Sælgers tilstandsrapport

Hej

Jeg har et slags omvendt problem med min tilstandsrapport, da jeg er sælger.
Jeg har fået lavet en tilstandsrapport på min lejlighed og en på hele ejendommen (der er kun 2 lejligheder i huset). Problemet ligger i at jeg står med et par fejl som jeg ikke helt forstår, sammenholdt med tilstandsrapport lavet i 2008 for den anden lejlighed i bygningen, og tilstandsrapporten fra 2006 da jeg købte min lejlighed.

Tilstandsrapporten er jo ikke helt fejlfri og jeg er igang med at udbedre de fejl og mangler der er. Det skal siges, at dette indlæg ikke skal ses som et forsøg på at "fuske" med tilstandsrapporten for at få den til at fremstå bedre, men for at finde frem til en værdi af fejlene, for at have en realistisk tilgang til evt. afslag i salgspris.

Mit spørgsmål går egentlig på om der er nogen standard for hvordan karakterer gives?
Her tænker jeg bl.a. på:

1: Der er givet en K2 for vægge i kælderen der har løst, revnet og stedvist affaldet puds, hvilket var en K1 i rapporten for 2008.

2: Der er givet K2 for pudsede lofter i kælder der er med stedvise revner og småhuller.

3: Vores udvendige kældertrappe fået en K3 på revner i vange, trin og bund. Skulle dette medføre at der kan opstå skade på andre bygningsdele?
Trappen er iøvrigt ikke nævnt i rapporten fra 2008.

Skal disse 3 ting medføre svigt af bygningsdelens funktion inden for overskuelig tid? Hvad er overskuelig tid?
Alle 3 punkter har stort set været sådan siden jeg købte lejligheden i 2006, så overskuelig tid, er det 20-30 år eller mere?

4: Der er givet en K3 for terræn i havesiden falder ind mod hus og giver fugtpåvirkning. Samtidig med at den bygningssagkyndige nævner, at det jo er et gammelt hus, med fugt i kælderen, for sådan var det dengang...
Er det normalt at nævne noget om haven i en tilstandsrapport? Og så K3, der har jo været fugt i den kælder i mere end 50 år... (er bygget i 1934)

Nu til de punkter der mest irriterer mig, og gør at jeg betvivler den bygningssagkyndiges seriøsitet.

5. Der er givet K3 for manglende ventilation af krybekælder. Vi har ingen krybekælder under vores hus! Burde en bygningssagkyndig ikke vide det / kunne se det?

6. Der er givet K2 på vægge i garagen, uden at han var inde og kigge. Jeg fortalte at der var løst puds på væggene, nogenlunde som i kælderen, dog i meget mindre omfang. Men hvordan han kan give denne her K3: Betontag på garage er med synlige revner indvendig på loft, tyder på rust i tagets armering.
Tyder på? Er det normalt at gætte sig til at der er rust i armeringen?

7. Der er givet K3 på manglende dampspærre i loftkonstruktionen. Kan det konstateres ved at stikke hovedet op gennem en loftslem?
I tilstandsrapporten fra 2006 er der kun en K2 på at loftslemmen bør tætnes og isoleres.

Disse punkter gør mig ret frustreret, og jeg ved ikke helt hvordan jeg skal forholde mig.
Jeg vil naturligvis konfrontere det firma der lavede tilstandsrapporten i 2006, hvis det viser sig der ikke er nogen dampspærre overhovedet. Endvidere er der en K3 på vores flisebelagte terrasse, som er lagt for høj, pga. der mangler 10 cm. frihøjde ind mod mur, plus et par andre småting der ikke blev nævnt i 2006.

Den bygningssagkyndige har været grundig nok, især sammenlignet med rapporterne fra 2006 og 2008, hvilke iøvrigt er fra samme firma!

Jeg forstår bare ikke helt karaktergivningen, og den manglende seriøsitet angående punkt 5 og 6 og muligvis 7.

Så vil gerne have nogle råd om hvad jeg skal og kan gøre?
Er det muligt at forlange rapporten lavet om?
Er det ikke korrekt, at når først rapporten er lavet, kan den ikke ændres eller hvordan?

Hilsen den lettere frustrede sælger...

Re: Sælgers tilstandsrapport

Hej

I store træk lyder det som om du har fået udført en fornuftig tilstandsrapport selv om det er meget vanskeligt at udtale sig uden at have set det konkrete hus.

1) Hvis der er risiko for at pudsen falder af i større eller mindre mængder så K2

2) Som under pkt 1.

3) Selvfølgelig kun K3 hvis der er risiko for skader på andre bygningsdele eller personskade ellers K2
"Overskuelig tid" er en underlig størrelse som du nok får lige så mange svar på som personer du spørger

4) Sikkert helt korrekt karakter K3 da der er risiko for fugtbelastning af kælderkonstruktioner. Der skal altid være fald væk fra bygninger.

5) Et hulrum under en gulvkonstruktion er en krybekælder i tilstandsrapportsammenhæng.
Hvis der ikke er tillukkede ventilationsåbninger at konstatere, eller mulighed for at konstatere behov for ventilation under gulvet, går jeg normalt ud fra at "krybekælderen" er konstrueret, så der ikke er behov for ventilation og derfor ingen karaktergivning her.

6) Den bygningssagkyndige må have været inde i garagen, hvis han har set revnerne i loftet.
Hvis pudsen er skruk og løstsiddende med risiko for yderligere skader så K2
Med hensyn til formodet rust i armeringsjern bruger den bygningssagkyndige bare sin erfaring, som han bliver betalt for at have.

7) Det er korrekt med en K3 for manglende dampspærre, hvis det kan konstateres, hvilket ofte er meget svært, da man ikke må løfte i isoleringen for at se efter.

Jeg forstår ikke helt den med terrassen men hvis den går op mod mursten så OK.

Du kan ikke forlange en tilstandsrapport lavet om men du kan klage over den.

Hvis du kan overbevise den bygningssagkyndige om at han har fejlet har vedkommende mulighed for at lave et tillæg til rapporten (en såkaldt allonge)

Husk at jo mere grundig den bygningssagkyndige er, jo mindre risiko for efterfølgende problemer.

---