Aftale om 5.2-ændring på plads

Regeringens forslag om en stramning af Boligreguleringslovens paragraf 5.2 faldt på plads 30. januar 2020, hvor regeringen indgik en aftale med Dansk Folkeparti. Aftalen omsættes til lov med henblik på ikrafttræden den 1. juli 2020.

Hovedpunkterne i aftalen er som følger:

  • Spekulantstop: Huslejen efter en 5.2-modernisering kan først hæves fem år efter overtagelsen.
  • Huslejebremse: Lejen i en 5.2-lejlighed skal fremover fastsættes til ”det lejedes værdi”, hvilket indebærer et prisfald på cirka 10 procent.
  • Energikrav: For at gennemføre en 5.2-modernisering skal ejendommen løftes op i energiklasse C eller løftes mindst to niveauer
  • Huslejenævn: Gennemsigtigheden skal øges så det bliver lettere at finde ud af, om huslejen er lovlig.
  • Flyttepenge: Udlejer må ikke tilbyde lejer penge for at fraflytte lejemålet
  • Besigtigelse: Huslejenævn skal besigtige en lejlighed inden udlejer iværksætter en 5.2-modernisering
  • Andelsboliger: Mulighed for at forlænge valuarvurderingen. Sammenlagt ventes værdien af andelsboliger kun at blive påvirket marginalt i kraft af strammere krav til energiforbruget.

LÆS OGSÅ: Ny aftale begrænser lejestigninger i moderniserede lejligheder

Se hele aftalen hos Transport- og Boligministeriet

Et ekspertudvalg afleverede tirsdag 29. oktober 2019 en længe ventet rapport til boligminister Kaare Dybvad. Rapporten fremlægger fire modeller for en justering af Boligreguleringsloven.

Ekspertudvalget blev nedsat i foråret 2019 efter, at den amerikanske kapitalfond, Blackstone, overtog en række ejendomme på Frederiksberg af Frederiksberg Boligfond. Også andre udenlandske kapitalfonde har i den senere tid købt ældre ejendomme i specielt København og Aarhus, derefter har de renoveret dem og med den såkaldte 5.2-regel har de hævet huslejen markant. Det gør det sværere for almindelige mennesker at finde en lejebolig med en husleje, de har råd til at betale.

Her følger en kort beskrivelse af de fire modeller.

1) Stop for brug af 5.2-reglen

Muligheden for anvendelse af § 5, stk. 2, i Boligreguleringsloven bortfalder. Fremadrettet beregnes forbedringsforhøjelser efter de almindelige regler, jf. § 5, stk. 1, i Boligreguleringsloven.

Dette er det mest vidtgående af de fire forslag og vil ifølge arbejdsgruppen resultere i lavere huslejer. Typisk vil de berørte ejendomme falde med cirka 20 procent i pris. Forslaget vil derfor også ramme indehavere af andelsboliger i foreninger med valuarvurderinger.

Kommentar: Intet tyder på, at boligministeren vil vælge denne ret så radikale løsning

2) Skærpet krav til energistandard

Inden udlejer kan beregne lejen efter 5.2-reglen, skal ejendommen være udstyret med en energimærkning på mindst C mod aktuelt D. Reglen betyder øgede udgifter for udlejer en energimæssig opgradering af ejendomme.

Der er tale om et relativt lille indgreb i udlejers rettigheder, som kan sikre lavere energiudgifter i ejendommen og dermed også en lavere husleje for lejerne.

Kommentar: Set i lyset af den aktuelle fokus på bæredygtighed og nedbringelse af CO2-udledningen, ligger denne model lige til højrebenet.

3) Forhøjelse af beløbsgrænserne

De aktuelle regler for gennemgribende forbedrede lejemål kræver, at forbedringsudgiften mindst skal udgøre 2.255 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 257.894 kr. Forslaget indebærer, at grænsen for minimumsbeløbet hæves markant.

Konsekvenserne af forslaget varierer i forhold til ejendommens beliggenhed. I København vil forslaget næppe have den store effekt, da seriøse ejendomsinvestorer sagtens kan bruge langt mere end minimumsbeløbet på en gennemgribende forbedring af lejligheden.

Kommentar: Der er tale om et ukompliceret forslag, som burde kunne gennemføres uden den store politiske ståhej

4) Stop for brug af 5.2-reglen, men højere afkast

Forslaget indebærer et stop for udlejernes benyttelse af paragraf 5.2 til fastsættelse af lejen ved en gennemgribende forbedring af lejligheden. Til gengæld kan udlejerne benytte sig af boligreguleringslovens paragraf 5.1 og beregne sig et højere afkast end under de eksisterende regler.

Under de aktuelle regler i paragraf 5.1 beregnes forbedringsforhøjelsens størrelse som ydelsen på et 20-årigt lån, hvilket i april 2019 udgjorde 6,6 procent.  Oven i denne sats kan udlejer beregne sig et tillæg, som skal øge incitamentet til at forbedre boligerne.

Kommentar: Forslaget virker acceptabelt for mange parter, men er pædagogisk vanskelig at forklare.

Boligminister vil stramme regler for boligudlejning

Hvilken af de ovenstående fire modeller boligministeren vælger, afhænger af de fremtidige politiske forhandlinger på Christiansborg. Boligminister Kaare Dybvad (S) sagde ifølge dr.dk 29. oktober 2019 på et pressemøde:

-  Der er brug for, at vi finder en løsning. Det er en alt for lukrativ forretning for udenlandske kapitalfonde at opkøbe danske udlejningsejendomme. Der er ikke nogen af modellerne, der adresserer det samlede problem. Derfor kan det være en blanding af flere modeller.