Boliglån i banken: Find det billigste

Skal du optage et boliglån i banken til ny bolig eller en ombygning, der ikke kan dækkes af et realkreditlån? Læs mere her og bliv forberedt til mødet i banken.

Du kan spare penge ved at afsøge markedet for boliglån, før du vælger bank.

Du kan spare penge ved at afsøge markedet for boliglån, før du vælger bank. Foto: Robert Brown

Hvad er et boliglån

Begrebet ”boliglån” benyttes ofte som en fællesbetegnelse for lån i boligen i form af både bank- og realkreditlån. 

I denne artikel vil begrebet udelukkende blive benyttet om et banklån, hvor banken har sikkerhed for sit udlån gennem et ejerpantebrev i boligen.

Hvornår har du brug for et boliglån?

Boliglån benyttes typisk ved køb af ejerbolig, hvor realkreditlånet maksimalt må udgøre 80 procent (75 procent for fritidshuse) af boligens vurdering. Hvis du kun har den krævede udbetaling på 5 procent af købssummen, mangler du derfor 15 procent plus omkostninger.

Her kommer banken ind i billedet og tilbyder den såkaldte restfinansiering i form af et boliglån med sikkerhed i ejendommen.

Når du skal foretage nogle forbedringer på ejendommen kan et boliglån være en god løsning. Det gælder, hvis der ikke er ”plads” til et realkreditlån i ejendommen eller hvis finansieringsbehovet ikke overstiger et par hundrede tusinde kroner som en tommelfingerregel. 

Optager du et mindre realkreditlån, vægter omkostninger relativt tungt ligesom realkreditselskaberne typisk opererer med et minimumsbidrag. 

Boligkøbere kigger på salgsannoncer i forbindelse med køb af hus.

Når du skal købe bolig, vil du typisk skulle finansiere en del af investeringen gennem et boliglån i banken. Foto: Home

Hvordan finder du det billigste boliglån?

Da priserne varierer mellem bankerne, er det en god idé at undersøge markedet og sammenligne priser og vilkår for et boliglån, inden du beslutter dig.

De to websites, www.pengepriser.dk og www.mybanker.dk, er som udgangspunkt et godt sted at starte i jagten på det billigste boliglån.

Vær dog opmærksom på, at du typisk kun skal gå efter boliglån inden for 80 – 95 procent af vurderingen. Boliglån inden for 80 procent af vurderingen har som hovedregel en lavere rente, da bankens risiko ikke er så så stor som ved et mere yderligt beliggende boliglån. 

Hvornår kan jeg forvente den laveste rente?

En ting er valget af den bank, der kan tilbyde de laveste renter. En anden sag er imidlertid, om banken vil tidbyde dig de mest attraktive renter. Det sidste afhænger primært af dit samlede forretningsomfang med banken og bankens sikkerhed for lånet.

Har du et beskedent rådighedsbeløb med en støt voksende og er boligen beliggende i et af landets randområder, placerer du dig i den dårlige ende af skalaen og må forvente en relativ høj rente eller et nej til et boliglån.

I den positiv ende af skalaen finder vi familien med et pænt rådighedsbeløb, et stort forretningsomfang med banken og en bolig beliggende i et eftertragtet område. Befinder du dig den sidste kategori, har du gode muligheder for at opnå en af markedets laveste rentesatser på et boliglån.

LÆS OGSÅ: Lån til boligkøb

Arkitekt rådgiver boligejer i forbindelse med byggeprojekt.

Et boliglån kan også være relevant i forhold til at få realiseret dine boligdrømme i form af fx et ombygningsprojekt. Foto: Torben Klint

Hvad bør du betale for et boliglån?

Da bankerne udsteder boliglån til mange forskellige typer af husstande med forskelligt forretningsomfang og forskellig risiko, vælger de typisk, at offentliggøre et spænd over renten på deres boliglån. 

En stikprøve blandt 12 banker foretaget i juli 2018 viser et spænd, der strækker sig lige fra 3,25 til 11 procent. 

Som den eneste bank i stikprøven opererer internetbanken Swedbank (Danske filial af svensk storbank) ikke med noget spænd, men med en fast rente på 3,35 procent. En del af forklaringen på den lave rente er, at banken kun har én afdeling i København og du som kunde derfor ikke umiddelbart kan få et ansigt-til-ansigt møde i banken.

Er du en lavrisiko-kunde med både realkreditlån, billån, løn- og budgetkonto og eventuel pensionsopsparing i banken, vil du kunne forvente en rente i området mellem 3,25 og 5,25 procent (august 2018).   

Et renteniveau inden for ovennævnte spænd understøttes af de tilbudte udlånssatser på Mybanker.dk, der I 2. kvartal 2018 lå på 4,0 procent. Statistikken fra Mybanker angiver gennemsnittet af de udlånssatser, som boligejerne fik tilbudt af de deltagende banker gennem en form for auktion på mybanker.dk.

Har du blot en nogenlunde fornuftig økonomi, bør du ikke betale mere end 6 procent i rente ved det nuværende renteniveau og du kan have gode chancer for at få renten længere ned, hvis du beder om tilbud fra flere forskellige banker.

Hvordan forhandler jeg renten ned på mit gamle boliglån?

Har du en fornemmelse af, at renten på dit boliglån ligger på et for højt niveau, kan du aftale et møde med banken for at få renten forhandlet ned. Inden mødet finder sted, bør du pudse dine argumenter af og skabe et godt grundlag for en rentenedsættelse.

Budget: Udarbejde et sundt veltrimmet budget, hvor alle overflødige udgifter er skåret væk. Tjek især dine forsikringer og abonnementer.  

Konkurrenter: Indhente lånetilbud fra flere forskellige banker. Herefter kan du bruge det bedste tilbud til at presse sin nuværende bank.

Argumenter: ”Konkurrenten tilbyder en rente på X procent til alle sine helkunder. Hvorfor kan jeg ikke opnå den rente, når jeg er helkunde hos jer?” Eller: ”Jeg har samlet alle mine forretninger hos jer. Synes du ikke, at det bør belønnes?”

Liste: Det koster bankernes boliglån i 2018

Undersøg lånemarkedet grundigt, inden du optager et nyt boliglån. Det betaler sig.

Undersøg lånemarkedet grundigt, inden du optager et nyt boliglån. Det betaler sig. Foto: Bigstockphoto.com

Hvor meget udgør bankens lånegebyrer

Kært barn har mange navne, hvilket også gælder bankernes gebyrer i forbindelse med etablering af et boliglån. Bankerne selv betegner gebyrerne som etableringsgebyr, vurderingsgebyr, pantebrevsgebyr og stiftelsesprovision.

Men som kineserne siger, så ”er det lige meget om katten er sort eller hvid – bare den kan fange mus”! Vurderet ud fra stikprøven, svinger det samlede gebyr lige fra nul kroner i Swedbank til 13.575 kr. i Sjællandske Sparekasse. 

Som bankkunde kan det derfor godt betale sig at fokusere på gebyret eller om ikke andet så forsøge at forhandle gebyret ned på et anstændigt niveau. 

Bankens reelle udgift ved udstedelse af et boliglån svinger ganske givet fra bank til bank, men det er svært at forestille sig, at banken skulle bruge mere end tre – fire timer a 1.000 kr. på et oprette og få tinglyst et boliglån.

Oveni bankens gebyrer kommer udgifter til tinglysning, der består i et fast gebyr på 1.660 kr. og en afgift på 1,5 procent af pantebrevets pålydende.

Hvilke lånebetingelser tilbyder bankerne?

Et boliglån kan etableres med forskellige egenskaber i form af bl.a. afdragsprofil, løbetid og rentefastsættelse. I det efterfølgende ser vi på de forskellige parametre.

Traditionelt boliglån: Lånet ydes normalt mod pant i 80-95 procent af ejendomsværdien. Lånets restgæld afdrages over en fast løbetid på fx 20 år. Renteniveauet for boliglån befinder sig typisk i spændet mellem 3,0 og 9,0 procent (december 2016) for lån med variabel rente. Renten er ofte lavere, hvis du er helkunde i banken.

Prioritetslån: Ofte benævnt som prioritetskredit eller boligkredit. Lånet tilbydes af mange i intervallet 80 til 95 procent af ejendomsværdien og fungerer som en kassekredit. Det vil sige, at du kun betaler rente af det hævede beløb.  

Afdragsfrihed: Mange banker tilbyder afdragsfrihed på et boliglån, hvilket som hovedregel er en dårlig idé. Renten på et boliglån er højere nemlig langt højere end renten på et realkreditlån. Derfor er dte ofte en fordel at betale banklånet tilbage så hurtigt som muligt.  

Fast rente: De fleste boliglån har variabel rente. Dog tilbyder nogle banker fast rente i en del af eller måske hele lånets løbetid. Fastforrentede lån tilbydes typisk til en højere rentesats, da du betaler for den sikkerhed, det giver at kende dine faktiske månedlige låneomkostninger.

Løbetid: Et boliglån løber typisk over en periode på mellem 20 og 30 år. Vær opmærksom på, at udgiften til gebyrer og afgifter slår hårdere igennem på lånets ydelse, jo kortere løbetiden er. Vælger du fx at betale boliglånet tilbage over syv år i stedet for 30 år, vil gebyrer og afgifter naturligt fylde mere, da du har færre år at betale låneomkostningerne tilbage i.

Belåningsgrænse: Som nævnt yder banken typisk et boliglån inden for 80-95 procent af boligens handelsværdi, men nogle banker er villige til at yde lån ud over 95 procent 

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Når du skal optage et lån, skal du bl.a. overveje, hvornår du vil afdrage på lånet, og om renten skal være variabel eller ej.

Når du skal optage et lån, skal du bl.a. overveje, hvornår du vil afdrage på lånet, og om renten skal være variabel eller ej. Foto: Bigstockphoto.com

Hvilken sikkerhed skal du stille?

Bankerne kræver typisk sikkerhed for et boliglån i form af et ejerpantebrev. Banken benytter alene ejerpantebrevet som sikkerhed for tilbagebetaling af lånet. 

Vurderer banken, at du er meget kreditværdig, kan ejerpantebrevet sagtens være mindre end boliglånet. Når du udsteder et ejerpantebrev i din ejendom, har du i praksis reserveret en del af husets friværdi til belåning.

Ejerpantebrevet er dermed ikke udtryk for, at du skylder penge i boligen, men viser blot, at en del af boligens friværdi er ledig.

Udformningen af et ejerpantebrev foregår i de fleste tilfælde elektronisk og med assistance fra din bank. Det skal tinglyses, hvilket koster 1.660 kr. og en afgift på 1,5 procent af pantebrevets pålydende (2018-priser). Banken sørger normalt for tinglysning.

Sådan kan du stille sikkerhed gennem et ejerpantebrev

Din bolig er vurderet til 2.500.000 kr. Boligen er belånt med et realkreditlån på 2.000.000 kr., hvilket udgør 80 procent af ejendommens værdi. Realkreditinstituttet har dermed pant i ejendommen op til 2 mio. kr.

Du udsteder et ejerpantebrev på 375.000 kr. Af tingbogsattesten fremgår det nu, at kreditorer har reserveret sikkerhed i ejendommen for 2.375.000 kr., hvoraf du jo selv har sikkerheden for de 375.000 kr. i form af ejerpantebrevet.

Du beslutter at låne 375.000 kr. i banken og afleverer derfor ejerpantebrevet til banken som sikkerhed. 

Når lånet er betalt ud, får du pantebrevet retur og kan efterfølgende benytte det som sikkerhedsstillelse, hvis du har brug for et nyt lån i banken.

Hvilke alternativer er der til at traditionelt boliglån?

Inden du beslutter dig for at optage et boliglån, kan du desuden med fordel undersøge andre finansieringsmuligheder:

Realkreditlån: Ved lån til boligforbedringer kan du få din bolig vurderet af en ejendomsmægler for at undersøge, om der er plads til et ekstra realkreditlån inden for 80 procent af vurderingen. Et realkreditlån er som hovedregel langt billigere end et boliglån.

Boligkredit eller prioritetslån: Har du mulighed for at optage lån inden for 80 procent af ejendomsværdien, kan du også vælge et prioritetslån, der fungerer som en kassekredit. Modellen giver dig mulighed for at”genbruge” lånet, hvis du får behov for at finansiere fremtidige investeringer. 

Eksisterende kassekredit: Er der tale om et mindre lån, bør du overveje at udnytte kassekreditten på et eksisterende lån. En lidt højere rente på kassekreditten kan ofte opveje etableringsomkostningerne på et nyt boliglån.  

Låneomlægning: Har du et eller flere højt forrentede realkreditlån, kan det måske betale sig at erstatte de eksisterende lån med et nyt lån med et og større lån.Dermed kan du justere både løbetid og afdragsprofil på dit nye lån, hvilket kan nedsætte din månedlige ydelse. 

Beregn selv din boligudgift

Inden du køber fast ejendom, er det en god ide at få et overblik over finansieringsmulighederne og den månedlige udgift ved at bo i boligen. Til det formål har redaktionen udarbejdet en boligfinansierings-beregner, som giver dig mulighed for at beregne ydelsen ved at justere på forskellige faktorer.

Har du en stor pose penge med fra et tidligere boligsalg eller i form af opsparing, kan du øge din udbetaling og måske helt fjerne den dyre boligfinansiering i banken.

Hvis du ønsker en standard-finansiering med 80 procent realkreditlån, en udbetaling på 5 procent og resten finansieret gennem et banklån, får du også nogle spændende muligheder.

Eksempelvis kan du overveje, at kombinere afdragsfrihed på realkreditlånet med en hurtig afvikling af det dyre banklån og dermed slippe billigere på langt sig.

Du kan også teste, hvor stor en rolle bankens rente spiller for din boligudgift ved at justere renten ned fra måske 6 procent til 4 procent.

Men den måske vigtigste overvejelse, som du bør gøre dig er, om du har tilstrækkeligt attraktive vilkår i din nuværende bank. Og her handler det først og fremmest om bidragssatser og bankens renter på dine forskellige lån.

Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
     

Klik her for at se beregnerens forudsætninger

  • Bidragssats er baseret på en belåningsgrad på enten 80 eller 60 pct. Ved lån på mellem 80 og 60 pct. er bidragssatsen beregnet som ved et 80 pct. belåning
  • Ved en belåningsgrad på 60 pct. og derunder er der indregnet en rabat i bidraget på 29 pct., hvilket udtrykker den gennemsnitlige rabat set i forhold til de gennemsnitlige satser
  • Bidragssatser er beregnet som et simpelt gennemsnit fra de fire realkreditselskaber i juli 2018. I bidragssatsen er ikke indregnet kursskæring, da denne omkostning indgår som en variabel omkostning ved etablering af realkreditlånet
  • Den månedlige ydelse udgør startydelsen ved optagelse af lånet
  • Ved banklån er valgt 12 terminer årligt. Ved realkreditlån er valgt 4 terminer årligt
  • Værdi af rentefradrag er sat til 33,6 procent, hvilket udtrykker landsgennemsnittet for negativ kapitalindkomst i form af renter på op til 50.000 kr. pr. person
  • Fastforrentet lån: Der er benyttet en 30-årig to-procent obligation
  • Ved afdragsfrihed på det fastforrentede lån er benyttet en kurs, der ligger 1,5 point lavere end kursen på lån med afdrag
  • Variable etableringsomkostninger på banklånet er sat til 2,5 procent og dækker over tinglysningsafgift på 1,5 procent og låneprovision på anslået 1,0 procent
  • Faste omkostninger på banklånet er anslået til 4.160 kr., hvilket dækker over et tinglysningsgebyr på 1.660 kr. samt gebyrer til banken
  • Variable etableringsomkostninger på realkreditlånet er sat til 0,725 procent og dækker over tinglysningsafgift på 1,5 procent samt kurtage og kursskæring på 0,35 procent til banken
  • Tinglysningsafgiften er reduceret til 0,375 procent, da der er indregnet 75 procent genbrug af tinglysningsafgift
  • Faste omkostninger på realkreditlånet er anslået til 8.760 kr., hvilket dækker over et tinglysningsgebyr på 1.660 kr. samt gebyrer til bank og realkreditselskab
  • Beregneren tager udgangspunkt i det størst mulige realkreditlån, hvorefter banklånet benyttes til at dække det resterende finansieringsbehov. Omkostninger til etablering af realkreditlånet indregnes kun i realkreditlånet i det omfang, at det samlede realkreditlån ikke overstiger grænsen på 80 hhv. 75 procent. Hvis det ikke er muligt at indregne omkostninger i realkreditlånet, bliver de automatisk indregnet i banklånet

Kilder og henvisninger

Kilder:

  • "Håndbog i boligfinansiering" | Susanne Nielsen | Forlaget Thomson, 2006
  • "Pris og kvalitet på pengeinstitutområdet" | Henrik Juu | Gjellerup, 2006
  • "Din økonomi - en bog om tid og penge" | Michael Møller og Niels Chr. Nielsen | Børsens Forlag, 2005

Henvisninger:

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab