Forsikring, når du sælger bolig

Som sælger af et hus kan du tilbyde køber en ejerskifteforsikring i forbindelse med salget. Derved kan du frikøbe dig for en del af det ansvar for dit gamle hus, som du har som sælger.

Hvorfor tegne en forsikring, når du sælger bolig?

Som sælger er du i op til 10 år efter hushandlen ansvarlig for (skjulte) fejl og mangler i det hus, du sælger. Du kan frikøbe dig for en del af dette ansvar ved at tilbyde køber en ejerskifteforsikring. For at der kan tegnes en ejerskifteforsikring skal følgende være opfyldt: Der skal være udarbejdet en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport, sælger skal have modtaget et tilbud på ejerskifteforsikring og sælger skal betale halvdelen af den ejerskifteforsikring han har modtaget et tilbud på.

Selvom den nye køber ikke tager imod tilbuddet om en ejerskifteforsikring, har du alligevel frigjort dig for dele af dit ansvar. Du kan dog stadig blive gjort ansvarlig for fejl og mangler i huset, som du har kendt til, men har undladt at oplyse om.

Hvornår kan du tegne en ejerskifteforsikring?

Du kan tegne en ejerskifteforsikring, når du sælger et enfamilie- eller tofamiliehus. Det gælder både et helt hus, et rækkehus eller en ideel anpart. Forudsætningen er, at du hovedsagelig bruger huset til at bo i, og at køberen også vil bruge huset til beboelse. Du kan også tegne ejerskifteforsikring for et sommerhus og ejerlejlighed.

Hvis du mener at der er fejl eller mangler i tilstandsrapporten kan du klage til Huseftersynsordningens Disciplinær- og klagenævn på www.husanke.dk.

Ejerskifteforsikringen kan ikke tegnes ved salg af:

  • En ubebygget grund
  • En grund med en bygning, der er under opførelse
  • En landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt
  • En andelsbolig.
  • En bolig, hvor sælger har opført boligen udelukkende med salg for øje (Sælger er bygmester)

Hvad og hvornår dækker ejerskifteforsikringen?

Ejerskifteforsikringen dækker normalt alle skjulte fejl og mangler på huset, som var til stede på overtagelsestidspunktet, og som nedsætter værdien eller brugbarheden nævneværdigt. Forsikringen dækker også, hvis der er nærliggende risiko for skader på huset. Manglende bygningsdele kan også være en skade.

Efter 1. maj 2012 vil der også være dækning for ulovlige el og VVS installationer.

En af forudsætningerne for, at ejerskifteforsikringen dækker, er, at skaden/fejlen ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.

Hvis du ikke er enig i, hvad der står i tilstandsrapporten kan du klage til huseftersynsordningens disciplinær- og klagenævn på www.husanke.dk

Hvis du vil klage over en elinstallationsrapport, kan hente et klageskema, og læse mere om det på el-anke.dk eller ved at ringe til ankenævnet på tlf. 87 41 77 90.

Som sælger er du forpligtet til:

  • at fremlægge en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport
  • et bindende tilbud om en ejerskifteforsikring for køber, inden købsaftalen underskrives. Tilstandsrapporten og tilbuddet skal have en gyldighedsperiode på seks måneder.
  • skriftligt at tilbyde at betale et beløb, der svarer til halvdelen af forsikringspræmien for den tilbudte ejerskifteforsikring.
  • at informere køber om, at dit 10-årige erstatningsansvar som sælger er bortfaldet, når du har tilbudt ham eller hende en ejerskifteforsikring.

Køber kan frit vælge at takke nej til dit tilbud om en ejerskifteforsikring. Hvis køber helt fravælger ejerskifteforsikringen, påtager han eller hun sig den økonomiske risiko for de skader eller truende skader, der evt. kan ligge skjult i huset.

Køber kan også vælge at tegne ejerskifteforsikringen i et andet forsikringsselskab. Som sælger er du i den situation stadig forpligtet til at betale et beløb, der svarer til halvdelen af præmien på det forsikringstilbud, du selv har fremlagt - uanset om køber tegner en billigere eller dyrere ejerskifteforsikring i et andet forsikringsselskab.

Hvad dækker ejerskifteforsikringen normalt ikke?

Forsikringen dækker ikke skader, der er beskrevet i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, eller som køber på anden måde har fået kendskab til ved overtagelsen af huset. Den dækker heller ikke skader, som skyldes manglende vedligeholdelse eller slid og ælde.

Ejerskifteforsikringen dækker ikke skader, som dækkers af en anden forsikring (fx. husforsikringen)

Fra overtagelsestidspunktet overtager køber ansvaret for nye skader på huset og for nye og gamle fejl og mangler, som skyldes forhold, der er omtalt i tilstandsrapporten.

Som sælger er du i op til 10 år efter salget ansvarlig for nogle typer fejl og mangler, der ikke er dækket af forsikringen. Du er ansvarlig i følgende situationer:

  • Hvis du har afgivet en garanti.
  • Hvis du med vilje eller groft uagtsomt har undladt at fortælle om fejl og mangler - du har loyal oplysningspligt.
  • Hvis din solgte bolig har ulovlige bygningsindretninger.
  • Hvis du er professionel bygherre.
  • Hvis du har begået særligt grove byggefejl som selvbygger.
  • Hvis skader er opstået i tiden mellem udarbejdelse af tilstandsrapporten og overtagelse af huset.

Små forskelle fra selskab til selskab

Den almindelige ejerskifteforsikring er lovreguleret både med hensyn til betingelser og dækning. Derfor er der ikke den store forskel på dækningen hos de forskellige forsikringsselskaber. Når dækningen alligevel kan variere lidt, skyldes det, at huse er forskellige. Forsikringstaksatorer eller vurderingsmænd kan også vurdere det samme hus lidt forskelligt. I tvivlstilfælde har køber mulighed for at indbringe eventuelle klagesager for Ankenævnet for forsikring.

Hvad koster en ejerskifteforsikring?

Prisen på en ejerskifteforsikring er afhængig af husets alder, størrelse og pris, og den kan også variere lidt fra selskab til selskab. Forsikringen koster typisk et sted mellem 10.000 og 35.000 kr. Som sælger er du forpligtet til at betale halvdelen af prisen for den forsikring, du selv tilbyder køberen.

Hvad dækker en udvidet ejerskifteforsikring?

Køber kan også vælge at tegne en udvidet ejerskifteforsikring - eller du kan vælge at tilbyde en ejerskifteforsikring med udvidet dækning til køber. Det kan nemlig også være en fordel for dig som sælger, at forsikringen har en bredere dækning. Merprisen for en udvidet ejerskifteforsikring er ikke så voldsom set i forhold til, hvad den dækker.

Den udvidede forsikring dækker typisk:

  • Lovliggørelse af ulovlige stik- og kloakledninger.
  • Lovliggørelse af bygningsindretninger, som var ulovlige på opførelsestidspunktet
  • Oprensning efter forurening, f.eks. med olie.
  • Udbedring af sætningsskader.
  • Udbedring af vandskader, der opstår på grund af utætheder i taget.

Den udvidede ejerskifteforsikring findes i mange typer med rigtig mange varianter af dækningsgrad, og der kan være stor forskel på forsikringsselskabernes tilbud. Så det kan betale sig at undersøge markedet for udvidede ejerskifteforsikringer, før du vælger forsikringsselskab.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab