Hvilke ombygninger må du foretage i en lejelejlighed?

Lejere har også mulighed for at sætte et personligt præg på deres lejlighed. Her kan du læse, hvad du må foretage af ændringer i en lejelejlighed.

lejlighedskompleks med bil i forgrunden

Råderetten, som gælder for almene boliger, giver dig ret til at forbedre din bolig. Arkivfoto.

Hvilke ændringer og ombygninger må du foretage i en lejelejlighed?

Ifølge lejeloven har du mulighed for at foretage forskellige forbedringer og forandringer i din lejelejlighed. Afhængig af om du bor til leje i en almen bolig eller et privat lejemål, gælder der forskellige retningslinjer for, hvad du må foretage af ændringer.

Almene lejeboliger

1. juli 2005 trådte en ny lov om råderet i almene lejeboliger i kraft. Råderetten handler i al sin enkelhed om, at du har ret til at forbedre din lejelejlighed. Den giver altså lejere, der har lyst til at forbedre eller ændre deres almene lejligheder, mulighed for at gøre det.

Det kan både dreje sig om små justeringer og store ændringer. Det kan fx være at opsætte fliser eller sætte et nyt køkken eller bad op. Princippet i råderetten er, at den enkelte lejer selv har mulighed for at bestemme, hvad der skal ændres, og selv sørger for, at arbejdet bliver udført og finansieret.

Der skelnes mellem forbedrings- og forandringsarbejder:

  • Forbedringsarbejder er ændringer, der er vurderet til at forhøje det lejedes værdi og kan give dig ret til godtgørelse til en del af udgiften, hvis du flytter, ligesom der ikke vil kræves reetablering. Boligorganisationen har et råderetskatalog, hvor du kan se, hvad der hører under forbedringsarbejder. Godtgørelsen skal dokumenteres, beregnes og indskrives i lejekontrakten, og den nedskrives generelt med 10% pr. år. Det skal altid være efter klar aftale med udlejer.
  • Forandringsarbejder forbedrer ikke det lejedes værdi, og du kan ikke få godtgørelse, hvis du flytter. Det kan være  permanente forandringsarbejder eller arbejder, som kan kræves reetableret, hvis du flytter. Det er boligorganisationen, der i hvert enkelt tilfælde vurderer, om arbejdet kun har interesse for dig, og det dermed kan kræves reetableret, hvis du flytter. Det kan fx være en ændring af gulvbelægningen. Forandringsarbejder skal altid aftales individuelt mellem lejeren og boligorganisationen.

Du har desuden i nogle tilfælde mulighed for at ændre på ruminddelingen ved at opsætte, flytte eller fjerne skillevægge. Det skal dog altid overholde de gældende regler for fx adgangsforhold, redningsåbninger, dagslys mv, og gælder ikke vægge, der indgår i husets konstruktive forhold. Ændring af vægge skal oftest reetableres og giver ikke ret til godtgørelse, når du flytter.

Private lejeboliger

Ifølge Lejeloven har du også ret til at foretage forbedringer i private lejeboliger. Det drejer sig om:

Badeværelse med toilet, håndvask og bruser

Du har bl.a. ret til at forbedre bad og wc i private lejeboliger. Foto: Torben Klint.

  • Nyt eller forbedret bad, wc og køkken, herunder udskiftning af de hårde hvidevarer, der hører til lejligheden.
  • Energibesparende foranstaltninger.
  • Tekniske installationer, herunder elinstallationer.

Hvis du ønsker at udføre andre forbedringer end dem, der er nævnt i Lejeloven, kan du forsøge at lave en aftale med udlejer.

Fælles for alle ændringer eller ombygninger i lejeboliger er, at det altid skal være efter aftale med udlejer, og at du altid skal anmelde det skriftligt til din udlejer, inden du går i gang med arbejdet.

Udlejer kan nægte at indgå aftalen, hvis ændringerne er uhensigtsmæssige, særligt luksusprægede eller energiforbrugende eller ændrer på lejlighedens identitet.

Hvilke regler og love gælder i forbindelse med ombygning af en lejelejlighed?

Som lejer er du både underlagt lejeloven, byggeloven og reglerne i bygningsreglementet, hvis du vil foretage ændringer og ombygning af lejligheden. Byggeloven er den overordnede lov på byggeområdet, mens bygningsreglementet indeholder de detaljerede regler for byggeri.

LÆS OGSÅ: Bygningsreglementet

Hvilke ændringer i en lejelejlighed skal du have tilladelse til?

Før du laver ændringer eller ombygning i din lejelejlighed, skal du aftale det med udlejer, og inden du går i gang, skal du skriftligt anmelde det til udlejer eller administrator

LÆS OGSÅ: Byggetilladelse

Der kan være ombygninger, der kræver byggetilladelse, hvilket betyder, at du skal have fuldmagt fra udlejer til at søge byggetilladelse, og du skal være opmærksom på, at du ikke må gå i gang, før du har fået byggetilladelsen.

En del af de ændringer, du må udføre i en lejelejlighed, kræver ikke byggetilladelse fra kommunen, men altid aftale med udlejer.

Brændeovn i lejlighed

Hvis du vil opsætte eller nedtage en brændeovn, skal du huske at anmelde det skriftligt til udlejer eller administrator. Foto: Hanne Gabel Christensen.

Noget arbejde kræver efterfølgende godkendelse i kommunen inden ibrugtagning. Det gælder fx opsætning af brændeovn, der skal godkendes af skorstensfejeren inden ibrugtagning. 

Andre ændringer må kun udføres af autoriserede installatører, det gælder fx en del af det el- og vvs-arbejde, der skal udføres i forbindelse med ombygning af badeværelse og køkken, nedrivning eller opsætning af vægge samt sænkning af lofter. 

Ved andre mindre ændringer i lejligheden, fx nedtagning eller opsætning af radiatorer, udskiftning af håndvask m.v., skal arbejdet udføres håndværksmæssigt korrekt og efter aftale med udlejer.

Du skal altid søge om tilladelse hos udlejer eller administrator, før du foretager ændringer.

Hvor skal du søge om tilladelse til at ombygge en lejelejlighed?

Privat lejelejlighed

Hvis du bor i en privat lejelejlighed, skal du først give udlejer eller ejendommens administrator skriftlig besked om, hvilke ændringer eller ombygninger du ønsker at foretage. Når det så er aftalt, og hvis ændringerne kræver byggetilladelse, skal du ansøge om byggetilladelse i kommunens tekniske forvaltning.

Almen lejelejlighed

Hvis du ansøger om tilladelse til eller anmelder byggearbejder i en privat lejelejlighed, skal du desuden vedlægge en fuldmagt fra ejeren, dvs. udlejer eller administrator af ejendommen. Du skal tilsvarende kunne vise ejer en kvittering fra kommunen og byggetilladelsen.

Kan du få refunderet dine udgifter til forbedringer af en lejelejlighed?

Almen lejelejlighed

Du kan godt få refunderet dine udgifter til forbedringer, hvis du bor i en almen lejelejlighed. Hvis forbedringerne er godkendt, inden du går i gang, og du kan dokumentere dine udgifter bagefter, kan du ifølge råderetten få en del af dine udgifter refunderet, hvis du flytter.

Vaskemaskine i køkken

Installation af nye hårde hvidevarer giver ikke ret til godtgørelse i lejelejligheder. Foto: Torben Klint.

For almene lejelejligheder bliver beløbsgrænsen for, hvor meget du kan få refunderet eller godtgjort, reguleret hvert år.

Godtgørelsen nedskrives 10 pct. om året, første gang to år efter forbedringen er taget i brug. Det betyder, at du ved fraflytning får en større eller mindre del af de dine omkostninger refunderet alt efter, hvor stor nedskrivningen har været.

Bemærk, at installation af hårde hvidevarer ikke giver ret til godtgørelse. Ligeledes kan du heller ikke få godtgørelse, hvis der er tale om særligt energiforbrugende installationer eller luksusprægede ændringer.

Privat lejelejlighed

Som lejer i en privat lejebolig har du ret til at modtage en godtgørelse ved fraflytning, hvis du har udført en eller flere af de tidligere nævnte forbedringer:

  • Nyt eller forbedret bad, wc og køkken, herunder udskiftning af de hårde hvidevarer, der hører til lejligheden.
  • Energibesparende foranstaltninger.
  • Tekniske installationer, herunder elinstallationer.

Ændringerne skal være aftalt med udlejer og for at få godtgørelse ved fraflytning, skal udgifterne dokumenteres, beregnes og indskrives i lejekontrakten. Der aftales også nedskrivning, og der vil være et minimumsbeløb for udbetaling. 

Hvad sker der, hvis du overtræder gældende love og regler ved ombygning af en lejelejlighed?

Som lejer har du pligt til at sørge for, at din ombygning lever op til alle gældende love, regler og byggefaglige krav. 

Hvis kommunen finder ud af, at din lejlighed ikke overholder disse lovkrav, vil kommunen kontakte ejeren af ejendommen, der så vil kontakte dig og bede dig om at rette op på de ulovlige forhold. 

Det kan også betyde, at du ikke har overholdt dine aftaler med udlejer i lejekontrakten, der så kan give udlejer mulighed for at ophæve aftalen. 

Ejeren af ejendommen kan blive idømt bøder, og i sidste ende kan kommunen vælge at udbedre de ulovlige forhold på ejendommens regning. Det samme gælder, hvis du:

    • Igangsætter en ombygning uden at have søgt byggetilladelse, hvis det kræves.
    • Gennemfører en ombygning på anden måde, end kommunen har givet tilladelse til.

    Det er altid en god idé at kontakte administrator eller en anden byggefaglig, inden du går i gang med en ombygning, så du er sikker på, at dit byggeprojekt er lovligt.

    Det kan også få konsekvenser i forhold til din udlejer, hvis du ikke overholder de gældende regler for ombygning. Udlejer kan fx kræve, at du fører lejligheden tilbage til dens tidligere stand, eller at du lovliggør ombygningen. Du kan i sidste instans blive opsagt, hvis du ikke overholder gældende regler.

    Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

    Indhold i denne artikel

    Bolius - et helejet Realdania selskab