Baggrund: Derfor betaler vi grundskyld

De danske boligejere betaler mere og mere i grundskyld, og de kommer til at betale langt mere. Kom bag om nyhederne, og læs hvorfor ekspert i boligøkonomi mener, grundskyld bør droppes.

måle jorden grundskyld

Hvor meget betaler du i grundskyld? Foto: Torben Klint

Det lyder måske mærkeligt, men det var faktisk anlæggelsen af den amerikanske jernbane i sidste halvdel af 1800-tallet, der er baggrunden for, at vi i dag har grundskyld i Danmark.

Den amerikanske økonom og filosof Henry George (1839–1897) bemærkede dengang, hvordan jordejere og, hvad han kaldte monopolister, spekulerede i at opkøbe jordarealer billigt dér, hvor den statsfinansierede jernbane skulle anlægges for derefter at tjene på grundenes værdistigninger, når jernbanen så var anlagt.  

Skat på jord bredte sig fra USA

Henry Georg så det som, at fælleskabet gennem den skattefinansierede jernbane dermed var med til at sikre fortjenester på jordejernes ejendomme, som jordejerne til gengæld scorede selv uden at arbejde for det eller give noget tilbage til fællesskabet, fx i form af skatter.

Henry George beskrev fænomenet i sin bog Fremskridt og Fattigdom fra 1879 og påstod, at næsten al samfundsskabt velstand bliver opfanget af jordejere og monopolister, og at denne koncentration af ufortjent velstand er roden til fattigdom. Derfor skulle jordens værdi også beskattes, mente han, med det, vi senere lærte at kende som grundskyld, og hans tanker vandt de efterfølgende år stor udbredelse i hele den vestlige verden.

Hvad er grundskyld?

Grundskyld er en skat på jord - altså kun af grunden, ikke af boligen. Skatten opkræves af kommunerne og skal være mellem og 1,6 og 3,4 procent (16 og 34 promille).

Grundskylden betales ud fra den seneste offentlige ejendomsvurdering af grunden – eller i praksis den såkaldte grundskatteloftværdi. Du kan se værdien på din årlige ejendomsskattebillet fra kommunen.

Siden 2002 har der været et loft over, hvor meget grundskylden må stige hvert år. Den må højst stige 7 procent. Folketinget beslutter hvor meget.

Loftet betyder, at mange husejere endnu ikke betaler den fulde grundskyld. Grundskylden vil fortsætte med at stige, ind til man betaler den grundskyld, der svarer til den offentlige vurdering af grunden.

Grundskyld til Danmark i 1920’erne

I Danmark blev beskatningen af fast ejendom ifølge ekspert i boligøkonomi og lektor på Syddansk Universitet, Morten Skak, opdelt i grundskyld og ejendomsskyld i starten af 1920’erne.

- Hvis vi vil have en offentlig sektor, skal vi jo beskatte på en eller anden måde. Princippet for beskatning er mange steder, at de bredeste skuldre i samfundet bærer de tungeste byrder. Herhjemme har man skullet betale skat af værdistigninger på éns grund med mindre, det var grundejeren selv, der forøgede grundens værdi ved fx selv at anlægge en tilkørselsvej m.v. Så kunne man trække det fra, fortæller Morten Skak.

I dag består den samlede ejendomsbeskatning, en boligejer betaler, af grundskylden (der også kaldes ejendomsskatten) og ejendomsværdiskatten (der er en beskatning af hele ejendomsværdien, dvs. bygning og grund).

Skatteloft på grundskyld

Da Fogh-regeringen indførte skattestoppet i 2002, betød det, at der kom skattestop på ejendomsværdiskatten og et skatteloft på grundskylden.

Skatteloftet på grundskylden betød, at grundskylden stadig kunne stige, så længe stigningen ikke var højere end 7 % om året.

Den har ifølge realkreditinstitutternes brancheorganisation Realkreditrådet i gennemsnit ligget på 5,7 % om året.

Grundskyldens andel af boligøkonomien vokser

En beregning, som Bolius.dk har foretaget med tal fra Nordea, viser at grundskylden udgør en større og større del af familien Danmarks økonomi.

For en standardfamilie med fjernvarme og fastforrentet lån med afdrag gik 6,51 % af den samlede boligøkonomi i 2003 til at betale grundskyld med. I 2014 var det steget til 8,66 %.

Har samme familie rentetilpasningslån uden afdrag gik 8,77 % af den samlede boligøkonomi i 2003 til betaling af grundskyld, mens det i 2014 udgjorde 12,53 %.

Boligejere bekymret for stigende skatter

Bolius’ Boligejeranalyse 2015 viser, at det, flest boligejere bekymrer sig allermest om, netop er stigende skatter og/eller offentlige udgifter.

Således siger 14 procent af boligejerne, at de bekymrer sig mest om ”stigende skatter/offentlige udgifter”, mens det, næst flest boligejere bekymrer sig mest om (9%), er ”ændret jobsituation og dermed problemer med at have råd til min bolig”. På tredjepladsen kommer ”stigende energipriser og –afgifter”.

Boligejere betaler mere i grundskyld

betal grundskyld

I 2026 skal en gennemsnitlig husejer i Frederiksberg Kommune betale næsten 100.000 kr. årligt i grundskyld. Foto: Torben Klint

Grundskylden har da også været et stort debatemne i de senere år, hvor boligejernes udgifter til den er steget stort. Flere er stået frem i medierne og fortalt, at de har haft svært ved at få råd til at blive boende i deres hus på grund af udgifterne til grundskyld.

I Frederiksberg Kommune skal en gennemsnitlig husejer betale 48.000 kr. i grundskyld i 2015 eller 4.000 kr. om måneden. Når grundskylden er steget så meget, som den må ifølge de nuværende regler, vil den årlige regning være på næsten 100.000 kr. - i Frederiksberg sker det i 2026.

Det er især i hovedstadsområdet, at husejerne skal betale en høj grundskyld, de 24 kommuner, hvor boligejerne betaler mest – fra 18.000 kr. om året og op – ligger alle i hovedstadsområdet. I 58 kommuner betaler en gennemsnitlig boligejer i 2015 mindre end 10.000 kr. om året i grundskyld.

DANMARKSKORT: Se, hvor høj grundskylden er i din kommune

Danskere vil stoppe stigning i grundskyld

Et markant flertal af danskerne mener, at grundskylden stiger så meget, at staten bør gribe ind. Ifølge en meningsmåling foretaget af Wilke for Jyllands-Posten i april 2015 mener 58 %, at staten bør gribe ind i, mens 19 % mener, at staten ikke skal gribe ind.

Samtidig har der været rejst kritik af, at en stigende grundskyld rammer husejere langt mere end ejere af lejligheder.

Grundskyld skævrider boligmarkedet

Morten Skak mener ikke, at ejendomsskattesystemet fungerer som det er nu.

- Stigningen i grundskylden skulle gerne afspejle en reel værdistigning på grunden, men det gør den ikke nødvendigvis. Grundskylden stiger rask væk, uanset om din grund bliver mere eller mindre værd, og det betyder, at den kan være med til at skævride boligmarkedet, som systemet er skruet sammen nu, mener Morten Skak.

Én fælles grundskyldsstigning inden for en kommune vil nemlig virke forholdsmæssig stor på ejendomme med faldende priser, hvilket dermed presse prisen yderligere nedad, mens den vil virke forholdsmæssig lille på ejendomme med stigende priser, hvilket dermed vil hæve prisen yderligere.

- Det er meget uhensigtsmæssigt for boligmarkedet. Når grundskylden bliver ved med at stige, vil den godt nok dæmpe prisstigninger på boliger med høje priser, fx i byerne, men den vil også presse faldende huspriser yderligere ned, fx i landdistrikterne, siger Morten Skak.

Grundskyld er uforståelig

Men grundskylden har også vist sig at have en anden stor ulempe.

- Hvor ejendomsværdiskatten er fastsat i forhold til værdien af grunden og boligen, så er grundskylden jo en beskatning af grunden alene. Men det er meget vanskeligt at fastsætte grundværdierne alene især i byerne, hvor der ikke handles mange grunde alene. Derfor bliver det meget tilfældigt, og for mange boligejere uforståeligt, hvorfor denne skat ændrer sig, siger Morten Skak.

skat grundskyld

Skat har heller ikke været ret sikre på hvordan grundskylden skal vurderes. Foto: Tommy Verting

SKAT vurderede ejendomme forkert

Og tilsyneladende kunne medarbejderne i SKAT heller ikke finde ud af det.

Det stod klart, da Rigsrevisionen i sensommeren 2013 skarpt kritiserede SKAT for kun at fastsætte ejendomsvurderingerne (herunder grundværdien, red.) korrekt i 1 ud af 4 tilfælde, mens 41 % blev vurderet for højt og 34 % for lavt.

SKAT blev også kritiseret for, at de i deres vurderinger fra 2003-2012 ikke havde haft noget mål for, hvor meget vurderingerne måtte ramme ved siden af de faktiske salgspriser.

Samtidig har der været mange eksempler på, at ejendomsvurderingerne kunne være meget forskellige fra huse, der lignede og lå ved siden af hinanden, eller fra en vej til en anden, og forskellene har betydet, at nogle har betalt (for) meget i grundskyld, mens andre i tilsvarende huse er sluppet langt billigere.

Danskernes boligskatter er tredjehøjst i Europa

Danskerne er nogle af de indbyggere i Europa, der betaler mest i løbende boligskatter i form af grundskyld og ejendomsværdiskat. Det viser en opgørelse, som Arbejdernes Landsbank har lavet for Berlingske Business i juni 2015.

Briterne betaler suverænt mest med boligskatter, der udgør næsten 3,5 % af landets samlede produktion, BNP. Dernæst følger Frankrig, og så kommer Danmark på en tredjeplads med 2,1 % af BNP. Gennemsnittet er under 1 % af BNP, og her ligger bl..a Sverige, Holland, Tyskland og Norge, som Danmark normalt sammenligner sig med.

Danmark er det eneste land, der betaler en selvstændig skat på jord (grundskyld).

Kilde: Berlingske Business

Nyt vurderingssystem fyldt med fejl

Og sidste år kunne Bolius.dk så berette, at forslaget til et nyt system, udarbejdet af det såkaldte Engberg-udvalg, der skulle rette op på de fejlagtige vurderinger, også skød meget ved siden af.

Den nye model ramte dog mere rigtigt end SKATs model, men den ramte stadig langt fra det beløb, som sammenlignelige boliger blev solgt for, og for fx parcelhuse ville systemet vurdere mere end 20 procent forkert i en tredjedel af tilfældene.

Regeringen opretter center til ejendomsvurdering

Derfor besluttede regeringen at oprette det såkaldte Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE) under Skatteministeriet for at få endnu mere præcise vurderinger.

ICE har fået til opgave at være klar med et lovforslag til ny vurderingslov, og videreudvikle og teste nye beregningsmodeller. Efter planen skal der til foråret 2016 fremsættes og vedtages lovforslag om en ny vurderingslov, som derefter skal implementeres, så der i 2017 kan foretages vurdering af ejerboliger til udsendelse til boligejerne i april 2018.

Skatteministeriet siger selv, at tidsplanen ”vurderes at være realistisk, men stram og med risiko for forsinkelser”.

Ekspert: Drop grundskylden

Ifølge Morten Skak vil det bedste ejendomsbeskatningssystem være et, hvor boligejeren bliver beskattet med én fast procent i hver kommune af den samlede ejendomsværdi på både grunden og boligen.

- Den beskatningsprocent boligejeren betaler skal så være sammensat af en fast del, der går til staten, og en variabel del, som kommunerne opkræver, så man bevarer det kommunale selvstyre.

- Boligejeren skal opkræves én samlet skat for værdien af grund og boligen, og det skal være en procentuel del af den samlede værdi. Det vil både være meget lettere at forstå og forholde sig til for boligejeren, og det vil have en gavnende effekt på boligmarkedet, fordi det sikrer en stabil prisudvikling. Og det ved vi giver mest velfærd, siger Morten Skak.

Staten får store indtægter fra grundskyld

Flere politiske partier har foreslået at stoppe stigningerne i grundskylden eller helt droppe den, men indtil videre har ingen kunnet blive enige om det, fordi indtægterne, som så skal findes et andet sted, fra den er så store. Tværtimod er grundskylden i regeringens 2020-plan udset til at skulle finansiere en del af de ekstra milliarder, der skal bruges på offentlige udgifter i de kommende år.

Så meget tjener stat og kommune på grundskylden

Grundskylden har altid været den provenumæssigt dominerende type af ejendomsskatterne.

Ifølge Danmarks Statistik udgjorde grundskylden i 2014 lidt over 87 % af den samlede ejendomsbeskatning på i alt 27,16 mia. kr., hvilket svarer til 2,8 % af de samlede skatter og afgifter. Samlet betalte danskerne ca. 23,7 milliarder i grundskyld i 2014 – en stigning på næsten 50 % siden 2007. Skatteministeriet forventer, at danskerne skal betale 36 milliarder kr. i grundskyld i 2020, 12 milliarder mere end i 2014.

Tidligere har ejendomsskatterne udgjort en langt større andel af den samlede beskatning, fx i 1950’erne hvor de udgjorde 7-8 % af alle offentlige skatteindtægter.

LÆS OGSÅ: Så meget stiger – eller falder – grundskylden i din kommune i 2015

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab