Beskatning af ejerboliger (ejendomsværdiskat og grundskyld)

Beskatning af boligen sker gennem ejendomsværdiskatten og grundskylden. Grundskyld går også under betegnelsen ejendomsskat. Opgjort på årsbasis beløber de to skatter sig til ca. 1 procent af boligens handelsværdi .

Beskatning af ejerboliger kan være svær at gennemskue.

De grønne afgifter skal også regnes med, hvis du vil have et præcist tal for, hvor meget du reelt betaler i skat for at eje en bolig. Foto: Lisa F. Young

Hvor meget betaler du i samlet skat for din bolig?

Skatten på boligen er sammensat af tre elementer: ejendomsværdiskat, grundskyld og grønne afgifter.

For en typisk familie på fire personer løber de samlede skatter og afgifter op i cirka 28.000 kr. årligt, hvilket svarer til ca. 2.300 kr. pr. måned.

Udgangspunktet for beregning af ejendomsværdiskatten og grundskylden er den offentlige vurdering af ejendommen, mens de grønne afgifter beregnes på baggrund af forbruget af el.

Så meget betaler du i skatter og afgifter for din ejerbolig



Årligt


Månedligt

Ejendomsværdiskat


12.000


1.000

Grundskyld


  9.611


   801

Grønne afgifter

 

  6.270


   523

I alt skatter og afgifter


 27.881


 2.323

Note: Tallene er baseret på et enfamiliehus på 147 m2 i Odense SØ. Huset blev i december 2017 udbudt til 2.845.000 kr. Boligen er vurderet til 2,25 mio. kr., men i kraft af skattestoppet udgør vurderingsgrundlaget kun 1,2 mio. kr. Afgifter på varme og vand er ikke medregnet.

Lære mere om ejendomsværdiskat i videoen her

Se ejendoms- og grundværdi

Hvor meget er din grund værd? Hvad med naboens? Og hvad er dine forældres grund vurderet til?

Du kan finde den seneste offentlige vurdering af alle ejendomme på Skats hjemmeside. Du skal bare indtaste kommunens navn og adresse, trykke søg, og så kan du se, hvad ejendomsværdien (bolig og grund) og grundværdien er.

Hvordan foretages den offentlige vurdering?

Den offentlige vurdering af din bolig foretages af SKAT og tager udgangspunkt i de senest handlede priser på ejendomme. Siden 2011 har SKAT dog ikke lavet nye ejendomsvurderinger, da man i øjeblikket arbejder på at udvikle et nyt ejendomsvurderingssystem, der gerne skulle mindske de store afvigelser fra de faktiske handelspriser, som det gamle ejendomsvurderingssystem medførte.

Rigsrevisionen har således i en rapport om den offentlige ejendomsvurdering i 2013 konstateret, at 41 procent af de handlede parcelhuse var overvurderede af Skat, mens 34 procent var vurderet til mindre end 85 procent af de faktiske salgspriser.

Til brug for beregningen af ejendomsskatterne bruger Skat 2011-vurderingen nedsat med 2½ procent, indtil det nye system kommer op at køre.

Læs om beskatning af ejendomme på skattevæsenets hjemmeside

På skats hjemmeside kan du læse om vurderingen af tilsvarende ejendomme i dit lokalområdet. Foto: Torben Klint

Hvordan klager du over den offentlige vurdering?

Indtil det nye system kommer op at køre, er muligheden for at klage over ejendomsvurderingen suspenderet. Når du får en ny ejendomsvurdering, vil du kunne klage over den, hvis du er uenig i den.

Inden du klager, kan du se den offentlige vurdering på tilsvarende ejendomme i dit lokalområde på skattevæsenets hjemmeside www.skat.dk. Skattevæsenet understreger, at det ikke er tilstrækkelig begrundelse for en klage, at din ejendom er højere vurderet end eksempelvis naboejendommen. Afgørende for skattevæsenets behandling af klagen er, om den offentlige vurdering ligger højere end den reelle handelspris.

Hvad er ejendomsværdiskat?

Ejendomsværdiskatten er en skat på ejerboliger i Danmark eller udlandet. Ejendomsværdiskatten afløste i 2000 den gamle lejeværdibeskatning, hvor boligejeren blev beskattet af en anslået lejeværdi af boligen.

Den historiske begrundelse for beskatning af boliger er, at boligen betragtes som en investering på linje med andre investeringer. Mens du ved investering i eksempelvis obligationer modtager et årligt afkast i form af renter, modtager du afkastet på din bolig i form af retten til at bo i boligen samt en mulig avance ved salg af boligen. For at bevare symmetrien i skattesystemet bør boligen derfor beskattes på linje med andre investeringer, lyder det rent skattetekniske argument.

For boligejere med gæld modsvares ejendomsværdiskatten af en fradragsret på renter af gæld i boligen.

Hvordan beregnes ejendomsværdiskatten?

Ejendomsværdiskatten beregnes som 1 procent af boligens offentlige vurdering. Ved boliger købt før den 1. juli 1998 gives der et nedslag i skatten på 0,2 procent. Derudover gives der yderligere et nedslag på 0,4 procent, som dog maksimalt kan udgøre 1.200 kr. Det sidste nedslag i skatten gives ikke for ejerlejligheder. Overstiger ejendommens værdi 3.040.000 kr., beregnes 3 procent af den overskydende værdi i ejendomsværdiskat.

Ejendomsværdiskatten på udenlandske ejendomme beregnes på samme vis, hvis der findes en offentlig ejendomsvurdering for ejendommen, som kan sidestilles med en dansk vurdering, og som er godkendt af SKAT.

Hvis der ikke er en godkendt udenlandsk vurdering, fastsættes beregningsgrundlaget på grundlag af en reguleret handelsværdi.
Den beregnede ejendomsværdiskat bliver ført på din forskudsopgørelse og betales derfor med 1/12 hver måned.

Hvad er grundskyld?

Grundskyld, der også er kendt under navnet ejendomsskat, er en skat på jord. Skatten opkræves af kommunen. Udgangspunktet for grundskylden er grundens vurdering, som den fremgår af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Grundskyldspromillen varierer, alt efter hvilken kommune ejendommen er placeret i.

I 2018 har Gentofte Kommune den laveste grundskyldspromille på 16,0, mens otte forskellige kommuner har ramt det maksimalt tilladte, nemlig en grundskyldspromille på 34,0. Den gennemsnitlige grundskyldspromille er i 2018 på 26,11.

Lommeregner til at udregne beskatning af bolig

Skattestoppet har betydet, at ejendomsværdiskatten ikke længere følger boligpriserne. Arkivfoto.

Hvad betyder skattestoppet for ejendomsskatterne?

Skattestoppet blev indført i 2002, og det har bremset stigningen i ejendomsværdiskatten, der ikke længere stiger i takt med boligpriserne.

Med skattestoppet beskattes du kun af den laveste værdi af en af følgende vurderinger:

  • Den seneste offentlige ejendomsvurdering nedsat med 2½ procent.
  • Den offentlige ejendomsvurdering den 1. januar 2002.
  • Den offentlige ejendomsvurdering den 1. januar 2001 + 5 procent.

I kraft af prisstigningerne på ejendomsmarkedet siden 2002 beskattes langt de fleste boligejere i dag af enten ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg på 5 procent eller af ejendomsværdien pr. 1. januar 2002.

Officielt er grundskylden også omfattet af skattestoppet, men da 'stoppet' er et loft over den årlige stigning i skatten, er der på lang sigt ikke tale om et 'stop', men blot om en udjævning. Hovedreglen er, at det beløb, grundskylden beregnes af (grundskatteloftværdien), højst må stige med en af finansministeren fastsat årlig procent (reguleringsprocent), der i de seneste år har udgjort 6-7 procent årligt.

Hvad er grundskatteloftværdien?

Den såkaldte grundskatteloftværdi beregnes af kommunen en gang årligt. Grundskatteloftværdien er altid lavere end grundværdien og angiver den værdi af grunden, som du skal betale skat af.

Værdien fastsættes ved at lade forrige års grundskatteloftværdi stige med de tidligere anførte 6 – 7 procent – den såkaldte reguleringsprocent.

Grundskatteloftværdien bortfalder i det øjeblik, at værdien overstiger grundværdien. I den situation vil ejendomsskatten blive beregnet med udgangspunkt i grundværdien.  

Hvad betyder skattestoppet for din økonomi?

Skattestoppet på ejendomsværdiskatten og udjævningen af grundskylden har i sagens natur en positiv effekt på boligejernes økonomi. For en gennemsnitsfamilie på fire personer bosiddende i det nævnte hus i Odense betyder skattestoppet en månedlig besparelse på ca. 1.200 kr.

Omregnet svarer det i 2018 til en rabat på 40 procent på ejendomsværdiskat og grundskyld.

Ud over at påvirke den daglige økonomi påvirker skattestoppet også boligens handelsværdi. Afgørende for prisen på en bolig er, hvor meget den nye køber skal betale i månedlig husleje.

Falder renten, vil en ny ejer have mulighed for at optage et større lån i boligen og dermed også kunne betale en højere pris for boligen. På samme vis gælder det, at hvis boligen bliver 1.200 kr. billigere om måneden på grund af skattestoppet, vil en ny boligkøber kunne betale en højere pris for boligen uden at stige i månedlig ydelse.

Skattestop lægger 345.000 kr. oven i prisen?

Lad os se på eksemplet fra Odense, hvor den tidligere nævnte villa er udbudt til 2.845.000 kr.

Med det nuværende skattestop vil en køber kunne finansiere prisen for 13.000 kr. netto om måneden. Uden et skattestop ville køber kun have råd til at betale 2.500.000 kr. for boligen, hvis han fortsat skulle sidde for en nettoydelse på 13.000 kr. månedligt.

I praksis betyder skattestoppet derfor, at den nye køber har råd til at betale 345.000 kr. mere for huset i kraft af den månedlige besparelse på 1.200 kr.

Beregningen er baseret på en standardfinansiering med et 2 procent-lån på 80 procent af vurderingen og et banklån på 15 procent af vurderingen.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab