Generelt om at bygge 1. sal

Mange moderne parcelhuse kan fint udvides opad, så du på den måde kan få mere plads uden at skulle afgive en stor bid af haven. Det forudsætter dog, at huset og grunden kan bære vægten af en 1. sal.

Ny 1. sal på eksisterende hus

Dette hus har fået tilføjet en ny 1.sal, som arkitektonisk danner et fint samspil til det eksisterende hus. Arkivfoto.

Hvorfor bygge en 1. sal på et eksisterende hus?

Det vil ofte være behovet for mere plads, der er hovedårsagen til at bygge en 1. sal oven på det oprindelige hus. Hvis du er glad for at bo i dit kvarter, kan det være en attraktiv løsning frem for at flytte til et større hus et andet sted. Valget vil ofte stå mellem at bygge til eller etablere en 1. sal, hvilket er to meget forskellige byggeprojekter med hver deres fordele og ulemper.

Skal dit hus alligevel have nyt tag, kan det være en glimrende lejlighed til at føje en ny 1. sal til huset, så du på en og samme tid rejser taget med en ny spærkonstruktion og udnytter mulighederne for at få mere plads øverst i huset.

Værdien af dit hus kan øges, når huset udvides med mange ekstra kvadratmeter, og måske kan 1. salen også gøre boligen mere attraktiv for flere  købere. Men det er sjældent, at de penge, du investerer i en 1.sal direkte modsvares af en øget salgspris.

Vær opmærksom på, at det øgede boligareal både medfører en højere ejendomsværdi - og dermed en højere beskatning - et højere energiforbrug og af og til også en højere præmie på din husforsikring.

LÆS OGSÅ: Byggetilladelse

Ingeniørberegninger ved tilbygning af 1. sal på eksisterende hus

Det kræver ingeniørberegninger at få styr på, om den eksisterende konstruktion kan holde til en tilbygning af en 1. sal, eller om du skal forstærke konstruktionen yderligere. Arkivfoto.

Kan huset bære en 1. sal?

Det er ikke alle huse, der byggeteknisk er konstrueret, så der kan bygges en 1. sal ovenpå. Du skal derfor starte med at få en ingeniør til at beregne, om husets konstruktioner kan bære vægten af en etage mere. Kan det ikke det, vil der skulle foretages yderligere beregninger for, hvad der skal til af forstærkninger, for at huset kan bære den ekstra belastning, en 1. sal er.

Det er også vigtigt, at både husets facader og fundament er solidt. Det kan godt lade sig gøre at forstærke fundamentet, men det kan være forholdsvis dyrt. I huse med kælder er fundamentet som regel stærkt nok, fordi det står solidt forankret i jorden, og fordi fundamentet ofte er konstrueret ekstra solidt for at kunne modstå jordens tryk.

Endelig skal jordens bæreevne undersøges. Måske kan du finde papirer, der viser resultaterne fra en tidligere undersøgelse af jorden, fx i forbindelse med at huset blev opført.

Du kan også spørge kommunens tekniske forvaltning, om de kender til jordbundsforholdene i området. Ellers bør du for en sikkerheds skyld have en ingeniør eller en geotekniker til at lave en jordbundsundersøgelse på din grund. En jordbundsundersøgelse koster normalt omkring 7.000-10.000 kr.

I de fleste tilfælde kan jordbunden og huset godt bære en 1. sal, men det er vigtigt at være på den sikre side, da huset ellers kan få alvorlige sætningsskader. 

Arkitektrådgivning i forbindelse med etablering af førstesal

Hvis du er i tvivl om, hvorvidt en 1. sal vil harmonere med resten af dit hus, bør du tage kontakt til en arkitekt, som kan rådføre dig med dit byggeprojekt. Foto: Torben Klint

Vil en 1. sal passe til husets arkitektur?

Tidligt i dine overvejelser bør du vurdere, om det overhovedet vil kunne lykkes rent arkitektonisk at bygge en 1. sal. Få en arkitekt til at vurdere, om 1. salen passer til dit hus, og i så fald også en vurdering af, hvilke materialer og udformning der vil passe til huset, så det stadig fremstår harmonisk og attraktivt – både indefra og udefra.

Nogle hustyper, som fx ældre enfamiliehuse, eller modernistiske enfamiliehuse kan risikere helt at miste deres arkitektoniske stil og udtryk, hvis der bygges en 1. sal ovenpå. Det gælder fx også mange bungalower med lav taghældning.

For nogle ældre huse uden særlige kvaliteter kan det dog være en stor gevinst rent arkitektonisk, at huset moderniseres og udvides. En 1. sal kan altså sagtens bidrage til en vellykket opdatering af husets karakter og udtryk, hvis den er gennemtænkt ordentligt fra start, og huset byder til det.

Hvilke love og regler gælder for tilbygning af 1. sal? 

Du skal følge reglerne i bygningsreglementet , når du bygger en 1. sal. Det er fx krav til afstand til skel, bygningshøjder, maksimal bebyggelsesprocent, energikrav m.v., som fremgår af bygningsreglementet. 

Derudover kan du også risikere, at krav i en eventuel lokalplan for dit område, kan have betydning for dit byggeprojekt. Undersøg også, om der er tinglyste servitutter eller grundejerforeningsbestemmelser, som derudover har betydning for, om dit byggeprojekt kan lade sig gøre.

Før du går i gang, skal du altid søge og have opnået byggetilladelse hos den tekniske forvaltning i din kommune. På Bygogmiljoe.dk kan du søge om byggetilladelse. Her kan du også læse mere om ansøgning af byggetilladelse, og hvad en ansøgning typisk skal indeholde.

Montering af præfabrikeret 1. sal på eksisterende hus

Det kan i visse tilfælde lade sig gøre at montere en præfabrikeret 1. sal på det eksisterende hus. Arkivfoto.

Hvad er prisen på en 1. sal?

Et nyt tag og en 1.sal i almindelige konstruktioner og materialer på et etplanshus på 120 kvadratmeter koster typisk mellem 1,8 og 2,2 millioner kr., hvis 1.salen er indrettet med værelser og et lille bad/toilet. Men prisen for en 1. sal kan variere meget.

Prisen for projektet afhænger bl.a. af hvilke ændringer, der er nødvendige i de eksisterende konstruktioner og rum, samt hvilke rum du vil have på 1. salen. Hvis der skal være badeværelse eller køkken stiger prisen, da rørføring og lign. koster ekstra. Du vil samtidig skulle finde plads til rørkasser i underetagen, der hvor vandafløb og -tilførsel samt faldstamme skal føres.

Du kan i nogle tilfælde opnå besparelser ved at udføre en del af arbejdet selv. Du skal dog have fagfolk til at udføre det meste el- og vvs-arbejdet for dig.

Sørg for at bruge uddannede håndværkere til udførelsen af tagkonstruktionen (spær, gavle, stern, vindskeder, tagrender) samt til vinduerne og trappen. Dårlig udførelse af disse konstruktioner kan få alvorlige konsekvenser for dit hus på sigt, da der kan opstå følgeskader.

Har du evnerne som gør-det-selv-mand (eller kvinde) kan du til gengæld godt stå for store dele af den indvendige færdiggørelse, fx montering af isolering og dampspærre, opsætning af gipsplader og skunke samt malerarbejder m.m. Vær omhyggelig med at montere dampspærren korrekt.

I de fleste tilfælde kan du godt blive boende, mens håndværkerne bygger 1. salen, men du skal være opmærksom på, at det er et stort projekt, der kan tage lang tid. Forvent, at du kommer til at leve med byggerod, støv og støj, mens byggeriet står på.

Hvor kan du søge rådgivning, når du skal bygge en 1. sal?

En del byggefirmaer har specialiseret sig i at bygge 1. sal for private boligejere, og du kan med fordel vælge et sådant firma. De har oftest både god erfaring med den type konstruktion og har rutine i at koordinere arbejdet, bestille materialer m.m. 

Det kan også anbefales at du allierer dig med uvildig byggefaglig rådgiver, der kan hjælpe dig undervejs i projektet.

Tilbygning med førstesal på eksistrende hus

Det er dyrt at få etableret en 1. sal, og man skal ikke forvente at udgifterne for etableringen modsvares ved salg af boligen. Arkivfoto.

Allerede i planlægningsfasen kan en arkitekt hjælpe dig, så 1. salen både i indretning, rumdisponering, valg af materialer og konstruktionsprincipper bliver så hensigtsmæssig som mulig, og på den måde opfylder flest mulige af dine krav og ønsker. 

En ingeniør skal beregne, om huset og jordbunden kan bære en 1. sal. Hvis du vælger at have en rådgiver knyttet til projektet, enten gennem hele forløbet eller dele af det, kan han eller hun hjælpe dig med at styre byggeriet og kontrollere, at arbejdet bliver udført ordentligt både håndværksmæssigt og efter gældende love og regler.

Rådgiveren kan også hjælpe dig med at udarbejde en hensigtsmæssig kontrakt med håndværkerne, vurdere tidsplanen, gennemgå dine forsikringer og hjælpe med materialevalg m.v.

Byggeprojektets forløb i korte træk

Byggeprojektet kan meget kort fortalt deles ind i 3 faser: Forundersøgelse, planlægningsfasen og selve byggeriet.

Forundersøgelse: I første fase skal ideer på bordet, hvorefter du skal undersøge, om de overhovedet kan realiseres i forhold til både lovgivning, byggeteknik og økonomi. Ofte må drømmene tilpasses lidt. Du skal i denne fase sørge for at sætte dig grundigt ind i byggeregler, lovgivning, lokalplaner og lign. for at finde ud af, hvad der kan lade sig gøre på lige netop din grund. Herefter er det en god idé at få hjælp af en arkitekt til at tegne projektet og hjælpe dig med at vælge materialer m.m.

Planlægningsfasen: I næste fase skal du have fat i alle de fagfolk, der skal hjælpe dig med projektet. Du skal have forskellige rådgivere til at udføre beregninger, og når du har fået byggetilladelse, skal du indhente tilbud fra og lave aftaler med håndværkere. Det er ofte en fase, der kan føles meget lang. Projektet ligger klart, og det kan måske ikke gå hurtigt nok med at komme i gang med byggeriet. Men planlægningsfasen er meget vigtig. Jo bedre byggeriet er planlagt, jo færre ubehagelige overraskelser får du senere. I denne fase vil det ofte kunne svare sig at tilknytte en byggerådgiver.

Selve byggeriet: Tredje fase er selve byggeriet med larm, støj og støv. Jo længere byggeriet skrider frem, jo tydeligere vil resultatet tage form. Vær opmærksom på, at der i et byggeprojekt af dette omfang ofte vil opstå uforudsigelige situationer, fx at den eksisterende bygning ikke er bygget som vist på gamle tegninger. I sådanne situationer vil det ofte betyde, at byggeprocessen trækker ud og overskrider både planlagte tidsplaner og budgetter. Sørg altid for at have afsat mindst 15 – 20 procent af byggesummen til uforudsete udgifter, og vær opmærksom på, at tidsplanen også kan skride på grund af fx uforudsete byggetekniske udfordringer, dårligt vejr eller andet.

Kilder og henvisninger

Kilder:

  • Den private bygherre. Bog af Jan Felland og Jan Stadsbjerg. Nyt Nordisk Forlag Arnold Busck, 2000.
  • Parcel. Bog af Marianne Sommer og Trine Baadsgaard. Bolius, 2004.
  • Den private bygherre. Nyt Nordisk Forlag Arnold Busck, 2000.
  • Farvel Parcel. Bolius, 2004.
  • Netarkitekten
  • Bygningskultur Danmark
  • Boligtorvet
  • Byggekram
  • Stark

Henvisninger:

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab