Hvem er ansvarlig hvis vores byggeri ikke er lovligt trods IBS-attest?

Vi er igang med at bygge et sommerhus. Der er tinglyst en udsigtsservitut på vores matrikel. Vi har fået en ibs-attest fra vores landsinspektør (altså de garanterer vi overholder servitutten). Desværre mener vores nabo at byggeriet er i strid med servitutten. De har nu sendt en begæring til fogedretten om at byggeriet skal stoppes. Hvis det ender med sagen kommer i retten, hvem er det så der skal forsvare byggeriet - er det bygherrer eller landinspektør? Og bliver vi holdt 100 pct skadesløse uanset udfald, nu vi har en ibs-attest?

På forhånd tak for hjælpen.

Mvh Henrik

Kære Henrik

En Identitets-, byggelinie- og servitutattest (IBS-attest )udstedes af landinspektøren. I forbindelse med byggeri vil der ofte være stillet som krav for udstedelse af ibrugtagningstilladelsen til nyt byggeri, at der fremsendes en IBS-attest til kommunen, ligesom mange kreditforeninger kræver det som forudsætning for deres finansiering.

Der findes ingen direkte formkrav til attesten, hvorfor man som bygherre skal være særdeles opmærksom på indholdet af attesten. Den normale ydelse omfatter undersøgelse af og udstedelse af attest om, at bebyggelsen ikke er i strid med tinglyste servitutter og med byggelovgivningens højde- og afstandsbestemmelser (byggeretten). Det er derfor af absolut vigtighed, at attesten afgives af en praktiserende landinspektør med beskikkelse. En landinspektør uden beskikkelse eller en kort- og landmålingtekniker må ikke fastlægge skel og kan derfor ikke attestere, at afstande hertil er overholdt. Jeg har desværre mange eksempler på, at en attest ikke er gældende.

Efter nærmere aftale kan undersøgelsen udvides til også at omfatte offentligretlige rådighedsindskrænkninger (f.eks. lokalplaner, byplanvedtægter mv), bestemmelser i arealanvendelseslovgivningen (f.eks. naturbeskyttelsesloven, landbrugslovens mv) samt vilkår i byggetilladelsen.

Landinspektørens arbejde består i de nødvendige undersøgelser med hensyn til de bestemmelser attesten skal omfatte (tingbogs- og akteftersyn mv), markarbejde med eftersyn og opmåling samt attest med oplysning om ejendommens adkomstforhold (ejerforhold) og angivelse af de enkelte bestemmelser som attesten omfatter.

Undersøgelse kan foretages for alle stadier i byggeriet -fra såvel projekteret bebyggelse som færdigt byggeri (as build). Hvis bebyggelsen er afsat af landinspektøren vedrører attesten typisk alene en attest angående denne afsætning, idet landinspektøren ikke kan attestere, at håndværkerne ikke senere støber fundamentet forkert eller bygger huset for højt. IBS-attesten kan dog godt omfatte en attest af, at den projekterede højde er i overensstemmelse med byggeretten, det skrå højdegrænseplan, fastlagt niveauplan og bestemmelser fastlagt i en servitut.

Udgangspunktet er, at bygherre er ansvarlig for, at byggeriet overholder gældende offentligretlige og privatretlige bestemmelser. Hvis man har rådført sig med professionelle rådgiver, og man som følge heraf lider et tab, må kan kræve erstatning ved sin rådgiver. Jeg vil dog i denne sag mene, at der skal ske en afklaring af højdeforholdene og byggeriets forhold til den tinglyste servitut inden man lader sagen gå til domstolene. I denne type retsag gennemføres typisk syn- og skøn, så det ville da være hensigtsmæssigt, hvis man allerede inden fik en afklaring af forholdet.

Det er altid svært at vurdere udfaldet af en retssag, herunder også om I holdes 100% skadesløse. Hvis IBS attesten omfatter en attest om byggeriets højde, vil min anbefaling være, at I tage fat i den pågældende landinspektør og sikrer, at vedkommende får mulighed for, at varetage egne interesser. Der kan jo være tale om en almindelig fejl, men det kan også være, at servitutten er udformet således landinspektør og nabo har en forskellig fortolkning af servitutbestemmelserne.

Med venlig hilsen

 

Bolius - et helejet Realdania selskab