Ideelle anparter er underlagt Andelsboligloven. Arkivfoto.
Hvad er en ideel anpart?
Ideelle anparter ligner på mange måder ejerlejligheder, da de er selvstændige faste ejendomme, der kan købes, sælges og belånes.
Ideelle anparter oprettes normalt kun i tofamiliehuse, fx som villalejligheder. Det hænger sammen med, at det generelt er forbudt at opdele ejendomme med mere end to boliger i ideelle anparter. I enkelte tilfælde kan det være lovligt, men det forudsætter, at ejendommen er blevet opdelt inden 1970'erne.
Normalt har ideelle anparter egen tinglyst belåning, og ligesom ved ejerlejligheder køber du også en andel i selve bygningen og grunden. Der er dog ingen ejerforening eller vedtægter i ejendomme med ideelle anparter. I stedet er der en samejeoverenskomst, der er tinglyst på ejendommen, og som fastlægger reglerne for de to samejeres sameje.
Ejerbolig, ideel anpart og andelslejlighed – hvad kendetegner dem?
Ejerbolig
Når man køber en ejerbolig, køber man den specifikke bolig, uanset om der er tale om et parcelhus eller en lejlighed. En ejerbolig kan belånes med realkreditlån, som er billigere end banklån.
Ideel anpart
Den ideelle anpart ligner en ejerbolig, idet den selvstændigt kan købes, sælges og belånes med realkreditlån. Til gengæld er anparten knyttet op på en eksklusiv brugsret og altså ikke til egentlig ejerskab af en bestemt bolig.
Der kan kun være to anparter i en ejendom, og forholdet mellem anpartshaverne reguleres ved en samejeoverenskomst.
Som anpartshaver skal man være opmærksom på, at samspillet med den anden anpartshaver om driften af ejendommen er særdeles vigtig.
Andelsbolig
Når man køber en andelsbolig, køber man en brugsret til en bolig i en andelsboligforening, som består af flere end to boliger. Forholdet mellem andelsboligforeningens andelshavere er reguleret gennem foreningens vedtægter.
En andelshaver kan ikke belåne en andelsbolig med realkreditlån, men kun med banklån. Som andelshaver skal man endvidere være opmærksom på, at man er med i et fællesskab, som er fælles om at eje og vedligeholde en ejendom. Dette kan medføre nogle begrænsninger, eksempelvis hvad angår de ændringer, man må foretage i sin bolig.
Hvilken lov gælder for ideelle anparter?
Ideelle anparter er underlagt Andelsboligloven. I lovens § 12-14 kan du læse de punkter, der omhandler boligsameje. Loven regulerer dog kun ganske få forhold i forhold til ideelle anparter, og derfor er samejeoverenskomsten det vigtigste dokument for ejerne af en ideel anpart.
Samejeoverenskomsten er et centralt dokument i en ideel anpart, da det beskriver ejerforholdet og brugsretten til de forskellige dele af ejendommen. Foto: Colourbox.dk
Hvad er en samejeoverenskomst?
Fastlæggelsen af den eksklusive brugsret til ejendommen mellem de to anparter sker i en samejeoverenskomst. Eksklusiv brugsret betyder som hovedregel, at hver samejer råder over bestemte områder i ejendommen efter eget ønske.
Samejeoverenskomsten er et tinglyst dokument, der opstiller reglerne for samejet, og den spiller derfor en helt central rolle i forholdet mellem samejerne og i deres forhold til kreditforening og pengeinstitut. Både kreditforening og pengeinstitut kan stille krav om at gennemse samejeoverenskomsten, før du kan optage lån.
Samejeoverenskomsten angiver ejerforholdet og regulerer brugsretten i forhold til husets forskellige dele - hvem der har brugsret til henholdsvis garage, kælder, loft og eventuelle fællesrum, fx et fælles vaskerum. Samejeoverenskomsten skal dog afklare langt flere forhold end fordelingen af brugsretten.
En samejeoverenskomst bør som minimum afklare følgende:
- Hvordan brugsretten fordeles.
- Hvordan beslutninger træffes.
- Hvilke fællesudgifter, der er.
- Hvordan fællesudgifter opkræves og betales.
- Hvordan den fælles vedligeholdelse af fælles områder skal foregå.
- Hvordan den enkelte ejer råder over sin anpart ved salg, pantsætning og udlejning.
- Hvordan huset skal forsikres.
- Hvilken sikkerhed, der skal stilles for at sikre betaling af fællesudgifter.
- Om den anden ejer har forkøbsret ved salg af en anpart.
- Hvilken husorden, der skal gælde.
Hvad skal du undersøge, inden du køber en ideel anpart?
Samejeren
Vær opmærksom på, at du får et meget tæt naboskab med samejeren. Derfor er det altid en god idé at starte med at hilse på den anden ejer, inden du beslutter dig for at købe en ideel anpart. Hvis kemien ikke passer, kan det blive svært at nå til enighed om alle de væsentlige forhold, der er forbundet med ejerskabet. Det er vigtigt, at I har de samme forventninger til ejendommen og fællesskabet.
Dokumenter
Du skal have udleveret alle væsentlige dokumenter fra sælger. Sælger har oplysningspligt, og du kan bl.a. gøre krav på følgende:
- Offentlig ejendomsvurdering.
- BBR-meddelelse.
- Ejendomsskattebillet og kvitteringer for betaling af det løbende års rater.
- Energimærke.
- Kommunalt oplysningsskema.
- Tingbogsattest.
- Købsaftale.
- Salgsopstilling.
- Aktudskrifter vedrørende servitutter og andre byrder på ejendommen.
- Kopier af tinglyste pantebreve.
- Aktuel opgørelse af gæld.
- Det tinglyste skøde.
- Forsikringspolicer for ejendommen.
- Bygningsattester.
- Tegninger og beskrivelser af ejendommen.
- Seneste opgørelser vedrørende forbrug af vand, varme, el og gas.
- Tilstandsrapport for lejligheden eller ejendommen, hvis den findes.
Ifølge Andelsboliglovens § 12 skal sælger desuden udlevere et eksemplar af samejeoverenskomsten og samejets seneste årsregnskab og budget. Hvis der ikke findes et årsregnskab, skal sælgeren oplyse dig om ejendommens driftsudgifter og din andel af udgifterne.
Da samejeoverenskomsten er det afgørende dokument i forhold til samejet, er det en god idé at få en advokat til at gå den igennem.
Det er en god ide at gennemgå huset med en byggesagkyndig, før du køber en ideel anpart, så du får en føling med standen af hele bygningen. Foto: Bjarke Ørsted
Uanset om der foreligger en tilstandsrapport eller ej, er det en god idé at gennemgå hele huset med en byggesagkyndig. På den måde kan du få indsigt i, hvilke fejl og mangler der er, som senere eventuelt skal udbedres på din regning.
Med kun to ejere til at dele regningen kan det få stor indflydelse på din økonomi, hvis der er graverende fejl og mangler.
Det er en stor fordel, hvis der foreligger en tilstandsrapport for ejendommen, da den kan give dig en fornemmelse af husets stand og omfanget af skader. Samtidig peger tilstandsrapporten på de steder i huset, hvor der er alvorlige eller kritiske skader, som du måske ikke selv ville have opdaget i din gennemgang af huset.
Tilstandsrapporten omtaler dog ikke slid, ælde og byggetekniske problemer, der er almindelige i huse med den pågældende alder. Det betyder fx, at det ikke nødvendigvis vil blive omtalt i tilstandsrapporten for et 100 år gammelt hus, at vandrørene er slidte, og at der er fugt i kælderen, da det er almindeligt i gamle huse.
Det kan blive dyrt at få udbedret sådanne fejl. Derfor kan det ofte betale sig at hyre en uvildig byggesagkyndig, selvom der foreligger en tilstandsrapport.
Med en byggesagkyndig kan du også få uddybet og forklaret bemærkninger i tilstandsrapporten, og du kan få at vide, hvad det omtrent vil koste at udbedre de skader, der er angivet. Du vil også kunne få at vide, om der inden for den nærmeste fremtid er andre vedligeholdelsesarbejder, der skal sættes penge af til.
Hvilke fællesudgifter er forbundet med en ideel anpart?
Der er ofte etableret gensidig pant for samejerne som sikkerhed for fællesudgifterne. Det betyder, at der bliver stiftet pant for et bestemt beløb i hver andel, der kan dække fællesudgifterne, hvis en samejer ikke betaler sin andel af dem. Derfor bør der ikke være andre fælles udgifter end ejendomsskatter og forsikring.
Samejeoverenskomsten fordeler som regel alle andre udgifter til fx vand, varme, el, telefon, udgifter til fælles vedligeholdelse m.v. mellem samejerne. På den måde er du sikret, at den fælles hæftelse bliver begrænset og således kun vedrører ejendomsskatter og forsikringsudgifter.
Hvilke fordele og ulemper er der ved en ideel anpart?
Fordele
Hvis du har et ønske om at bo i hus, men ikke helt har økonomi til at blive husejer, er en ideel anpart et godt alternativ. På den måde er I to parter til at dele alle udgifterne, og du skal ikke gældsætte dig lige så meget som ved et almindeligt huskøb.
I forhold til andele har ideelle anparter den fordel, at de har egen tinglyst belåning. Det betyder, at du kan optage et realkreditlån frem for at skulle optage et dyrere banklån, som er tilfældet ved køb af en andelsbolig.
Ulemper
En af ulemperne ved køb af en ideel anpart kan være det tætte naboskab med samejeren og det forhold, at I helst skal være enige om alt vedrørende boligen. Det kan skabe problemer, hvis der fx er forskellige indstillinger til, hvordan huset skal vedligeholdes.
En gennemtænkt samejeoverenskomst skulle gerne på forhånd have afklaret de konfliktpunkter, der kan opstå. Hvis samejet fungerer optimalt, kan det tætte naboskab også være en fordel.
En anden ulempe er, at der er en del omkostninger forbundet med handlen af fast ejendom, som der ikke er forbundet med et køb af en andel. Du skal fx betale for tinglysninger og advokatbistand. Du kan ikke få boligsikring, hvis du ejer en ideel anpart.
Desuden løber du selvsagt risikoen for, at værditab på ejendommen eller lejligheden påfører dig et økonomisk tab på samme måde som med en ejerbolig. Det kan også betyde, at du for en periode bliver stavnsbundet, hvis du ikke kan sælge lejligheden.