Indhold

Udlejning af værelse

Som boligejer har du mulighed for at udleje et værelse i dit hus. Få gode råd, hvordan kontrakten skal udformes, hvor høj huslejen skal være, hvornår du kan sige lejeren op, og om fradrag om beskatning.

Lejlighedsejendom
Hvis du vil leje et værelse ud i din bolig, er det en fordel for begge parter at have vilkårene på skrift.

Den gode kontrakt, når du lejer ud

Som boligejer har du mulighed for at udleje et værelse eller en del af huset, hvis du selv bor i huset. Det er Lejeloven, som gælder, når du udlejer et værelse.

For at have rene linjer mellem parterne er det bedst at bekræfte den mundtlige aftale på skrift. Og faktisk har du pligt til at oprette en skriftlig kontrakt, hvis lejer kræver det.

En lejekontrakt bør indeholde oplysninger om:

  • Navn på både udlejer og lejer.
  • Dato for overtagelse.
  • Hvor mange kvadratmeter værelset er på.
  • Om der er adgang til f.eks. køkken, bad, fællesrum, kælderrum, vaskemaskine, have m.v.
  • Husleje, forudbetalt husleje og eventuelt depositum.
  • Forbrug (gas, el og varme m.m., hvis det ikke er en del af huslejen).
  • Hvornår huslejen skal betales (typisk den første i måneden) og til hvem/hvilken konto.
  • Om det er tilladt at have husdyr.
  • Husorden eller ordensregler.
  • Værelsets stand ved udlejningen, og hvordan skal det afleveres ved fraflytningen.

Du kan finde et eksempel på en lejekontrakt fra Danmarks Lejerforeninger, som du kan bruge, her .

Hvis du har forventninger om, at en vis form for ordensregler skal følges, er det altid en rigtig god idé at skrive dem ind i lejekontrakten. Ordensregler eller husorden, som det kaldes i lejekontrakter, kan bl.a. handle om:

  • Forbrug (lejer skal f.eks. undgå vandspild).
  • Støj og brug af musikanlæg, boremaskiner, tv m.v. Måske er der et tidsrum, hvor der skal være helt ro.
  • Adgang til køkkenet - døgnet rundt eller mere præcist hvornår.
  • Adgang til øvrige facilliter som kælderrum, vaskemaskine, tørring af tøj.
  • Opbevaring af cykel og/eller bil.
  • Affald, storskrald m.v.
  • Rygning.
  • Besøgende.

Du kan fraskrive dig ansvaret for lejerens brug af vaskemaskine og dermed ansvaret for ødelagt tøj ved f.eks. at indføje følgende linjer i kontrakten:

"Lejeren må benytte vaskemaskinen, men DET SKER PÅ LEJERENS EGET ANSVAR, dvs. uden ansvar af nogen art for udlejer."

LÆS OGSÅ: Udlejning af helårshus

Hvornår kan du sige lejer op?

Til forskel fra andre lejeformer kræves der ikke nogen begrundelse, hvis du som udlejer ønsker at opsige din lejer. Opsigelsesfristen er normalt 1 måned, men afhænger af den konkrete kontrakt, og hvilken form for værelse der er tale om.

Udlejning af værelse
Som udlejer kan du til enhver tid opsige lejemålet med en måneds varsel, hvis ikke du har aftalt andet med lejer i kontrakten. Opsigelsesfristen kan godt være længere, men aldrig kortere end 1 måned.

Udlejning af værelse med køkken
Et værelse med et selvstændigt køkken, f.eks. i form af et skabsarrangement med vask og kogeplader, bliver rent lejeretligt betragtet som en lejlighed. Det betyder, at opsigelsesvarslet er 1 år. Det er dog heller ikke her nødvendigt at begrunde en opsigelse.

Udlejning af værelse i tofamiliehus
Hvis din bolig er et tofamiliehus, skal du være opmærksom på, at der gælder helt andre regler. Hvis du udlejer både en lejlighed og et værelse med et lille selvstændigt køkken (som derfor betragtes som en lejlighed), er der reelt tre lejligheder i ejendommen. Det betyder, at du ikke uden videre kan opsige lejerne uden begrundelse. Ud over at opsigelsen skal indeholde en begrundelse, skal den være skriftlig og gøre opmærksom på, at lejeren har ret til klage over opsigelsen. Det kan du læse mere om i Lejeloven § 87.

LÆS OGSÅ: Udlejning af helårshus du vil sælge - praktik

Hvordan fastsætter du huslejen?

Hvor meget et værelse kan indbringe ved udlejning, afhænger af det lejedes værdi. Et velindrettet, møbleret værelse vil som regel kunne udlejes til en højere pris. En hovedregel er, at huslejen skal være "rimelig" i sammenligning med værdien af den resterende del af huset eller lejligheden.

Hvis lejen ikke synes rimelig, kan lejer klage til Huslejenævnet for at få huslejen sat ned. Den mulighed er i realiteten ikke særlig anvendelig, da udlejer til enhver tid blot kan vælge at opsige lejemålet med en måneds varsel. I henhold til Boligreguleringslovens bestemmelser kan Huslejenævnet ganske vist erklære opsigelsen ugyldig, hvis nævnet skønner, at opsigelsen foretages for at opnå en urimelig husleje. Men i praksis anvendes bestemmelsen kun meget sjældent. Grundlæggende er der ikke meget idé i, at to stridende parter fortsætter med at bo sammen.

En retningslinje for prisen på et værelse kan være, hvad kollegieværelser eller en lejebolig koster generelt eller i dit område. En anden mulighed er at kontakte en ejendomsmægler i området, som også vil kunne oplyse priser pr. kvadratmeter pr. år for udlejningen.

Hvad må du opkræve i depositum og forudbetalt husleje?

De fleste udlejere garderer sig mod misligholdelse og skader ved at forlange et depositum som sikkerhed. Hvis der undervejs i lejemålet er noget, som bliver ødelagt eller beskadiget af lejer, går depositummet til udbedring af dette. Et depositum svarer almindeligvis til en måneds husleje og må maksimalt udgøre tre måneders husleje.

Derudover kan du som udlejer forlange tre måneders husleje i forskud. Forudbetalt husleje er helt almindelig og er din sikring for, at lejer ikke pludselig rejser fra huslejen.

Depositum og forudbetalt husleje må samlet ikke overstige seks måneders husleje. Hvis du under lejemålet sætter huslejen op, kan du kræve, at depositum og forudbetalt husleje bliver efterreguleret. Depositum og forudbetalt husleje bliver ikke forrentet.

Når lejer flytter ud igen

Efter fraflytning er det en god idé, at du sammen med lejeren gennemgår det udlejede areal, så der ikke efterfølgende opstår overraskelser med hensyn til den stand, som det udlejede afleveres i.

For at forebygge uoverensstemmelser er det altid en god idé at have taget billeder af værelset, inden det blev lejet ud. Billederne kan dokumentere dels værelsets stand, da det blev lejet ud, men også hvilket inventar der var på værelset ved udlejningen.

Du skal huske at fremsætte krav om eventuel udbedring af mangler inden 14 dage, efter at lejeren er fraflyttet. Den frist kan dog forlænges i kontrakten. Det er derfor altid en god idé at få lejerens nye adresse, i tilfælde af at der skulle være noget, du har glemt eller overset.

Beskatning af lejeindtægten

Hvis du udlejer et eller flere værelser til beboelse i din bolig, er lejeindtægten skattepligtig. Men da du har ret til nogle fradrag, er det kun en del af lejeindtægten, du skal betale skat af. Der findes to forskellige måder at beregne fradraget på: som bundfradrag og regnskab.
  
Du kan frit vælge mellem de to former for beskatning. Hvis du først vælger at benytte metoden med bundfradraget, kan du godt fortryde og vælge om. Men hvis du fra starten af udlejningsperioden har valgt at benytte regnskabsmetoden, kan du ikke senere vælge fradragsmetoden med bundfradrag.

Hvis du ikke indberetter lejeindtægterne til skattevæsenet, kan du straffes for skattesvig efter skattekontrollovens § 13. Hvis det vurderes, at du har handlet forsætligt eller groft uagtsomt, kan du straffes med bøde, hæfte eller fængsel i indtil 1 år og 6 måneder. For sager, der omhandler skattesvig, gælder en særlig lang forældelsesfrist på 10 år.

LÆS OGSÅ: Forældrekøb af lejlighed

Fradragsmetode med bundfradrag

Med denne metode kommer fradragets størrelse til at afhænge af boligens ejendomsværdi, og du slipper for at holde nøje regnskab med udgifterne. Det er ofte en fordel at benytte bundfradragsmetoden, da du her er sikret et mindste fradrag på 24.000 kr. om året, og du samtidig slipper for at lave et regnskab.

Hvis der bare er tale om, at du lejer et værelse ud til en studerende, vil denne metode i de fleste tilfælde føre til den laveste skat. Skulle lejeindtægten være større end fradraget, beskattes overskuddet som kapitalindkomst, da du er ejer af boligen.

Med bundfradraget regner man sig frem til et fradrag ud fra værdien af ens ejendom.

Eksempel på fradrag med bundfradrag

Ejendomsværdien er f.eks. 3.200.000 kr.
Bundfradraget er 1,33 % af ejendomsværdien

3.200.00 x 1,33 / 100 = 42.560 kr. i fradrag om året.

Det svarer til 42.560 kr. / 12 = 3.546 kr. pr. måned, hvis du lejer værelset ud hele året.

Det betyder, at du ikke skal betale skat, hvis lejeindtægten ikke overstiger 3.546 kr. om måneden.

Hvis du har ejet boligen hele året, har du det fulde bundfradrag for 12 måneder, selvom du kun udlejer værelset i f.eks. et halvt år. Har du kun ejet boligen i en del af året, beregnes der kun et forholdsmæssigt bundfradrag for denne del af året. Bundfradraget er det samme, hvad enten værelset udlejes møbleret eller umøbleret.

Fradragsmetode med regnskab

Hvis du vælger denne metode, bliver du beskattet af overskuddet ved udlejningen opgjort efter de almindelige regler for udlejning. Det betyder, at fradragets størrelse kommer til at afhænge af de dokumenterede udgifter, du har, i forbindelse med udlejningen. Her skal du altså nøje holde regnskab med indtægter og udgifter. Hvis du bruger denne metode, er du ikke sikret et bundfradrag.

De udgifter, du kan trække fra i regnskabet, er de forholdsmæssige udgifter til drift såsom el, gas og varmeudgifter, samt hvis det udlejede er møbleret. Så kan du trække vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger fra i forbindelse med inventaret (dog ikke hårde hvidevarer). Du kan også trække en forholdsmæssig del af ejendomsskatten fra. Det vil sige, at hvis du lejer et værelse på 20 m2 ud, og dit samlede boligareal er på 120 m2, kan du trække 1/6 af de nævnte udgifter fra.

Hvis du vælger regnskabsmetoden, er du forpligtet til at udfærdige et ejendomsregnskab, hvilket kan være en fordel at få gjort af en revisor.

Journalist / Kilder
Af:
  • Redaktionschef Kristine Virén
  • Journalist Lisette Lykke Andersen
  • Bygningskonstruktør, Byggeøkonom Lone F. Geyer

Kilder:
Lejernes LO i Hovedstaden
SKAT
Retsinformation
 

Henvisninger:
Læs pjecen fra SKAT om udlejningsejendomme Se et eksempel på en husorden fra Lejernes LO Læs Lejelovens A-Z fra Lejernes LO På FamilieAdvokatens hjemmeside kan du læse mange gode spørgsmål og svar

Kommentarer ()



  1. torben Hansen den 25.11.2013
    Hej
    jeg vil gerne udleje en del af mit hus og har styr på leje, lejekontrakt mv.
    Kommunen vil dog ikke flytte lejers adresse før lejemålet er godkendt.
    1) Der skal vel ikke speciel tilladelse til at leje værelser(klubværelser ) ud.?
    På forhånd tak
    (0)Svar og se andres svar


  2. Henrik den 16.08.2013
    Jeg bor i en ejendom, som tidligere var 2-familiers ejendom, men nu har status som enfamiliesvilla. Vi overvejer at udleje 1. salen, som er en lejlighed på 82 m2 med køkken, bad og tre værelser og stor terrasse og egen indgang fra den fælles opgang.
    Betragtes dette som udlejning af værelse med køkken, så man ikke skal begrunde opsigelse af lejer - og er der forskel på, om lejen har varet i over 2 år? Tak.
    (0)Svar og se andres svar


  3. Henrik den 16.08.2013
    Tidligere 2-families ejendom.
    Det fremgår af artiklen, at udlejning af værelse med køkken betragtes som en lejlighed med 1 års opsigelse, men at man ikke skal begrunde opsigelsen.
    Vi overvejer at udleje 1. salen i vores villa. 1. salen er en selvstændig lejlighed med køkken og bad og tre værelser og egen indgang fra opgangen, og ejendommen havde tidligere status som 2-families bolig. Men da vi selv købte 1. salen for 10 år siden gav kommunen tilladelse til sammenlægning, så huset nu har status af en enfamiliesvilla.
    Hvad er mulighederne for at opsige en ny lejer af 1. salen - og er der forskel på om lejen har kørt i mere end 2 år?
    På forhånd tak.
    (0)Svar og se andres svar


  4. Helle Bonde Knudsen den 13.08.2013
    Hej..
    Jeg bor i et hus og min søn er taget på efterskole. Jeg har et til hjemmeboende barn.
    Jeg vil gerne leje efterskole sønnens værelse ud, mens han er på efterskole. Det er et værelse på 14 kvd.m. med hems og adgang til bad og køkken. Jeg vil sætte prisen til kr. 2500. Skal jeg beskattes af det ? Jeg får forhøjet børnebidrag.
    (0)Svar og se andres svar


  5. Rete den 24.07.2013
    Er det OK at lave en årlig opgørelse af fællesudgifter til to enkeltudlejninger i egen lejlighed, selvom terminerne for el, vand varme og internet ikke er sammenfaldende? - Eller hvordan ?
    (0)Svar og se andres svar


  6. Winnie den 16.06.2013
    Kan du send mig eksempel af lejekontakt af værelse. Tak

    Mvh
    Winnie
    (0)Svar og se andres svar


  7. Thomas den 07.03.2013
    2 hurtige spørgsmål:

    1. Må man leje et værelse ud i egen bolig til et firma og benytte sig af bundfradraget.
    2. Må man både bruge bundfradraget ved udlejning af værelse i egen bolig og ved udlejning af sommerhus (altså 2 x 24.000 kr).
    (0)Svar og se andres svar


  8. Søren Maltesen den 04.03.2013
    I forbindelse med et byhus , vil jeg høre om du/I kan være behjælpelig med følgende: Huset er oprindelig en 2 fam. Ejendom med tilhørende tilbygning, som før har været anvendt som erhverv. I den nuværende BBR er hele bygningen registret som én beboelse. Jeg vurderer dette er en fejlregistrering, da der aldrig har været ændret på erhvervsdelen. Ejendommen har ligeledes altid bestået af to separate lejligheder. Jeg har derfor anmodet kommunen om at få ændret, BBR-meddelelsen, så den stemmer overens med de faktiske og oprindelige forhold. Har dog en forventning om at de melder tilbage med at jeg skal søge en ny byggetilladelse hvilke vil være en bekostelig affærre. Jeg påtænker mig at anvende erhvervsdelen til udlejning af lager ca. 40 m2. samt at begge lejligheder udlejes separat. Kan du/I være behjælpelig med udarbejdelse af en lejekontrakt som opfylder de gældende lovgivninger osv. Ser frem til at høre fra dig/jer. Med venlig hilsen Søren Maltesen
    (0)Svar og se andres svar


  9. Hans Christian Andersen den 01.02.2013
    Hvordan er skatte reglerne hvis man lejer 1 værelse ud i sin ejerlejlighed
    (0)Svar og se andres svar


  10. Cecilie den 28.09.2012
    Hej,
    jeg bor i og ejer en 3 v. andelslejlighed på Nørrebro sammen med min kæreste. Vi er nu ved at gå fra hinanden og vil derfor gerne leje det ekstra værelse ud. Lejligheden er 60 kvm. Der vil være fællesstue, samt fri adgang til køkken og bad. Værelset der skal udlejes ligger i forlængelse af stuen og er ca. 12 kvm., med højt til loftet og stort vindue.
    - Grundlejen inklusiv vand/varme er 3100 ca.
    - Dertil kommer renter af de penge vi skylder i banken ca. løber op i 3000 pr. måned. (kan man inkl. det i sit regnskab?)
    - TV/internet koster 400 kr i måneden
    - el og gas 500
    Vil en leje på 3700 være rimelig? og hvordan vil det bedst kunne betale sig at beskatte det. Værdien af lejligheden er ca. 849.000.

    Det var mange informationer og spørgsmål, håber i kan hjælpe mig.
    (0)Svar og se andres svar


  11. Idris Farzad den 26.08.2012
    Hej.. Jeg ejer min lejlighed og kunne godt tænke mig at vide hvor meget jeg bliver beskattet hvis jeg lejer et af værelserne ud og hvordan jeg kan se, hvor meget der er blevet beskattet - går udefra at det er på årsopgørelsen man kan se det. Jeg lejer den ud til et familie medlem, hvor der ingen fortjeneste skal være, men jeg vil hellere ikke beskattes af det, da jeg ikke skal tjene på det.

    Jeg skal vel oplyse det til skat - ringer man dem bare op og oplyser dem det eller?

    Send mig gerne en mail, på nedenstående mail, hvis du har noget ekspertise på området.
    (0)Svar og se andres svar


  12. Didde Juul den 22.08.2012
    Hvordan er skatte reglerne hvis man lejer 1 værelse ud i sin andels bolig?
    (0)Svar og se andres svar


  13. Susan Kirkeby den 17.07.2012
    Hej. Hvordan er reglerne for beskatning ved udlejning af garage til opbevaring i ejerbolig, hvor ejeren selv bebor resten af huset? Mvh. Susan d. 17. juli 2012
    (0)Svar og se andres svar


  14. f.petersen den 29.06.2012
    15m2 værelse,nyt el,fjernvarme,vand adg.til nyt
    køkken,lige udenfor værelset,nyt brusebaderum
    køk.og brus-deles med ejeren.
    beliggende indre østerbro.
    dørtelefonanlæg.Hvad må jeg tage Kr:/måned
    (0)Svar og se andres svar


  15. Josefine Nordin k den 26.03.2012
    Hej jeg ejer en lejlighed og min kæreste flytter ind, det skal jeg vel også oplyse skat om? Hilsen josefine
    (0)Svar og se andres svar


  16. Nelly den 15.12.2011
    Hej.. Jeg ejer min lejlighed og kunne godt tænke mig at vide hvor meget jeg bliver beskattet hvis jeg lejer et af værelserne ud og hvordan jeg kan se, hvor meget der er blevet beskattet - går udefra at det er på årsopgørelsen man kan se det. Jeg lejer den ud til et familie medlem, hvor der ingen fortjeneste skal være, men jeg vil hellere ikke beskattes af det, da jeg ikke skal tjene på det.

    Jeg skal vel oplyse det til skat - ringer man dem bare op og oplyser dem det eller?

    Send mig gerne en mail, på nedenstående mail, hvis du har noget ekspertise på området.

    Dshyne@gmail.com
    (0)Svar og se andres svar


  17. Imtiaz den 25.05.2011
    Hej jeg er en pensionist som bor hos sin søn og giver ca 3.000 kr for at bo hos ham. jeg ville høre om der er noget jeg kan foretage mig for at opgive det til det offentlige. Eller kommer han til at betale skal for det jeg giver ham. Er der eller noget jeg kan søge støtte om? så som boliydelse, støtte til regninger på varme/el. Jeg laver fordet meste mad til mig selv.

    Imtiaz
    (0)Svar og se andres svar


  18. christina den 24.04.2011
    Hej
    Hvordan er reglerne for beskatning af lejeindtægten når jeg bor i en leje lejlighed og vil leje et værelse ud i en periode på 5 mdr. men s jeg studerer i udlandet. Det skal lige siges at min samboende (ikke officiel status) stadig bor i lejligheden mens vi vil udleje et værelse.

    mvh

    christina
    (0)Svar og se andres svar


  19. Jesper RAvn den 24.11.2010
    Hej
    Hvordan er reglerne skat og fradrag, når jeg bor i en leje lejlighed og vil leje et værelse ud til mit eget firma?
    Mvh Jesper
    (0)Svar og se andres svar


Annonce
Annonce

Bolius - et helejet Realdania selskab