Finansiering af byggeprojekter

Ønsker du selv at opføre et nyt hus, eller planlægger du en ombygning af din nuværende bolig, kan du låne pengene i realkreditinstituttet eller i banken.

Har du boet i boligen i nogle år, har du muligvis opsparet en friværdi, som du kan låne i realkreditinstituttet på normale vilkår og bruge til ombygningen.

Har du boet i boligen i nogle år, har du muligvis opsparet en friværdi, som du kan låne i realkreditinstituttet på normale vilkår og bruge til ombygningen.

Hvornår skal du søge om et lån?

Hvis du skal bygge et nyt hus eller bygge om, bør du have finansieringen på plads, inden byggeriets start, og inden du har skrevet kontrakt med håndværkerne. 

Første punkt på dagsordenen er derfor at få overblik over omkostningerne ved det planlagte byggeri. Når du ved, hvor meget byggeriet vil koste, kan du undersøge finansieringsmulighederne i banken eller realkreditinstituttet. Du kan derefter bede om et lånetilbud, som er grundlaget for at optage et lån til finansieringen af byggeriet. Det er en god idé at indhente flere forskellige tilbud, så du kan sammenligne og finde det billigste lån. 

Og når du har finansieringen på plads, kan du gå i gang med byggeprojektet. 

Hvordan finansierer du en ombygning?

Du kontakter enten din bank eller dit realkreditinstitut for at få foretaget en ny vurdering af din bolig. Vurderingen bør omfatte boligens aktuelle handelsværdi og en anslået handelsværdi efter byggeriets afslutning. 

Formålet med vurderingen er at få undersøgt dine lånemuligheder. Bliver boligen f.eks. vurderet til 2,5 mio. kr. før byggeprojektet og restgælden udgør 1,5 millioner kr., har du en friværdi på 1 million kr. Friværdien kan belånes med 80 procent, hvilket giver en lånemulighed i realkreditselskabet på 800.000 kr.

Er der ikke tilstrækkelig friværdi i boligen til at finansiere ombygningen her og nu, har du brug for en mellemfinansiering, der strækker sig frem til byggeriets afslutning. 

Når byggeriet er afsluttet, vil banken vurdere boligen på ny og kan på det grundlag yde et realkreditlån på de maksimale 80 procent af den nye vurdering.

Er der ikke tilstrækkelig ”plads” i huset til at få dækket alle omkostningerne til byggeriet gennem et realkreditlån, må du låne de resterende penge gennem et banklån.

Hvordan finansierer du et nyopført hus?

Hvis du skal bygge et nyt hus helt fra grunden, er finansieringsmodellen principielt den samme, som hvis du bygger til eller indretter et nyt badeværelse i en eksisterende bolig.

På baggrund af en besigtigelse og arkitekttegninger udarbejder realkreditinstituttet en vurdering af byggeprojektet og laver på det grundlag et tilbud om et forhåndslån (tillægslån).

Forhåndslånet kan kombineres med et byggelån i banken. Du kan maksimalt låne 80 procent af den skønnede handelsværdi i realkreditinstituttet, så resten af finansieringen må hentes i banken og fra din egen opsparing.

Ønsker du kun at belåne den ubebyggede grund, kan du låne op til 40 procent af handelsværdien i realkreditinstituttet. 

Hvis du skal bygge et nyt hus fra grunden, laver banken et tilbud om et forhåndslån.

Hvis du skal bygge et nyt hus fra grunden, laver banken et tilbud om et forhåndslån.

Hvad er en mellemfinansiering?

En mellemfinansiering dækker det midlertidige finansieringsbehov, som du har i perioden fra byggeriets start til færdiggørelsen. 

Mellemfinansieringen kan tilrettelægges på flere forskellige måder. De to mest almindelige metoder er et forhåndslån (tillægslån) i realkreditinstituttet eller et byggelån i banken. 

Et forhåndslån er lige nu den mest populære metode, fordi renten er lavere end på et byggelån. Men det afhænger generelt af byggeprojektet, hvad der bedst kan betale sig. I begge tilfælde ydes mellemfinansieringen på baggrund af pant i ejendommen og efter en vurdering af byggeprojektet, inden byggeriet går i gang. 

Hvad er et forhåndslån (tillægslån)?

Et forhåndslån (tillægslån) er i princippet et almindeligt realkreditlån, som optages, inden byggeriet er gået i gang. Pengene udbetales på én gang og indsættes på en spærret konto i banken og betales direkte til håndværkerne, efterhånden som byggeriet skrider fremad. 

Lånet udbetales på baggrund af en vurdering af, hvad boligen vil være værd, når byggeriet er færdigt. Vurderingen udarbejdes af en vurderingsmedarbejder fra realkreditinstituttet, inden byggeriet går i gang. Byggeriet skal være afsluttet og godkendt inden to år, fra lånet udbetales. 

Realkreditinstituttet får pant i ejendommen, men da lånet udbetales, før byggeriet er færdigt, har realkreditinstituttet ikke fuld sikkerhed for lånet. Derfor kræver man en garanti fra banken. 

Prisen på garantien fra banken afhænger af lånets størrelse. Priserne svinger mellem de enkelte banker, men nedenstående satser er rimeligt dækkende for markedet:

  • 0,5625 procent pr. påbegyndte tre måneder i minimumsgarantiprovision - minimum 375 kr. 
  • 750 kr. i etableringsgebyr for garantien. 
  • Tinglysningsafgift til staten. 
  • 3.000 kr. for byggekontoadministration. 

Viser det sig ved byggeriets afslutning, at boligen ikke opnår den forventede værdi, fordi boligpriserne måske er faldet i mellemtiden, skal forhåndslånet i princippet reduceres. I praksis forvaltes denne regel dog fleksibelt, så du må forhøre dig i realkreditinstituttet. Er der behov for yderligere finansiering, optages endnu et tillægslån eller et banklån. 

Fordelen ved et forhåndslån(tillægslån) er, at du fra begyndelsen kender den endelige ydelse på realkreditlånet. Dermed sparer du eventuelle omkostninger til kurssikring. Samtidig er renten på et forhåndslån typisk lavere end på et byggelån. 

Ulempen er, at du betaler både renter og afdrag på hele lånet i byggeperioden. Dertil kommer ekstra omkostninger til etablering af et tillægslån eller et boliglån, hvis projektet ændres undervejs og bliver dyrere end planlagt. 

Hvad er et byggelån?

Et byggelån optages i banken og er et alternativ til et forhåndslån (tillægslån). Banken kræver sikkerhed for lånet gennem et ejerpantebrev. 

Byggelånet optages ved byggeriets start og fungerer typisk som en kassekredit, hvor du kun betaler renter på den del af lånet, som du bruger. Renten er variabel. Når byggeriet er færdigt, opgøres kassekreditten, og den endelige finansiering finder sted, typisk gennem et realkreditinstitut. 

Fordelen ved et byggelån er en høj fleksibilitet undervejs i byggeforløbet. Ulempen er, at du skal betale lånegebyrer og tinglysningsafgift to gange, nemlig både på byggelånet og det efterfølgende realkreditlån. Dertil kommer, at du ikke kender den endelige ydelse på realkreditlånet, fordi renten er variabel og altså kan ændre sig og blive dyrere end først antaget. Og værdien af ejendommen kan også være faldet, når du skal optage realkreditlånet. Ønsker du sikkerhed for den fremtidige ydelse, er du derfor nødt til at bruge penge på en kurssikring af det planlagte realkreditlån.

Hvis du vil have en midlertidig finansiering, skal banken have en række oplysninger - bl.a. byggeriets forventede pris og tilbud fra håndværkere.

Hvis du vil have en midlertidig finansiering, skal banken have en række oplysninger - bl.a. byggeriets forventede pris og tilbud fra håndværkere.

Hvilke andre lånemuligheder har du?

Ved tilrettelæggelse af den endelige finansiering af dit byggeprojekt har du flere valgmuligheder, som enten kan forøge eller nedsætte din samlede ydelse på lånene i boligen. 

  • Har du flere små realkreditlån i boligen, kan du overveje at samle dem i et nyt og større lån. Ved at justere løbetid og afdragsform på det nye lån kan du til en vis grad selv bestemme, hvor meget du vil betale i månedlig ydelse. 
  • Har du et højtforrentet realkreditlån, kan der ofte være penge at spare ved at indfri lånet til kurs 100. Mindre lån kan det typisk ikke betale sig at indfri alene, men samler du dine lån i forbindelse med finansieringen af et byggeprojekt, kan indfrielse måske alligevel betale sig.
  • Har du tilstrækkelig friværdi i boligen, kan du benytte anledningen til at erstatte boliglån eller andre højtforrentede banklån med et billigere realkreditlån. 

Hvilke oplysninger skal banken have?

Ønsker du en midlertidig finansiering af dit byggeprojekt, har banken brug for en række oplysninger om projektet. 

  • Byggeriets forventede pris. 
  • Oplysninger om byggeperiodens start og afslutning. 
  • Tegninger eller beskrivelser af byggeprojektet. 
  • Tilbud fra håndværkere. 

 På baggrund af ovenstående oplysninger og med udgangspunkt i husstandens økonomi samt en vurdering af byggeprojektet kan realkreditinstitut og bank beregne det maksimale realkreditlån og tilbyde banklån til en eventuel restfinansiering. 

Vær dog opmærksom på, at boligens værdi efter byggeprojektets afslutning ikke nødvendigvis er steget lige så meget, som byggeriet kostede. Ved vurderingen tager realkreditinstituttet eller banken udgangspunkt i det færdige byggeprojekts anslåede handelsværdi. 

Hvad koster det?

Den månedlige ydelse på dit nye lån til byggeprojektet afhænger helt af, hvilken type lån du vælger. Den billigste finansiering finder du dog pt. i realkreditinstitutterne. 

Du kan få et overblik ved at tjekke priserne på forhåndslån (realkreditlån) og byggelån (boliglån i banken) på mybanker.dk eller pengepriser.dk. Og ellers er den bedste løsning at kontakte både realkreditinstitutter og banker for konkrete tilbud. 

Men se eksempler her: 

Realkreditlån

Nyt realkreditlån med et udbetalt provenu på 1,0 mio. kr. og en løbetid på 30 år.  Låneomkostninger og omkostninger til tinglysning er tillagt lånet. Som det fremgår af skemaet, er der stor forskel på den månedlige nettoydelse, som strækker sig lige fra 3.720 kr. til 676 kr.

Lån i realkreditselskabet (30 år)

Låntype Månedlig netto
Fast rente 3.720
Fast rente AF 1.811
F3 3.404
F3 AF 676

Kilde: Egne beregninger. De fastforrentede lån har en nominel rente på 2 pct. og en kurs på hhv. 96,65 og 95. Obligationerne udløber i 2050. Kurser er indhentet fra Nasdaq OMX den 2. august 2017. 

Etableringsudgifter på lånet svinger marginalt mellem de enkelte banker/realkreditselskaber og er i skemaet anslået til cirka 22.000 kr. Udgifterne er sammensat udgifter til tinglysning, kurtage, kurssikring samt lånesagsgebyrer.

Boliglån i banken 

Nyt lån på 300.000 kr. i hus/ejerlejlighed, løbetid på 10 år. Lånet ligger inden for 100 procent af vurderingen. Sikkerhed: Nyt pant i hus/ejerlejlighed. Medmindre andet er anført, er renten variabel og for alm. Privatkunde. 

Bank Samlede låneomkostninger Nom. rente Månedlig netto
Nordea 12.033 6,45 2.974
Coop Bank 0 5,95 2.826
Danske Bank 15.192 6,00 2.972
Jyske Bank 11.000 6,50 2.968
Nykredit Bank 13.360 4,95 2.884

Kilde: Egne beregninger. Løbetid er 10 år. Lånet udbetales med et provenu på 300.000 kr. Som den eneste bank beregner Coop Bank ingen gebyrer ved oprettelse og forlanger heller ikke sikkerhed i boligen gennem et ejerpantebrev.

Når du låner penge i banken, er det ikke nok med at se på renten. Du bør også holde øje med bankens gebyrer, som varierer mellem de enkelte banker. Ved et lån på 300.000 kr. bør du regne med samlede etableringsomkostninger på mellem 11.000 og 15.000 kr., hvilket udgør en udgift på linje med renteudgiften. 

Som et eksempel på den rolle gebyrerne spiller, har vi medtaget Coop Bank, der udmærker sig med nul kr. i omkostninger. Til gengæld kan lånet maksimalt udgøre 300.000 kr. og løbetiden må højst være 10 år. De fire andre banker opererer med løbetider på op til 20 – 25 år og mulighed for et højere lånebeløb.

Med en rente på 5,95 procent, ligger den månedlige nettoydelse på 2.826 kr. i Coop Bank, mens et lån i Nykredit Bank med en rente på 4,95 procent koster en månedlig nettoydelse på 2.884 kr. Afhængig af omkostningerne kan et lån til en højere rente sagtens være billigere end et lån med en lavere rente.

Kilder og henvisninger

Kilder:

  • Mybanker.dk
  • Pengepriser.dk
  • Boligejer.dk
  • Danskebank.dk
  • Totalkredit.dk
  • Nykredit.dk
  • Nordea.dk

Henvisninger:

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab