1-års og 5-årsgennemgang (eftersyn)

I en byggekontrakt er der ofte aftalt 1- og 5-års gennemgang af byggeriet. Gennemgangene bruges til at finde mangler ved byggeriet, som ikke blev opdaget ved afleveringen af det færdige byggeri.

1 års 5 års gennemgang
Entreprenøren vil ofte kunne udskyde at udbedre mindre mangler, som er fundet ved afleveringen af byggeriet, til efter 1-års-gennemgangen har fundet sted. Foto: Torben Klint

Hvad går 1- og 5-års-gennemgang ud på?

I forbindelse med et byggeri vil det ofte i byggekontrakten være aftalt, at byggeriet skal gennemgås for mangler henholdsvis 1 og 5 år efter, at det er blevet afleveret til bygherren. Dette kaldes også 1- og 5-års-gennemgang (eftersyn).

Selve gennemgangen foregår i det nybyggede hus, og ved gennemgangen deltager bygherre og/eller dennes repræsentant i form af en rådgiver samt entreprenørerne.

Private bygherre benytter sig oftest af en hovedentreprenør, hvor det er vil være en repræsentant for hoveentreprenøren som vil være til stede ved gennemgangen.

LÆS OGSÅ: Hovedentreprise og andre entrepriseformer

Entreprenøren vil ofte kunne udskyde at udbedre mindre mangler, som er fundet ved afleveringen af byggeriet, til efter at 1-års-gennemgangen har fundet sted.

Hvornår skal gennemgangene være aftalt, for at de kan afholdes?

Indkaldelse til 1-års og 5-års gennemgang
Det vil typisk være dig som bygherre, der indkalder til gennemgangen. Foto: Torben Klint

I store byggeprojekter har bygherre og entreprenør ofte aftalt, at byggeriet skal følge en af følgende aftalesæt:

  • AB 92 (Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomheder af 1992)
  • ABT 93 (Almindelige betingelser for totalentrepriser)
  • AB forbruger (Almindelige betingelser for aftaler om byggearbejder for forbrugere)

I mindre byggerier som fx nye boliger eller til- og om-bygninger er aftalegrundlaget ofte AB Forbruger. ABT93 anvendes endvidere yderst sjældent hos private boligejere.

I denne artikel tages udgangspunkt i, at bygherre og entreprenør har aftalt at følge enten AB Forbruger, AB 92, ABT 93 eller reglerne fra de 3 aftalesæt med hensyn til gennemgang af byggeriet.

LÆS OGSÅ: AB 92, ABT 93, ABR 89 og AB-Forbruger

Når byggeriet følger AB 92, ABT 93 kan der afholdes gennemgang af byggeriet henholdsvis et år og fem år efter byggeriets aflevering, og i den forbindelse er der nogle faste regler for, hvornår der skal indkaldes til 1- og 5- års gennemgang. Det er bygherren, der indkalder til gennemgangen.

Ved 1 årseftersyn skal gennemgangen være foretages senest et år efter aflevering. Indkaldelsen skal være skriftlig og skal ske med højst 60 og mindst 20 arbejdsdages varsel, medmindre det drejer sig om en fagentrepriser under AB92, - her er varslet på mindst 15 arbejdsdage.

Hvis det drejer sig om et 5-års eftersyn, er varslet det samme som ved 1-årseftersyn. Her gælder dog, at selve gennemgangen skal være foretaget senest 30 dage før udløbet af perioden på 5 år efter afleveringen. Har bygherren ikke indkaldt til eftersyn inden for tidsfristen, kan entreprenøren vælge at indkalde bygherren i stedet for med et varsel på mindst 10 arbejdsdage, hvilket dog sjældent er normal praksis.

Til sammenligning lægger AB Forbruger op til, at der kun afholdes et 1-års eftersyn. Eftersynet skal holdes senest et år efter afleveringsforretningen, som i AB 92. Indkaldelsen skal være skriftlig og ske med højst 30 arbejdsdage og mindst 10 arbejdsdage varsel.

Følger byggeriet ikke AB Forbruger, AB 92 eller ABT 93, eller har bygherre og entreprenør ikke aftalt, at der skal laves 1- og 5-års-gennemgang, kan bygherren ikke kræve, at entreprenøren gennemgår byggeriet sammen med bygherren efter byggeriets aflevering.

I hvilke typer byggeprojekter kan der gennemføres 1- og 5-års-gennemgang?

Det er især ved større byggeprojekter, at bygherre og entreprenør aftaler, at der skal foretages 1- og 5-års-gennemgang. Det er især bygherren, som vil være interesseret i at gennemgå byggeriet med henblik på at konstatere eventuelle mangler.

I princippet kan parterne dog i et hvilket som helst byggeprojekt aftale, at der skal laves gennemgang af byggeriet, efter at byggeriet er afleveret til bygherren, selvom der ikke er anvendt en af ovennævnte standardaftaler.

LÆS OGSÅ: Byggesjusk, hvad er det?

Hvad sker der ved en gennemgang?

Inden gennemgangen har bygherren som regel fundet og nedskrevet de mangler, der måtte være.

Under selve gennemgangen gennemgås byggeriet, og de fejl og mangler, som man bliver enige om findes, noteres i et dokument, som også kaldes eftersynsprotokollen. Dette dokument skal efterfølgende underskrives af bygherren og entreprenøren.

Hvis der er uenighed om, hvorvidt en mangel er en mangel, bør det fremgå af dokumentet.

Hvilke juridiske og økonomiske konsekvenser har en gennemgang?

1-års og 5 års-gennemsyn - sådan er reglerne.
Som privat bygherre har du 10 års reklamationsret hos entreprenøren. Foto: Torben Klint

Bygherren har pligt til at reklamere over for entreprenøren, hvis der inden 1-års-gennemgangen eller i perioden mellem de to gennemgange perioder opdages mangler.

Den 1. januar 2008 blev forældelsesloven ændret. Ændringen betyder bl.a., at det i forbrugerforhold, dvs. mellem privat bygherre og entreprenør, ikke længere kan aftales, at entreprenørens ansvar for mangler ophører efter 5 år. Dette gælder også, selvom både bygherre og entreprenør er enige om, at byggeriet følger AB 92. Det vil sige, at entreprenørens ansvar for mangler, ifølge forældelsesloven, først ophører efter 10 år.

Lovændringen betyder dog ikke, at bygherren kan vente med at gøre entreprenøren opmærksom på mangler til 1- og 5-års-gennemgangen -  eller endnu senere. Bygherren skal stadig reklamere over for entreprenøren, så snart der er konstateret mangler.

LÆS OGSÅ: Byggesjusk, hvad gør du, når du opdager det?

Afholdes der ikke 1- og 5-års-gennemgang som aftalt, risikerer bygherren at miste retten til at reklamere over mangler over for entreprenøren.

Bygherre og entreprenør skal selv betale de omkostninger, de har i forbindelse med 1- og 5-års-gennemgangen.

Er hovedentreprenøren forpligtet til at deltage i en gennemgang?

Hovedentreprenøren er forpligtet til at deltage i en gennemgang. Derimod behøver eventuelle underentreprenører ikke at deltage, medmindre det er aftalt mellem dem og entreprenøren.

Skulle hovedentreprenøren udeblive fra gennemgangen, laver bygherren selv et dokument med angivelse af eventuelle mangler og sender det til hovedentreprenøren. Selvom entreprenøren ikke deltager i gennemgangen, kan han eller hun dog stadig komme med indsigelser i forhold til de mangler, bygherren peger på.

Er din (eventuelle) byggerådgiver forpligtet til at deltage?

Har du selv en byggerådgiver på byggeriet, er han eller hun kun forpligtet til at deltage i en gennemgang, hvis I har aftalt det.

Er der fordele ved at få hjælp fra en byggerådgiver til en gennemgang?

Det er en god idé, at byggerådgiveren deltager i en gennemgang, da de fleste private bygherrer kan have vanskeligt ved selv at vurdere, hvilke mangler der er i et byggeri.

Har byggerådgiveren deltaget i projektet, fx udarbejdet tegninger eller andet projektmateriale, bør byggerådgiveren altid deltage. Det skyldes, at en eventuel mangel ved byggeriet ofte ikke kun skyldes en udførelsesfejl, men også kan skyldes en fejl i projekteringen.

Selvom du ikke har haft en byggerådgiver tilknyttet i forbindelse med byggeriet, kan du med fordel have en med til at hjælpe dig ved gennemgangen. Byggerådgiveren bør inden gennemgangen have set tegninger og andet projektmateriale samt aftalegrundlaget med entreprenøren.

LÆS OGSÅ: Hovedprojekt

Kilder og henvisninger

Henvisninger:

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab