Hovedprojekt

Hovedprojekt er betegnelsen for et endeligt, færdigtegnet byggeprojekt. Hovedprojektet skal bruges til at indhente tilbud fra håndværkere og vigtigst af alt, er det grundlaget for, hvordan byggeriet skal udføres.

Hvad er et "hovedprojekt"?

I et hovedprojekt udarbejdes detailtegninger af byggeprojektet. Det vil sige, at når kommunens tekniske forvaltning har givet byggetilladelse, og de økonomiske forhold, som fx byggelån, er på plads, er der i princippet grønt lys for et byggeprojekt. Det er derfor tid til at få alle arbejdstegninger og detaljer udarbejdet, og når de er på plads, har du fået udarbejdet et  hovedprojekt.

LÆS OGSÅ: Byggetilladelse og anmeldelse af byggeri

Et hovedprojekt skal være entydigt og fuldstændigt, så der ikke hersker tvivl om, hvordan byggeprojektet skal være.

Hvor meget der skal tegnes og skrives til hovedprojektet, afhænger af byggeprojektets størrelse og kompleksitet. Jo større og mere kompliceret byggeriet er, jo mere tid og arbejde skal der lægges i hovedprojektet.

Hvis der ikke ofres den tilstrækkelige tid og indsats på hovedprojektet, er der alt for mange løse ender, når du går i gang med at bygge. Det betyder, at nogle ting først bliver afgjort undervejs i byggeriet, og det kan være lidt af en satsning. Konsekvensen kan være ting, der alligevel ikke kan lade sig gøre, eller ting, der skal laves om. Alt sammen noget, der i sidste ende kan være fordyrende for projektet og dermed dig.

Arkitekt præsenterer hovedprojekt for kunder. Foto: Torben Klint

Arkitekt præsenterer hovedprojekt for kunder. Foto: Torben Klint

Hvad skal et hovedprojekt  indeholde?

Byggeprojekter kan som nævnt være meget forskellige i størrelse og kompleksitet. I ydelsesbeskrivelsen for byggeri og planlægning fra Foreningen af Rådgivende Ingeniører (FRI) og Danske Arkitektvirksomheder (DANSKE ARK) står det beskrevet, hvad et hovedprojekt skal indeholde:

"Hovedprojektet fastlægger opgaven entydigt og med en sådan detaljeringsgrad, at det kan danne grundlag for en endelig afklaring af byggetilladelsens betingelser samt for udbud, kontrahering og udførelse."

Med andre ord - et hovedprojekt skal først og fremmest være klart og entydigt og derudover være så tilstrækkelig detaljeret, at det kan bruges til at indhente tilbud fra entreprenører og håndværkere samt være grundlag for kontrakter. Desuden skal materialet være så detaljeret, at både rådgivere og håndværkere kan se, hvordan byggearbejdet skal udføres.

LÆS OGSÅ: Håndværkeraftaler

LÆS OGSÅ: Byggesjusk, sådan forebygger du det

Hvad indeholder et hovedprojekt?

Et hovedprojekt beskriver byggeprojektet i både tegninger og ord og bør derfor indeholde: tegninger, en byggebeskrivelse og en tidsplan.

Tegninger

Tegningsmaterialet består af oversigtstegninger, der viser bygningens placering på grunden og evt. flere bygninger i forhold til hinanden. Det er vigtigt, at der både er angivet mål imellem bygningerne og til skel og vej.

Der skal også udarbejdes hovedtegninger. Det vil sige tegninger af alle planer, facader og snit af huset med præcise angivelser af mål. Ofte laves der også store snittegninger, der viser husets konstruktion. Der skal desuden være tegninger, der er udsnit af hovedtegningerne, og som redegør for detaljeløsninger. Det kan fx være detaljer på en tagterrasse, en beklædning af facaden m.m. Endelig skal der være tegninger af installationer, fx kloak- og elplan osv.

Byggebeskrivelse

Byggebeskrivelsen skal underbygge tegningerne og forklare det, man måske ikke lige kan læse ud fra tegningerne. Det kan være beskrivelse af typer, produkter og varer, deres form og evt. mængde. Desuden beskriver den også, hvordan byggearbejdet skal udføres.

Tidsplan

Et byggeri består af mange arbejdsgange, der er afhængige af hinanden, fx skal fundamentet være støbt, før mureren kan starte osv. Derfor udarbejdes der på baggrund af tegninger og beskrivelse en tidsplan, så alle parter kan se, hvordan og hvornår de enkelte arbejder starter op og skal udføres, og hvordan den generelle planlægning af byggeprojektet er.

Det vil specielt være nødvendigt at udarbejde en tidsplan, hvis arbejdet skal udføres i fagentrepriser. Hvis arbejdet skal udføres i hovedentreprise, så er det ikke nødvendigt med en tidsplan.

LÆS OGSÅ: Tidsplan for dit byggeprojekt

LÆS OGSÅ: Hovedentreprise og andre entrepriseformer

Andet materiale

Et hovedprojekt skal desuden indeholde et udbudsbrev og evt. en tegningsliste, når det anvendes til at indhente tilbud på materialer og håndværkere. Tegningslisten er kun nødvendigt, hvis der er mange tegninger.

LÆS OGSÅ: Tilbud fra håndværkere

I udbudsbrevet skal der være informationer om ejendommen, dvs. adresse, ejer samt kort beskrivelse af byggeprojektet, herunder hvilken entrepriseform der anvendes - dvs. om arbejdet skal udføres i en hovedentreprise eller fagentreprise  , samt til hvem eventuelle spørgsmål kan rettes. Der skal også stå, hvilke juridiske byggeregler, der gøres brug af, som typisk er enten AB-Forbruger (Almindelige betingelser for aftaler om byggearbejder for forbrugere) eller AB92 (Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed)

LÆS OGSÅ: AB 92, ABT 93, ABR 89 og AB-Forbruger

Hvem udfører et "hovedprojekt"?

Det typisk en bygningskonstruktør eller en bygningsingeniør, som udfører hovedprojektet pga. deres uddannelse. Arkitekten er uddannet til, at udføre de forrige faser, som fx skitseprojektet.

Kan et hovedprojekt både være tegnet med "løs hånd" og "lineal"?

I dag tegner størsteparten af især yngre arkitekter på computer, og derfor er rigtig mange projekter helt fra starten tegnet på computer. Men man kan sagtens stadig tegne projekter i hånden, dog bør det ikke være tegnet med løs hånd. Et hovedprojekt skal være meget præcist, og der skal være overensstemmelse mellem forhold og mål på alle tegninger.

Hvad kan et hovedprojekt bruges til?

Arkitekten, der har stået for hovedprojektet, kan efterfølgende tilknyttes byggeprojektet som tilsynsførende. Foto: Torben Klint

Det er ofte en fordel, at den der har stået for hovedprojektet  efterfølgende tilknyttes byggeprojektet som tilsynsførende. Foto: Torben Klint

Hovedprojektet er ofte en viderebearbejdning af enten myndighedsprojektet (det materiale, du sender til kommunen eller andre myndigheder for at søge byggetilladelse) eller arkitektskitsen. Et hovedprojekt er det endelige, færdigtegnede byggeprojekt og skal bruges til at indhente tilbud fra håndværkere, og vigtigst af alt danner det grundlag for, hvordan byggeriet skal udføres. Hvis hovedprojektet bruges til at indhente tilbud, er det vigtigt at huske på, at håndværkerne vil forholde sig til og give tilbud ud fra det, de kan se og læse i hovedprojektet og i princippet ikke andet.

Hovedprojektet danner desuden grundlag for den byggekontrakt, der skrives med byggefirmaet, og hvori omfanget af byggeriet fastlægges. Kontrakten vil fx referere til tidsplanen og indeholde aftale om evt. betalinger, garantistillelse, eller om forsinkelser udløser dagbøder osv.

LÆS OGSÅ: Forbrugeraftale ved håndværkerarbejde

Hvad koster et hovedprojekt?

Der er flere forskellige måder at betale en rådgiver på. Honoreringen kan ske ud fra en fastsat timesats, hvor du som bygherre betaler for det antal timer, rådgiveren bruger på opgaven. Ulempen for dig som bygherre er, at du ikke har overblik over, hvad den samlede regning løber op i.

Rådgiveren kan også givet et fast tilbud på, hvor lang tid arbejdet vil tage, og hvor meget det derfor vil koste. I de tilfælde bør rådgiveren overholde den faste pris, medmindre byggeprojektet ændrer sig markant. Ændres prisen, skal du som bygherre naturligvis informeres og være indforstået med det.

Endelig kan prisen også være en procentsats af den samlede byggesum. En rådgiver tager typisk 10-15 procent af den samlede byggesum for sin arbejdsindsats i hele byggeprojektet. Et hovedprojekt skønnes at være ca.halvdelen af rådgiverens samlede arbejdsindsats. For et byggeprojekt på 1 mio. kr. vil det betyde et samlet rådgiverhonorar på ca. 120.000 kr., hvoraf hovedprojektet vil koste ca. 60.000 kr. inkl. moms (pris 2014).

Andre opgaver for rådgiveren efter udarbejdelse af hovedprojektet

Når hovedprojektet er gjort færdigt, kan det ofte være en fordel, at den rådgiver, der har udarbejdet hovedprojektet også fungerer som tilsynsførende på byggeriet. Rådgiveren vil følge byggearbejdet og se til, at arbejdet udføres korrekt, samt sørge for, at tidsplanen overholdes.

LÆS OGSÅ: Generelt om personlig rådgivning på bygge- og boligområdet

Derudover kan rådgiveren være til stor gavn ved afleveringsforretningen, når byggeriet er færdigt samt ved 1- og 5-års-gennemgangen. Rådgiveren vil kunne påpege, hvor der er fejl og mangler i byggeriet, og fortælle, hvad der bør udarbejdes hvornår. På den måde kan han eller hun hjælpe dig til at få byggeprojektet hevet helt i land.

LÆS OGSÅ: 1-års og 5-årsgennemgang (eftersyn)

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab