (enkelte driver egen virksomhed) og har stor indsigt i og viden om konstruktionsopbygning, byggestyring m.v. Bygningskonstruktøren kan ofte også bruges fra første idé til afleveringsforretningen.
- Advokaten er som regel den, der undersøger og udarbejder de kontrakter, der er grundlag for byggeprojektet (især nybyggeri). Også her er det en god ide at vælge en advokat, som er specialist i byggeri.
Når du skal vælge en professionel rådgiver, bør du vurdere hans eller hendes tilbud og kvalifikationer på samme måde, som når du vælger håndværkere.
Du bør derfor også tjekke eventuelle referencer, personlige anbefalinger, rådgiverforsikring, kemi osv.