Airbnb: Her er reglerne for at udleje din bolig

Du kan tjene penge på at leje din bolig ud via fx Airbnb eller Wimdu. Men må du altid leje ud, og skal du betale skat af det? Få svar her.

Hvad er reglerne for fremleje af lejlighed med AirBnB

Mange danskere er begyndt at leje deres bolig ud, når de selv holder ferie, via fx firmaer som Airbnb og Wimdu. Arkivfoto

Hvis du lejer din bolig ud gennem portaler som Airbnb og Wimdu, bliver du mødt af en række regler og betingelser i forhold til skat, udlejningsperiode og boligtype. 

Som hovedregel må du kun udleje, hvis du selv ejer boligen. Bor du til leje eller i en andelslejlighed, kræver det skriftlig samtykke fra din udlejer eller andelsforening.

I det efterfølgende kan du læse mere udtømmende om de forskellige regler.

Hvor lang tid må jeg udleje?

Som udgangspunkt har du med regeringens deleøkonomiske udspil i foråret 2018 lov til at udleje i 70 dage om året. Det er dog en forudsætning, at udlejningen finder sted gennem en deleøkonomisk platform eller bureau, som indberetter indtægten til myndighederne.

Kommunen kan dog fastsætte en højere grænse, hvis lokale forhold tilsiger dette.

Både ejerforeninger og andelsforeninger kan I deres vedtægter have bestemmelser, der fastlægger en kortere udlejningsperiode. I den situation er det vedtægterne, der trumfer den offentlige lovgivning og dermed regulerer adgangen til korttidsudlejning.  

Hvordan fungerer de nye skatteregler?

Beskatningen af indtægter fra udlejningsplatforme som Airbnb, som har forpligtet sig til at indberette udlejernes indtægter til SKAT, er blevet kraftigt forenklet i kraft af regeringens deleøkonomiske udspil.

Med udspillet vil de fleste udlejere af et privat værelse eller en hel lejlighed kun skulle betale en relativ beskeden skat. 

Bolius har regnet på et eksempel, hvor en boligejer/lejer udlejer sin lejlighed til 750 kr. i døgnet i de maksimale 70 dage om året. Efter udlejningsprovision på 3 procent til Airbnb giver det en indtægt på 50.925 kr.

De første 28.000 kr. er skattefri i kraft af bundfradraget. Derefter resterer der 22.925 kr. til beskatning. Imidlertid bliver kun 60 procent af den indkomst, der overstiger bundfradraget på 28.000 kr., beskattet som kapitalindkomst, hvilket i det her tilfælde udgør 13.755 kr.

Med en skattesats på 36 procent bliver den samlede skatteregning på 4.952 kr. svarende til 9,7 procent af indtægten fra Airbnb.

Beskatning efter gamle regler i en overgangsperiode

Den deleøkonomiske aftale er endnu ikke udmøntet i en lov. Men ifølge Skatteministeriet vil der umiddelbart efter Folketingets åbning i oktober 2018 blive fremlagt et lovforslag, der ventes vedtaget inden årsskiftet. 

Aftalen gælder fra og med 2018, hvor brugerne af deleøkonomiske tjenester frit kan vælge mellem at benytte sig af de eksisterende eller de nye regler. Men ifølge Skatteministeriet vil indtægter fra Airbnb dog først blive indberettet til SKAT fra og med 2019.

De aktuelle regler for beskatning omfatter ifølge Skatteministeriet en overgangsordning frem til 2021, hvor de eksisterende fradragsregler stadig vil være gældende. Efter de eksisterende regler har udlejer et bundfradrag på 24.000 kr. eller 1,33 procent af den senest offentlige vurdering. 

Af lejeindtægter over bundfradraget betaler udlejer imidlertid skat af hele lejeindtægten og ikke kun de 60 procent, som den nye aftale foreskriver.

I langt de fleste tilfælde vil det derfor være økonomisk mest fordelagtigt at benytte sig af nye regler, hvor beskatningen er langt mere lempelig.

På SKATs hjemmeside kan du læse mere om den gamle ordning og herunder benytte af en særlig beregner, hvor du nemt kan finde ud af, hvad du skal indberette og hvordan.

Ejer - sådan er reglerne

Hvis ikke vedtægterne direkte indeholder et forbud mod korttidsudlejning, har ejere som udgangspunkt lov til at udleje deres lejligheder gennem deleøkonomiske platforme som eksempelvis Airbnb eller Wimdu.

Samtidig er det en almindelig antagelse, at en ejerforening ikke har adgang til at vedtage nærmere restriktioner eller udlejningsforbud uden samtykke fra den enkelte ejer, da adgangen til udleje er tæt knyttet til ejerens ejendomsret.

Det er derfor usikkert, om et 2/3 flertal på generalforsamlingen lovligt kan indføre et forbud mod korttidsudlejning i vedtægterne.

På den anden side kan der forekomme tilfælde, hvor udlejningen antager karakter af egentlig hoteldrift med kontinuerlig udlejning. I en sådan situation kan domstolene vælge at tilsidesætte ejerens ejendomsret, hvilket der dog endnu ikke er set eksempler på.

Lejer - sådan er reglerne

Som udgangspunkt har lejere ikke ret til at foretage korttidsudlejning uden en eksplicit tilladelse fra udlejer. Hvis lejer alligevel udlejer hele eller dele af sin lejlighed gennem eksempelvis Airbnb, kan udlejer pålægge lejer at stoppe med udlejningen. Hvis lejer uanfægtet fortsætter sin udlejningsvirksomhed, kan udlejer bringe lejemålet til ophør.

Reglerne er dog stadig ikke helt klare, da området rummer mange gråzoner. I en dom afsagt af Retten på Frederiksberg i juli 2016 blev udlejers ret til at hæve lejemålet bekræftet, da der ifølge Boligretten var tale om ulovlig anvendelse af lejemålet.

Sagen var speciel derved, at lejer fortsatte sin udlejningsvirksomhed på trods af skriftlige advarsler fra udlejer. Samtidig havde udlejer gennem længere tid indsamlet materiale og vidnesbyrd om udlejningsvirksomheden, hvilket var med til at give Boligretten et solidt grundlag for sin afgørelse.

I den almene boligsektor er korttidsudlejning som udgangspunkt heller ikke tilladt. På den anden side kan en boligafdeling og dens bestyrelse på lokalt niveau vælge at se gennem fingre med korttidsudlejning.

Andelshaver - sådan er reglerne

Langt de fleste andelsforeninger følger standardvedtægterne, hvor i det fastslås, at ”En andelshaver, der har boet i andelsboligen i normalt mindst et halvt år, er berettiget til at fremleje eller -låne sin andelsbolig med bestyrelsens tilladelse”.

Ovenstående indebærer, at korttidsudlejning gennem eksempelvis Airbnb ikke er tilladt. Andels Boligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) har dog indsat en supplerende formulering på sin hjemmeside, hvori det hedder, at: 

”En andelshaver, der har boet i andelsboligen i mindst ½ år, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig helt eller delvis til ferie og fritidsmæssige formål. Hver enkelt fremlejeperiode skal minimum være af 3 dages varighed og kan sammenlagt højst udgøre 3 uger pr. kalenderår”.

Hvis korttidsudlejning ikke er tilladt i din andelsforening, har du derfor mulighed for at bede generalforsamlingen om at lovliggøre udlejningen gennem en ændring af vedtægterne.

Hvor meget må du tage i leje?

Med en ændring af reglerne i Lejeloven i 2016 blev korttidsudlejning undtaget fra reglerne om lejens størrelse.

Af Lejelovens § 1 stk. 3 fremgår det således, at loven ikke gælder for:

”lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål”.

Det betyder, at du som udlejer selv bestemmer, hvor meget du vil forlange i husleje, og at lejer ikke senere kan klage til det lokale huslejenævn over huslejens størrelse eller andre økonomiske forhold omkring udlejningen.

Får jeg erstatning for skader på mine ting?

Du er dårligt stillet hos dit eget forsikringsselskab, der som udgangspunkt ikke erstatter tyveri og skader, når du udlejer din bolig.

Airbnb har en værtsgaranti, der giver dig erstatning, hvis din gæst ødelægger eller stjæler dine ting.

Airbnb kræver dog, at du først forsøger at få gæsten til at erstatte, inden du kan søge om at få værtsgarantien udbetalt. Det er heller ikke alt, du kan få erstattet. Cykler er bl.a. ikke omfattet af garantien, og der er reduceret erstatning for smykker.

LÆS OGSÅ: Udlejning af værelse

Hvem udleverer nøgle og gør rent?

Har du gode naboer, kan du aftale med dem, at de udleverer din nøgle til dine gæster.

Du kan også vælge et professionelt firma til at stå for både nøgleudlevering og rengøring. En lang række virksomheder, som Homekey, Key Butler og Managemyair tilbyder at stå for det praktiske over for dine gæster i København, når du selv er bortrejst. Virksomhederne sørger for at gøre boligen rent, inden gæsten ankommer, skifter sengetøj og udleverer nøgler. En nøgleoverdragelse kan ske fra 179 kr., mens rengøring af en 2-værelses lejlighed inklusive skift af sengetøj koster 450 kr. eller mere.

Hvor kan jeg klage over lejer og udlejer?

Både du og lejer kan klage og få hjælp fra Airbnbs egen kundeservice.

Din lejer kan klage over dig og Airbnb til Ankenævnet for hotel, restaurant og turisme, et branchenævn oprettet sammen med Forbrugerrådet Tænk. Da Airbnb kun formidler opholdet uden ansvar for selve opholdet, er det usikkert, om Ankenævnet vil behandle klagen. Nævnet vil dog gå ind i sagen, hvis du som udlejer er momsregistreret med din udlejningsvirksomhed.

Derudover kan du anlægge en civil retssag ved en domstol, hvis Airbnb og ankenævnet ikke hjælper dig.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab