Det skal du vide, når du køber andelsbolig

Det er vigtigt, at du ser dig for, når du køber andelsbolig. Læs her om de økonomiske og juridiske aspekter omkring andelsboliger og find ud af, hvad du især skal holde øje med.

Uanset om du overvejer at købe en andelslejlighed i en ældre forening, en nystiftet forening eller i nybyggeri, bør du kontakte en professionel rådgiver, inden du underskriver købsaftalen.

Uanset om du overvejer at købe en andelslejlighed i en ældre forening, en nystiftet forening eller i nybyggeri, bør du kontakte en professionel rådgiver, inden du underskriver købsaftalen. Arkivfoto.

Hvad skal du være opmærksom på, inden du køber andelsbolig?

Inden du køber en andelsbolig, er det godt at overveje din økonomiske situation både nu og fremover.

Hvad har du råd til, hvordan er din jobsituation, har du planer om uddannelse, og hvad er dine fremtidsplaner i det hele taget? Det er vigtigt at tage med i dine overvejelser, hvordan din økonomi vil være, hvis du mister dit arbejde.

Det er desuden en god idé at få en forhåndsgodkendelse til et lån. For at kunne give dig en forhåndsgodkendelse ser banken på dine indtægter og udgifter. På den baggrund beregner de, hvad du har råd til at købe bolig for, samt hvilke løbende udgifter til bolig din økonomi kan bære.

De tre vigtigste spørgsmål i forhold til købet af en andelslejlighed er:

  • Hvilke konsekvenser vil det få for dig, hvis vurderingen af foreningens ejendom falder?
  • Har foreningen optaget variable lån, så rentestigninger pludselig kan sende din husleje i vejret?
  • Hvordan hæfter du, hvis foreningen kommer i økonomiske vanskeligheder?

Hvis vurderingen af ejendommens værdi falder, risikerer du, at foreningen sætter boligafgiften op for at sikre midler til vedligeholdelse, fordi foreningen ikke kan skaffe disse midler ved f.eks. at omlægge lån.

Hvis foreningen har optaget variable lån, risikerer du, at din husleje stiger, hvis renten stiger, og lånet dermed bliver dyrere.

Hvis vedtægterne i din andelsbolig fastsætter, at andelshaverne hæfter personligt og solidarisk, risikerer du at hæfte med hele din formue for hele gælden, hvis foreningen har økonomiske problemer.

Hvordan bliver andelsboliger prissat?

Andelsboliger er underlagt maksimalpriser. Det betyder, at en sælger af en andelsbolig ikke frit kan bestemme, hvilken pris den skal sælges til. Den må højst sælges til den beregnede maksimalpris. Denne prisfastsættelse må ikke overstiges, og det er heller ikke tilladt at stille krav om, at du køber indbo eller andet til overpris i forbindelse med handlen. Det er "penge under bordet", og det er forbudt.

Værdien af en ejendom, ejet af en andelsboligforening, bliver beregnet med udgangspunkt i Andelsboligloven. Derudfra kan man finde maksimalprisen på de enkelte andele. Ifølge loven skal man bruge ét af disse tre principper:

  1. Anskaffelsesprisen
    Ejendommens værdi udgør den pris, foreningen betalte ved stiftelsen. Hertil lægges forbedringer på ejendommen. Princippet bliver primært anvendt ved nybyggede ejendomme, hvor ejendommens værdi endnu ikke er steget.
  2. Den kontante handelsværdi/valuarvurdering
    Ejendommens værdi bliver fastsat, som om den var en udlejningsejendom. Kun valuarer (særligt uddannede ejendomsmæglere) må foretage denne vurdering. Vurderingen gælder i 18 måneder, og foreningen skal selv betale for at få den foretaget.
  3. Den offentlige ejendomsvurdering
    Den offentlige ejendomsvurdering bliver foretaget af SKAT. For både støttede og ustøttede (almindelige) andelsboliger fastsættes den ud fra niveauet for udlejningsejendomme i samme geografiske område. Det sker på baggrund af en statistisk analyse af kommunens registrerede salg af udlejningsejendomme og ud fra den værdi, ejendommen ville have som udlejningsejendom.

Særligt om valuarvurderinger

Valuarvurderinger giver typisk den mest præcise vurdering af andelsforeningens ejendoms værdi, fordi valuaren besigtiger ejendommen og danner sig et billede af ejendommens stand og sammenligner med priser på lignende ejendomme i lokalområdet.

Men der er også upræcise valuarvurderinger, der vurderer ejendommen for højt eller for lavt, så du kan alliere dig med din bankrådgiver eller en uvildig tredjemand, der kender priserne for området og derfor kan sige god for valurens vurdering.

Er valuarvurderingen for høj, kan du som køber få godtgørelse indenfor 6 måneder, efter du finder ud af, at du har betalt overpris. Det vil sige, at hvis du har fået besked på, at valuarvurderingen var for høj, så er det dit eget ansvar at få læst de beskeder indenfor 6 måneder. Ignorerer du med andre ord beskederne i 6 måneder, mister du retten til godtgørelse.

Andelskronen

De tre principper fastsætter på hver sin måde værdien af ejendommen, hvortil der er lagt forbedringer, mens foreningens gæld er fratrukket. Derudover står der i andelsforeningens vedtægter, hvordan foreningens formue skal fordeles i forhold til det indskud, som andelshaverne oprindeligt har betalt for deres andele.

Værdien af den enkelte andel er fastlagt med begrebet "andelskrone". Den bliver udregnet sådan her:

Andelskronen = Ejendommens værdi + Øvrige aktiver - Foreningens gæld

Oprindelige indskud fra alle andelshavere

Andelsforeningens generalforsamling fastsætter andelskronen med udgangspunkt i ejendommens værdi indenfor den maksimale pris, som lovgivningen har fastsat ud fra de tre principper. Det sker typisk samtidig med, at regnskab og budget bliver godkendt af generalforsamlingen.

Hvordan finansierer du købet af en andelsbolig?

Banklån

Du skal betale kontant, når du køber en andelslejlighed, men du kan finansiere købet med et banklån, som andelsboligen stilles som sikkerhed for.

Du har ret til at pantsætte din andel, hvilket er din del af foreningens nettoformue minus allerede pantsatte dele. Andelsboligforeningen kan ikke modsætte sig, at du pantsætter din andel, men foreningen kan beslutte, at der skal være en lånegrænse på 80 procent af andelens værdi. Hvis der er truffet en sådan beslutning, vil det fremgå af vedtægterne.

Når du skal optage lån i et pengeinstitut med din andel som sikkerhed, skal andelsboligforeningens bestyrelse afgive en erklæring om, at du er godkendt som andelshaver og har brugsret til den angivne bolig. Det kaldes en erklæring om adkomst. Den skal du bruge, når pengeinstituttet skal tinglyse sin pant i din andel.

Derudover skal du bruge en andelsboligudskrift for at få lånet tinglyst. Det er et dokument, der viser ejerforholdene på en andelslejlighed.

Realkreditlån

Nogle steder kan du læse, at andelshavere i 2009 fik ret til at optage realkreditlån. Men det forholder sig ikke sådan. Andelshavere kan stadig ikke optage realkreditlån, da de ikke ejer fast ejendom.

Det, der kaldes for "realkreditlån til andelshavere", er en konstruktion, der giver andelsboligforeningen mulighed for at optage et realkreditlån og udlåne pengene til andelshaverne. Andelshaverne udsteder samtidig et gældsbrev til andelsboligforeningen med samme rente- og afdragsvilkår som på foreningens realkreditlån. Dermed kan andelshavere, i hvert fald i teorien, spare de dyre låneudgifter på banklån.

I praksis er det de færreste andelsboligforeninger, der gør brug af denne mulighed for at agere bank, da det både giver andelsforeningen en masse administration og udsætter foreningen for en del risici.

Det er derfor vigtigt, at du regner renteudgifterne til lånet med, når du sammenligner prisniveauet for ejerboliger og andelsboliger. Renteniveauet på et banklån til køb af en andelsbolig kan ofte være mere end dobbelt så højt som renteniveauet på et realkreditlån til køb af en ejerbolig. Og hvis du gerne vil låse renten fast, er differencen ofte endnu større.

Hvilke dokumenter skal du indhente?

Her er en liste over de dokumenter og oplysninger, du skal indhente fra sælger og andelsboligforeningen, inden du skriver under på en købsaftale:

  • Specificeret salgsopstilling med oplysninger om forbedringer.
  • Foreningens vedtægter.
  • Seneste årsrapport og budget for det kommende år.

Hvis årsrapporten ikke indeholder følgende informationer, skal du også bede om dem: 

  • Ejendommens areal og værdi.
  • Oplysninger om foreningens lån (f.eks. hovedstol, rentesats, restløbetid, restgæld, kurs og kursværdi).
  • Hvad andelshaveren hæfter for i forhold til foreningens prioritetsgæld og lån i pengeinstitutter.
  • Foreningens forsikringsforhold. 
  • Specifikation af andelsværdier og hensættelser til kommende års vedligeholdelse.
  • Om der er verserende retssager i foreningen.

Desuden er det en god idé at bede om:

  • Kopi af drifts- og vedligeholdelsesplan, hvis foreningen har en, eller alternativt få oplyst, om der er planlagt større vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder.
  • Husordenen.

Du skal desuden være opmærksom på, at der er forskel på, hvordan købet foregår, alt efter om der er tale om handel med en andelsbolig i en etableret andelsboligforening eller en andel i en forening under stiftelse.

Andelsboligloven har særlige regler om salg af andelsboliger i en forening under stiftelse. I de tilfælde har du som køber krav på en række yderligere oplysninger om bl.a. økonomi og hæftelsesforhold i forhold til andele, der ikke er solgt.

Hvilke rådgivere kan du gøre brug af?

Det kan være vanskeligt at gennemskue de juridiske og økonomiske konsekvenser af et køb af en andelsbolig. Når du har fået alle oplysninger, skal du derfor kontakte din bankrådgiver og en advokat, som kan hjælpe dig med at gennemgå materialet og råde dig i det videre forløb.

Der er mange penge på spil, og hvis du sætter din underskrift på en købsaftale i en forening, hvor der er stor gæld, og hvor du hæfter solidarisk og personligt, kan du komme til at hæfte med hele din formue for hele foreningens gæld.

Så uanset om du overvejer at købe en andelslejlighed i en ældre forening, en nystiftet forening eller i nybyggeri, bør du kontakte en professionel rådgiver, inden du underskriver købsaftalen.

Hvordan foregår købet af en andelsbolig?

Andelsboligforeningens bestyrelse skal først godkende købsaftalen og dig som køber. Herefter indbetaler du købesummen til foreningen, som derefter udbetaler den til sælger med fradrag af eventuelle skyldige beløb til foreningen. Du må altså ikke betale købesummen direkte til sælger. Når du har indbetalt købesummen, og handlen er afsluttet, skal du have udleveret et andelsbevis.

Andelsbeviset er et bevis på, at du som andelshaver har betalt indskud, og at du har brugsretten til en bolig i andelsboligforeningen.

Hvilke fordele er der ved køb af en andelsbolig?

Der er både fordele og ulemper ved at købe en andelsbolig.

En af fordelene er, at det ofte er relativt billigt at købe og bo i en andelslejlighed. Andelsværdien er underlagt maksimalpriser, og mange andelsboligforeninger fastholder en billig boligafgift for andelshaverne. Det gælder dog især ældre andelsboligforeninger. I nye andelsboligforeninger, der blev stiftet, mens boligpriserne toppede, har man ofte høje indskud og høje boligafgifter.

En anden fordel ved andelsboliger er, at der kan være et stærkt fællesskab og netværk i foreningen. Ældre andelsforeninger blev stiftet ud fra den oprindelige andelstanke om solidaritet og fællesskab, mens nogle nyere andelsforeninger kan være stiftet ud fra andre værdier.

Hvilke ulemper er der ved køb af en andelsbolig?

Den primære ulempe ved en andelslejlighed er, at du ikke ejer din bolig. Det har en række afledte ulemper:

  • Du kan ikke optage et realkreditlån. Et andelsboliglån, dvs. et banklån, er dyrere at optage. Hvis indskuddet er meget højt, kan det være en dyr boligform.
  • Du kan ikke foretage større ombygninger, uden at bestyrelsen godkender det. (Det kan dog også være tilfældet med f.eks. ejerlejligheder eller rækkehuse, hvor en ejerforening i nogle tilfælde skal godkende større projekter).
  • Andelsboliger er på godt og ondt ekstremt følsomme over for ændringer i lovgivningen og skiftende prisstrukturer på boligmarkedet som helhed. Det har massive prisudsving på andelsboliger i 00'erne og 10'erne demonstreret tydeligt.
  • Som udgangspunkt hæfter du alene med dit indskud, hvis foreningen kommer i økonomiske vanskeligheder. Der er dog i andelsboligloven en undtagelse, der betyder, at du i visse tilfælde kan komme til at hæfte ”personligt og pro rata” –- altså med hele din formue for en del af gælden, der fx er beregnet ud fra lejlighedens størrelse. Derudover indeholder visse andelsboligforeningers vedtægter en anden undtagelse, hvor man hæfter personligt og solidarisk. Det betyder, at man hæfter med hele sin formue for hele foreningens gæld. Om du kun hæfter for dit indskud, eller om du hæfter for hele foreningen, har ingen betydning, så længe foreningens økonomi er i orden. Men hvis der opstår problemer, kan det få store økonomiske konsekvenser for dig.

Kilder og henvisninger

Kilder:

abf-rep.dk
Andelsportal.dk
Familieadvokaten.dk
Boligejer.dk
Boligassistancen.dk

Henvisninger:

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab