Boliglån i banken: Find det billigste

Skal du optage et boliglån i banken til ny bolig eller en ombygning, der ikke kan dækkes af et realkreditlån? Læs mere her og bliv forberedt til mødet i banken.

Du kan spare penge ved at afsøge markedet for boliglån, før du vælger bank.

Du kan spare penge ved at afsøge markedet for boliglån, før du vælger bank. Foto: Robert Brown

Hvornår er det relevant at optage et boliglån i banken?

Boliglån er en fællesbetegnelse for en række forskellige typer lån i ejer- og andelsboliger. I denne artikel er det dog udelukkende banklån med pant i ejerboliger, der er i fokus.

Et boliglån i banken er relevant for dig, hvis du skal:

  • Købe ejerbolig.
  • Investere i boligforbedringer.

Restfinansiering ved køb af ejerbolig

Når du skal investere i en ny ejerbolig, er der grænser for, hvor mange procent af dens værdi du kan finansiere gennem et realkreditlån.

Boligkøbere kigger på salgsannoncer i forbindelse med køb af hus.

Når du skal købe bolig, vil du typisk skulle finansiere en del af investeringen gennem et boliglån i banken. Foto: Home

For helårsboliger er grænsen 80 procent, for sommerhuse er den 75 procent, mens grænsen ved køb af en byggegrund er 40 procent. 

Resten af finansieringen skal du derfor skaffe andetsteds. Og med mindre du har en opsparing, som du kan lægge som kontant udbetaling, er et traditionelt boliglån i banken den mest almindelige model, når restfinansieringen skal på plads. Vær dog opmærksom på, at bankerne kræver en udbetaling på mindst 5 procent af købesummen.

Finansiering af boligforbedringer 

Et boliglån kan også være relevant, hvis du vil bygge til eller renovere boligen. Ved til- eller ombygning vil du kunne finansiere dig med et realkreditlån , hvis banken forhøjer vurderingen på din bolig og lånet dermed kan placeres inden for 80 procent.  Er det ikke tilfældet, vil du typisk kunne låne pengene i banken som et boliglån med sikkerhed i ejendommen.

LÆS OGSÅ: Lån til boligkøb

Arkitekt rådgiver boligejer i forbindelse med byggeprojekt.

Et boliglån kan også være relevant i forhold til at få realiseret dine boligdrømme i form af fx et ombygningsprojekt. Foto: Torben Klint

Hvordan finder du det billigste boliglån?

Da priserne varierer mellem bankerne - og fra kunde til kunde - er det en god idé at undersøge markedet og sammenligne priser og vilkår, inden du beslutter dig.

De to websites, www.pengepriser.dk og www.mybanker.dk, er som udgangspunkt et godt sted at starte i jagten på det billigste boliglån.

Du bør dog tage oplysningerne med et gran salt, da især de billigste banker har en række forbehold i forbindelse med de enkelte rentesatser. Eksempelvis giver nogle banker sig ud for at være særdeles billige med deres boliglån, mens et nærmere eftersyn afslører, at der er tale om lån inden for 80 procent af vurderingen (altså den del af lånet, du ofte vil kunne optage i et realkreditinstitut). Dermed er det reelt svært at se, hvem der kan have interesse i disse lån, da finansieringen gennem realkreditinstituttet typisk er billigere.

Andre banker kræver medlemskab af en bestemt pensionskasse, og generelt tilbyder bankerne kun de billigste lån til de kunder, der har samlet alle deres forretninger i banken.

Det er derfor en god idé at undersøge de mulige lån grundigt og få et konkret tilbud på den præcise rente for netop dig, inden du beslutter dig. Når du sammenligner lån, skal du se på ÅOP – de årlige omkostninger i procent for lånet.

Undersøg lånemarkedet grundigt, inden du optager et nyt boliglån. Det betaler sig.

Undersøg lånemarkedet grundigt, inden du optager et nyt boliglån. Det betaler sig. Foto: Bigstockphoto.com

Hvilke lånebetingelser tilbyder bankerne?

Inden for kategorien boliglån er der 2 låntyper at vælge imellem.

  • Traditionelt boliglån, som normalt ydes mod pant i 80-95 procent af ejendomsværdien. Lånets restgæld afdrages over en fast løbetid på fx 20 år. Renteniveauet for boliglån befinder sig typisk i spændet mellem 3,0 og 9,0 procent (december 2016) for lån med variabel rente. Renten er ofte lavere, hvis du er helkunde i banken.
  • Prioritetslån, også kaldet prioritetskredit og boligkredit, tilbydes typisk inden for 80 procent af ejendomsværdien. Låntypen fungerer som en form for kassekredit ved at pengene fra lånet står på en konto, du frit kan sætte penge ind på samt hæve fra op til aftalt maksimumsbeløb. Den rente, du betaler for at låne penge, er identisk med den rente, du får, hvis du sætter penge ind på din konto. Dvs., at hvis du har lånt 250.000 kr. og samtidig har sat 50.000 kr. ind på kontoen, betaler du reelt kun renter af 200.000 kr. På den måde kan du bruge lønudbetalinger og opsparing til at nedbringe dine renteudgifter.

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Når du skal optage et lån, skal du bl.a. overveje, hvornår du vil afdrage på lånet, og om renten skal være variabel eller ej.

Når du skal optage et lån, skal du bl.a. overveje, hvornår du vil afdrage på lånet, og om renten skal være variabel eller ej. Foto: Bigstockphoto.com

Som låntager har du desuden typisk en lang række valgmuligheder, når du skal optage et boliglån.

  • Afdragsfrihed
    Mange banker tilbyder afdragsfrihed på et boliglån, hvilket dog som hovedregel er en dårlig idé, da renten på et boliglån er højere end renten på et realkreditlån. Det vil derfor i de fleste tilfælde være fornuftigt at betale banklånet tilbage hurtigst muligt, så du slipper for de dyre renter. Det kan du fx gøre ved at vælge et afdragsfrit realkreditlån og så bruge besparelsen til at betale af på banklånet.
    Afdragsfrihed kan dog være en udmærket idé på et prioritetslån, da du derved bevarer muligheden for senere at trække på kreditten, hvis det behov opstår. Afdrag på de kassekreditlignende lån fungerer nemlig ved, at kredittens maksimum gradvist sættes ned.
  • Rente
    De fleste boliglån har variabel rente. Dog tilbyder nogle banker fast rente i en del af eller måske hele lånets løbetid. Fastforrentede lån tilbydes typisk til en højere rentesats, da du betaler for den sikkerhed, det giver at kende dine faktiske månedlige låneomkostninger.
  • Løbetid
    Et boliglån løber typisk over en periode på mellem 10 og 30 år. Vær opmærksom på, at udgiften til gebyrer og afgifter slår hårdere igennem på lånets ydelse, jo kortere løbetiden er. Vælger du fx at betale et lån på 2 mio. kr. tilbage på 10 år i stedte for 30 år, vil gebyrer og afgifter naturligt fylde mere, da du har færre år at betale låneomkostningerne tilbage i.
  • Belåningsgrænse
    Et typisk boliglån ydes inden for 80-95 procent af boligens handelsværdi, men nogle banker er villige til at yde lån ud over 95 procent af værdien. Det afhænger dog af din økonomi, så det er ikke til at sige noget generelt om bankernes lånevillighed i konkrete sager. I perioder med prisfald på boligmarkedet er bankerne dog ofte mere restriktive.
    Har du behov for at låne mere end belåningsgrænsen vil det typisk skulle finansieres gennem et forbrugslån eller en kassekredit.

Hvor meget skal du betale i rente?

Bankernes rente på et boliglån svinger en del fra bank til bank, men har du en god økonomi, bør du ikke betale en rente, der ligger mere end 5-7 procentpoint over Nationalbankens udlånsrente.

Undersøg om du gennem medlemskab af en faglig organisation eller en pensionskasse har mulighed for at opnår særlig lave renter på dit boliglån. Eksempelvis tilbyder Pensam Bank (FOA) og Lægernes Pensionsbank attraktive forhold for medlemmer af de respektive faglige organisationer.

Undersøg også alternativer til et boliglån

Inden du beslutter dig for at optage et boliglån, kan du desuden med fordel undersøge andre finansieringsmuligheder:

  • Realkreditlån
    Ved lån til boligforbedringer kan du få din bolig vurderet af en ejendomsmægler for at undersøge, om der er plads til et ekstra realkreditlån inden for 80 procent af vurderingen. Ejendomsmægleren vurderer den formodede salgspris, som så kan danne baggrund for et eventuelt nyt lån. Et realkreditlån er billigere end et boliglån, og det er derfor en god løsning at tage lån i din friværdi (den del af ejendomsværdien, som ikke er belånt), hvis du har nok til at kunne optage lån inden for 80 procent af ejendomsværdien. Hvor stor forskellen er på et realkreditlån og et banklån kan variere en del alt efter låntypen. Men realkreditlånet vil som hovedregel altid være billigere end banklånet.
  • Boligkredit eller prioritetslån
    Har du mulighed for at optage lån inden for 80 procent af ejendomsværdien, kan du også vælge et prioritetslån (også kaldet prioritets- eller boligkredit). Denne løsning giver dig mulighed for at”genbruge” lånet, hvis du får behov for at finansiere fremtidige investeringer. Dermed sparer du etableringsomkostninger til et nyt lån til den tid.
  • Kassekredit
    Er der tale om et mindre lån, bør du overveje at benytte kassekreditten på et eksisterende lån. En lidt højere rente på kassekreditten kan ofte opveje etableringsomkostningerne på boliglånet. Det kommer dog helt an på din samlede økonomi, så undersøg altid både renteomkostninger og låneomkostninger, inden du beslutter dig.
  • Låneomlægning
    Har du et eller flere højt forrentede realkreditlån, kan det måske betale sig at erstatte de eksisterende lån med et nyt lån. Dermed kan du justere både løbetid og afdragsprofil på dit nye lån, hvilket kan nedsætte din månedlige ydelse. Kombinerer du en lavere ydelse på realkreditlånet med en kassekredit, har du nu mulighed for en hurtig tilbagebetaling af dit boliglån.

Du kan tjekke Nationalbankens udlånsrente her

Da renten på et boliglån normalt er variabel,  ydelsen stige i takt med renteændringerne i samfundet. Hvis Nationalbankens toneangivende rentesatser stiger, vil renten på boliglånet således typisk følge med op.

Eksempel: Nationalbankens udlånsrente ligger i december 2016 på 0,05 procent. Stiger renten med 3 procentpoint, vil et boliglån med en rente på 6 procent typisk stige til 9 procent. Et 30-årigt boliglån på 375.000 kr. optaget fem år tidligere vil før renteforhøjelsen koste en månedlig nettoydelse (efter skat) på cirka 1.700 kr. Efter renteforhøjelsen vil nettoydelsen stige med cirka 400 kr. til cirka 2.100 kr.

Nationalbankens udlånsrente har de seneste år svinget meget, og vi skal ikke længere tilbage end til efteråret 2008 for at finde en udlånsrente på 5 procent.

Hvordan kan du forhandle bankens rente?

Det kan være svært at forhandle med bankerne – særligt efter finanskrisen, hvor flere banker er forsigtige med deres udlån. Du kan dog skabe de bedste muligheder for at hente det billigste boliglån ved at:

  • Udarbejde et godt og sundt budget i god tid, inden du skal optage nyt lån. Fokuser bl.a. på at:

    • Skære overflødige abonnementer væk.
    • Undersøge, om du har de billigste forsikringer. 
    • Trimme dit forbrug.

  • Indhente lånetilbud fra flere forskellige banker. Herefter kan du:

    • Vælge den billigste bank. 
    • Bruge det bedste tilbud til at presse sin nuværende bank.

Vil du på baggrund af de tilbud, du har indhentet, forsøge at forhandle med din nuværende bank for at få forbedret renten eller øvrige lånevilkår, kan du benytte dig af følgende argumenter over for din bankrådgiver:

  • Konkurrenten tilbyder en rente på X procent til alle sine helkunder. Hvorfor kan jeg ikke opnå den rente, når jeg er helkunde hos jer?
  • Jeg har samlet alle mine forretninger hos jer. Synes du ikke, at det bør belønnes?
  • Nationalbankens udlånsrente ligger på X procent. Hvis I får X procent i rente på mit boliglån, opnår banken en avance på 5 procentpoint. Er det ikke en tilstrækkelig avance?

Prøv Finanshuset i Fredensborgs økonomiværktøjer til at teste din egen privatøkonomi

Hvilken sikkerhed skal du stille?

Bankerne kræver typisk sikkerhed for et boliglån i form af et ejerpantebrev. Banken benytter alene ejerpantebrevet som sikkerhed for tilbagebetaling af lånet. Vurderer banken, at du er meget kreditværdig, kan ejerpantebrevet sagtens være mindre end boliglånet. Når du udsteder et ejerpantebrev i din ejendom, har du i praksis reserveret en del af husets friværdi til belåning.

Ejerpantebrevet er dermed ikke udtryk for, at du skylder penge i boligen, men viser blot, at en del af boligens friværdi er ledig.

Udformningen af et ejerpantebrev foregår i de fleste tilfælde elektronisk og med assistance fra din bank. Det skal tinglyses, hvilket koster 1.660 kr. og en afgift på 1,5 procent af pantebrevets pålydende (2016-priser).

Sådan kan du stille sikkerhed ved hjælp af et ejerpantebrev

Din bolig er vurderet til 2.500.000 kr. Boligen er belånt med et realkreditlån på 2.000.000 kr., hvilket udgør 80 procent af ejendommens værdi. Realkreditinstituttet har dermed pant i ejendommen op til 2 mio. kr.

Du udsteder et ejerpantebrev på 375.000 kr. Af tingbogsattesten fremgår det nu, at kreditorer har reserveret sikkerhed i ejendommen for 2.375.000 kr., hvoraf du jo selv har sikkerheden for de 375.000 kr. i form af ejerpantebrevet.

Du beslutter at låne 375.000 kr. i banken og afleverer derfor ejerpantebrevet til banken som sikkerhed. Når lånet er betalt ud, får du pantebrevet retur og kan efterfølgende benytte det som sikkerhedsstillelse, hvis du har brug for et nyt lån i banken.

Hvor store er startomkostningerne på et boliglån?

Bankernes gebyrer svinger. Nogle banker forlanger en fast procentdel af lånesummen i gebyr, eksempelvis 1 eller 2 procent. 

Typisk ligger etableringsomkostningerne på mellem 2.500 og  10.000 kr.. for et lån på omkring 400.000 kr(2016-priser), hvor de laveste omkostninger er forbeholdt kunder med helkundestatus i de billigste banker. 

Oveni bankens gebyrer kommer udgifter til tinglysning, der består i et fast gebyr på 1.660 kr. og en afgift på 1,5 procent af pantebrevets pålydende. 

Oprindeligt publiceret d. 10 maj 2007, senest ajourført den 12. december 2016.

Kilder og henvisninger

Kilder:

Henvisninger:

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab