Få en byggesagkyndig med fra start

Hvis du vil sikre dig mod alvorlige byggefejl i et nyt hus, skal du have en byggesagkyndig med helt fra starten. Ellers er det mest skønhedsfejl, den byggesagkyndige vil kunne opdage.

Selv om Maj Britt og Matthias Jensen havde en byggesagkyndig med til overdragelsen af deres nybyggede hus, stod de efter overtagelsen med et hus fuld af fejl og mangler. For når først huset er færdigbygget, kan en byggesagkyndig ikke gøre meget andet end at registrere alle fejl og mangler.

Skal nogle af fejlene undgås, bør den byggesagkyndige være med under byggeriet helt fra start, siger fagekspert hos Bolius Boligejernes Videncenter, Tine Rensch Sode.

Hun betegner Maj Britt og Matthias' historie som en "usædvanligt uheldig historie".

LÆS OGSÅ: Om byggerådgivere

Hent hjælp fra en byggesagkyndig

  • En byggesagkyndig kan bl.a. hjælpe dig med at holde øje med fejl og mangler ved nybyg, lave en tilstandsrapport ved salg og gennemgå en bolig, du vil købe. 
  • Det er en god idé at have den byggesagkyndige med helt fra begyndelsen, når du skal bygge nyt hus.
  • Stort set alle, der rådgiver om byggeri, er byggesagkyndige. En beskikket byggesagkyndig er derimod en professionel fagmand, der laver tilstandsrapporter.
  • For at være beskikket skal personen have en byggeteknisk grunduddannelse som bygningskonstruktør, bygningsingeniør eller lign. samt en uddannelse i reglerne for bygningsgennemgang.
  • Samtidigt skal man godkendes til udarbejdelse af tilstandsrapporter af huseftersynsordningen og udarbejde et vist antal tilstandsrapporter årligt.
  • Derudover kræver en beskikkelse mindst fem års dokumenteret erhvervserfaring inden for de sidste ti år ved bygningsundersøgelser eller tilsyn med byggeri. Kilde: Huseftersyninfo.dk

Rådgiver: Store fejl i nyt hus

Tine Rensch Sode har set mangellisten fra overtagelsen af huset, som bød på alt fra, at det kolde og varme vand er byttet om i vandhanerne, til at vindafstivningen i taget ikke er konstrueret korrekt.

- Man kan se på listen, at det ikke er petitesser, det drejer sig om. Når man flytter ind i et nyt hus, så kan man godt forvente, at der ikke er knækkede og delvist løse mursten eller manglende fuger, som det er tilfældet her, siger hun.

En af fejlene kan direkte føre til flere fejl.

- Specielt fejlen i taget, hvor vindafstivningen ikke er tilstrækkelig, er en af de grove fejl. Taget risikerer at få alvorlige skader, når det stormer, siger hun.

Følg byggeriet fra starten

Hvis der havde været en byggesagkyndig med fra starten af byggeriet, ville flere af manglerne i følge Tine Rensch Sode være blevet opdaget tidligere.

- Det meste af det, som ikke er malerarbejde, ville man have opdaget før. At nedløbsrørene ikke er i orden, og at tagvandsbrøndene slet ikke er lavet, ville også være blevet opdaget, hvis en byggesagkyndig havde fulgt arbejdet, siger hun. 

Udsnit af fejl og manglelisten:

  • Knækket og delvist løs mursten ved stuevindue
  • Knækket og delvist løs mursten ved køkkendør
  • Nedløbsrør monteret forkert
  • Varmt/koldt vand byttet om
  • Glasur afskallet på underside af håndvask
  • Blandingsbatteri sidder omvendt 
  • Havedør afskaller på bundramme
  • Fugt i gulv ved vandinstallation
  • Aftræk fra badeværelse mangler at blive ført til taghætte
  • Vindafstivning af spærkonstruktioner er utilstrækkelig
  • Undertag er slapt – ikke korrekt opstrammet
  • Derudover er der en del skønhedsfejl i form af malerreparationer.

Kun et visuelt syn

Arkitekt og byggesagkyndig Carl Christian Irgens lavede gennemgangen af Maj Britt og Matthias' hus ved overtagelsen. Han fandt omkring 50 fejl og mangler, men det blev først opdaget senere, at varmen hverken virkede eller var lovligt installeret. Det er svært at opdage alt ved en fejlgennemgang, pointerer Carl Christian Irgens.

- Det, jeg kan lave, er et visuelt syn. At gulvvarmen er utæt, burde installatøren have opdaget ved en trykprøve. Installatørens autorisation betyder jo netop, at han står inde for, at varmeanlægget er lavet efter gældende regler, og at det virker, siger Carl Christian Irgens.

I bagklogskabens klare lys

Han kan godt ærgre sig over, at han ikke forlangte at se alle tænkelige tilladelser og dokumenter, men stolede på entreprenørens ord.

- Ligegyldigt hvilken varmekilde der er, må man gå ud fra, at systemet er godkendt hos kommunen. Man kan selvfølgelig altid være bagklog og tænke, at man skulle have bedt om at se alle godkendelser. Men hvor skal man så stoppe? Skal man også bede entreprenøren om at grave ned, så man kan se, at fundamentet er nede i frostfri dybde? Det kan man jo ikke, siger Carl Christian Irgens.

LÆS OGSÅ: Byggeskadeforsikring

Umuligt at opdage manglende ledninger

I følge Tine Rensch Sode er det svært at opdage, når der fx heller ikke er trukket ledninger bag alle telefon- og antennestik, som det var tilfældet i Maj Britt og Matthias' hus.

- Det er typisk noget, man først opdager, når man er flyttet ind. En byggesagkyndig vil jo forudsætte, at når der er et stik, så er der også trukket nogle ledninger inde bag ved, siger hun.

Foto kan dokumentere, at kloakken er tilsluttet

På samme måde er det også svært at opdage, at kloakken slet ikke er tilsluttet. Hvis du vil sikre dig, at den er det, kan du forlange at få dokumentation i form af et foto taget undervejs.

Den manglende tilslutning til hovedkloakken er ikke et enkeltstående tilfælde.

Udtryk for ligegyldighed

- Jeg har oplevet det en gang før. Der var tale om nogle rækkehuse, hvor der simpelthen manglede de sidste seks meter ud til hovedkloakken, fortæller Tine Rensch Sode.

- Det er jo et udtryk for, at folk føler mindre og mindre ansvar over for deres arbejde. Og at de også er ligeglade med andres arbejde.

Rådgiver med fra starten

Det bedste råd er i følge Tine Rensch Sode at have en byggerådgiver med sig hele vejen.

- Man kan synes, at det er mange penge, men det er penge, som er givet godt ud. Det er jo en kun en lille del af de samlede byggeomkostninger, det drejer sig om, siger hun.

Husejeren har ansvaret

Uanset om det er sælger eller håndværkerne, som ikke har opfyldt reglerne til byggeriet, er det i sidste ende ejerens ansvar, at huset er lovligt. Derfor er det også ejeren, som kommunen vil pålægge at rette op på fejlene, inden de kan godkende huset. Det understreger byggesagsbehandler og fagkoordinator i Lejre Kommune, Lars Nielsen.

- Det er ejerens eget ansvar, at alle papirer er i orden. Sådan er det jo også, når du køber et ældre hus.

Maj Britt og Matthias bliver ikke smidt ud

Indtil videre har Maj Britt og Matthias dog fået lov til at bo i huset, selv om det ikke er godkendt til beboelse, fordi det ikke er færdigmeldt.

- Vi prioriterer ikke så højt at gå og smide folk ud af deres huse, siger Lars Nielsen.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab