Airbnb: Her er reglerne for at udleje din bolig

Du kan tjene penge på at leje din bolig ud via fx Airbnb og Wimdu. Men må du altid leje ud, og skal du betale skat af det? Få svar her.

Hvad er reglerne for fremleje af lejlighed med AirBnB

Mange danskere er begyndt at leje deres bolig ud, når de selv holder ferie, via fx firmaer som Airbnb og Wimdu. Arkivfoto

Mange danskere er begyndt at leje deres bolig ud, når de selv holder ferie, via fx firmaer som Airbnb og Wimdu. I gennemsnit har 21.000 danske værter fra 1. december 2014 til 30. november 2015 tjent 13.800 kroner på at udleje deres hjem til i alt 405.000 gæster gennem Airbnb. 

Som hovedregel må du kun udleje, hvis du selv ejer boligen. Bor du til leje eller i andel, kræver det skriftlig samtykke fra din udlejer eller andelsforening. 

Hvordan er skattereglerne for udlejning af leje- og andelsbolig?

Bor du til leje eller i andelsbolig, skal du enten betale skat efter den skematiske eller regnskabsmæssige metode. Den skematiske metode er det nemmeste. Her skal du betale skat af den del af den årlige lejeindtægt, der overstiger to tredjedele af din egen husleje inklusiv a conto-varme. Du må ikke medtage udgifter til dit boliglån.

Eksempel fra SKAT for lejebolig eller andel:

Hannes husleje er 45.000 kr. om året. Hendes bundfradrag er derfor 30.000 kr. (2/3 af den samlede årlige husleje). Hun lejer sin bolig ud i en periode.

  • Lejeindtægt: 35.000 kr.
  • Bundfradrag: -30.000 kr.
  • Skattepligtig indtægt: 5.000 kr.

Hanne skal skrive 5.000 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 20, og sin forskudsopgørelse, felt 250.

Hvordan er skattereglerne for udlejning af ejerbolig?

Bor du i ejerbolig, skal du betale skat af beløb over 1,33 procent af ejendomsværdien og ud over en mindstegrænse på 24.000 kr.

Er der regler for, hvor meget du må tage i leje?

Fra 1. juli 2016 er reglerne om korttidsudlejning taget ud af lejeloven, så korttidslejere ikke kan stille krav om, hvor meget det må koste at leje din bolig eller få behandlet en klage i kommunens beboerklage- og huslejenævn.

Hvad siger min udlejer til at leje ud?

Bor du til leje, må du hverken fremleje hele boligen eller enkelte værelser uden tilladelse fra din udlejer. Aftalen bør være skriftlig, så du kan bevise, at han har givet dig tilladelsen. I værste fald kan din udlejer opsige dit lejemål, så du må flytte.

Udlejning til feriemæssig brug går uanset længde ikke ind under loven om fremleje. Derfor skal udlejningen via fx Airbnb altid godkendes af udlejer. 

Hvad siger andelsforeningen til udlejning?

En andelsforening har ofte regler for fremleje, og mange foreninger forbyder fremleje, også kortidsleje. Nogle andelsforeninger tillader et vist årligt antal korttidsudlejninger af hele boligen og sætter en grænse for, hvor længe hver enkelt udlejning må vare.

Foreningen kan også kræve, at bestyrelsen eller administrator får besked om udlejningen på forhånd. Det kan også være, at du skal sætte et opslag op i opgangen, så de andre beboere ved, at der er gæster i din bolig.

Tjek altid din andelsforenings vedtægter, inden du lejer ud.

Hvad siger ejerforeningen til udlejning?

Ejere af en ejerlejlighed har som udgangspunkt ret til at udleje enkeltværelser og hele boligen som korttidsleje. Der kan dog være regler i ejerforeningens vedtægter, som forbyder fremleje. Tjek derfor altid din ejerforenings vedtægter.

Får jeg erstatning for skader på mine ting?

Du er dårligt stillet hos dit eget forsikringsselskab, der som udgangspunkt ikke erstatter tyveri og skader, når du udlejer din bolig. Udlejer du dit sommerhus, kan du købe en tillægsforsikring for lejerskader, som dækker ved udlejning.

Airbnb har en værtsgaranti, der giver dig erstatning, hvis din gæst ødelægger eller stjæler dine ting. Airbnb kræver dog, at du først forsøger at få gæsten til at erstatte, inden du kan søge om at få værtsgarantien udbetalt. Det er heller ikke alt, du kan få erstattet. Cykler er bl.a. ikke omfattet af garantien, og der er reduceret erstatning for smykker.

LÆS OGSÅ: Udlejning af værelse

Bor du i ejerbolig, skal du betale skat af beløb over 1,33 procent af ejendomsværdien og ud over en mindstegrænse på 24.000 kr.

Eksempel fra SKAT for ejerbolig:

Udlejning af hele boligen i en periode.
Mette lejer sit hus ud i 2 måneder. På sin årsopgørelse kan hun se, at ejendomsværdien er 2,1 millioner kr. Bundfradraget er på 1,33 pct. af ejendomsværdien = 2.100.000x1,33/100=28.000 kr.

  • Lejeindtægt for de 2 måneder: 30.000 kr.
  • Bundfradrag: -28.000 kr.
  • Skattepligtig indtægt: 2.000 kr.

Mette skal altså skrive 2.000 kr. på sin årsopgørelse, rubrik 37, og sin forskudsopgørelse, felt 218.
Uanset, om du ejer eller lejer, kan du også vælge at betale skat efter den mere komplicerede regnskabsmæssige metode, hvor du beregner og dokumenterer dine udgifter. Læs mere om den metode på skat.dk.

SKAT har desuden lavet en særlig beregner, hvor du nemt kan finde ud af, hvad du skal indberette og hvordan.

Hvem udleverer nøgle og gør rent?

Har du gode naboer, kan du aftale med dem, at de udleverer din nøgle til dine gæster.

Du kan også vælge et professionelt firma til at stå for både nøgleudlevering og rengøring. En lang række virksomheder, som Homekey, Key Butler og Managemyair tilbyder at stå for det praktiske over for dine gæster i København, når du selv er bortrejst. Virksomhederne sørger for at gøre boligen rent inden gæsten ankommer, skifter sengetøj og udleverer nøgler. En nøgleoverdragelse kan ske fra 179 kr., mens rengøring af en 2-værelseslejlighed inklusive skift af sengetøj koster 450 kr. eller mere.

Hvor kan jeg klage over lejer og udlejer?

Både du og lejer kan klage og få hjælp fra Airbnbs egen kundeservice.

Din lejer kan klage over dig og Airbnb til Ankenævnet for hotel, restaurant og turisme, et branchenævn oprettet sammen med Forbrugerrådet Tænk. Da Airbnb kun formidler opholdet uden ansvar for selve opholdet, er det usikkert, om Ankenævnet vil behandle klagen. Nævnet vil dog gå ind i sagen, hvis du som udlejer er momsregistreret med din udlejningsvirksomhed.

Derudover kan du anlægge en civil retssag ved en domstol, hvis Airbnb og ankenævnet ikke hjælper dig.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab