Indhold

Udlejning af værelse

Hvordan skal kontrakten skal udformes, hvor høj må huslejen være, og hvornår kan du sige lejeren op, når du udlejer et værelse? Få gode råd til udlejning af værelse her.

Lejlighedsejendom

Hvis du vil leje et værelse ud i din bolig, er det en fordel for begge parter at have vilkårene på skrift. Arkivfoto.

Hvordan laver du en god lejekontrakt?

Som boligejer har du mulighed for at udleje et værelse eller en del af huset, hvis du selv bor i huset. Det er Lejeloven, som gælder, når du udlejer et værelse.

For at have rene linjer mellem dig og din lejer er det bedst at bekræfte den mundtlige aftale på skrift. Og faktisk har du pligt til at oprette en skriftlig kontrakt, hvis lejer kræver det. Bliver der ikke udarbejdet en skriftlig lejekontrakt, gælder reglerne i lejeloven, selvom du og lejer fx har indgået mundtlige aftaler, som stiller din lejer dårligere i forhold til lejeloven.

En lejekontrakt bør indeholde oplysninger om:

  • Navn på både udlejer og lejer.
  • Dato for overtagelse.
  • Hvor mange kvadratmeter værelset er på.
  • Om der er adgang til fx køkken, bad, fællesrum, kælderrum, vaskemaskine, have m.v.
  • Husleje, forudbetalt husleje og eventuelt depositum.
  • Forbrug (gas, el og varme m.m., hvis det ikke er en del af huslejen).
  • Hvornår huslejen skal betales (typisk den første i måneden) og til hvem/hvilken konto.
  • Om det er tilladt at have husdyr.
  • Husorden eller ordensregler.
  • Værelsets stand ved udlejningen, og hvordan skal det afleveres ved fraflytningen.

Det er en god idé at benytte en standardlejekontrakt, da du på den måde sikrer dig, at aftalen mellem dig og din lejer indeholder de ting, den bør gøre. På Ministeriet for by, bolig og landdistrikters hjemmeside kan du finde standardlejekontrakten.

Ordensregler eller husorden, som det kaldes i lejekontrakter, kan bl.a. handle om:

  • Forbrug (lejer skal fx undgå vandspild).
  • Støj og brug af musikanlæg, boremaskiner, TV m.v. Måske er der et tidsrum, hvor der skal være helt ro.
  • Adgang til køkkenet - døgnet rundt eller mere præcist hvornår.
  • Adgang til øvrige facilliter som kælderrum, vaskemaskine, tørring af tøj.
  • Opbevaring af cykel og/eller bil.
  • Affald, storskrald m.v.
  • Rygning.
  • Besøgende.

Du kan fraskrive dig ansvaret for lejerens brug af vaskemaskine og dermed ansvaret for ødelagt tøj ved fx at indføje følgende linjer i kontrakten:

"Lejeren må benytte vaskemaskinen, men det sker på lejerens eget ansvar, dvs. uden ansvar af nogen art for udlejer."

Ønsker du som udlejer, at lejer skal overholde visse regler, kan du skrive betingelserne ind i standardlejekontrakten under § 11, for at præcisere indholdet af lejeaftalen. Det kan fx være vilkår omkring opsigelse eller ordensregler, du ønsker, din lejer skal følge. Du skal dog være opmærksom på, at nogle af lejelovens regler ikke kan fraviges ved blot at anføre dem som særlige vilkår under §11. Det gælder blandt andet forhold omkring huslejens størrelse eller pligt til istandsættelse ved fraflytning.

Efter lejelovens regler kan du som udlejer opsige lejemålet af et værelse med en måneds varsel og uden nogen speciel begrundelse, medmindre du har anført et længere varsel i lejekontrakten.

LÆS OGSÅ: Udlejning af helårshus

Hvornår kan du sige en lejer op?

Til forskel fra andre lejeformer kræves der ikke nogen begrundelse, hvis du som udlejer ønsker at opsige din lejer. Opsigelsesfristen afhænger af den konkrete kontrakt, og hvilken form for værelse der er tale om.

Udlejning af værelse

Som udlejer kan du til enhver tid opsige lejemålet med 1 måneds varsel, hvis ikke du har aftalt andet med lejer i kontrakten. Opsigelsesfristen kan godt være længere, men aldrig kortere end 1 måned.

Udlejning af værelse med køkken

Et værelse med et selvstændigt køkken, fx i form af et skabsarrangement med vask og kogeplader, bliver rent lejeretligt betragtet som en lejlighed. Det betyder, at opsigelsesvarslet er 1 år. Det er dog heller ikke her nødvendigt at begrunde en opsigelse.

Udlejning af værelse i tofamiliehus

Hvis din bolig er et tofamiliehus, skal du være opmærksom på, at der gælder helt andre regler. Hvis du fx udlejer både en lejlighed og et værelse med et lille selvstændigt køkken (som derfor betragtes som en lejlighed), er der reelt 3 lejligheder i ejendommen. Det betyder, at du ikke uden videre kan opsige lejerne uden begrundelse. Ud over at opsigelsen skal indeholde en begrundelse, skal den være skriftlig og gøre opmærksom på, at lejeren har ret til klage over opsigelsen. Det kan du læse mere om i Lejeloven § 87.

LÆS OGSÅ: Udlejning af helårshus du vil sælge - praktik

Hvordan fastsætter du huslejen?

Hvor meget et værelse kan indbringe ved udlejning, afhænger af det lejedes værdi. Et velindrettet, møbleret værelse vil som regel kunne udlejes til en højere pris. En hovedregel er, at huslejen skal være "rimelig" i sammenligning med værdien af den resterende del af huset eller lejligheden.

kollegieværelse
Et velindrettet møbleret værelse kan ofte udlejes til en højere pris. Arkivfoto.

Hvis lejeren ikke synes huslejen er rimelig, kan han/hun klage til huslejenævnet for at få huslejen sat ned. Er klagen indbragt for huslejenævnet senest 12 måneder før lejeforholdets start, skal udlejer tilbagebetale den for meget betalte leje for hele lejeperioden.

Er klagen indbragt efter 12 måneder, skal udlejer kun tilbagebetale den for meget betalte leje fra klagetidspunktet. Hvis lejer fortsat bebor værelset på klagetidspunktet, har udlejer imidlertid mulighed for at opsige lejemålet.

Efter bestemmelserne i Boligreguleringsloven kan huslejenævnet imidlertid erklære opsigelsen ugyldig, hvis nævnet skønner, at opsigelsen foretages for at opnå en urimelig husleje.

En retningslinje for prisen på et værelse kan være, hvad kollegieværelser eller en lejebolig koster generelt eller i dit område. En anden mulighed er at kontakte en ejendomsmægler i området, som også vil kunne oplyse priser pr. kvadratmeter pr. år for udlejningen.

Hvad må du opkræve i depositum og forudbetalt husleje?

De fleste udlejere garderer sig mod misligholdelse og skader ved at forlange et depositum som sikkerhed. Hvis der undervejs i lejemålet er noget, som bliver ødelagt eller beskadiget af lejer, går depositummet til udbedring af dette. Et depositum svarer almindeligvis til en måneds husleje og må maksimalt udgøre 3 måneders husleje.

Derudover kan du som udlejer forlange 3 måneders husleje i forskud. Forudbetalt husleje er helt almindeligt og er din sikring for, at lejer ikke pludselig rejser fra huslejen.

Depositum og forudbetalt husleje må samlet ikke overstige 6 måneders husleje. Hvis du under lejemålet sætter huslejen op, kan du kræve, at depositum og forudbetalt husleje bliver efterreguleret. Depositum og forudbetalt husleje bliver ikke forrentet.

Hvad gør du, når lejeren flytter ud?

Ifølge lejeloven skal lejeren senest være fralyttet værelset kl. 12.00 den dag, hvor lejeperioden udløber.

Efter fraflytning er det en god idé, at du sammen med lejeren gennemgår det udlejede areal, så der ikke efterfølgende opstår overraskelser med hensyn til den stand, som det udlejede afleveres i.

stue

For at forebygge uoverensstemmelser, er det en god idé at tage billeder af værelsets stand og inventar, inden lejemålet tages i brug. Foto: Torben Klint.

For at forebygge uoverensstemmelser er det altid en god idé at have taget billeder af værelset, inden det blev lejet ud. Billederne kan dokumentere dels værelsets stand, da det blev lejet ud, men også hvilket inventar der var på værelset ved udlejningen.

Hvis lejemålet indeholder indvendig vedligeholdelsespligt skal lejeren efterlade værelset i samme stand, som det var i, da han/hun flyttede ind. Hvis lejemålet derimod ikke omfatter vedligeholdelsespligt, skal lejeren blot sørge for at istandsætte evt. skader, som han/hun er ansvarlig for.

Du skal huske at fremsætte krav om eventuel udbedring af mangler inden 14 dage, efter at lejeren er fraflyttet. Den frist kan dog forlænges i kontrakten. Det er derfor altid en god idé at få lejerens nye adresse, i tilfælde af at der skulle være noget, du har glemt eller overset. Er lejeren ikke enig i evt. udbedringskrav, kan sagen indbringes for huslejenævnet.

Har lejeren indbetalt et depositum, kan du bruge dette til at afholde evt. istandsættelsesudgifter. Sørg for at få afregnet evt. mellemværende og få afregnet depositum inden for 1-2 uger.

Bliver lejeindtægten beskattet, når du udlejer et værelse?

Hvis du udlejer et eller flere værelser til beboelse i din bolig, er lejeindtægten skattepligtig. Men da du har ret til nogle fradrag, er det kun en del af lejeindtægten, du skal betale skat af. Der findes 2 forskellige måder at beregne fradraget på: Som bundfradrag og som regnskabsmæssigt fradrag.

Du kan frit vælge mellem de 2 former for beskatning. Hvis du først vælger at benytte metoden med bundfradraget, kan du godt fortryde og vælge om. Men hvis du fra starten af udlejningsperioden har valgt at benytte regnskabsmetoden, kan du ikke senere vælge fradragsmetoden med bundfradrag.

Hvis du ikke indberetter lejeindtægterne til skattevæsenet, kan du straffes for skattesvig efter skattekontrollovens § 13. Hvis det vurderes, at du har handlet forsætligt eller groft uagtsomt, kan du straffes med bøde, hæfte eller fængsel i indtil 1 år og 6 måneder. For sager, der omhandler skattesvig, gælder en særlig lang forældelsesfrist på 10 år.

LÆS OGSÅ: Forældrekøb af lejlighed

Fradragsmetode med bundfradrag

Med denne metode kommer fradragets størrelse til at afhænge af boligens ejendomsværdi, og du slipper for at holde nøje regnskab med udgifterne. Det er ofte en fordel at benytte bundfradragsmetoden, da du her er sikret et mindste fradrag på 24.000 kr. om året, og du samtidig slipper for at lave et regnskab.

Hvis der bare er tale om, at du lejer et værelse ud til en studerende, vil denne metode i de fleste tilfælde føre til den laveste skat. Skulle lejeindtægten være større end fradraget, beskattes overskuddet som kapitalindkomst, da du er ejer af boligen.

Med bundfradraget regner man sig frem til et fradrag ud fra værdien af ens ejendom.

Eksempel på fradrag med bundfradrag

Ejendomsværdien er fx 3.200.000 kr.

Bundfradraget er 1,33 % af ejendomsværdien.

3.200.00 x 1,33 / 100 = 42.560 kr. i fradrag om året.

Det svarer til 42.560 kr. / 12 = 3.546 kr. pr. måned, hvis du lejer værelset ud hele året.

Det betyder, at du ikke skal betale skat, hvis lejeindtægten ikke overstiger 3.546 kr. om måneden.

Hvis du har ejet boligen hele året, har du det fulde bundfradrag for 12 måneder, selvom du kun udlejer værelset i fx et halvt år. Har du kun ejet boligen i en del af året, beregnes der kun et forholdsmæssigt bundfradrag for denne del af året.

Bundfradraget er det samme, hvad enten værelset udlejes møbleret eller umøbleret.

Fradragsmetode med regnskab

Hvis du vælger denne metode, bliver du beskattet af overskuddet ved udlejningen opgjort efter de almindelige regler for udlejning. Det betyder, at fradragets størrelse kommer til at afhænge af de dokumenterede udgifter, du har, i forbindelse med udlejningen. Her skal du altså nøje holde regnskab med indtægter og udgifter.

Hvis du bruger denne metode, er du ikke sikret et bundfradrag.

De udgifter, du kan trække fra i regnskabet, er de forholdsmæssige udgifter til drift såsom el, gas og varmeudgifter, samt hvis det udlejede er møbleret. Så kan du trække vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger fra i forbindelse med inventaret (dog ikke hårde hvidevarer).

Du kan også trække en forholdsmæssig del af ejendomsskatten fra. Det vil sige, at hvis du lejer et værelse på 20 kvadratmeter ud, og dit samlede boligareal er på 120 kvadratmeter, kan du trække en sjettedel af de nævnte udgifter fra.

Hvis du vælger regnskabsmetoden, er du forpligtet til at udfærdige et ejendomsregnskab, hvilket kan være en fordel at få gjort af en revisor. 

Oprindeligt publiceret d. , senest ajourført d.

Journalist / Kilder

Kommentarer (19)

  1. torben Hansen
    Hej
    jeg vil gerne udleje en del af mit hus og har styr på leje, lejekontrakt mv.
    Kommunen vil dog ikke flytte lejers adresse før lejemålet er godkendt.
    1) Der skal vel ikke speciel tilladelse til at leje værelser(klubværelser ) ud.?
    På forhånd tak
    (0)Svar og se andres svar


  2. Henrik
    Jeg bor i en ejendom, som tidligere var 2-familiers ejendom, men nu har status som enfamiliesvilla. Vi overvejer at udleje 1. salen, som er en lejlighed på 82 m2 med køkken, bad og tre værelser og stor terrasse og egen indgang fra den fælles opgang.
    Betragtes dette som udlejning af værelse med køkken, så man ikke skal begrunde opsigelse af lejer - og er der forskel på, om lejen har varet i over 2 år? Tak.
    (0)Svar og se andres svar


  3. Henrik
    Tidligere 2-families ejendom.
    Det fremgår af artiklen, at udlejning af værelse med køkken betragtes som en lejlighed med 1 års opsigelse, men at man ikke skal begrunde opsigelsen.
    Vi overvejer at udleje 1. salen i vores villa. 1. salen er en selvstændig lejlighed med køkken og bad og tre værelser og egen indgang fra opgangen, og ejendommen havde tidligere status som 2-families bolig. Men da vi selv købte 1. salen for 10 år siden gav kommunen tilladelse til sammenlægning, så huset nu har status af en enfamiliesvilla.
    Hvad er mulighederne for at opsige en ny lejer af 1. salen - og er der forskel på om lejen har kørt i mere end 2 år?
    På forhånd tak.
    (0)Svar og se andres svar


  4. Helle Bonde Knudsen
    Hej..
    Jeg bor i et hus og min søn er taget på efterskole. Jeg har et til hjemmeboende barn.
    Jeg vil gerne leje efterskole sønnens værelse ud, mens han er på efterskole. Det er et værelse på 14 kvd.m. med hems og adgang til bad og køkken. Jeg vil sætte prisen til kr. 2500. Skal jeg beskattes af det ? Jeg får forhøjet børnebidrag.
    (0)Svar og se andres svar


  5. Rete
    Er det OK at lave en årlig opgørelse af fællesudgifter til to enkeltudlejninger i egen lejlighed, selvom terminerne for el, vand varme og internet ikke er sammenfaldende? - Eller hvordan ?
    (0)Svar og se andres svar


  6. Winnie
    Kan du send mig eksempel af lejekontakt af værelse. Tak

    Mvh
    Winnie
    (0)Svar og se andres svar


  7. Thomas
    2 hurtige spørgsmål:

    1. Må man leje et værelse ud i egen bolig til et firma og benytte sig af bundfradraget.
    2. Må man både bruge bundfradraget ved udlejning af værelse i egen bolig og ved udlejning af sommerhus (altså 2 x 24.000 kr).
    (0)Svar og se andres svar


  8. Søren Maltesen
    I forbindelse med et byhus , vil jeg høre om du/I kan være behjælpelig med følgende: Huset er oprindelig en 2 fam. Ejendom med tilhørende tilbygning, som før har været anvendt som erhverv. I den nuværende BBR er hele bygningen registret som én beboelse. Jeg vurderer dette er en fejlregistrering, da der aldrig har været ændret på erhvervsdelen. Ejendommen har ligeledes altid bestået af to separate lejligheder. Jeg har derfor anmodet kommunen om at få ændret, BBR-meddelelsen, så den stemmer overens med de faktiske og oprindelige forhold. Har dog en forventning om at de melder tilbage med at jeg skal søge en ny byggetilladelse hvilke vil være en bekostelig affærre. Jeg påtænker mig at anvende erhvervsdelen til udlejning af lager ca. 40 m2. samt at begge lejligheder udlejes separat. Kan du/I være behjælpelig med udarbejdelse af en lejekontrakt som opfylder de gældende lovgivninger osv. Ser frem til at høre fra dig/jer. Med venlig hilsen Søren Maltesen
    (0)Svar og se andres svar


  9. Hans Christian Andersen
    Hvordan er skatte reglerne hvis man lejer 1 værelse ud i sin ejerlejlighed
    (0)Svar og se andres svar


  10. Cecilie
    Hej,
    jeg bor i og ejer en 3 v. andelslejlighed på Nørrebro sammen med min kæreste. Vi er nu ved at gå fra hinanden og vil derfor gerne leje det ekstra værelse ud. Lejligheden er 60 kvm. Der vil være fællesstue, samt fri adgang til køkken og bad. Værelset der skal udlejes ligger i forlængelse af stuen og er ca. 12 kvm., med højt til loftet og stort vindue.
    - Grundlejen inklusiv vand/varme er 3100 ca.
    - Dertil kommer renter af de penge vi skylder i banken ca. løber op i 3000 pr. måned. (kan man inkl. det i sit regnskab?)
    - TV/internet koster 400 kr i måneden
    - el og gas 500
    Vil en leje på 3700 være rimelig? og hvordan vil det bedst kunne betale sig at beskatte det. Værdien af lejligheden er ca. 849.000.

    Det var mange informationer og spørgsmål, håber i kan hjælpe mig.
    (0)Svar og se andres svar


  11. Idris Farzad
    Hej.. Jeg ejer min lejlighed og kunne godt tænke mig at vide hvor meget jeg bliver beskattet hvis jeg lejer et af værelserne ud og hvordan jeg kan se, hvor meget der er blevet beskattet - går udefra at det er på årsopgørelsen man kan se det. Jeg lejer den ud til et familie medlem, hvor der ingen fortjeneste skal være, men jeg vil hellere ikke beskattes af det, da jeg ikke skal tjene på det.

    Jeg skal vel oplyse det til skat - ringer man dem bare op og oplyser dem det eller?

    Send mig gerne en mail, på nedenstående mail, hvis du har noget ekspertise på området.
    (0)Svar og se andres svar


  12. Didde Juul
    Hvordan er skatte reglerne hvis man lejer 1 værelse ud i sin andels bolig?
    (0)Svar og se andres svar


  13. Susan Kirkeby
    Hej. Hvordan er reglerne for beskatning ved udlejning af garage til opbevaring i ejerbolig, hvor ejeren selv bebor resten af huset? Mvh. Susan d. 17. juli 2012
    (0)Svar og se andres svar


  14. f.petersen
    15m2 værelse,nyt el,fjernvarme,vand adg.til nyt
    køkken,lige udenfor værelset,nyt brusebaderum
    køk.og brus-deles med ejeren.
    beliggende indre østerbro.
    dørtelefonanlæg.Hvad må jeg tage Kr:/måned
    (0)Svar og se andres svar


  15. Josefine Nordin k
    Hej jeg ejer en lejlighed og min kæreste flytter ind, det skal jeg vel også oplyse skat om? Hilsen josefine
    (0)Svar og se andres svar


  16. Nelly
    Hej.. Jeg ejer min lejlighed og kunne godt tænke mig at vide hvor meget jeg bliver beskattet hvis jeg lejer et af værelserne ud og hvordan jeg kan se, hvor meget der er blevet beskattet - går udefra at det er på årsopgørelsen man kan se det. Jeg lejer den ud til et familie medlem, hvor der ingen fortjeneste skal være, men jeg vil hellere ikke beskattes af det, da jeg ikke skal tjene på det.

    Jeg skal vel oplyse det til skat - ringer man dem bare op og oplyser dem det eller?

    Send mig gerne en mail, på nedenstående mail, hvis du har noget ekspertise på området.

    Dshyne@gmail.com
    (0)Svar og se andres svar


  17. Imtiaz
    Hej jeg er en pensionist som bor hos sin søn og giver ca 3.000 kr for at bo hos ham. jeg ville høre om der er noget jeg kan foretage mig for at opgive det til det offentlige. Eller kommer han til at betale skal for det jeg giver ham. Er der eller noget jeg kan søge støtte om? så som boliydelse, støtte til regninger på varme/el. Jeg laver fordet meste mad til mig selv.

    Imtiaz
    (0)Svar og se andres svar


  18. christina
    Hej
    Hvordan er reglerne for beskatning af lejeindtægten når jeg bor i en leje lejlighed og vil leje et værelse ud i en periode på 5 mdr. men s jeg studerer i udlandet. Det skal lige siges at min samboende (ikke officiel status) stadig bor i lejligheden mens vi vil udleje et værelse.

    mvh

    christina
    (0)Svar og se andres svar


  19. Jesper RAvn
    Hej
    Hvordan er reglerne skat og fradrag, når jeg bor i en leje lejlighed og vil leje et værelse ud til mit eget firma?
    Mvh Jesper
    (0)Svar og se andres svar


Annonce
Annonce

Bolius - et helejet Realdania selskab