Gamle villaer rives ned og erstattes af nye

Mange nedslidte huse nedrives for at give plads til nye typehuse. Ofte er det en billigere løsning end at renovere et gammelt hus.

Skitse af nyt hus foran gammel villa

I 2016 måtte blev omkring 1.000 villaer, bungalower og parcelhuse revet ned og erstattet af nye typehuse, viser en rundringning til tre store danske typehusfirmaer.

Gamle villakvarterer er under hastig forandring i de større byer, hvor nedslidte villaer jævnes med jorden, og moderne boliger rejser sig.  

Alene i 2016 måtte omkring 1.000 villaer, bungalower og parcelhuse lade livet for at give plads til nye typehuse. Det viser tal baseret på en rundspørge til en stribe af større typehusfirmaer som HusCompagniet, eurodan -huse og Lind & Risør, som Bolius har lavet.

Mange køber gammel villa og river den ned

Hvor mange børnefamilier tidligere købte en gammel villa i københavnske forstæder som Vanløse eller Virum for at renovere og bygge om, vælger flere nu at rive ned og bygge nyt. Billedet er det samme i større byer som Aarhus, Aalborg, Odense og Esbjerg. 

– I de attraktive bydele er der i dag praktisk taget ingen ubebyggede byggegrunde til salg. Samtidig lever en stor del af de gamle huse ikke op til de ønsker, som mange børnefamilier har til plads, indretning og komfort, siger Jørgen Munksgaard Rasmussen, boligøkonomisk ekspert i Bolius .

Han har udviklet en beregner, der kan hjælpe huskøbere med at få et indledende overblik. Her kan de vurdere, om det gamle hus skal renoveres, eller om de hellere burde rive ”skidtet” ned og bygge nyt.

Pris for stor ombygning højere end forventet

Det kommer nok bag på de fleste, at det i nogle tilfælde kan være en bedre forretning at rive ned og bygge forfra, mener arkitekt og fagekspert hos Bolius, Ole Vedsted-Jakobsen, der rådgiver husejere om renovering af gamle villaer. Konkurrencen og effektiviteten blandt parcelhusfabrikanterne er blevet så stor, at priserne for at bygge nyt ofte kan være billigere end at totalrenovere en gammel villa, siger han.

Folk er ifølge arkitekten ofte alt for optimistiske, når de lægger planer for at bygge det gamle hus om og renovere fra A til Z. 

– De fleste får ikke lavet et seriøst budget. Mange tror, at man kan få en fast pris, når man går i gang med en stor ombygning eller totalrenovering. Det kan man i realiteten ikke, fortæller Ole Vedsted-Jakobsen.

Selvfølgelig kan man på papiret få en fast pris, hvis man beder om at få totalrenoveret og bygget det gamle hus om, men når først håndværkerne går i gang, river ned og ser, hvad der ligger nedenunder, opstår problemerne og ekstraudgifterne typisk. 

Måske skal der skiftes metervis af vandrør eller lægges nye strøer under de nye, flotte plankegulve. Og når elinstallationerne ses efter i sømmene af den lokale elektriker, er der plads til store sikkerhedsmæssige forbedringer. 

Hus var bygget oven på en kostald 

– Man kan godt bede entreprenøren om at tage alle eventualiteter og uforudsete udgifter med i tilbuddet, men så får man en så høj pris, at man ikke kan bruge den til noget, siger Ole Vedsted- Jakobsen, der bl.a. har været rådgiver i forbindelse med renoveringen af en villa i Holte nord for København. 

– Vi havde fået en fast pris på at lægge nyt gulv. Husejeren og jeg vidste godt, at vi ikke bare kunne pille det gamle gulv af og lægge et nyt. Men hvad vi ikke vidste var, at huset var bygget oven på en gammel kostald. Det, der lå nedenunder, var ikke bare lige noget, man gravede op med en skovl og fjernede. Det kom til at koste familien 300.000-400.000 kr. ekstra at renovere det hus, fortæller Ole Vedsted-Jakobsen.

Han skønner, at det er 25-40 procent dyrere pr. m2 at renovere en bolig end at bygge nyt, hvis det gamle hus skal ajourføres op til en moderne standard. 

Ifølge Jørgen Munksgaard Rasmussen koster det 17.000-23.000 kr. inkl. moms pr. m2 at renovere et gammelt hus. Stuer og værelser er billigere – køkken og bad lidt dyrere. Vælger man at rive huset ned og bygge et nyt typehus, kan man få en fast pris. Her koster det typisk 14.000-15.000 kr. pr. m2.       

Arkitektformand: Pas på med bare at rive huse ned 

I Arkitektforeningen har formand Natalie Mossin også bemærket, at der rives gamle huse ned.

– Grundlæggende har jeg det fint med, at der vil være områder, som ændrer sig markant. Vores boligområder kan og skal gerne udvikle sig til det bedre, siger Natalie Mossin og tilføjer:

– Der er uden tvivl en del af de gamle huse, som ikke er værd at bevare. Men der er også en masse glimrende huse, som er værd at bevare i en eller anden form. Her belaster vi både miljøregnskabet og smider nogle værdier væk, fordi vi ikke kan finde ud af at bygge disse huse om, siger Natalie Mossin.

Hun mener, det vil være ærgerligt, hvis de gamle villakvarterer bliver en del af brug og smid væk-kulturen. 

– I Arkitektforeningen så vi gerne flere begavede løsninger i forhold til at bruge dele af det, der står i forvejen. Måske har vi gjort det for attraktivt at smide væk – også vores gamle huse. Der er investeret store summer i dem, og vi taler om tonsvis af materialer, siger Natalie Mossin.

Samfundsøkonomisk burde det give mening at genbruge mere, selvom det for den enkelte er rentabelt at rive et gammelt hus ned, mener arkitekternes formand.

Skal huset renoveres, eller skal der bygges nyt?

  1. Undersøg først, om der er restriktioner i området. Må den gamle villa rives ned, eller er den fredet eller bevaringsværdig? 
  2. Lav et budget og undersøg prisniveauet i området. Hvis du bygger et større eller dyrere hus end det generelle niveau i området, er der risiko for, at det kan være svært at sælge til en pris, der modsvarer byggeudgifterne. Du kan ende med at stå med et hus til 4-5 millioner kr. i et område, hvor prisen for den slags huse er 3 millioner kr. 
  3. Det kan være dyrere at ombygge og tilbygge, hvis hele husets indretning og konstruktive forhold skal ændres på en gang. Derfor kan det muligvis være økonomisk fordelagtigt at rive ned og bygge nyt fra bunden.  
  4. Husk, at det let kan koste omkring 100.000 kr. at rive det gamle hus ned. Dertil kan komme udgifter til undersøgelse og bortskaffelse af byggematerialer. 
  5. Rådfør dig med en arkitekt eller anden uafhængig rådgiver. Udgiften til uvildig rådgivning kan være givet godt ud. En arkitekt kan ved et indledende møde vurdere og skitsere dine ønsker og de konkrete muligheder for byggeri på stedet. 
  6. Typehusfirmaerne har forskellige fastlagte hustyper, hvor du har mulighed for individuelle til- og fravalg.  
  7. Hvis du køber et hus i et attraktivt kvarter med karakteristiske huse, kan en arkitekt hjælpe dig med en ombygning og tilbygning, der tager udgangspunkt i og bevarer de karaktertræk, der giver huset og området værdi. Både kulturelt og økonomisk. 
  8. Meget nybyggeri har ikke samme kvalitet som et gedigent murermesterhus eller en gammel villa. Undersøgelser har vist, at bevaringsværdige huse og huse i kulturmiljøer ofte har en højere salgsværdi.
  9. Se på områdets karakter og se på ejendommen som helhed, når du overvejer, om du vil bygge nyt. Vær opmærksom på placeringen af det nye hus, og pas på, at nybyggeriet ikke fylder hele grunden, så der ikke er have tilbage. 
  10. Det samme gælder, når du vælger areal og placering af carport, garage, udhuse m.v. Planlæg fra starten, hvor de skal stå. 

Kilder: Boligøkonomisk ekspert i Bolius, Jørgen Munksgaard Rasmussen, og fagekspert og arkitekt i Bolius, Tine Nielsen

Familien Madsen foran deres nybyggede hus

”Hvor er det dejligt, at I har valgt at bygge i den stil og tradition, som vi har herude”. Sådan lyder de typiske kommentarer fra naboer og forbipasserende, når de går forbi Anne og Peter Madsens villa, der ligger på en stille sidevej i københavnerforstaden Emdrup.

Anne og Peter rev faldefærdigt hus ned og byggede ny ’murermestervilla’

Anne og Peter Madsen er blandt de huskøbere, der har købt et gammelt hus og revet det ned, et faldefærdigt kolonihavehus.

– Vi købte for at rive det gamle hus ned og bygge nyt på grunden. Men vi ville gerne bygge i en stil, som er karakteristisk for vores kvarter, fortæller Peter Madsen.

De fik bygget et nyt, topmoderne og energivenligt hus, men med de røde mursten, klassisk røde tegl på taget, hvide dannebrogsvinduer og en bøgehæk i forhaven ligner det noget, som kunne have ligget der altid. 

Byggestilen i området er velkendt i Danmark, og de fleste af husene passer til betegnelsen murermestervilla. 

Når en del af de forbipasserende i området kan komme lidt i tvivl om, hvorvidt Anne og Peters hus er nyt eller gammelt, er det, fordi der er gjort en del og brugt mange penge på at skære typehuset til. 

– Der løb der ekstra omkostninger på, fordi vi valgte at bygge i den stil. Husets tag er ikke bygget i betontagsten, men i tegl af ler. Der er skifer under vinduerne, og der er brugt ekstra tid på arkitekttegninger for at få de rigtige dimensioner i huset, fortæller Peter Madsen.

Alt i alt har familien brugt omkring 250.000 kr. ekstra for at få bygget en ”moderne murermestervilla”. Totalprisen for den 197 m2 store villa inklusive nedrivning af det gamle hus blev på omkring 5,5 millioner kr.

Familien Vium samlet foran det gamle hus

Familien Vium samlet foran huset, som snart bliver revet ned og erstattet af et helt nyt.

Gammelt gasbetonhus for dyrt at renovere

Også Signe og Per Vium ender med at bygge et nyt hus frem for at modernisere det gamle. Men det var nu ikke lige frem meningen, da de i forsommeren 2017 så den gamle villa i Hellerup lidt nord for København. 

Villaen var et dødsbo og havde set bedre dage. Men parret kunne sagtens se mulighederne i den 130 m2 store villa, der lå og bød sig til på en frodig grund med høje, gamle træer. 

 – Det gik lidt stærkt, for vi var oppe mod andre, som også gerne ville købe huset. Vi betalte prisen på ca. fem millioner, og i juni sidste år var huset vores. Så manglede vi bare at sætte det gamle gasbetonhus fra 1956 i stand, fortæller Signe Vium.

Parret hyrede en arkitekt, som lavede udbudsmaterialet og fik indhentet tilbud fra fem forskellige håndværkerfirmaer. Det billigste bud lød på 2,8 millioner kr. for at ombygge huset plus kælderen på 85 m2. Med i tilbuddet var også en ombygning af husets garage, der skulle indlemmes i boligen. 

– Ja, det var en omfattende istandsættelse af huset, vi bad om. Men det var ikke engang sådan, at når vi var færdige med at bruge de næsten tre millioner, stod vi også med helt nye gulve i huset. Der var ’kun’ lavet nyt tag, isoleret over det hele samt sat nye vinduer i og installeret ny varmeforsyning. Men det var stadig et hus uden et nyt køkken og nye badeværelser. Det var rimeligt chokerende, beretter Signe Vium.

Nyt, arkitekttegnet hus til tre millioner kroner

Konklusionen blev, at det projekt gad parret ikke bruge deres penge på. Så hellere rive huset ned og bygge nyt. Målet blev at finde et energivenligt typehus med et godt indeklima, som kunne passe til den fine, gamle grund.

Jagten på et hus gik ind, men markedet indfriede ikke drømmen helt. Efter måneders forgæves jagt på et hus kom gennembruddet endelig. Signe og Per kom i kontakt med den unge arkitekt Sigurd Larsen og et typehusfirma. 

– Arkitekten fik opgaven at tegne et hus inden for en kvadratmeterpris på 15.000 kr. Han skulle så bruge de elementer, som typehusfirmaet benyttede, når de byggede. Den idé var de med på. Faktisk syntes de, at det var en superfed idé, fortæller Signe Vium.

I dag er skitserne til det nye hus tegnet, og byggeriet går i gang i foråret 2018. 

Når familien flytter ind, er det i en villa på 180 m2.  Det bliver et hus, som arkitektonisk passer ind i det gamle kvarter, men som er funktionelt og energivenligt. Totalprisen på godt otte millioner lyder som alt for mange penge, men det er prisniveauet i Gentofte Kommune. Familien bliver ikke gældsat op over tagryggen, når den flytter ind.

Prisen omfatter køb af den gamle villa fra 1950’erne og grund til ca. fem millioner, et nyt hus til ca. tre millioner samt udgifter til nedrivning, jordbundsprøver, arkitekter og ingeniørberegninger. De sidste poster løber op i et par hundrede tusinde kroner. 

– Men så får vi også et topmoderne, vedligeholdelsesfrit hus med en årlig varmeregning på 5.000 kr. Det gamle hus kostede 30.000 kr. om året at varme op, pointerer Signe Vium og tilføjer: 

– Vi bygger jo ikke bare på en bar mark, men i et kvarter, der har historie, karakter og charme. Jeg synes, der er en berøringsangst for at rive ned og bygge nyt. Fordi det er gammelt, er det jo ikke nødvendigvis godt.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab