200.000 boligejere kan spare penge på at omlægge deres lån

En stor gruppe af boligejere med fastforrentede lån på 2,5 procent og derover står til en pæn gevinst ved omlægning til et 1,5 procent-lån. Men vær opmærksom på omkostningerne.

Forårets rentefald er er godt nyt for boligejere med fastforrentede lån på 2,5 procent og derover. Hvis du lægger lånet om til et nyt 1,5 procent-lån, falder renteudgiften mens afdraget stiger.

Ulempen er dog relativt høje omkostninger, som i de fleste tilfælde betyder, at omlægningen først giver overskud efter 4-5 år. For et lån på 1 million kr., der opsiges med to en halv måneds varsel, udgør omkostningerne ca. 20.000 kr., hvortil kommer et kurstab på ca. 10.000 kr. ved det aktuelle kursniveau på 99 for 1,5 procent-lånet. 

Omlægning til 1,5 procent lån kan betale sig efter 5 år

Alt i alt vil en omlægning fra et gammelt 2,5 procent-lån til et nyt 1,5 procent-lån stå dig i ca. 30.000 kr. efter skat. Har du eksempelvis planlagt at sælge din bolig inden for de kommende 4-5 år, kan en omlægning af lånet næppe betale sig.

Ud over tidshorisonten på de nævnte 4-5 år, spiller lånets størrelse også en afgørende rolle. Princippet er, at jo mindre lånet er, jo tungere vægter omkostningerne. Eksempelvis vil en omlægning af et 2,5 procent-lån på 250.000 kr. først give overskud efter ca. ni år, når kurstabet indregnes.  

Beskeden besparelse på ydelsen

Ifølge Nykredit er der omkring 200.000 boligejere med et fastforrentet lån, der har en rente på 2,5 procent eller mere. Og en stor del af denne gruppe kan spare penge på langt sigt ved en omlægning af lånet. 

I sagens natur stiger rentegevinsten, jo højere renten er på det eksisterende lån. For et 2,5 procent-lån på 1 million kr. er besparelsen på den månedlige ydelse dog beskeden, da størstedelen af rentegevinsten automatisk bliver omsat til et højere afdrag.

Eksempelvis falder den månedlige ydelse efter skat kun fra 3.808 kr. til 3.741 kr., hvilket udgør et beskedent fald på 67 kr. Til gengæld stiger det månedlige afdrag fra 2.064 kr. til 2.500 kr.  

Mere positivt ser det ud ved omlægning af et 3,0 procent-lån, hvor den månedlige ydelse efter skat falder med 291 kr. til 3.980 kr., mens afdraget stiger med 528 kr. om måneden.

Så meget koster et nyt lån om måneden efter omlægning

Her kan du se eksempler på økonomien, hvis du omlægger henholdsvis et realkreditlån på 2,5 og 3 procent til lån med en rente på 1,5, 1 og 0,5 procent med forskellig løbetid.

Overvej realkreditlån med rente på 1 eller 0,5 procent

Hvis du finder besparelsen for lille, og samtidig er fokuseret på en hurtigere nedbringelse af gælden, er det værd at overveje lån med en kortere løbetid. Har du et 2,5 procent-lån med en restløbetid på 28 år, kan du udskifte det med et nyt 20-årigt 1,0 procent-lån. 

Den månedlige ydelse efter skat stiger ganske vist med 1.095 kr., men til gengæld stiger den månedlige opsparing med hele 1.882 kr. til 3.946 kr. 

Ønsker du at sætte turbo på opsparingen og er villig til at betale 2.561 kr. mere i månedlig ydelse efter skat, er det 15-årige 0,5 procent-lån en mulighed. Ulempen er dog et relativt højt kurstab på små 30.000 kr. ved et lån på 1 million kr.

Mulighed for lavere bidragssats

En fiks detalje ved en låneomlægning for boligejere i områder med kraftigt stigende boligpriser er muligheden for at indfri et højt forrentet banklån eller muligheden for en lavere bidragssats.

Optog du et banklån til restfinansiering ved køb af boligen, er det en oplagt mulighed at erstatte banklånet med et realkreditlån i forbindelse med en låneomlægning. Dermed falder renten fra typisk 5-6 procent på banklånet til omkring 2 procent på realkreditlånet inkl. bidrag. 

Den ekstra omkostning ved arrangementet begrænser sig til udgifter til kurtage og kursskæring samt evt. indfrielsesgebyr på banklånet. 

Hvis du har betalt af på realkreditlånet gennem en længere periode, og boligen samtidig er steget i kraftigt i pris, kan der være mulighed for et fald i bidragssatsen. Eksempelvis falder bidragssatsen på et fastforrentet lån med ca. 25 procent, hvis belåningsgraden ændrer sig fra 80 til 60 procent.

Kort og godt om konvertering

Opsigelse af et fastforrentet lån til kurs 100 finder sted med to måneders varsel til det førstkommende kvartalsskifte. Senest den 30. april kan du eksempelvis opsige lånet til indfrielse den 30. juni samme år.

Den mest almindelige metode ved omlægning af et fastforrentet lån er den såkaldte pari/straks indfrielse. Metoden indebærer, at låntager ’straks’ kommer ud af det gamle til kurs 100 og betaler renter og afdrag på det nye lån med det samme.

Pari/straks-metoden indebærer, at du skal betale den såkaldte differencerente til banken. Differencerenten er beregnet med udgangspunkt i, at du i teorien har to lån i en periode frem til opsigelsestidspunktet, da det gamle lån jo først er opsagt til terminsskiftet. 

Du skal derfor fortsat betale renter på det gamle lån, men da det gamle lån i princippet er i overskud, modtager du en såkaldt godtgørelsesrente, som modregnes renteudgiften. Men på grund af det lave renteniveau, er godtgørelsesrenten i dag negativ og udgør i de to storbanker minus 1,15 procent 

Beregning af differencerenten finder sted som summen af renten på det gamle lån – eksempelvis 2,5 procent - og den negative godtgørelsesrente, hvilket samlet udgør 3,65 procent Efterfølgende beregnes den konkrete udgift til differencerente med udgangspunkt i antallet af dage fra pari/straks-opsigelsen til terminsskiftet. Det vil sige, at jo længere tid fra pari/straks-aftalens indgåelse til terminsskiftet (mindst to måneder) – jo større bliver omkostningen til differencerenter. 

Som en tommelfingerregel kan du regne med, at differencerenten koster cirka 100 kr. dagligt (før skat) ved omlægning af et lån på 1 million kr.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab