Boligkøbere brænder sig på projektsalg

Projektbyggeri er i vækst, men der er stor risiko for at købe katten i sækken, når du investerer i projektbyggeri af lejligheder og huse, advarer eksperter. Få gode råd før du køber.

Skal jeg vælge projektbyggeri?

Trods problemerne bliver stadig flere boliger solgt som projektsalg, viser bl.a. en opgørelse fra Danske Bank og ejendomsmæglerkæden Home. Illustration: Lars Andersen

Forkert størrelse på boligen, forsinket indflytning, forkert vådrumsisolering og ventilation, utilstrækkelig sikring mod radonstråling og forkerte materialer i køkkenet.

Det er ikke småting, der kan gå galt, hvis du vælger at investere i en lejlighed eller et rækkehus, inden byggeriet går i gang i et såkaldt projektbyggeri eller projektsalg. Det fortæller arkitekt og bygningskonstruktør Bjørn Bo Klahn, partner i Klahn Arkitekt & Byggerådgivning.

Hvad er projektbyggeri?

Ved projektbyggeri køber du en lejlighed eller et hus, som endnu ikke er bygget.  Byggeriet begynder typisk, når 60-80 procent af boligerne er solgt.

Fordele ved projektbyggeri: Du flytter ind i noget helt nyt og har mulighed for selv at bestemme detaljerne i boligen, fx udformning af køkken, bad osv.

Ulemper ved projektbyggeri: Du ved ikke præcis, hvad du får, og evt. forsinkelser, fejl og mangler kan koste dig ekstra penge.

Større risiko ved projektkøb

- Jeg har arbejdet med byggerådgivning til private igennem 15 år, og jeg kan stadigvæk blive overrasket over de svigt, fejl og mangler, jeg ser ved projektbyggeri. Min erfaring er, at der er klart større risiko for, at noget går galt, hvis man køber sin bolig som projektsalg, end hvis man køber den, når den er færdigbygget, siger Bjørn Bo Klahn.

Også formanden for brancheforeningen Danske Boligadvokater, Jan Schøtt-Petersen, er kritisk over for projektsalg.

- Vi oplever mange klienter, der bliver skuffede, når de involverer sig i projektsalg. Det gælder derfor om, at køberen sætter sig meget grundigt ind i, hvad man får, når man skriver under, ellers er der mange muligheder for, at man ender med en bolig fyldt med mangler og skavanker og forkerte materialer, siger Jan Schøtt-Petersen.

LÆS OGSÅ: Fejl og mangler ved håndværkerarbejde

Flere fejl og mangler ved projektsalg

Hvor ofte der er problemer med projektsalg er svært at få et præcist svar på, men ifølge rapporten fra Rambøll Management Consulting fra 2010, ”Måling af svigt fejl og mangler i dansk byggeri”, vurderes svigt, fejl og mangler til at være ”væsentligt højere” ved byggerier, der involverer projektsalg, end ved andre former for byggeri. Og den konklusion holder stadig i dag, mener chefrådgiver i Rambøll, Jens Brandt.

- Rapporten er stadig retvisende. Det er hverken blevet værre eller bedre, mener Jens Brandt.

Sådan garderer du dig ved projektbyggeri

  • Hvem bygger? Undersøg, hvilke boliger developeren/entreprenøren tidligere har bygget. Opsøg beboerforeninger, og spørg om deres erfaringer med entreprenøren og developeren. Tjek også firmaerne på trustpilot.dk.
  • Hvilken selskabsform? Undersøg, om projektet ligger i et anpartsselskab (ApS), og hvordan du er sikret, hvis selskabet går konkurs. Er der fx et moderselskab bag, der kan tage over? Det skal fremgå af kontrakten.
  • Find naboerne. Find de andre købere/beboere. I kan udveksle erfaringer i en Facebookgruppe eller på en mailingliste.
  • Kontrakt. Hyr en advokat, der har erfaring med projektbyggeri og kan læse kontrakten igennem med dig og hjælpe dig med at tage de nødvendige forbehold.

    LÆS OGSÅ: Byggeskadeforsikring
  • Hyr en byggesagkyndig. Hvis du vil sikre dig, at kvaliteten af byggeriet bliver som aftalt og foreskrevet, bør du hyre en byggesagkyndig, evt. sammen med dine kommende naboer. Den byggesagkyndige kan kvalitetssikre byggeriet allerede fra det første spadestik og derefter følge byggeriet og påpege det over for bygherre, hvis entreprenøren begår fejl.
  • Stil spørgsmål. Spørg developeren på de indledende byggemøder: 1) Hvordan sikrer I kvalitetssikring i jeres byggeri? 2) Hvor mange penge er der sat af til det? 3) Hvordan dokumenterer I, at kvaliteten overholdes?
  • Pas på med selvbyggeri. Du vil muligvis blive tilbudt af bygherren, at du kan figurere som selvbygger. Fidusen er, at bygherren dermed ikke behøver at tegne den obligatoriske byggeskadeforsikring, som beskytter dig mod væsentlige skader i 10 år, hvorved du kan spare op til 100.000 kr. på boligprisen. Men pas på! Opstår der væsentlige skader på din bolig, efter at du er flyttet ind, er der kun dig selv til at betale.
  • Hvad ellers? Undersøg også, om der skal opføres andet byggeri i området, som kan få indflydelse på fx udsigten eller nærmiljøet.

LÆS OGSÅ: Projektkøb af ejerlejligheder

Flere projektsalg - især i København

Trods problemerne bliver stadig flere boliger solgt som projektsalg, viser bl.a. en opgørelse fra Danske Bank og ejendomsmæglerkæden Home. Projektsalg af lejligheder er nu tæt på at udgøre 30 procent af det samlede salg af lejligheder, det højeste siden 2012.  

Der er dog endnu et stykke til niveauet i 2005 inden finanskrisen, hvor projektsalg i en kort periode udgjorde 50 procent af det samlede lejlighedssalg. Udviklingen skyldes især det store pres på storbyerne, primært København, hvor den eksisterende bygningsmasse ikke kan rumme de mange nye tilflyttere.

Drøm versus virkelighed

Nogle developere og totalentreprenører forstår at spille på de mange kommende boligejeres håb og ønsker til deres nye bolig i lyset af deres manglende viden og erfaringer med at styre byggeprojekter, siger Bjørn Bo Klahn. 

- Når kommende boligejere præsenteres for boligprojektet på flotte plancher og digitale visualiseringsvideoer, køber de først og fremmest en drøm om, hvordan deres bolig kunne se ud. Men hvis det ikke følges op med en detaljeret projektering af byggeriet med grundige tegninger, inden der bygges, kan denne drøm forvandle sig til et mareridt, siger Bjørn Bo Klahn. 

Projektkøbere glemmer at stille krav

Og boligejerne kan have svært ved at komme ud af drømmeverdenen, siger formanden for Danske Boligadvokater.

- Vi ser jævnligt, at køberne har forelsket sig i den vision for byggeriet, som de har set i informationsmaterialet. Når det så kommer til at stille krav til byggeriet i købsaftalen, fx om størrelsen på kompensation ved forsinkelse eller materialevalget, er køber meget hurtig til at acceptere det, hvis de får nej af sælgeren, hvilket de ofte gør. Familierne vil hellere regne på, hvor meget de kan tåle af fordyrelse. Dermed er der fare for, at de begiver sig ud på herrens mark med købet juridisk set, forklarer Jan Schøtt-Petersen.

Større usikkerhed ved projektkøb

Seniorforsker på Statens Byggeforskningsinstitut (SBi) på Aalborg Universitet, Kim Haugbølle, peger på, at alle usikkerhedsmomenter ved et normalt boligkøb forstærkes, når det er projektbyggeri.

- Når man køber en bolig, der er blevet bygget, er der allerede mange ting at holde styr på. Men ved projektsalg står boligen der jo ikke engang endnu, og det gør situationen endnu mere kompleks. Samtidig er der stor ubalance i, hvem der ved hvad. Køberen har som regel ikke den store byggetekniske og økonomiske indsigt og erfaring med byggerier i denne skala. Det har sælgeren derimod, siger Kim Haugbølle. 

Hertil kommer, at den, forbrugeren laver en købsaftale med, ofte ikke er den, der udfører byggeriet. 

- I mange tilfælde er developeren, som køber laver aftalen med, jo ikke hovedentreprenøren, og hovedentreprenøren benytter sig også af underentreprenører. Derfor kan der være langt fra den, man laver aftalen med, til dem, der fører den ud i livet, siger Kim Haugbølle.  

Brodne kar i projektbranchen

Derudover er der forskel på, hvor ordentlige developerne er.

- Vi har både de gedigne, store og større entreprenører, der har nogle gode udviklingsafdelinger, og som er interesseret i at levere et godt produkt. Men vi ser også brodne kar og charlataner – hvad man kunne kalde byg og forsvind-bygherrer - der blot vil afhænde et produkt hurtigst muligt. Men selv de store entreprenører kan jo også begå fejl, hvis de fx har nye folk på nogle af opgaverne, forklarer Kim Haugbølle.

Få hjælp af købsaftale

Der findes ingen uafhængig tredjepartskontrol inden for det private byggeri, der beskytter forbrugerne. 

- Det er bygherrens ansvar at sikre, at byggeriet er opført i overensstemmelse med bygningsreglementet, og i det hele taget er som aftalt. Mener køberen, det ikke er det, afgøres sagen ved en privatretslig domstol, siger Kim Haugbølle.  

Men forbrugeren har også selv et stort ansvar for at sikre sig bedst muligt med købsaftalen, mener han.

- Det er et frit marked, og sælger og køber har modstridende interesser. Sælgeren er jo typisk interesseret i så løs en aftale som muligt. Men køberen bør med juridisk og byggeteknisk assistance forsøge at få udarbejdet så præcis en købsaftale som muligt, herunder at få præciseret, hvad der skal ske, hvis noget går galt, råder Kim Haugbølle.  

LÆS OGSÅ: Værd at vide, inden du underskriver købsaftalen på en ejerlejlighed

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab