Sådan beregnes din ejendomsværdiskat

Det er ikke helt enkelt at finde frem til, hvor meget du skal betale i ejendomsværdiskat. Bl.a. har boligens købsdato og egen alder betydning for skattens størrelse. Se her, hvordan din ejendomsværdiskat beregnes.

Hvad er ejendomsværdiskat?

Skatten på boligen er sammensat af tre elementer: ejendomsværdiskat, grundskyld og grønne afgifter. De beregnes på hver sin måde, og særlig ejendomsværdiskatten kan være lidt kompleks, fordi skattebeløbet afhænger af, hvornår du har købt dit hus, og om du er nået pensionsalderen eller ej.

Ejendomsværdiskatten er en skat på ejerboliger i Danmark eller udlandet. Ejendomsværdiskatten afløste i år 2000 den gamle lejeværdibeskatning, hvor boligejeren blev beskattet af en anslået lejeværdi af boligen.

Ejendomsværdiskatten udgør som udgangspunkt 1 procent af ejendomsværdien op til 3.040.000 kr. og 3 procent af resten af ejendommensværdi.

Ejendomsværdiskatten udgør 1 procent af den offentlige ejendomsvurdering af boligen. Arkivfoto

Hvordan beregnes ejendomsværdiskatten størrelse?

Ejendomsværdiskatten bliver beregnet på grundlag af den mindste af følgende værdier:

  • Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 + 5 procent
  • Ejendomsværdien pr. 1. januar 2002
  • Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2011 nedsat med 2,5 procent

Det betyder i praksis, at din ejendomsværdiskat kun stiger, hvis fx:

  • Du bygger så meget om, at det kræver en byggetilladelse.
  • Du udvider grundarealet på din bolig.

Det ser måske lidt komplekst ud, men du skal dog ikke foretage dig noget, da SKAT selv finder den for dig mest gunstige af de 3 muligheder. Det vil fremgå af din årsopgørelse, hvilken af de 3 værdier, du betaler ejendomsværdiskat af.

Ejendomsværdiskatten på udenlandske ejendomme beregnes på samme vis, hvis der findes en offentlig ejendomsvurdering for ejendommen, som kan sidestilles med en dansk vurdering, og som er godkendt af SKAT.

Hvis der ikke er en godkendt udenlandsk vurdering, fastsættes beregningsgrundlaget på grundlag af en reguleret handelsværdi.

LÆS OGSÅ: Beskatning af ejerboliger (ejendomsværdiskat og grundskyld)

Kan du få nedslag i ejendomsværdiskatten?

Mønter, der former et hus
Både din egen og din boligs alder kan give nedslag i ejendomsværdiskatten. Arkivfoto

Din alder og boligens købspris kan give nedslag i ejendomsværdiskatten.

Nedslag for boligens alder

Hvis du har købt dit hus senest 1. juli 1998 får du et nedslag i ejendomsværdiskatten på 0,2 procent. For helårsboliger og visse andre ejendomme nedsættes ejendomsværdiskatten desuden med 0,4 procent af beregningsgrundlaget, dog højst 1.200 kr. pr. ejendom. Nedslaget på 0,4 procent gives ikke for ejerlejligheder og fredede ejendomme.

Hvis du har købt huset efter 1. juli 1998, får du hverken 0,2 procent eller yderligere 0,4 procent i nedslag. Det kan synes mærkværdigt, men ordningen er indført af hensyn til nogle husejere, som ellers ville blive særlig hårdt ramt, da ejendomsværdibeskatningen i 2000 afløste beskatning af lejeværdi.

Nedslag i ejendomsværdiskat for pensionister

Hvis du eller din ægtefælle er nået folkepensionsalderen, får du et nedslag på 0,4 procent, uanset hvornår du har købt huset. Det er alene afgørende for nedslaget, at du er nået folkepensionsalderen, og ikke om du er gået på pension eller ej. Hvis huset er købt senest 1. juli 1998, kommer dette nedslag oven i de 2 øvrige nedslag.

Pensionistnedslaget er maksimalt 6.000 kr. for et helårshus og 2.000 kr. for et sommerhus. Nedslaget nedsættes som udgangspunkt med 5 procent af et indkomstgrundlag over 177.800 kr. for enlige og over 273.500 kr. for gifte pensionister (2014-tal).

Indkomstgrundlaget er den personlige indkomst plus den samlede positive kapitalindkomst plus den samlede positive aktieindkomst. Aktieudbytte op til 5.000 kr. for enlige og 10.000 kr. for ægtefæller er undtaget.

Nedslagene gives automatisk, så du behøver ikke at foretage dig noget i forhold til SKAT.

Andre nedslag

Hvis du lejer din bolig ud i en periode, skal du kun betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor du selv bor i boligen.

Hvis du lejer en del af din bolig ud, mens ud selv bor i resten, skal du ikke betale ejendomsværdiskat af den del, som du udlejer. Dette gælder dog kun, hvis du opgør resultatet af udlejningen efter den regnskabsmæssige metode - dvs. betaler skat af lejeindtægten fratrukket dine faktiske udgifter.

Desuden gives der nedslag, hvis du ikke bor i din ejendom i en periode i forbindelse med køb eller salg.

Sådan betales ejendomsværdiskatten

Du får normalt ikke et separat indbetalingskort til din ejendomsværdiskat. Den beregnede ejendomsværdiskat bliver nemlig ført på din forskudsopgørelse og betales derfor med 1/12 hver måned. Når ejendomsværdiskatten fremgår af din forskudsopgørelse, opkræves den med andre ord løbende sammen med indkomstskatterne, ved at skatten bliver modregnet inden din løn eller ydelser udbetales. Den skat, du løbende har betalt via din forskudsskat, bliver modregnet den endelige skat på årsopgørelsen. Er dit hus nykøbt, skal du dog være opmærksom på selv at få ejendomsværdiskatten oplyst på din forskudsopgørelse.

Eksempel på beregning af ejendomsværdiskat

Her er et eksempel på, hvor meget der skal betales i ejendomsværdiskat med udgangspunkt i en beregning foretaget af Skat.

Huset er en helårsbolig købt senest 1. juli 1998, og ejerne af huset er ikke pensionister.

  • Ejendomsværdi pr. 1.1. 2001 + 5 procent: 2.000.000 kr.
  • Ejendomsværdi pr. 1.1. 2002: 2.100.000 kr.
  • Ejendomsværdi pr. 1.10. 2011 nedsat med 2,5 procent: 2.200.000 kr.

Den laveste værdi, som anvendes i beregningen, er altså 2.000.000 kr.

Ejendomsværdiskattebetaling 2011: 1 procent af 2.000.000 kr.

20.000 kr.

Nedslag: 0,2 pct. af 2.000.000 kr.

-4.000 kr.

Nedslag: 0,4 pct. af 2.000.000 kr. = 8.000 kr., dog maksimalt 1.200 kr.

-1.200 kr.

Ejendomsværdiskattebetaling i 2014

14.800 kr.

Hvis huset var købt efter 1. juli 1998, ville de 2 nedslag falde bort, og ejendomsværdiskatten ville være 20.000 kr.

LÆS OGSÅ: Sådan beregnes din grundskyld

Oprindeligt publiceret d. , senest ajourført d.

Kilder og henvisninger

Kommentarer (10)

  1. Christina Zofia Heidel Pedersen
    Jeg købte hus i maj. Grunden på ca. 10.000 m2 er af sælger blevet udstykket, så jeg ejer ca. halvdelen af grunden. Nu har jeg fået ejendomsskattebillet, hvor det fulde m2 står på da vurderingen er fra 2013. Har kontaktet dem, med det svar at, ejedomme først bliver vurderet i 2015. Betyder det, at jeg så får penge tilbage da jeg jo indtil da betaler for noget jeg ikke ejer?
    (0)Svar og se andres svar


  2. Rasmus
    Kan det så passe at:

    En ejendom i Gentofte er vurderet således:
    pr. 1/1 2001, tillagt 5%, 3.675.000, med tilhørende Grundværdi 1.384.000,
    pr. 1/1 2002, 4.000.000, med tilhørende ejendomsvaerdi 1.543.700 eller
    pr. 1/10 2012, 8.300.000, med tilhørende ejendomsvaerdi 5.267.900.

    Der betales af 2001 +5% = 49.450 + 16 promille af grundvær. 22.144 = 71.594,-
    Havde det været af den nuværende værdi ville ovenstående blive: 272.486,-

    Gentofteborgeren har således pga. skattestoppet årligt sparet:
    272.486-71.594=200.892,-

    Jeg skal ikke gøre mig til dommer om det er for meget eller ej, men det lyder for mig som nogle meget store beløb.
    (0)Svar og se andres svar


  3. Søren
    Køber bolig med overtagelse i december 2014. Skal vel kun betale ejendomsværdiskat for en måned ?
    (0)Svar og se andres svar


  4. Tine Sode
    Vi har rettet artiklen så der nu står det korrekte 1% og ikke 0,1%
    (0)Svar og se andres svar


  5. F.C. Nielsen
    Hej Boliga.
    Var det ikke en god.." idé" at rette vedl. side ??? ( som Morten Jespersen gør opmærksom på den 12/1-2012 .altså 2012
    Skal vel være 1% af 2 mio. = 20.000
    (0)Svar og se andres svar


  6. Rasmus Møller
    Her er tal for vores hus i år:
    pr. 1/1 2001, tillagt 5%, 2.415.000, med tilhørende ejendomsvaerdi 0,
    pr. 1/1 2002, 3.350.000, med tilhørende ejendomsvaerdi 0 eller
    pr. 1/10 2012, 1.860.000, med tilhørende ejendomsvaerdi 4.000.000.
    - hvad er den ejendomsværdi, som kan gå fra 0kr til 4mio? 4 mio lyder helt vildt. Vi bor i ideel anpart med vores underbo.
    (0)Svar og se andres svar


  7. Irma Møller
    Vores hus er fra 1975.Har vi betalt for meget i ejendomsskat, eller kan du sige, hvor jeg kan få det at vide
    (0)Svar og se andres svar


  8. anders simonsen
    hvem er pensionist? er man pensionist hvis man er 65 og bliver aflønnet af sit eget selskab og har udsat folkepension?

    mvh

    ahs
    (0)Svar og se andres svar


  9. Morten Jespersen
    Der er en fejl i beregningseksemplet, 0,1% af 2.000.000 er ikke 20.000, mon ikke der skulle have stået 1%..?

    endvidere nævnes det at personerne i regneeksemplet IKKE er pensionister, i så fald skal de vel ikke have fratrukket 0,4%..?

    Jeg forstår ikke helt hvordan ejendomsværdiskatten bliver opkrævet, kan i uddybe dette?

    Mvh
    Morten
    (1)Svar og se andres svar
    1. Kjeld Nissen
      Bliver ejendomswærdiskatten automatisk nedsat når man er pensionister.


Annonce
Annonce

Bolius - et helejet Realdania selskab