Boligforhold ved skilsmisse

Boligen er central ved en skilsmisse, og det kan være svært at blive enige om en bodeling. Læs, hvem der har ret til boligen, hvis I er uenige, og hvordan pengene eller gælden skal fordeles mellem jer.

salg af bolig ved skilsmisse

Salget af familiens bolig kan koste dyrt under en skilsmisse. Arkivfoto.

Når par bliver skilt finder mange ud af, at den fælles bolig er forbundet med langt flere følelser, end de egentlig var klar over. Det er en af konklusionerne i en undersøgelse, som seniorforsker Kirsten Gram-Hanssen og arkitekt Claus Bech-Danielsen fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBi) står bag. 

Kvinder flytter oftest efter skilsmisse

Når en skilsmisse bliver en realitet, er det i 54 procent af tilfældene kvinderne, der flytter fra den fælles bolig, viser SBi’s undersøgelse. Særligt for skilsmisser i parcelhusene er det oftest mændene, der bliver boende, fordi det som regel er dem, der tjener mest og derfor har bedst råd til at blive boende med kun én indtægt.  
I de almennyttige boliger derimod, er det oftere kvinderne, der bliver boende. Men det har også en stor betydning, hvem der vælger skilsmissen.
- Det er nemlig oftest den part, der er katalysator til, at et par bliver skilt, der også forlader huset, forklarer Kirsten Gram-Hanssen.

7 ud af 10 bliver boende

En skilsmisse indebærer, at mindst den ene part skal finde sig en ny bolig hurtigt. I 70 procent af de opløste par i undersøgelsen fra Statens Byggeforskningsinstitut blev den ene part boende, mens den anden flyttede. Flytningerne var ofte til en midlertidig bolig som fx et sommerhus eller et lejet værelse.

- Vores undersøgelsen viser, at skilsmissen ofte fører til en omfattende krise, fordi så meget identitet og selvforståelse er bundet op på livet i kernefamilien, som forgår i boligen, siger Kirsten Gram-Hanssen.

Ud over de følelsesmæssige konsekvenser, så er der også en masse økonomi involveret, når et par vælger at blive skilt, og det kan være vanskeligt at nåp til enighed omkring en bodeling.

Hvad koster salg af ejerboligen?

Ved et salg af familiens ejerbolig bør man regne med samlede omkostninger på 4-6
procent af salgsprisen. Ved efterfølgende køb af en ny ejerbolig til en af parterne
løber omkostningerne ved en standardfinansiering hurtigt op i 2-4 procent af
købsprisen.

Bor familien i et parcelhus til 2,5 mio. kr. og efterfølgende investerer i en lejlighed til
1,2 mio. kr. til én af parterne, løber de samlede transaktionsomkostninger op i ca.
160.000 kr.

Hvordan kan ejerskabet af bolig være fordelt?

Typisk vil hver af de 2 parter i ægteskabet eje 50 procent af deres fælles ejerbolig. I
andre tilfælde kan den ene part stå som ejer af hele ejendommen eller med en
ejerandel på over 50 procent.

Er ejendommen ejet af begge parter, vil bank og realkreditinstitut typisk forlange, at
begge parter også hæfter for eventuelle lån i ejendommen.

Har ægtefællerne indgået en ægtepagt, kan aftalen indebære, at ejendommen
holdes uden for boopgørelsen.

Hvem har ret til at overtage boligen ved skilsmisse?

Ejer begge parter halvdelen af boligen, afgør de som udgangspunkt selv, hvem der
skal overtage ejendommen. Kan parterne ikke blive enige, og kan spørgsmålet
heller ikke afgøres ved en lodtrækning, kan ejendommen sættes på auktion,
hvorefter parterne byder på ejendommen. Alternativt kan ejendommen sættes til
salg i offentligt udbud.

Står den ene part som ejer af boligen, vil vedkommende have fortrinsret til at
udtage aktivet af boet. Det vil sige, at han eller hun i realiteten køber ejendommen
af boet til vurderingsprisen og dermed også får retten til at benytte boligen.

En undtagelse fra reglen betyder dog, at boligen kan tildeles den anden ægtefælle,
"hvis boligen skønnes at være af den væsentligste betydning for denne af hensyn til
hjemmets opretholdelse".

Hvad betyder ejerandelen for retten til at overtage boligen?

Som udgangspunkt spiller en større eller mindre ejerandel af boligen ikke den store rolle for retten til at tage boligen ud af boet. Hvis begge parter ønsker at overtage boligen ved at købe aktivet ud af boet, gælder som udgangspunkt de samme regler, som hvis boligen var ejet ligeligt af de 2 parter. I tvivlstilfælde kan det dog ikke udelukkes, at myndighederne vil skele til ejerfordelingen, når spørgsmålet om købsret skal afgøres. Ejer den ene part eksempelvis 99 procent af boligen, kan det være udslagsgivende for retten til at overtage ejendommen.

Hvordan ordnes uenigheder om bodelingen ved skilsmisse?

Delingen af boet efter en skilsmisse finder i 95 procent af alle tilfælde sted i almindelighed ved et såkaldt privat skifte, der kan afsluttes med en bodelingsaftale.

Hvis parterne ikke kan blive enige, finder bodelingen sted som et offentligt skifte,
hvor skifteretten tager stilling til fordeling af boet. Hvis parterne ønsker at lade
skifteretten ordne bodelingen, koster det en såkaldt ’skifteafgift’ til det offentlige.

Afgiften udgør 2 procent af boets bruttoaktiver, dog kun 1 procent af den del, som
er behæftet med pant. For et helt almindeligt bo, der omfatter en villa, en bil og en
vis opsparing, løber skifteafgiften hurtigt op i 35-40.000 kr.

Hvis sagen afsluttes med et forlig, inden boet er taget under offentligt skifte, sparer
parret skifteafgiften, men skal dog betale et gebyr til skifteretten på 400 kr.

Hvordan opgøres værdien af boligen?

Værdien af en fælles ejerbolig indgår i parternes opgørelse af boet. Er parterne
uenige om boligens værdi, kan de lade værdien fastsætte af en vurderingsekspert,
eksempelvis en ejendomsmægler. Ejendommens værdi og ejendommens gæld
indgår i boet på linje med andre aktiver og passiver.

Hvad betyder en ulige ejerfordeling rent økonomisk?

I nogle tilfælde ejer de 2 parter i ægteskabet ikke lige meget af deres fælles bolig.
Rent økonomisk betyder ejerfordelingen ikke noget, hvis begge parter er solvente.
Ejendommens værdi og gæld gøres op og fordeles som henholdsvis aktiver og
passiver hos de 2 parter.

Ejer manden eksempelvis 75 procent af boligen, bogføres tilsvarende 75 procent af
ejendommens værdi i mandes boopgørelse. Bogføring af parternes gæld finder
sted efter samme princip. I princippet kan den ene part dog stå som ejer af hele
ejendommen, mens begge parter hæfter for gælden.

Er den ene eller begge parter insolvente, kan et ulige ejerskab få indflydelse på
fordelingen af boet, da hver part hæfter for sin egen gæld, men skal deles om en
eventuel positiv formue.

Hvad er forskellen på fælleseje og særeje?

Cirka 90 procent af alle ægteskaber har fælleseje. Formuefællesskabet omfatter alt,
hvad parterne ejede før ægteskabet og har erhvervet sig i løbet af ægteskabet. Det
gælder, uanset om der er tale om arv, tipsgevinster eller værdistigninger i boligen.

Ved særeje oprettes en ægtepagt, der angiver de nærmere betingelser for, hvad de
to parter i ægteskabet personligt ejer. En ægtepagt udformes efter parternes ønske
og typisk ved medvirken af en advokat.

Hvad betyder formuefællesskab?

Ved almindeligt fælleseje i ægteskabet indgår ægtefællerne i et såkaldt
formuefællesskab. Formuefællesskabet betyder, at parternes aktiver og passiver
lægges sammen ved ægteskabets ophør.

Derefter er hver ægtefælle berettiget til halvdelen af modpartens formue. Er der tale
om negativ formue for en af parterne, skal han ikke dele gælden med sin
ægtefælle. Med andre ord betyder formuefællesskab ikke, at man hæfter for
hinandens gæld.

Har begge parter negativ formue, beholder hver især sin gæld, og der overføres
ikke midler fra den ene part til den anden.

Begge bodele er negative:

Mandens bodel Værdi (kr.) Kvindens bodel Værdi (kr.)
Kiosk og varelager 150.000 Villa 1.700.000
Bil 150.000 Opsparing 300.000
Aktiver i alt 300.000 Aktiver i alt 2.000.000
Skatte- og momsgæld 270.000 Kreditforeningslån 900.000
Varegæld 200.000 Studiegæld m.v. 1.200.000
Passiver i alt 470.000 Passiver i alt 2.100.000
Mandens bodel -170.000 Kvindens bodel -100.000

Kilde: Advokatkæden Ret og Råd.

Da begge bodele er negative, beholder hver part sine egne aktiver og passiver, og ingen af dem betaler et kontant beløb til den anden part.

En bodel er negativ:

Mandens bodel
Værdi (kr.)Kvindens bodelVærdi (kr.)
Kiosk og varelager
150.000Villa1.700.000
Bil150.000Opsparing300.000
Aktiver i alt
300.000
Aktiver i alt
2.000.000




Skatte- og momsgæld
270.000Kreditforeningslån900.000
Varegæld
200.000Studiegæld m.v.0
Passiver i alt
470.000
Passiver i alt
900.000




Mandens bodel
-170.000
Kvindens bodel
1.100.000

Kilde: Advokatkæden Ret og Råd.

Da gælden ikke deles, får manden lov at beholde sin gæld alene. Til gengæld modtager han halvdelen af hustruens formue, hvilket udgør 550.000 kr.

Begge bodele er positive:

Mandens bodel
Værdi (kr.)Kvindens bodelVærdi (kr.)
Kiosk og varelager
250.000Villa1.700.000
Bil150.000Opsparing200.000
Aktiver i alt
400.000Aktiver i alt
1.900.000




Skatte- og momsgæld
70.000Kreditforeningslån800.000
Varegæld
200.000Studiegæld m.v.0
Passiver i alt
270.000Passiver i alt
800.000




Mandens bodel
130.000 Kvindens bodel
1.100.000

Kilde: Advokatkæden Ret og Råd.

Da boet er positivt for begge parter, modtager hver part halvdelen af den anden persons formue. I eksemplet vil hver part gå fra skilsmissen med 615.000 kr. på lommen.

Kilder og henvisninger

Kilder:

  • "Flytninger ved opløsning af parforhold". StatensByggeforskningsinstitut, 2007
  • "Skat ved skilsmisse". revisionsfirmaet BDO, 2007
  • "Når vi skal skilles". Familiestyrelsen, 2005

Henvisninger:

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab