Generelt om renten på boliglån

Når du som boligejer ved lidt om renten på boliglån, bliver det lettere at vælge den lånetype, der er den rigtige for dig, så du ikke spiller hasard med din privatøkonomi.

Sæt dig ind i renter og økonomi. Det gør det nemmere for dig at vælge det rette lån.

Der bliver talt og skrevet meget om renten, og rigtig mange har en mening om, hvorvidt renten vil gå op eller ned.

Bankerne og realkreditinstitutterne er ikke altid enige om renteforventningerne. Derfor er det en fordel, hvis du selv har en vis forståelse af, hvad renten er for en størrelse, og hvilke ting der påvirker den. På den måde får du lettere ved at vælge det boliglån, der passer bedst til dig og din privatøkonomi.

Hvilken betydning har renten på et boliglån?

I sin mest enkle form er renten den pris, du betaler, for at kunne låne penge til at købe din bolig. Renten afhænger bl.a. af:

  • Lånets løbetid
  • Om lånet er med fast eller variabel rente
  • Om lånet er med eller uden afdrag
  • Hvor stor sikkerhed udlåneren har for at få pengene igen

Renten har stor betydning for, hvor meget du skal betale i ydelse på lånet. Men den har også betydning for, hvad det vil koste dig at indfri gælden, og dermed for, hvor godt din friværdi er beskyttet. Friværdien er forskellen mellem boligens og gældens værdi.

Variabel eller fast rente

På nogle låntyper er renten fast gennem hele løbetiden, mens andre lånetyper har variabel rente, populært kaldet flexrente. Ultimo august 2017 udgør andelen af lån med fast rente 42 pct. af den udestående lånemasse. Med andre ord er fire ud af ti lånekroner til private boligejere finansieret med et fastforrentet lån. 

Renten er normalt lavere på lån med variabel rente, men her er risikoen også større, da lav rente og høj risiko hænger sammen. Hvis du har et lån med variabel rente, vil ydelsen følge renteudviklingen og dermed ændre sig i lånets løbetid. Således vil dine månedlige ydelser stige, hvis renten stiger, mens dine månedlige ydelser vil falde, hvis renten falder.

Løbetiden er oftest på 30 år, men de variable lån refinansieres typisk efter 1, 2, 3 eller 5 år, hvor de 1-årige flekslån har den laveste rente og den største risiko. Hvis du vælger et variabelt forrentet lån, skal du være sikker på, at der er plads til rentestigninger i din privatøkonomi, da renten i teorien kan stige betydeligt.

Der er dog i 2014 indført nye regler om variabelt forrentede realkreditlån, der betyder, at renten i forbindelse med en refinansiering maksimalt kan stige med 5 procentpoint i forhold til renten på et tilsvarende lån et år tidligere. Det giver dog kun en begrænset, midlertidig beskyttelse mod store rentestigninger, da renten ved efterfølgende refinansieringer igen vil kunne stige med op til 5 procentpoint.

Din friværdi er også dårligere beskyttet, når du har et lån med variabel rente, da større rentestigninger vil kunne påvirke ejendomspriserne negativt uden, at restgælden vil blive reduceret, som det ellers vil være tilfældet, hvis du har et fastforrentet realkreditlån.

Beregn, hvad en rentestigning koster på ydelsen

Selv om en rentestigning får ydelsen til at stige for de boligejere, der har valgt et variabelt forrentet lån med afdrag, så behøver der ikke nødvendigvis være den store dramatik i det. Det fremgår af nedenstående beregner, der giver dig mulighed for at eksperimentere med forskellige rente-scenarier.

Antager vi eksempelvis, at renten på et F5-lån tredobles fra de aktuelle 0,5 procent til 1,5, vil den månedlige nettoydelse kun stige 6,6 procent. Eksemplet gælder for et lån med en restløbetid på 24 år.

Forklaringen på den relativt beskedne stigning i ydelsen er, at boligejeren efter en rentestigning vil afdrage mindre på sit lån, mens renterne vil udgøre en væsentlig andel af den samlede ydelse.

Har du derimod valgt et afdragsfrit lån, vil en rentestigning slå kraftigt igennem på ydelsen, der i ovennævnte eksempel stiger med 81 procent.

Beregner er primært tænkt til brug for boligejere med variabelt forrentede lån, som kan teste, hvad en rentestigning koster dem ved næste rentetilpasning.

Boligejere med overvejelser om at skifte over til et fastforrentet lån, kan dog også benytte beregneren, der giver et bud på, hvor meget ydelsen stiger, hvis den effektive rente stiger.

Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
     

Se beregnerens forudsætninger

  • Rentefradrag i procent: 33,6
  • Antal terminer årligt: 4
  • Fast rente: Bidragsprocent på 0,6788
  • Fast rente AF: Bidragsprocent på 0,9913
  • Variabel rente: Bidragsprocent på 1,0488
  • Variabel rente AF: Bidragsprocent på 1,3513
  • Den månedlige startydelse er beregnet på baggrund af lånets første terminsydelse
boligejer diskutere rente med bankrådgiver

Som almindelig boligejer må du selv forhandle med bankerne for at få en fornuftig rente. Foto: Torben Klint

Hvad er forskellen på realkreditlån og banklån?

Renten er som hovedregel lavest på realkreditlån. Derfor kan det normalt bedst betale sig at låne penge til din bolig i et realkreditinstitut, men her kan du kun belåne dit hus op til en grænse på 80 procent af husets værdi. Hvis du har brug for at låne mere, må du tage et banklån. Når du låner penge i et realkreditinstitut, er det først og fremmest renten, der afgør, hvor dyrt lånet bliver. Når du optager et realkreditlån, udsteder kreditforeningen obligationer, som de sælger til investorer på de finansielle markeder. Salgsprisen afgør renten, og salget af obligationerne skaffer de penge, som du gerne vil låne.

Du skal dog også være opmærksom på bidragssatsen, som i øjeblikket kan være højere end selve renten på variabelt forrentede lån (2017-niveau). Bidragssatsen er kort fortalt det som realkreditinstituttet tjener på at formidle lånet mellem låntager og långiver. Realkreditinstitutterne fastsætter selv bidragssatsen, som altså kan være forskellig fra realkreditinstitut til realkreditinstitut.

Renten på et F3-lån ligger medio oktober 2017 på minus 0,25 pct, mens den gennemsnitlige bidragssats inkl. kursskæring ligger på 1,08 pct.

Hvad bestemmer renten?

Der er mange faktorer, der er med til at bestemme renten, men de helt grundlæggende faktorer er den økonomiske vækst og prisstigningerne i samfundet (inflationen).

Centralbankernes pengepolitik kan dog på kort sigt også have stor betydning for renten, især på de korte flekslån.

Vækst

Økonomien har det med at bevæge sig i bølger. Nogle gange går det godt, og økonomien befinder sig billedligt talt på toppen af en bølge, andre gange går det skidt. Når det går godt for økonomien, er væksten høj, og der er lav arbejdsløshed. I de perioder taler økonomerne om højkonjunktur. I perioder, hvor det går godt for økonomien, er der mange, der vil låne penge til forbrug og investeringer. 

Hver gang der kommer nye informationer om den økonomiske udvikling, påvirker det økonomernes syn på fremtiden og dermed renteniveauet. Hvis de økonomiske nyheder tyder på fremgang eller fortsat vækst i økonomien, vil renten typisk stige.

Omvendt vil renten typisk falde, hvis økonomien snegler sig af sted eller er gået helt i stå, da forbrugerne typisk holder på pengene og er mindre investeringslystne i sådanne perioder. Hvor meget renten umiddelbart stiger eller falder afhænger af, om oplysningerne kommer som en overraskelse. Jo mere overraskende, des større effekt vil oplysningerne umiddelbart have på renten.

Inflation

Inflation kan oversættes med "vedvarende prisstigninger". Det er inflationen, der bevirker, at du om et år ikke kan købe lige så meget for en hundredkroneseddel, som du kan i dag. Pengene bliver simpelthen mindre værd.

I perioder med høj økonomisk aktivitet i samfundet opstår der let mangel på arbejdskraft, hvilket presser lønningerne opad, hvorefter de høje lønninger og den stigende efterspørgsel efter varer og tjenesteydelser presser priserne op. Den samme effekt ses ved stigende energipriser. Høje oliepriser gør det dyrere at producere, og det betyder i sidste ende dyrere varer.

Hvis investorerne lånte penge ud til en rente, der var lavere end inflationen, ville det være en ren underskudsforretning. Derfor indregnes forventninger til inflationen i renten, og renten bliver dermed højere. Siden midten af 1980'erne har vi haft en lav og stabil inflation. Derfor er der ikke de store forventninger til en pludselig stigning. Sådanne forventninger er med til at holde renten i ro.

Set i historisk perspektiv lå renten og svingede omkring 4 til 5 procent frem til starten af 1960'erne. Herefter steg den med raketfart til omkring 20 procent i slutningen af 1970'erne, hvor vi havde den sidste store oliekrise. Denne periode var kendetegnet af høj inflation. I masser af lande, og især i USA og Europa, er der gennem de seneste årtier kommet meget større fokus på at bekæmpe inflation. Det betyder, at renten nu befinder sig på et væsentligt lavere niveau.

På grund af bl.a. valutauro og finanskrise steg renten væsentligt i 2008, men er stort set kun faldet siden. Der er bred enighed blandt økonomer om, at renten på et tidspunkt vil stige igen, men ingen ved hvornår.

LÆS OGSÅ: Lån til boligkøb

Euro sedler med et modelhus ovenpå

Danmark har valgt at låse kronekursen til euroen. Det indebærer, at når Den Europæiske Centralbank (ECB) hæver renten, følger Danmarks Nationalbank trop, hvorefter lån med variabel rente stiger en smule. Arkivfoto.

Korte og lange renter

Den korte rente

Den korte rente er et udtryk for renten på lån, hvor løbetiden er op til 10 år. Den helt korte rente, der gælder for løbetider op til et år, har først og fremmest betydning for boligejere, der tager lån med variabel rente. I resten af afsnittet refereres til den helt korte rente.

De danske korte renter har siden euroens indførelse i 1999 fulgt Den Europæiske Centralbanks (ECB) rentesats som en skygge, fordi vi i Danmark har valgt at låse kronekursen fast til euroen. Når ECB hæver eller sænker de korte renter, gør Nationalbanken det samme inden for få timer. På den måde bevares styrkeforholdet mellem kroner og euro. Når den korte rente hæves, bliver lån med variabel rente dyrere.

I kølvandet på den europæiske gældskrise har der dog været en vis afvigelse mellem de korte danske renter og ECB-renten, idet den danske rente har været lavere. Det skyldes, at investorerne er søgt væk fra euroen og bl.a. over i danske kroner, hvilket har styrket kronen over for euroen. For at fastholde kronekursen har Nationalbanken derfor måttet sænke styringsrenterne mere, end ECB har gjort.

Den lange rente

Den lange rente har betydning for lån med en løbetid på 10 år og derover. Det er først og fremmest de fast forrentede realkreditlån, som følger den lange rente. Den lange danske rente er i vid udstrækning bestemt af den internationale renteudvikling. Her er det først og fremmest den økonomiske stabilitet og udvikling i USA, der har betydning.

Jo mere fart der er på økonomien i USA, des mere vil det presse renterne opad. Det skyldes, at USA fungerer som økonomisk dynamo for resten af verden. Og den lange rente er et spejlbillede af den globale økonomis tilstand. Den lange rente er normalt højere end den korte rente, fordi der for investorerne er større risiko forbundet med at låne penge ud i lang tid.

Kan man forudsige renten?

De fleste boligejere ville være glade, hvis de kunne forudse rentens udvikling. Det ville gøre det meget lettere at vælge det bedst mulige lån fra starten. Men renten kan ikke aflæses i en krystalkugle.

Mange rådgivere og eksperter vil gerne gøre sig kloge på, hvad der sker med renten i fremtiden. Og når eksperterne spår, at der er chance for en gevinst, påvirker det boligejernes lyst til at ændre (konvertere) deres lån. Det er i bankernes og realkreditinstitutternes interesse, for hver gang du konverterer dit lån, tjener pengeinstitutterne flere penge på gebyrer m.m. Til gengæld er det noget mere usikkert, om konverteringen reelt vil gavne dig. Renten kan nemlig ikke forudsiges.

Alligevel udarbejder pengeinstitutterne regelmæssigt renteprognoser, som de bruger, når de skal rådgive boligejerne om, hvilken låntype de skal vælge. De færreste prognoser tør dog give et bud på renten mere end et år frem. Selvom prognosen rent faktisk skulle vise sig at ramme plet, er den af tvivlsom værdi for dig som boligejer. For hvad nytter det at kende renten et år frem, hvis du er ved at optage et 30-årigt lån?

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Overrasket kvinde kigger på computerskærm

Hvis din økonomi er sårbar, er det bedre at vælge et fast forrentet lån, så du ikke behøver at bekymre dig når eksperterne spår at renten stiger. Foto: Torben Klint

Hvilket lån skal jeg vælge?

Uanset hvor godt du forbereder dig, kan du aldrig være hundrede procent sikker på, at du vælger det rigtige lån. For der er ikke nogen, der kan forudsige renten, men det betyder ikke, at du skal se bort fra renten - tværtimod. Du skal blot tage højde for, hvad der sker med ydelsen på de forskellige låntyper, hvis renten enten stiger, forbliver uændret eller ligefrem falder. Det skal sammenholdes med, om du har luft i din økonomi til at kunne klare en højere ydelse, uden at det betyder, at du må gå fra hus og hjem.

Det kan selvfølgelig være fristende at vælge et billigt, variabelt forrentet lån, hvis økonomien ikke er helt stærk nok til at købe drømmehuset. Men er din økonomi sårbar og uden luft til de store udsving i udgifterne, vil det som hovedregel være bedre at vælge et fast forrentet lån. Med den type lån kender du de præcise ydelser mange år frem, og du slipper for at sove dårligt om natten, hver gang eksperterne spår, at nu stiger renten.

Hvis du omvendt har god luft i din økonomi eller stadig afdrager på andre, dyrere lån (fx bank- eller forbrugslån), kan det være en god idé at vælge et variabelt lån i en periode, men det afgørende er, at der er plads til eventuelle rentestigninger. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at ydelsen kun er en blandt flere forhold, du skal være opmærksom på, når du vælger lån.

Der findes efterhånden mange forskellige typer lån, så det kan være svært at gennemskue fordele og ulemper ved de forskellige låntyper. Hvis du er usikker på, hvilken type lån der vil være bedst for dig, kan det være en god idé at søge råd hos en uvildig rådgiver med speciale i privatøkonomi og lån. Du bør sikre dig, at rådgiveren ikke formidler lån eller på anden måde har økonomiske interesser i dit valg af lån.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab