Arveregler for sommerhuse

Det er almindeligt, at sommerhuse går i arv. Forældre kan også, imens de lever, give det som gave eller sælge det til næste generation på favorable vilkår.

Forældrene kan også, imens de lever, give sommerhuset videre som gave eller overdrage det til næste generation på favorable vilkår

Forældrene kan også, imens de lever, give sommerhuset videre som gave eller overdrage det til næste generation på favorable vilkår. Arkivfoto.

Hvordan overtages et sommerhus som arv?

Et sommerhus er tit samlingssted for flere generationer. Derfor er der ofte et ønske om, at sommerhuset overtages af et eller flere børn som arv, når den sidste af forældrene dør.

Når enebørn skal arve

Har du kun et enkelt barn, er det sjældent et problem at lade sommerhuset gå i arv. Barnet arver sommerhuset, hvis der ikke er bestemt andet i et testamente, og hvis barnet selv ønsker det.

Værdien af sommerhuset indgår i det samlede bo og kan værdisættes til den senest oplyste ejendomsvurdering minus 15 procent. Der skal betales 15 procent i boafgift af hele boet (bobeholdningen) med et bundfradrag på 289.000 kr. (2018).

Barnet kan også sælge sommerhuset. Så indgår provenuet (det beløb, som huset netto indbringer) i det samlede bo, og der skal betales afgift af beløbet. Provenuet beregnes groft sagt som sommerhusets kontantpris, hvorfra der er trukket indfrielser af lån i det samt ejendomsmæglersalær.

Når flere børn skal arve sammen

Har du flere børn, kan det også være ganske problemfrit, at de arver sommerhuset, hvis de er enige om at overtage det i fællesskab som en del af deres arv. Det sker på samme måde, som hvis de var alene om at arve, men sommerhuset bliver bare delt op i andele.

Når et eller flere børn af flere skal arve

Er det kun et enkelt barn eller et par børn af flere, som er interesseret i at arve sommerhuset, kan det blive mere indviklet. De, der ikke har lyst til at være med i sommerhusprojektet, har ret til at forlange, at de andre udtager sommerhuset til handelsværdien. Det vil sige, at en ejendomsmægler vurderer sommerhuset og fastsætter en handelsværdi. Det bliver den værdi, der kommer til at stå i boopgørelsen, og som bliver en del af de nye sommerhusejeres arv.

Når flere børn vil arve, men ikke vil eje sammen

Det kan være problematisk hvis flere børn vil arve, men ikke vil overtage sommerhuset sammen

Det kan være problematisk hvis flere børn vil arve, men ikke vil overtage sommerhuset sammen. Foto: Stuart McIntyre.

Det er også problematisk, hvis der er flere børn, der gerne vil overtage sommerhuset, men de ikke ønsker at eje huset sammen. Ofte er man som forældre bevidste om denne problemstilling og kan forebygge problemer ved at oprette et testamente.

Hvis du er i den situation, er der måske et eller flere af dine børn, du helst ser som ejer af familiens samlingssted. Så bør du oprette et testamente og bestemme, at det er de børn, der skal have sommerhuset - ellers skal der til sin tid trækkes lod mellem børnene.

I den forbindelse skal du tage stilling til følgende:

  • Skal et eller flere børn have sommerhuset som en del af deres arv? Barnet eller børnene får dermed ret, men ikke pligt til at få deres arv i form af en sommerhusandel. Hvis barnet eller børnene får sommerhuset som en del af deres arv uden at blive tildelt mere end de andre arvinger, skal der være tilstrækkelige værdier i boet til, at de øvrige arvinger også får, hvad de har krav på. Et eksempel: Sommerhusets handelsværdi er 900.000 kr. netto. Der er tre børn og i alt 2,4 mio. kr. i boet efter boafgift og omkostninger. Børnene skal hver især have 800.000 kr. Giver man to af børnene ret til at overtage sommerhuset i fællesskab, kan de sige ja tak og få deres arv i form af et halvt sommerhus til hver til en værdi af 450.000 kr. Derudover får de hver 350.000 kr. i andre værdier, og det tredje barn er ikke blevet stillet økonomisk ringere end de to andre.
  • Skal et eller flere børn have lov til at købe sommerhuset af boet? Det vil sige have ret til at betale, hvad der måtte mangle i, at deres arv er stor nok til at dække værdien af sommerhuset. Det er der mulighed for, men det skal stå i et testamente.
  • Skal et eller flere børn have sommerhuset forud for den egentlige deling af arven (forlods)? Det betyder, at de ud over sommerhuset arver lige så meget som de andre børn. Det forudsætter, at der er så meget i boet, at de øvrige børn ikke bliver snydt for deres tvangsarv. Tvangsarven er normalt en fjerdedel af, hvad børnene ville arve, hvis der ikke var et testamente. I eksemplet ovenfor er tvangsarven en fjerdedel af 800.000 kr. - dvs. 200.000 kr. Så her ville det være muligt at give de to børn sommerhuset til 900.000 kr. og så lade de tre børn få lige meget af resten af boet - dvs. 500.000 kr. hver.

Forældre, der er i tvivl om, hvorvidt deres børn kan enes, hvis de kommer til at eje familiesommerhuset sammen, forsøger somme tider at hjælpe samejet på vej ved at indbygge en samejeoverenskomst i testamentet. Det er juridisk forpligtende regler for de konfliktsituationer, der kan opstå, når flere ejer sommerhuset sammen.

Det kan dog være problematisk juridisk, og måske bør du slet ikke beslutte vedrørende sommerhuset, hvis du ikke tror, at børnene selv kan finde ud af at blive enige om en samejeoverenskomst eller kan få det til at fungere uden. Er du i tvivl, er det måske en bedre idé at lade det være op til arvingerne at træffe beslutningen om sommerhusets skæbne.

Hvordan overdrages et sommerhus som gave eller på favorable vilkår?

Et sommerhus kan også gives videre til næste generation, mens forældrene stadig lever - som gave eller på favorable vilkår.

Uanset hvilken måde du vælger at gøre det på, vil det normalt være løsningen at overdrage sommerhuset til en værdi svarende til den seneste ejendomsvurdering minus 15 procent. Højesteret har i en afgørelse fra marts 2016 fastslået, at værdiansættelsescirkulæret fra 1982, hvor denne procentsats er fastsat, er bindende for SKAT, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Sommerhuset som ren gave

Man kan både overdrage sommerhus til sine børn som gave, delvis gave eller på favorable vilkår

Man kan både overdrage sommerhus til sine børn som gave, delvis gave eller på favorable vilkår. Arkivfoto.

Overdrager du sommerhuset som gave, skal du kende og overholde gaveafgiftsbestemmelserne.

Du kan inden for hvert kalenderår give hvert barn et vist beløb, uden at de skal betale afgift af beløbet. I 2018 er det afgiftsfrie gavebeløb 64.300 kr. pr. barn. Det samme gælder, hvis du overdrager sommerhuset som arveforskud.

Vær opmærksom på, at forældre har mulighed for hver især at give en afgiftsfri gave, hvis de ejer sommerhuset sammen. Er det kun én af forældrene, der står på sommerhusskødet, kan der kun gives én gave på de førnævnte 64.300 kr.

Af resten af værdien af sommerhuset skal der betales gaveafgift på 15 procent. Den variable tinglysningsafgift af det skøde, der skal oprettes (på 0,6 procent af 85% af ejendomsværdien), modregnes dog ved afgiftsberegningen. Gaveafgiften skal betales, når gaveanmeldelsen indgives til SKAT. Sidste frist for indgivelse er 1. maj året efter overdragelsen.

Afgiften påhviler modtageren, men betaler modtageren ikke, kan afgiften opkræves hos giveren. Det aftales meget ofte mellem parterne, at giverne som en ekstra gave betaler afgiften. Denne ekstra gave skal der ikke betales afgift af.

Senest når skødet vedrørende overdragelsen bliver underskrevet, vil der være et endeligt gaveløfte. Skal gaven være modtagerens særeje, skal det være indeholdt i gaveløftet. Er gaveløftet først givet og modtaget, er det for sent at bestemme særeje.

Hvis du ønsker, at sommerhuset skal tilhøre dit barn eller dine børn som en form for særeje, og du ikke vil forlange, at dit barn og svigerbarn skal oprette en særejeægtepagt vedrørende sommerhuset, bør du overdrage huset som ren gave eller i hvert fald næsten uden modydelse. Dette overses af mange, når de hører om muligheden for med et gældsbrev at undgå eller udskyde gaveafgiften (se mere i næste afsnit). Du kan ikke bestemme, at sommerhuset skal være særeje, hvis du sælger det til dit barn i stedet for at give det væk.

Sommerhuset som delvis gave eller på favorable vilkår

Hvis du vil give sommerhuset videre, mens du lever, uden at der skal betales gaveafgift, og uden at dine børn skal betale med kontanter for huset, skal sommerhuset overdrages mod størst mulig afgiftsfri gave samt et gældsbrev på restbeløbet. Gældsbrevet er et bevis på, at de skylder dig penge.

Barnets eller børnenes gældsbrev kan du nedbringe ved årligt at eftergive gælden med beløb op til det afgiftsfri gavebeløb. På den måde bliver den gæld, de har til dig for sommerhuset, mindre år for år (gældseftergivelse).

Nedbringelse af gælden må ikke være aftalt på forhånd. Det skal være en beslutning, der træffes fra år til år, ellers anser SKAT hele sommerhuset for en gave - selvom der er lavet et gældsbrev - og opkræver derfor fuld gaveafgift.

Når der eftergives gæld på gældsbrevet, er det vigtigt at skrive det beløb, gælden er nedskrevet med (eftergivelsesbeløbet), samt dato og forældreunderskrift(er) på gældsbrevet. Eftergivelsesbeløbet skal lægges sammen med andre gaver, som barnet eller børnene modtager i det kalenderår, når du skal beregne, om den afgiftsfrie bundgrænse er overskredet eller ej.

Hvis du ikke når at eftergive hele gældsbrevet, før du dør, har dødsboet krav på betaling af restgælden fra den pågældende arving. Kravet indgår som en del af arvingens arv (hvis arven er stor nok), og der skal betales boafgift på 15 procent af beløbet. Er restgælden større end den pågældende arvings andel af boet (arvelod), skal arvingen betale boet den forskel, der er mellem restgæld og arvelod.

Eksempel

Et gældsbrev på oprindeligt 500.000 kr. er eftergivet hen ad vejen, således at det er nedbragt til 300.000 kr., da forælderen dør. De 300.000 kr. er en del af boet.

Hvis den, der har udstedt gældsbrevet, bliver berettiget til en arv på netop 300.000 kr. før boafgift, skal han eller hun betale boafgiften af egen lomme, men er så ude af gælden.

Hvis arven er større, kan der måske blive til både boafgift og anden arv, og er den mindre end 300.000 kr., skal differencen og boafgiften indbetales.

Er arven fx kun 200.000 kr., skal der betales 100.000 kr. til boet med tillæg af boafgift af de 200.000 kr.

Hvis du overdrager sommerhuset på denne måde med et gældsbrev, som måske nedbringes hvert år, kan du som nævnt ikke juridisk gyldigt bestemme, at ejendommen skal være barnets/børnenes særeje.

Hvis du vil bruge gældsbrevsløsningen og samtidig gerne vil have, at sommerhuset skal være dit barns særeje, har du den mulighed at fortælle dit barn og svigerbarn, at du ønsker, at ejendommen skal være barnets særeje, og at du ikke vil overdrage sommerhuset, før dit barn og svigerbarn har oprettet en ægtepagt. Ægtepagten skal gå ud på, at sommerhuset bliver barnets særeje under en eller anden form. Det nærmere indhold kan du drøfte med den advokat, der udarbejder skødet på sommerhuset.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab