1-års og 5-årsgennemgang (eftersyn)

I en byggekontrakt er der ofte aftalt 1- og 5-års gennemgang af byggeriet. Gennemgangene bruges til at finde mangler ved byggeriet, som ikke blev opdaget ved afleveringen af det færdige byggeri.

To laver 1-års gennemgang på en rød murstensvilla.

1- og 5-årsgennemgang benyttes til at finde mangler ved et byggeri, som ikke blev opdaget ved aflevering af byggeriet. Foto: Torben Klint

Hvad går 1- og 5-års-gennemgang ud på?

I forbindelse med et byggeri vil det ofte i byggekontrakten være aftalt, at byggeriet skal gennemgås for mangler henholdsvis 1 og 5 år efter, at det er blevet afleveret til bygherren. Det er det, man kalder for en 1- og 5 års gennemgang eller eftersyn. 

Selve gennemgangen foregår i det nybyggede hus, og ved gennemgangen deltager bygherre og/eller dennes repræsentant i form af en rådgiver samt entreprenørerne. 

Private bygherrer benytter sig oftest af en hovedentreprenør. Det vil i så fald være en være en repræsentant for hoveentreprenøren, der vil være til stede ved gennemgangen.

Ofte vil entreprenører ikke udbedre alle mangler, når et byggeri afleveres, men i stedet udskyde udbedringer til 1 års gennemgangen er overstået. Bygherren bør dog insistere på, at mangler udbedres med det samme. Ved nogle mangler, fx svindrevner ved lofter og vægge, er det dog normalt at lade stå til 1 års gennemgangen. Det skyldes, at revnerne formentlig vil komme igen inden 1 års gennemgangen, hvis de udbedres umiddelbart efter afleveringen, fordi der i et nybygget hus er byggefugt, som skal tørre ud. Det er 'kosmetiske' revner, der stort set ikke har nogen konstruktiv betydning.

Det gælder også farveforskelle og lignende på udvendigt murværk, hvor det kan være en fordel at udskyde udbedringer til 1 års gennemgangen er overstået.

Under alle omstændigheder er det vigtigt, at alle aftaler om udskydelser bliver skrevet ned på papir og underskrevet af alle parter.

Hvornår skal 1- og 5-års gennemgangene være aftalt, for at de kan afholdes?

Bygherre modtager taler med byggerådgiver ved et bord.

Det vil typisk være dig som bygherre, der indkalder til gennemgangen. Foto: Torben Klint

I store byggeprojekter har bygherre og entreprenør ofte aftalt, at byggeriet skal følge en af følgende aftalesæt:

  • AB 92 (Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomheder af 1992) 
  • ABT 93 (Almindelige betingelser for totalentrepriser) 
  • AB forbruger (Almindelige betingelser for aftaler om byggearbejder for forbrugere)

I mindre byggerier, fx nye boliger eller til- og om-bygninger, er aftalegrundlaget ofte AB Forbruger. ABT93 anvendes yderst sjældent hos private boligejere. 

I denne artikel tages udgangspunkt i, at bygherre og entreprenør har aftalt at følge enten AB Forbruger, AB 92, ABT 93 eller reglerne fra de tre aftalesæt med hensyn til gennemgang af byggeriet.

Når byggeriet følger AB 92 eller ABT 93, kan der afholdes gennemgang af byggeriet henholdsvis et år og fem år efter byggeriets aflevering, og i den forbindelse er der nogle faste regler for, hvornår der skal indkaldes til 1- og 5- års gennemgang. Det er bygherren, der indkalder til gennemgangen. 

Ved 1. årseftersyn skal gennemgangen være foretaget senest et år efter aflevering af huset. Indkaldelsen skal være skriftlig og skal ske med højst 60 og mindst 20 arbejdsdages varsel, medmindre det drejer sig om en fagentrepriser under AB92 - her skal der varsles mindst 15 arbejdsdage i forvejen. 

Hvis det drejer sig om et 5-års eftersyn, er varslet det samme som ved 1-årseftersyn. Her gælder dog, at selve gennemgangen skal være foretaget senest 30 dage før udløbet af perioden på 5 år efter afleveringen. Har bygherren ikke indkaldt til eftersyn inden for tidsfristen, kan entreprenøren vælge at indkalde bygherre i stedet for, med et varsel på mindst 10 arbejdsdage, hvilket dog ikke er normal praksis. 

Til sammenligning lægger AB Forbruger op til, at der kun afholdes et 1-års eftersyn. Eftersynet skal holdes senest et år efter afleveringsforretningen, som det også er tilfældet, hvis AB 92 er blevet brugt. Indkaldelsen skal være skriftlig og ske med højst 30 arbejdsdage og mindst 10 arbejdsdage varsel. 

Følger byggeriet ikke AB Forbruger, AB 92 eller ABT 93, og  har bygherre og entreprenør ikke aftalt, at der skal laves 1- og 5-års-gennemgang, kan bygherren ikke kræve, at entreprenøren gennemgår byggeriet sammen med hende efter byggeriets aflevering. 

I hvilke typer byggeprojekter kan der gennemføres 1- og 5-års-gennemgang? 

Det er især ved større byggeprojekter, at bygherre og entreprenør aftaler, at der skal foretages 1- og 5-års-gennemgang. Det er især bygherre, som vil være interesseret i at gennemgå byggeriet med henblik på at konstatere eventuelle mangler. 

I princippet kan parterne dog i et hvilket som helst byggeprojekt aftale, at der skal laves gennemgang af byggeriet, efter at byggeriet er afleveret til bygherren, selvom der ikke er anvendt en af ovennævnte standardaftaler. 

LÆS OGSÅ: Byggesjusk

Hvad sker der ved en gennemgang?

Inden gennemgangen har bygherren som regel fundet og nedskrevet de mangler, der måtte være. 

Under selve gennemgangen gennemgås byggeriet, og de fejl og mangler, som man bliver enige om findes, noteres i et dokument, som også kaldes eftersynsprotokollen. Hvis der er uenighed om, hvorvidt en mangel er en mangel, bør dette fremgå af mangellisten. Altså skal alle påtalte mangler som minimum registreres, og det skal føres til protokol, at fx entreprenøren afviser manglen.

En mangelliste er for så vidt blot en simpel liste over manglerne. Eftersynsprotokollen er det juridiske aftalegrundlag og dette dokument skal underskrives af både bygherre og entreprenør. 

I eftersynsprotokollen står der de egentlige aftaler såsom:

  • hvornår skal manglerne senest være udbedret?
  • nedskrivning af evt. sikkerhedsstillelse
  • andre økonomiske aftaler
  • praktiske forhold, fx om der udleveres en nøgle til håndværkere, skal der aftales bestemte tider, hvor der er adgang til huset etc.
  • observationspunkter til 5 års gennemgangen  

Standardbetingelserne i AB 92, ABT 93 samt i AB forbruger beskriver hvilke sanktionsmuligheder der er, hvis entreprenøren ikke overholder eksempelvis tidsfristen for udbedring af mangler mangeludbedringerne.

Hvilke juridiske og økonomiske konsekvenser har en gennemgang?

Kvinde og mand ser på konstruktionstegninger ved et bord.

Som privat bygherre har du 10 års reklamationsret hos entreprenøren. Foto: Torben Klint

Bygherren har pligt til at reklamere over for entreprenøren, hvis der inden 1-års-gennemgangen eller i perioden mellem de to gennemgange opdages mangler. 

Den 1. januar 2008 blev forældelsesloven ændret. Ændringen betyder bl.a., at det i forbrugerforhold, dvs. mellem privat bygherre og entreprenør, ikke længere kan aftales, at entreprenørens ansvar for mangler ophører efter 5 år. Dette gælder også, selvom både bygherre og entreprenør er enige om, at byggeriet følger AB 92. Det vil sige, at entreprenørens ansvar for mangler, ifølge forældelsesloven, først ophører efter 10 år. 

Lovændringen betyder dog ikke, at bygherren kan vente med at gøre entreprenøren opmærksom på mangler til 1- og 5-års-gennemgangen -  eller endnu senere. Bygherren skal stadig reklamere over for entreprenøren, så snart der er konstateret mangler. 

Afholdes der ikke 1- og 5-års-gennemgang som aftalt, risikerer bygherre at miste retten til at reklamere over mangler over for entreprenøren. 

Bygherre og entreprenør skal selv betale de omkostninger, de har i forbindelse med 1- og 5-års-gennemgangen. 

Entreprenøren er forpligtet til, men har også ret til, at udbedre de mangler, der er enighed om. Det vil sige, at man ikke kan afvise ham muligheden for udbedringen, og i stedet kræve nedslag i pris eller refundering.

Er hovedentreprenøren forpligtet til at deltage i en gennemgang? 

Hovedentreprenøren er forpligtet til at deltage i en gennemgang. Derimod behøver eventuelle underentreprenører ikke at deltage, medmindre det er aftalt mellem dem og entreprenøren. 

Skulle hovedentreprenøren udeblive fra gennemgangen, laver bygherren selv et dokument med angivelse af eventuelle mangler og sender det til hovedentreprenøren. Selvom entreprenøren ikke deltager i gennemgangen, kan han eller hun dog stadig komme med indsigelser i forhold til de mangler, bygherren peger på. 

Er din (eventuelle) byggerådgiver forpligtet til at deltage? 

Har du selv en byggerådgiver på byggeriet, er han eller hun kun forpligtet til at deltage i en gennemgang, hvis I har aftalt det. 

Er der fordele ved at få hjælp fra en byggerådgiver til en gennemgang? 

Det er en god idé, at have en byggerådgiver med til gennemgangen, da de fleste private bygherrer kan have vanskeligt ved selv at vurdere, hvilke mangler der kan være i et byggeri. Desuden har rådgiveren også erfaring for at udføre disse gennemgange, og de ved, hvad de skal kigge efter, og hvad der er typiske 1 års eller 5 års mangler.

Har byggerådgiveren deltaget i projektet, fx udarbejdet tegninger eller andet projektmateriale, bør byggerådgiveren altid deltage. Det skyldes, at en eventuel mangel ved byggeriet ofte ikke kun skyldes en udførelsesfejl, men også kan skyldes en fejl i projekteringen. 

Selvom du ikke har haft en byggerådgiver tilknyttet i forbindelse med byggeriet, kan du med fordel have en med til at hjælpe dig ved gennemgangen. Byggerådgiveren bør inden gennemgangen have set tegninger og andet projektmateriale samt aftalegrundlaget med entreprenøren. 

LÆS OGSÅ: Hovedprojekt

Kilder og henvisninger

Henvisninger:

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab