Danske boligejere flokkes i stigende grad om fastforrentede realkreditlån. For blot et år siden udgjorde fastforrentede lån 43,2 kroner ud af 100 udlånskroner i realkreditten mod 46,3 kroner i juli 2019. 

Fortsætter udviklingen i samme takt, vil mere end hver anden udlånskrone bestå af fastforrentede lån i 2020. Tilbage i december 2013 udgjorde de fastforrentede lån blot 32,5 procent af de samlede realkreditlån, mens der var flere end dobbelt så mange rentetilpasningslån. 

I det hele taget er tendensen på markedet for realkreditlån, at boligejerne søger mod længere rentebindinger i form af både det klassiske fastforrentede lån og F5-lånet. Og det er der flere forklaringer på.


Lav rente og beskeden merpris får flere til at tage et fastforrentet lån

Den første forklaring er en lidt teknisk og handler om ”fladning af rentekurven”. Umiddelbart lyder det ikke særlig sexet, men i bund og grund handler det om, at renteforskellen mellem lån med kort løbetid og lån med lang løbetid bliver mindre. Fra 2010 har forskellen på den 30-årige rente og F5-renten været ca. 1,5-2 procentpoint, men nu er den omkring 1 procentpoint. Det betyder, at det ikke er ret meget dyrere at vælge det fastforrentede lån, hvor du kan være sikker på, at renten ikke stiger.

Og det er ifølge cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark hovedforklaringen på den stigende efterspørgsel efter fastforrentede lån.

- Hvis det ikke koster så meget mere at binde sin rente i en længere periode, så ender mange boligejere med en lang rentebinding. Det er også derfor, vi for tiden ser, at det nærmest udelukkende er lån med en 5‐årig rentebinding eller fast rente, som boligejerne vælger. Disse to varianter udgør i øjeblikket mere end 90 procent af udbetalingerne til boligejerne, forklarer han.

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Fast rente koster et procentpoint på renten 

Udover, at renteforskellen mellem et fastforrentet lån og eksempelvis et F5-lån er skrumpet ind gennem de seneste måneder, ligger der også en anden fordel gemt i det fastforrentede lån.  

Låntagere med et fastforrentet lån slipper nemlig billigere i bidrag end låntagere med et F5-lån. Som et gennemsnit blandt de fire realkreditselskaber løber besparelsen op i cirka 0,17 procentpoint, hvilket betyder, at renteforskellen mellem de to lån skrumper yderligere ind.

Bundlinjen bliver, at merrenten - inkl. bidrag på det fastforrentede lån - kun udgør 0,98 procentpoint, hvilket udtrykker prisen for at have en fast rente de næste 30 år.

Psykologien spiller også ind

Men den beskedne merpris for et lån med fast rente er ifølge Christian Hilligsøe Heinig ikke hele forklaringen på boligejernes øgede appetit for fastforrentede lån

- Der er formentlig også en psykologisk effekt af, at vi er nået ned på nogle renteniveauer for fast rente, som mange nok næppe havde troet muligt. Vi fik tal forleden fra Nationalbanken, der viste, at det samlede udestående realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse var vokset med 63 milliarder kroner over det seneste år. Heraf kunne 77 milliarder kroner henføres til en vækst i fastforrentede lån, påpeger han.

Bag tallene gemmer sig dermed et fald i det variabelt forrentede lån på hele 14 milliarder kr.

Omkring 100 kr. månedligt sikrer fast rente i 30 år

Også på det helt jordnære plan er det ikke svært at forstå boligejernes forkærlighed for de fastforrentede lån.  

Ganske vist er F5-lånet stadig billigere målt på den månedlige ydelse, men merprisen for at sikre renten i 30 år udgør cirka 85 kr. om måneden ved et lån på 1 million kr. 

Merprisen svinger en smule og afhænger bl.a. af bidragssatserne i det enkelte realkreditselskab, omkostningerne, den valgte skattesats og det aktuelle kursniveau.

’Fladningen’ af rentekurven betyder også, at F1-lånet bliver marginalt dyrere end F5-lånet i kraft af en højere rente. I nedenstående eksempel er F1-lånet 31 kr. dyrere om måneden end F5-lånet.

30-årigt fastforrentet lån med afdrag med rente på 0 procent måske på vej

Gennem hele 2019 har renten kun kendt én vej og det har været sydpå. Fortsætter tendensen, og kursen på 0,5 procent-lånet kravler over 100, bliver der lukket for udstedelser i lånet.

Boligejerne har derefter muligheden for et afdragsfrit 0,5 procent-lån, hvor kursen ligger cirka et kurspoint lavere. 

Hvis denne mulighed også forsvinder, står realkreditselskaberne parat til at åbne en 30-årig nul-procent obligation med en effektiv rente lige omkring 0,5 procent. Alternativt kan der blive tale om en 0,25 procent-obligation.