Forældrekøb af ejerlejlighed

Hvis du vil hjælpe dit barn med en bolig, har du mulighed for at købe en lejlighed og efterfølgende leje den ud til dit barn. Læs her hvordan.

to unge snakker ved sø i København

Manglen på billige boliger i de store uddannelsesbyer, kan gøre det svært for de studerende at finde et sted at bo. Foto: Sascha Schmidt-Faxe.

Hvad er et forældrekøb?

Det er, når en forælder køber en ejerlejlighed med det formål at leje den ud til deres barn/børn. Manglen på billige lejeboliger i specielt de store uddannelsesbyer har gjort, at de unge kan have svært ved at finde et sted at bo. Ved et forældrekøb kan du hjælpe dit barn med en bolig og måske samtidig gøre en god investering.

I begyndelsen af det nye årtusinde var der en kolossal interesse for forældrekøb. En af årsagerne var, at de voldsomme prisstigninger på boligmarkedet gav de etablerede boligejere en stor friværdi, som de bl.a. kunne bruge til at købe studielejligheder til deres børn.

Boligmarkedets kollaps i 2007 vendte imidlertid fuldstændig op og ned på billedet, og interessen for forældrekøb svandt hastigt i takt med friværdierne.

Men efter nogle år med konstante prisfald har boligmarkedet stabiliseret sig. I de store byområder som Århus og København er der set kraftige prisstigninger på ejerlejligheder, og priserne medio 2018 ligger de fleste steder over topniveauet i 2007.

I dag er interessen for forældrekøb på vej op. Ifølge en opgørelse fra ejendomsmæglerkæden Home udgør andelen af forældrekøb i København 17,5 procent af samtlige handler med ejerlejligheder i første kvartal 2018. I 2017 lå den tilsvarende andel på 12,3 procent.

lejlighedskompleks

Det er en god idé at tjekke, om der er særlig vilkår ved lejligheden. Ikke alle ejerforeninger tillader udlejning. Foto: Sascha Schmidt-Faxe.

Fordele og ulemper ved forældrekøb

Inden køb af lejlighed bør du tjekke økonomien efter i sømmene og herunder beslutte dig for, hvor stort et månedligt underskud, du vil acceptere, og om du eventuelt selv vil overtage lejligheden senere hen.

Fordele ved forældrekøb:

  • Dit barn får et sted at bo.
  • Dit barn kan bo til en attraktiv husleje.
  • Som lejer kan barnet søge boligsikring.
  • Huslejen kan bringes ned gennem udleje af et værelse til en roommate.
  • Ved stigende boligpriser kan investeringen give overskud efter et salg.

Ulemperne ved forældrekøb kan være:

  • Udarbejdelse af et årligt regnskab for udlejningsvirksomheden.
  • Omkostninger til rådgivning om valg af beskatningsform.
  • Værdistigning er skattepligtig ved et salg.
  • Risiko for tab på lejligheden ved faldende boligpriser.
  • Behov for en vis friværdi og en solid likviditet.
  • Udsigt til et månedligt likviditetsmæssigt underskud på mellem 3.000 og 5.500 kr. ved 100 procent finansiering med et fastforrentet realkreditlån og banklån - begge med afdrag. Beløbet kan dog komme væsentligt længere ned med afdragsfrihed og variabel rente på realkreditlånet.

Selve købet af lejligheden

Købet af lejligheden foregår på samme måde, som hvis du selv skulle bo i den. Men inden du køber boligen, bør du tjekke, om der er tinglyst særlige vilkår, hvoraf det fremgår, at udlejning ikke er lovlig. Det er heller ikke alle ejerforeninger, som tillader udlejning. Det kan du tjekke i ejerforeningens vedtægter. 

Hvis du er lidt usikker på et eventuelt køb, er det altid en god idé at få indføjet et advokatforbehold i købsaftalen. Med et advokatforbehold kan du fortryde købet, uden at det koster dig andet end advokatsalæret. Ved den normale fortrydelsesret, som er 6 hverdage, skal du betale 1 procent af købssummen til sælger, hvis du fortryder købet.

Hvordan fastsætter I huslejen?

Udlejning af en bolig er omfattet af Lejeloven. Det er derfor en god idé, at du indgår en formel lejekontrakt med dit barn, hvori vilkårene for lejeforholdet beskrives. Det er også et krav, at der er en kontrakt, hvis dit barn vil søge boligsikring.

Huslejen skal placere sig på et niveau, hvor både Skat og Huslejenævnet kan acceptere lejen. Det vil sige, at lejen hverken må være for høj eller for lav.  

Hvis du er usikker om det korrekte lejeniveau, har du flere muligheder:

  • Gennem ugeaviser og på nettet kan du undersøge lejeniveauet i lokalområdet for en tilsvarende lejlighed.
  • På huslejenaevn.dk kan du finde kendelser fra de lokale huslejenævn over hele landet. 
  • Du kan bede om en forhåndsgodkendelse af lejen hos det lokale huslejenævn. I Københavns Kommune koster en forhåndsgodkendelse 511 kr. (2018) Dit barn kan klage over lejens størrelse til det lokale huslejenævn, hvilket koster 308 kr. i Københavns Kommune (2018).

Som alle andre, der lejer en bolig, kan dit barn søge boligsikring. Hvorvidt barnet er berettiget til boligsikring eller ej, afhænger af huslejen, boligens størrelse og den personlige indkomst og formue, samt om der også er børn i husstanden.

Du kan læse mere om boligsikring og ansøgning på Borger.dk.

Du kan læse mere om den lovlige husleje på Huslejenaevn.dk.

Hvis barnet fremlejer et eller flere værelser i boligen, bliver boligsikringen nedsat forholdsmæssigt. Da det er dit barn, som lejer lejligheden, vil en eventuel fremlejekontrakt også stå i barnets navn, der i så fald fungerer som udlejer. Som udgangspunkt bør du som udlejer i forhold til dit barn ikke være involveret i fremlejekontrakten. På den måde sikrer du dig, at fremlejeforholdet ikke får indflydelse på dit udlejningsforhold.

Skattemæssige forhold ved forældrekøb

Skattemæssigt betragtes udlejningen af en ejerlejlighed til dit barn som en selvstændig erhvervsvirksomhed. Det betyder, at overskuddet af udlejningen skal beskattes. 

For en almindelig ejerlejlighed beregner du overskuddet ved at trække udgifterne fra lejeindtægten. De fradragsberettigede udgifter omfatter bl.a.:

  • Bidrag til ejerforening.
  • Grundskat
  • Vedligeholdelse
  • Renter
  • Revisorbistand

Hvorvidt du kan trække afgifter fra for dit barns forbrug af lys, vand og varme, afhænger af, om forbruget er en del af huslejen eller opgøres og betales særskilt. 

Vedligeholdelse er alle de bygningsmæssige aktiviteter, der foretages for at opretholde bygningens stand og forebygge forfald, fx maling af vinduer, lakering af gulve, maling af vægge og udskiftning af en flækket tagsten. 

Forbedring er i sagens natur de bygningsmæssige aktiviteter, som gør bygningen mere værd ved at tilføje noget nyt, fx nye vinduer, nyt tag eller nyt gulv. 

Du kan selv vælge, om du vil beskattes under de almindelige skatteregler for personer, virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen. 

Du kan læse mere om forældrekøb på SKATs hjemmeside.

til salg skilte foran huse

Hvis du ikke selv har boet i boligen, bliver du beskattet af den fortjeneste, du får ved salget. Foto: Sascha Schmidt-Faxe.

Når lejligheden skal sælges igen 

Ved salg af lejligheden bliver du beskattet af den fortjeneste, du får, når differencen mellem salgsprisen ekskl. salgsomkostninger og købsprisen inkl. købsomkostninger beregnes. I hvor høj grad fortjenesten beskattes, afhænger af, hvilken beskatningsform der er valgt til beskatning af overskuddet i forbindelse med udlejningen.

Der er dog en undtagelse i Ejendomsavance-beskatningsloven § 8 (også kaldet parcelhusreglen), som betyder, at fortjenesten ikke bliver beskattet, hvis du selv har boet i boligen. Det betyder, at hvis du som forælder selv bor i lejligheden og efterfølgende sælger den, bliver fortjenesten ikke beskattet.

Det er dog et krav, at der skal være tale om en reel beboelse, hvor SKAT typisk forlanger, at du skal have opgivet din helårsbolig og samtidig kan dokumentere, at du har boet i lejligheden

En anden mulighed er at sælge lejligheden til barnet til 15 procent under den offentlige ejendomsvurdering. Efterfølgende vil barnet være omfattet af parcelhus-reglen og kan sælge lejligheden uden at blive beskattet af fortjenesten. Igen kræver det dog, at der er tale om reel beboelse i en periode.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab