Spørg Bolius
Hvad er en rimelig fordeling af udgifterne i vores ejerforening?
I vores lille ejerforening (6 lejligheder) er vi ved at skrive nye vedtægter, idet de gamle vedtægter ikke passer til vores forening.
Vores vedtægter er aldrig blevet tinglyst.
Vi diskuterer en fordelingsnøgle for fællesudgifterne og kan ikke finde materiale, der omhandler følgende "problem":
Ejerne af de 2 stuelejligheder har hver eksklusiv rettigheder til brug af et havestykke på ca. 40 m2 ud for deres respektive lejligheder, mens resten af grunden er 'fælleshave'.
Hvis vi alene bruger alle 6 lejligheders størrelse ved udregning af fordelingstal til brug ved betaling af fællesudgifter er ejerlejlighedsindehavere på 1. og 2. sal jo også med til at betale vedligeholdelse, grundskyld og ejendomsværdiskat af nævnte to grundstykker, der kun kan bruges af stuelejlighederne, hvilket findes forkert af nogen.
Hvad er ret, rimeligt og retfærdigt ved udregning af nævnte udgiftfordeling og er det en problemstilling, der er kendt?
Er det hensigtsmæssigt at få vedtægter tinglyst?
Med venlig hilsen og på forhånd tak.
Kære Rene J.
”Tak for dit spørgsmål. Som udgangspunkt fordeles ejendommens udgifter efter bruttoarealet og i ejerforeninger efter fordelingstallet (det tinglyste areal). Det vil sige, at udgangspunktet er baseret på, hvor mange kvadratmeter bolig de enkelte lejligheder har i forhold til det totale antal kvadratmeter. Uden at kende jeres regnskab har jeg svært ved at argumentere for, at de to haver skal medføre en skævvridning i fællesudgifter. Jeg antager dog, at ejerforeningen ikke har nogle løbende omkostninger i forhold til de to havearealer. Samtidig antager jeg, at ejerne af stuelejlighederne har betalt for havestykkerne, som en del af deres købspris.
Hvis ejerforeningen har udgifter til disse to havearealer, kan man ud fra en rimelighedsbetragtning stille forslag om en fordeling af disse udgifter til de respektive ejere af havestykkerne. Du nævner forskellige udgifter;
- Vedligeholdelse; såfremt ejerne af stuelejlighederne selv vedligeholder deres "private” haver, vil foreningen ikke have udgifter i den forbindelse. Såfremt det er foreningen, som vedligeholder, slår græs og klipper hæk, kan man overveje en proportionel fordeling af denne udgiftspost i forhold de 2 x 40m2 og det samlede fællesareal.
- Grundskyld; det kan overvejes om en proportionel del af ejerforeningens grundskyld eventuelt skal betales af de to stueetager. Det kunne i så fald ske ud fra en grundskyld pr. kvadratmeter-beregning.
- Ejendomsværdiskat er værdien af boligen og er pålagt de enkelte ejerlejlighedsejere.
Efter min mening er det mest rimelige, at man deler fællesomkostningerne efter fordelingstal. Man kan eventuel pålægge de to stuelejligheder et månedligt beløb svarende til en slags leje af de to havearealer, som jeg antager rent tinglysningsmæssigt, forsat tilhører ejerforeningen. En sådan aftale kræver enighed, og det er altid nemmere at blive enige, når man fastsætter et rimeligt beløb. Foreningen skal have dækket faktiske udgifter ved havestykkerne og eventuelt en mindre symbolsk leje, fordi fællesarealet til de andre ejere begrænses.”
Med venlig hilsen
Jacob Larsø Perregaard
Fagekspert, Boligadvokat
