Afdragsfrie lån

I dag er mere end halvdelen af udlånene til de danske boligejere afdragsfrie. Lånene giver dig mulighed for at udskyde afdragene i op til 10 år. Men tænk dig godt om, før du vælger afdragsfrihed, for der er mange faldgruber forbundet med det.

De afdragsfrie lån blev lanceret 1. oktober 2003, og indtil for få år siden har flere og flere danskere benyttet sig af muligheden for ikke at afdrage på gælden i en periode. Siden september 2013 er andelen af udestående lån med afdragsfrihed dog faldet støt og kravlede i oktober 2016 under 50 pct.

Et afdragsfrit lån er ikke afdragsfrit til evig tid. Der er typisk aftalt en afdragsfri periode på fx 10 år, hvorefter du enten skal begynde at betale afdrag på lånet eller lægge lånet om til et nyt afdragsfrit lån.

Den sidste mulighed forudsætter dog, at huspriserne ikke er faldet. I tilfælde af et fald i huspriserne, vil det gamle lån ikke kunne rummes inden for lånegrænsen på 80 procent, hvilket indebærer, at realkreditselskabet ikke kan refinansiere hele lånebehovet.

Hvilke love er realkreditlån underlagt?

Realkreditlån er underlagt strenge lovkrav, der fastsætter, hvor meget du må låne i forhold til boligens værdi. Hvordan du skal betale lånet tilbage er også fastsat ved lov.

For ejerboliger og fritidshuse er hovedreglen, at lånet ikke må betales langsommere tilbage end et 30-årigt annuitetslån. Et annuitetslån er et lån, hvor ydelsen før skat er den samme gennem hele lånets løbetid.

I begyndelsen af tilbagebetalingsperioden udgør renterne den største del af ydelsen, og i slutningen udgør afdragene den største del. På grund af den gradvist lavere renteandel stiger ydelsen efter skat en anelse gennem lånets løbetid.

Indbygget ret til afdragsfrihed

På de mest almindelige rentetilpasningslån (F1, F3 osv.) er der en indbygget ret til afdragsfrihed, dvs. at du kan vælge afdragsfrihed, hvis du ønsker det. 

Med andre låntyper skal du på forhånd gøre op med dig selv, om du ønsker mulighed for afdragsfrihed. Kursen på de afdragsfri fastforrentede obligationer er lavere end kursen på obligationer uden ret til afdragsfrihed. Medio januar 2017 ligger kursforskellen på omkring 1,4 point og svinger typisk i intervallet fra 1,2 til 1,6 point.

Det betyder i sidste ende, at din gæld bliver lidt større, end hvis du havde valgt lån med almindelige afdrag.

Begrænsning i afdragsfrihed

Regeringen har i september 2014 besluttet at begrænse muligheden for afdragsfrie lån. 

De nye regler betyder, at realkreditinstitutterne maksimalt må give afdragsfrihed på 55 procent af den yderste belåning – belåningen mellem 60 og 80 procent af ejendommens værdi. De 55 procent er et gennemsnit. 

Nogle boligejere vil derfor fremover opleve, at de fortsat kan låne afdragsfrit på op til 80 procent af deres realkreditlån, mens andre boligejere vil opleve, at de ikke kan få afdragsfrihed på noget som helst af belåningen over 60 procent. 

Det er op til de enkelte realkreditinstitutter at vurdere, hvor meget afdragsfrihed de vil tilbyde netop dig.

Placering af de afdragsfrie perioder

På nogle afdragsfrie realkreditlån har realkreditselskabet bestemt, at lånet skal starte med 10 års afdragsfrihed. Det gælder uanset, om du kun har behov for 3 år med afdragsfrihed.

Andre realkreditinstitutter har valgt den såkaldte "klippekortsmodel", hvor du selv vælger, hvordan du vil placere de afdragsfrie perioder. Måske ønsker du at starte med 5 års afdragsfrihed og eventuelt bruge de resterende fem år på et senere tidspunkt. Du kan fx. have dem som en reserve, hvis du i en periode får brug for et større rådighedsbeløb.

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Afdragsfrit lån - hvor meget kan jeg låne?

Realkreditinstitutterne bestemmer, hvor meget afdragsfrihed de vil give den enkelte låntager. Arkivfoto

Afdragsfrie lån kan være en dyr løsning

Vælg ikke afdragsfrie lån for at få din privatøkonomi til at hænge sammen. 

For det første gør det dig mere sårbar, hvis ydelsen eller dine øvrige privatøkonomiske udgifter stiger. Ydelsen er ekstra følsom over for rentestigninger, hvis du har valgt et afdragsfrit rentetilpasningslån. 

For det andet er afdragsfrie lån dyrere end lån med afdrag, set over hele lånets løbetid. Det skyldes, at du i den afdragsfri periode betaler renter og bidrag af en uændret gæld. Den uændrede gæld betyder også, at dine ydelser stiger markant, når du skal afdrage på lånet. 

Eksempel: Du har et F3-lån på 1 million kr. og med en restløbetid på 25 år.  Med afdragsfrihed har lånet en månedlig nettoydelse på 703 kr. Stiger renten med 2 procent-point, stiger nettoydelsen til 1.819kr. månedligt. Er der tale om et F3-lån med afdrag stiger nettoydelsen kun fra 3.907 kr. til 4.268 kr., Forklaringen er, at på lånet med afdrag, bliver der i tilfælde af en renteforhøjelse skruet voldsomt ned for afdragene, mens den mulighed i sagens natur ikke foreligger for det afdragsfrie lån.

Kan du bruge et afdragsfrit lån til at betale dyr gæld af med?

Tidligere blev det i højere grad anbefalet i nogle situationer at tage afdragsfrie lån for at betale dyr gæld tilbage med. På den måde betales den dyre gæld hurtigere tilbage, så de høje renter bliver mindre belastende for din privatøkonomi. 

Det kan fx være tilfældet for boligkøbere, som ud over realkreditlån er nødt til at optage et højere forrentet boliglån i banken. 

Eksempel: Hvis du betaler 6 pct. i rente i banken og regningen fra realkreditselskabet lyder på 1,3 pct. i samlet rente og bidrag (F3-lån januar 2017), er der stadig tale om en attraktiv metode for de fleste boligejere.

Skal du vælge et afdragsfrit lån og i stedet spare op på pensionen?

I andre situationer kan det være en god idé at sætte de sparede afdrag ind på pensionsordninger. Konstruktionen kræver grundig rådgivning, da det kan være vanskeligt at gennemskue, om det reelt er en fordel. Det er kun, hvis du betaler topskat, at denne mulighed bør overvejes. 

Vær endvidere opmærksom på, at banken har en naturlig interesse i arrangementet, da de henter en fortjeneste hjem over to omgange. Banken henter nemlig sine penge hjem på både realkreditlånet og på pensionsopsparingen.

Beslutningen skal ses i sammenhæng med din friværdi, og du skal være opmærksom på, at pengene står bundet helt frem til pensionen, hvilket kræver luft i økonomien. Desuden kan udbetalingerne fra pensionsordningerne få indflydelse på din folkepension og øvrige sociale ydelser som pensionist. Det betyder, at den reelle skattebesparelse på pensionsordningen ofte forsvinder.

Afdragsfrie lån

Afdragsfrie lån kan være praktiske og give luft i økonomien i en kortere periode. Når afdragsfriheden udløber, skal din økonomi kunne bære betalingen af de højere afdrag. Foto: Greg Randles.

Er det risikabelt kun at satse på afdragsfrihed?

Har du brugt de 10 års afdragsfrihed, kan du i princippet – hvis realkreditinstituttet accepterer det - konvertere lånet til et nyt afdragsfrit realkreditlån og igen begynde på en 10-årig periode med afdragsfrihed.

Men hvis boligpriserne eller din indtægt i mellemtiden er faldet, kan du ikke være sikker på, at du kan låne tilstrækkeligt til at indfri det oprindelige afdragsfrie lån. For at optage det nye lån skal du nemlig kreditvurderes, og da du kun må låne op til 80 procent af boligens handelspris i realkreditinstituttet, kan det skabe problemer.

Derfor kan det være en farlig strategi at satse på at forny det afdragsfrie lån med et nyt. De samme problemer kan opstå, hvis du skal sælge din bolig, og boligpriserne er faldet. I så fald kan du risikere at skylde mere i boligen, end du kan få ved salg.

Afdragsfrie lån giver fleksibilitet

Afdragsfrie lån kan være en praktisk foranstaltning for en kortere periode. Det kan være tilfældet, hvis du bliver skilt, mister dit arbejde eller måske ønsker at gå på orlov. I så fald vil de afdragsfrie perioder give dig den fleksibilitet, der for en periode kan give dig lidt ekstra luft i økonomien.

Men du skal på forhånd være sikker på, at du er i stand til at betale de højere afdrag efter den afdragsfri periode.

Hvilke vilkår og betingelserer er der for afdragsfrie lån?

Overvejer du at vælge et afdragsfrit lån, skal du være opmærksom på, at der er forskel på lånenes vilkår og betingelser. Ikke alle låntyper har de samme vilkår og betingelser for afdragsfrihed, og der er også forskel på realkreditinstitutternes produkter. 

Vil du være sikker på at vælge det optimale afdragsfrie lån, bør du undersøge de forskellige låntyper på markedet. Du bør også være opmærksom på, at afdragsfrie banklån som hovedregel er dyrere end afdragsfrie realkreditlån.

Hvornår er det fornuftigt at vælge et afdragsfrit lån?

Nu skal du ikke lade dig forskrække, men blot være opmærksom på, at afdragsfrie lån ikke er en gavebod, og at der rent faktisk eksisterer faldgruber. Tænker du dig godt om, kan det i nogle situationer være en god idé at vælge afdragsfrie realkreditlån.

Jo mere friværdi og luft du har i budgettet, des mindre er din risiko ved at vælge afdragsfrie lån.

Ønsker du hjælp til at finde rundt i lånejunglen, skal du sikre dig, at din rådgiver ikke har økonomisk interesse i, hvilket lån du vælger. Det er nemlig ingen hemmelighed, at realkreditinstitutterne i de fleste situationer tjener mere på at tilbyde afdragsfrie lån end almindelige realkreditlån med afdrag. Det skyldes, at du betaler bidrag af en uændret gæld.

Kilder og henvisninger

Kilder:

Henvisninger:

  • Du kan finde mere information på realkreditinstitutternes hjemmesider.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab