Kort og godt om lån med afdragsfrihed i 30 år

De nye låntyper fra Danske Bank, Nordea og Totalkredit tilbyder fuld afdragsfrihed i op til 30 år, så længe lånet befinder sig inden for 60 procent af vurderingen ved lånets optagelse. Lånene er tilrettelagt som rentetilpasningslån, hvor renten tilpasses efter et aftalt interval. 

Danske Bank tilbyder Flexlife-lånet med rentetilpasning på mellem et og ti år (F1 til F10), mens Nordea tilbyder Frihed30-lånet med rentetilpasning enten hvert tredje eller hvert femte år (S3 eller S5).

Totalkredit baserer sit afdragsfrie lån på et F-kort lån med halvårlig rentetilpasning eller et såkaldt Rentemax lån med en maksimal rente på 3 procent og en rentebinding på 5 eller 10 år.  

Hos Danske Bank og Totalkredit kan du belåne op til 75 procent af boligens vurdering, men kan først opnå afdragsfrihed, når restgælden falder til under 60 procent af vurderingen. Totalkredit kræver endvidere, at boligejeren har en omsættelig formue på mindst 25 procent af boligens værdi med et minimumskrav på 500.000 kr. Pensionsformue tæller ikke med.

Hos Nordea er det et krav, at boligejeren hverken har realkreditlån eller banklån ud over 60 procent af boligens værdi. Danske Bank stiller ikke et lignende krav, men gør opmærksom på, at boligejeren ”i helt særlige tilfælde kan blive bedt om at afdrage på lånet, så restgælden ved udløb bliver mindre, end hvad der oprindeligt var aftalt”.

Totalkredit følger nu i hælene på sin konkurrenter, og tilbyder realkreditlån med op til 30 års afdragsfrihed. I forvejen tilbyder både det Danske Bank-ejede Realkredit Danmark (RD) og Nordea 30-årige afdragsfri lån.

Lånebetingelserne i de tre selskaber afviger lidt fra hinanden, men overordnet set er de 30-årige afdragsfrie lån rettet mod velhavende boligejere i og omkring de store byområder, hvor boligpriserne er steget mest.

Med et 30-årigt afdragsfrit lån kan boligejere med store friværdier udnytte lånets fleksible muligheder for afdragsfrihed og dermed skrue op eller ned for, hvor mange penge de vil have til forbrug.

Afdragsfrit 30-årigt lån er velegnet til nedsparing

Dermed er den nye låntype velegnet til nedsparing som pensionist. Yngre boligejere med relativt store friværdier har tilsvarende mulighed for at justere på deres udgifter – eksempelvis i perioder med uddannelse, barselsorlov, arbejdsløshed eller andre større sociale begivenheder.

- Der er tale om et interessant lån, som er skruet sammen til de mere velstillede og modne boligejere med pæne friværdier. Og jeg er ikke i tvivl om, at lånet vil blive efterspurgt hos målgruppen, da merprisen er beskeden, og lånet giver en effektiv mulighed for nedsparing, siger fagekspert inden for boligøkonomi i Videncentret Bolius, Jørgen Munksgaard Rasmussen.

 

Nedsparing i god tid inden pension

Han peger på, at bankerne strammer reglerne for belåning af ejendommen i perioden op til pensionstidspunktet. Derfor er det en fordel at optage lånet, inden du fylder 60 år.

- Har du fx en bolig, der er vurderet til 4 millioner kr., og skylder 2,4 millioner kr., kan du optage det nye lån i en alder af 59 år. Derefter kan du vælge en periode med afdrag eller simpelthen lade lånet være afdragsfrit de næste 30 år, forklarer Jørgen Munksgaard Rasmussen.

 

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Høj friværdi gør boliglån markant billigere

Da boligpriserne siden 2012 er steget mest i de store byområder som København, Aalborg og Aarhus, er det også i de områder, hvor friværdierne er størst.

Jørgen Munksgaard Rasmussen har fundet et eksempel på en bolig, hvor ejerne kan få et 30-årigt afdragsfrit realkreditlån, hvis de er interesseret i det. Det er en to-værelses lejlighed på Vesterbro I København, der er udbudt til 2.395.000 kr., og som i 2012 blev købt for 1.350.000 kr.

Med et fastforrentet realkreditlån og et banklån vil restgælden i den nævnte lejlighed efter syv år været nået ned på ca. 1.100.000 kr., hvilket svarer til en belåningsgrad på 46 procent.

Her er der altså rigeligt plads til et lån med 30 års afdragsfrihed, der giver en nettoydelse på ca. 750 kr. ved optagelse af et nyt lån på 1.100.000 kr., en F5-rente på 0,20 procent og en bidragssats på 1,0 procent.

Til sammenligning lå den gamle nettoydelse på ca 5.000 kr. månedligt

Årsagen til det store fald i nettoydelsen skyldes en kombination af en lavere rente, længere løbetid og bortfaldet af afdrag.

Stor ekstraregning ved stigende rente 

En væsentlig ulempe ved et 30-årigt afdragsfrit lån er, at en rentestigning slår kraftigt igennem på den månedlige ydelse. På et lån med afdrag vil lavere afdrag tage en del af brodden af en rentestigning, men den mulighed eksisterer ikke på lån med afdragsfrihed.

Vælger en boligejer fuld afdragsfrihed for et F5-lån på en million kr., vil en rentestigning på 1-1,2 procentpoint få nettoydelsen til at stige fra ca. 750 til 1.300 kr, viser Jørgen Munksgaard Rasmussens beregninger.

- Det overordnede princip er derfor stadig, at lån med afdragsfrihed kræver en god portion luft i økonomien, siger Videncentret Bolius' ekspert inden for boligøkonomi.

Lidt højere bidragssats på FlexLife og Frihed30

Bidragssatserne på de 30-årige afdragsfrie lån er nogenlunde det samme som på de eksisterende afdragsfrie flexlån. Hos RD er bidraget 0,15 procentpoint højere end for tilsvarende lån med afdragsfrihed. Hos Nordea er bidragssatsen uændret.

I begge tilfælde skal du betale for afdragsfriheden gennem hele lånets løbetid - også selv om du vælger en periode med afdrag.

På bundlinjen er RD og Nordea dog stort set lige dyre. For et lån på 1,5 millioner kr. hos RD, betaler du 14.600 kr. i årligt bidrag, mens Nordea koster 14.025 kr. i årligt bidrag. 

Totalkredit har en bidragssats på 1,4 procent, hvilket svarer til 14.000 kr. årligt. Efter indregning af 0,15 procent i kundekroner, havner udgiften på 12.500 kr.

Eksemplet er gældende ved en belåningsgrad på de maksimale 60 procent med et F5-lån/F-kort.