Bidragssatser: Her er det billigst, og her er det dyrest

Ny analyse af 20 realkreditlån viser, at du skal betale mest i bidragssats i Nordea og Realkredit Danmark og mindst i BRFkredit Totalkredit. Se prisforskellene her.

Nordea og Realkredit Danmark (RD) har de dyreste bidragssatser, mens BRFkredit og Totalkredit har de laveste bidragssatser.

Det viser en analyse af de fire realkreditselskabers bidragssatser fordelt på forskellige låntyper og med forskellige belåningsgrader, som Jørgen Munksgaard Rasmussen, ekspert i boligøkonomi i Bolius, har udarbejdet. 

Nordea og Realkredit Danmark har højeste bidragssatser

Når Totalkredit i 2018 styrker kunderabatten fra 0,10 til 0,15 procent, vil realkreditselskabet, der er ejet af Nykredit, få nogle af de billigste bidragssatser på realkreditlån sammen med BRFkredit. 

Jørgen Munksgaard Rasmussen har gennemregnet 20 låne-scenarier hos de fire selskaber. Og resultatet er entydigt: 

Nordea er dyrest i 12 tilfælde og Realkredit Danmark (RD) i otte tilfælde. BRFkredit har de laveste priser i 13 tilfælde, mens Totalkredit efter indregning af den forhøjede kunderabat, placerer sig tæt op ad BRFkredit.

Nykredit og Totalkredit blev kraftigt kritiseret af boligejere med realkreditlån i selskaberne, da de 1. juli 2016 hævede bidragssatserne på alle deres boliglån. Den gang betød det, at boligejerne kunne få en ekstra regning på op til flere tusinde kroner årligt. Siden tog realkreditselskabet lidt af stigningen ved at indføre de såkaldte kundekroner, som altså nu bliver hævet.

Spar op til 7.000 kr. om året i bidragssatser 

Intet selskab er konsekvent billigst i alle scenarier, viser Jørgen Munksgaard Rasmussens analyse. 

Den største prisforskel på et realkreditlåns bidragssatser i kroner og øre for et realkreditlån på et hus vurderet til 2,5 millioner kr., er et afdragsfrit F3-lån med en belåningsgrad på 80 procent, hvilket modsvarer et realkreditlån 2 millioner. kr. Hos BRFkredit koster lånet 22.833 kr. årligt i bidrag, mens RD forlanger 29.963 kr. for præcis den samme ydelse - en årlig besparelse på 7.130 kr. 

Den mindste prisforskel er for det helt traditionelle fastforrentede lån med afdrag. Inden for 70 procent af vurderingen udgør besparelsen ’kun’ 1.997 kr. for et lån hos BRFkredit i forhold til et tilsvarende lån hos RD. I eksemplet svarer en belåningsgrad på 70 procent til et realkreditlån på 1.750.000 kr.

Største prisforskelle for mindre realkreditlån

De største relative prisforskelle - den procentvise forskel fra de dyreste til de billigste bidragssatser – på realkreditlånene er de lån, hvor boligejere kun har belånt en mindre del af boligens værdi med et realkreditlån og derfor har en stor friværdi. Eksempelvis koster et afdragsfrit F3-lån på en million kr. inden for 40 procent af vurderingen 9.500 kr. i årligt bidrag hos Nordea, mens et tilsvarende lån fås for 5.667 kr. årligt hos BRFkredit. En forskel på 40 procent.

- Forklaringen på de store prisforskelle ligger i selskabernes prisstruktur, der indeholder forskellige tillæg og satser, hvis størrelse afhænger af ejendommens belåningsgrad. Eksempelvis koster et variabelt forrentet lån hos Nordea 0,70 procent i årligt bidrag for lån op til 40 procent af vurderingen. Ønsker boligejeren tillige afdragsfrihed, stiger bidraget med 0,15 procent, siger Jørgen Munksgaard Rasmussen.

Pas på de farlige fælder

Realkredit Danmark skiller sig i analysen ud på to områder: Som det eneste selskab har RD indlagt en lille fælde i beregning af bidragstillægget for afdragsfrie flexlån på over 60 procent af boligens vurdering. Ved en belåningsgrad på op til 60 procent udgør tillægget 0,10 procent, men overstiger belåningsgraden 60 procent, hopper bidragstillægget op på 0,3252 procent – af HELE lånesummen.

- Realkredits bemærkelsesværdige metode har den effekt, at et ekstra lån på eksempelvis 25.000 kr. reelt kommer til at koste kunden ekstra 3.920 kr. i årligt bidrag.  Omregnet svarer det til en bidragssats på imponerende 16 procent.

- På den positive side tilbyder Realkredit Danmark, at kunderne kan betale ydelsen hver måned i stedet for en gang i kvartalet. Til gengæld får kunderne en rabat på 0,05 procentpoint på bidraget. Indregner vi rabatten i bidraget, vil Realkredit Danmark i de fleste tilfælde være en spids billigere end Nordea, men slet ikke nok til, at selskabet kan true de to billigste selskaber, siger Jørgen Munksgaard Rasmussen.

Skift realkreditselskab og spar penge – nogle gange

På trods af de store prisforskelle mellem de enkelte selskaber, er det ikke altid en god idé at skifte realkreditselskab. Den årlige besparelse på bidraget skal nemlig holdes op mod omkostningerne ved en flytning.

Ifølge hjemmesiden raadtilpenge.dk  løber de faste gebyrer til bank, realkreditselskab og tinglysning typisk op på 9.000 kr. Dertil kommer de variable gebyrer i form af kursskæring og kurtage, som udgør en procentdel af lånets størrelse. For et lån på 2 millioner kr. vil de samlede omkostninger typisk udgøre ca. 16.000 kr., hvilket skal holdes op mod en årlig besparelse på bidraget på eksempelvis 5.000 kr. 

I det ovenstående tilfælde vil der gå ca. tre år, før besparelsen er hentet hjem, men ved mindre lån kan tilbagebetalingstiden komme op på 10–15 år, hvilket betyder, at en flytning næppe vil være økonomisk attraktiv.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab