Hytter og annekser – en fritliggende tilbygning – er en oplagt mulighed, hvis du mangler ekstra rum til dit hus eller sommerhus. 

De opføres især på fritidshusgrunde, og i nogle tilfælde til teenagerværelse eller som fritliggende arbejdsrum eller atelier i forbindelse med enfamiliehuse. I begge tilfælde er der tale om en selvstændig bygning til beboelsesformål, og det betyder, der altid skal søges byggetilladelse, og at der stilles helt andre og meget mere omfattende krav til hytter og annekser end til havens øvrige småbygninger. Der vil gælde de samme krav, som når der er tale om en tilbygning.

Hvad er en hytte?

Hytte er et andet ord for anneks, en mindre fritliggende bygning, som man kender fra sommerhusområder. Ofte bruges ordet hytte om et anneks opført i træ.

Hvad er et anneks?

Et anneks er en mindre fritliggende bygning, fx et gæsteværelse, der er opført fritliggende i haven, ofte tæt på hovedhuset. Det kan i nogle tilfælde være bygget af samme materialer som huset, fx muret og med tegltag.

Et anneks skal opfylde bygningsreglementet, og gælder derfor som en tilbygning til din helårsbolig eller sommerhus. Du må godt installere bad og toilet i et anneks, men generelt ikke køkkenfaciliteter, så længe du opfylder kravene, og du har fået byggetilladelse til det. Læs om kravene længere nede i artiklen. 

Inspiration til dit anneks

Et anneks kan opføres i forskellige bygningsformer og af meget forskellige materialer. Det vigtigste er at finde en løsning, der passer harmonisk til dit hus eller sommerhus. Det er også vigtigt at sikre den rette placering, der både overholder reglerne, sikrer at der er god sammenhæng til hovedhuset, fx at annekset ikke tager lysindfald eller udsigt fra hovedhuset, haven og terrassen. 

Hytte og anneks: Hvilke regler gælder?

Hvis et anneks skal bruges til beboelse eller anden form for længerevarende ophold, skal det overholde bygningsreglementet for helårsbeboelse for enfamiliehuse. De specifikke krav i Bygningsreglementet varierer blandt andet efter, om annekset er placeret ved et enfamiliehus eller ved et sommerhus.

Opførelse af et anneks eller en hytte til beboelse eller andre former for ophold  kræver altid at du har fået byggetilladelse, før du går i gang med byggeriet. Det gælder uanset, om bygningen kan opvarmes eller ej.
Inden du går i gang med at planlægge opførelsen og søge byggetilladelse, skal du derfor sikre dig, at du holder dig inden for byggeretten. Det betyder blandt andet, at den skal overholde den tilladte bebyggelsesprocent, afstand til skel, det skrå højdegrænseplan og bygningshøjder.

Derudover skal du undersøge, om der er lokalplaner, tinglyste servitutter, eller andre bestemmelser der kan have yderligere begrænsende betydning for hvad der må opføres af bygninger på grunden.

Den tilladte bebyggelsesprocent er typisk 30 procent i parcelhuskvarterer og 15 procent i sommerhuskvarterer. Men det er vigtigt at tjekke en eventuel lokalplan eller andre bestemmelser, der har betydning for, hvor meget og hvordan du må bygge på grunden. 

Der kan også være bestemmelser om fx tagform, tagmateriale, facader, og hvilke materialer der må anvendes.

Guide: Overvejer du at bygge et anneks?

Herunder har du mulighed for at klikke dig igennem grafikken og få styr på de vigtigste regler, der gælder for, hvor på en sommerhusgrund annekset kan placeres.

Klik på punkterne 1, 2 og 3 i toppen ud for anneks. Du kan finde yderligere oplysninger ved at klikke videre rundt på grafikken.

Skal du bygge et skur eller anneks ved dit helårshus, så klik her.

Du har også mulighed for at hente alle oplysninger ned som pdf: helårsgrundsommerhusgrund

Beregn din bebyggelsesprocent

Med beregneren nedenfor kan du få et løst bud på, hvad du må bygge på din grund, hvis du har et fritliggende enfamilieshus.

Vær opmærksom på, at hvis du vil bygge på en sommerhusgrund, så er bebýggelsesprocenten mindre 15 procent, og beregneren kan derfor ikke benyttes for byggeri i sommerhusområde. Eller for områder eller grunde hvor der gælder særlige bestemmelser som fx lokalplanen.

Beregneren kræver, at du har oplysninger om størrelsen på grunden og de sekundære bygninger, der eventuelt er opført på den.

Tjek regler i lokalplaner og grundejerforening

Udover bygningsreglementets krav, kan der være bestemmelser i fx lokalplaner, grundejerforenings vedtægter eller tinglyste servitutter, der kan bl.a. indeholde bestemmelser og regler der yderligere begrænser hvor meget du må bygge, hvor højt, hvor på grunden, og hvilke materialer og tagformer, og fx, hvor tæt du må bygge mod vej.

Der kan også være krav om, at en hytte eller et anneks skal opføres i sammenhæng med huset – og bestemmelser om hvilke materialer og farver der må anvendes til både facader og tag o.l.

Krav til anneks og hytte ved helårsbolig

Annekset skal i princippet opfylde de samme krav om fx isolering, indretning indeklima m.v. , som bygningsreglementet stiller til helårsbeboelse i et enfamiliehus. Kravene gælder, men der kan være yderligere krav eller begrænsninger for at opføre anneks på grunden. Det kan blandt andet være angivet i lokalplan, grundejerforening servitutter el.lign.

Bygningsreglementets krav omfatter bl.a. følgende:

  • Afstand til skel. Bygningen skal holdes indenfor byggeretten, det betyder at denskal placeres mindst 2,5 meter fra skel mod nabo og sti, ved sommerhus i sommerhusområder endda minimum 5 meter.
  • Højde. Bygningens højde må ikke overstige 1,4 x afstand til skel og ingen del overstige 8,5 meter, og andre krav til højder skal overholdes. I sommehusområder må bygningen kun opføres som sommerhus og i én etage, facaden må maksimalt være tre meter høj og bygningshøjden under fem meter.
  • Krav til beboelsesrum. Rumhøjden skal som en tømmelfingerregel være mindst 2,3 meter, og der er krav til dagslys, gangbredde, redningsåbninger og ventilation/indeklima. Gulvet i beboelse være over naturligt terræn niveau. Der gælder lidt færre og lempeligere krav til sommerhuse.
    Der er også krav til isolering, tæthed, fugt, indeklima og og andre bygningsmæssige forhold.
  • Vådrum. bygningsdele og overflader i badeværelser og andre vådrum skal overholde regler og bestemmelser, der gælder for vådrum.
  • Konstruktioner. Der er krav til fundering, stabilitet, konstruktioner, materialer og styrke samt brandkrav og klimapåvirkning m.m. og at der indsendes dokumentation beregninger til kommunen før ibrugtagningstilladelse.
  • Isolering. Der er krav til varmeisolering og energiberegning og beregning af klimapåvirkning (LCA) af dit anneks byggeprojekt. Det fremgår af bygningsreglementet - og dokumentation og beregninger skal indsendes til kommunen.

De energikrav der er til helårsbeboelse, gælder for annekser, der kan opvarmes og derfor skal godkendes til helårsbeboelse.

Endelig skal en helårsbolig leve op til det gældende bygningsreglements energikrav for nybyggeri. Det betyder, at bygningen skal overholde en samlet maksimal energiramme, der omfatter forbruget af varme, ventilation, evt. køling, belysning og varmt vand.

Beregninger for energirammen er et krav for at opnå byggetilladelse. Det er temmelig kompliceret og kræver kendskab til et computerprogram, der er godkendt til formålet. Derfor er det hensigtsmæssigt at få en fagperson, fx en ingeniør, bygningskonstruktør eller arkitekt, som arbejder med energiberegning, til at udføre beregningerne for dig.

Regler for anneks eller hytte til sommerhuset

Hvis bygningen opføres i forbindelse med et sommerhus, er det bygningsreglementets bestemmelser for sommerhuse, der skal opfyldes. Et anneks eller hytte gælder i den kontekst som en tilbygning til sommerhuset, og nogle bestemmelser er samme som til en ny helårsbolig, men en del krav er lempeligere både hvad gælder fx indretning, isolering og opvarmning tæthed m.v.

Mens andre bestemmelser giver flere begrænsninger, fx skal afstand til skel ved sommerhuse være minimum 5 meter, bebyggelsesprocenten i sommerhusområder er generelt 15 procent (mod 30 procent for grunde til helårshuse). Vær altid opmærksom på de bestemmelser der derudover gælder for det enkelte område eller den enkelte grund.

Færdigbygget anneks

Vær opmærksom på, at bygningsreglementets krav gælder uanset om det bygges på stedet eller købes som et færdigt anneks, om annekset er på hjul eller ej er købt færdigt eller i elementer, fra fx en typehusfabrikant eller et byggemarked. Du skal derfor altid søge byggetilladelse, og har selv ansvaret for at undersøge om den færdige bygning opfylder kravene til den ønskede anvendelse på din grund.

Køber du et færdigt anneks, skal du også sikre dig, at det opfylder kravene i bygningsreglementet. Der kan købes annekser, som fx er produceret til at være udhus eller værksted, og derfor ikke opfylder kravene til beboelse. Der kan også være færdige annekser produceret i fx Sverige, Norge eller Polen, der opfylder kravene til byggeri i det aktuelle land, men ikke kravene i Danmark.

Husk derfor at sikre dig, at kravene i det danske bygningsreglement kan opfyldes, eller at annekset/hytten kan ombygges, så alle krav – også til fx tæthed, isolering, brandmodstand og stabilitet – kan opfyldes, og du kan få byggetilladelse til at opsætte bygningen på din grund i Danmark. Vær også opmærksom på, at det skal kunne dokumenteres, så du kan få ibrugtagningstilladelse.

BBR-registrering

På din BBR-meddelelse kan du se, hvilken status eventuelle hytter eller annekser på din er registreret som. Tjek din BBR-meddelelse på OIS.

Du skal selv sikre dig, at oplysningerne stemmer overens med forholdene på stedet, og at der foreligger de fornødne byggetilladelser og andre godkendelser.
Oplysninger om tidligere byggetilladelser og anmeldelser i din kommunes byggesagsarkiv kan du finde digitalt via borger.dk.

I de enkelte kommuner, for enkelte områder og på de enkelte grunde kan der være servitutter, byplanvedtægter eller lokalplaner, som har betydning. Det kan eksempelvis være, at der kun må ligge én selvstændig bygning til beboelse på grunden. Er det tilfældet, kan det bremse planerne om et anneks eller en hytte. I visse tilfælde kan det dog være muligt at få dispensation og få projektet godkendt, fx kan det i særlige tilfælde have betydning, hvis der etableres en forbindelsesgang mellem hovedhuset og annekset.

Men helt generelt gælder, at man ikke har krav på eller kan forvente at få dispensation. Det vil altid være den enkelte kommunes vurdering af de konkrete forhold, der er afgørende.

Hvornår må du bruge en hytte eller et anneks til helårsbeboelse?

Hvis hytten eller annekset opfylder bygningsreglementets krave til beboelse, og du ikke med opførelsen overskrider grundens bebyggelsesprocent, og du har fået byggetilladelse til at benytte hytten eller annekset til beboelse.

Hvis du allerede har en hytte eller et anneks på grunden, der ikke er godkendt til beboelse, men som du gerne vil bruge til beboelse, vil det være en ændring af anvendelse, og kravene i bygningsreglementet skal opfyldes. Derfor skal du undersøge, hvilke ændringer der skal til for, at kommunen kan behandle og muligvis godkende bygningen til beboelse.

Du kan på de fleste kommuners hjemmeside finde vejledning til, hvad der skal indsendes for, at kommunen kan behandle ansøgningen om lovliggørelse. Her kan det være en god idé at hyre en arkitekt eller bygningskonstruktør til at gennemgå bygningen og vurdere, hvilke bygningsmæssige forhold der skal ændres, og hvilke oplysninger kommunen kræver for at behandle ansøgningen – allerede inden du søger om lovliggørelse eller tilladelse til at ændre bygningens status.

Hvilke forsikringsregler gælder for hytter og annekser?

Opfører du en ny hytte eller et nyt anneks, bygger til eller ændrer en eksisterende bygnings status, skal du give dit forsikringsselskab besked. Husforsikringen dækker alle bygninger på grunden, men af hensyn til udbetaling af erstatning i tilfælde af brand eller anden skade er det vigtigt, at BBR-oplysninger og dermed indholdet af policen til enhver tid er opdateret.

Generelt henter forsikringsselskaberne oplysninger i BBR, når aftalen med forsikringsselskabet bliver indgået. Så det er vigtigt at meddele ændringer du laver i BBR til dit forsikringsselskab, så nye eller ændrede bygninger, fx med ny status eller anvendelse, også dækkes af forsikringen.

Placering og udseende af hytte og anneks

Når du planlægger at bygge en hytte eller et anneks, skal du tage stilling til formålet, hvordan bygningen skal anvendes, hvor på grunden den kan bygges og hvordan der kan skabes sammenhæng med det eksisterende hus. Et anneks, der skal fungere som et ekstra værelse, kan ofte være hensigtsmæssigt at placere tæt på hovedhuset, og det er derfor vigtigt, at hus og anneks harmonerer.

Det kan fx gøres ved at opføre annekset i samme materialer, facadeudtryk og tagform som hovedhuset. Du kan også overføre enkelte træk, fx hovedhusets taghældning og proportioner, men bruge andre og måske mere moderne materialer. En anden mulighed er at opføre annekset som en enkelt og moderne bygning, der kan bidrage til at give huset en mere nutidig karakter. Det vil dog ofte kræve rådgivning af en arkitekt, der først kan vurdere den eksisterende bygning, og hvilke muligheder der er for at bidrage, uden at gøre helhedsudtrykket uharmonisk - og derefter skitsere og illustrere mulighederne, så I har et bedre grundlag for at vurdere helheden, inden selve byggeriet påbegyndes.

Du kan også lade annekset karaktermæssigt indgå i haven som en lettere bygning, fx med let konstruktion eller muret facade med listebeklædning, espalier, klatreplanter eller grønt tag. Dermed indgår bygningen som et element i haven og vil i mindre grad tage visuelt fokus fra det eksisterende hus og kunne bidrage til have og terrasse.

Forbindelsen mellem de to huse er også vigtig. Både med hensyn til adgang og udformning. Hvis annekset benyttes som gæstehus, skal du overveje, hvordan udearealerne omkring og mellem bygningerne kan udformes og anvendes. Fx om der skal være afskærmede private udearealer ved hver bygning, eller om arealet skal være et åbent fællesområde.

En hytte/anneks er ofte opført som en enklere og mere sommerhusagtig bygning. Den vil ofte være opført som en let konstruktion med plade eller træbeklædning og tag med lav hældning. Men det betyder ikke, at den ikke i både i materialer og udformning kan passe til både hus og omgivelser.

Risiko for mug og skimmelsvamp

Det er vigtigt at være ekstra opmærksom på fugt og kondens, da det kan give ’sommerhuslugt’ og skimmelsvamp.

Fugt og dårligt indeklima kan være et stort problem, især i dårligt isolerede bygninger der periodevis bruges og opvarmes og ellers står tomme og uopvarmede.

Generelt er det vigtigt, at du opfylder bygningsreglementets krav til indeklima. Og derudover er det først og fremmest vigtigt at sikre, at der er tilstrækkelig ventilation, også når annekset ikke benyttes.
Det gælder også, selvom fx annekset står ubeboet, eller kun bliver brugt af mennesker en gang i mellem. Hvis bygningen står uopvarmet i perioder øges risikoen for, at der kommer så meget fugt og kondens at der er gode vækstbetingelser for skimmelsvamp.

Sørg også for, at der ikke står så mange ting i hytten eller annekset, at det forhindrer luften i at cirkulere ordentligt rundt. Vær også opmærksom på, hjørner og kroge – især langs ydervægge.
Det kan for at sikre den nødvendige ventilation være hensigtsmæssigt at installerere en luftsolfanger.

Husk også med jævne mellemrum at gå hytte eller anneks igennem for tegn på fugt og skimmelsvamp. Især hvis du ikke bruger det så tit. Kig fx med kritiske øjne på disse steder:

  • Vægge
  • Gulv
  • Bag møblerne og under dem
  • Omkring vinduer og døre
  • I kroge og hjørner – husk også de hjørner hvor loft og væg mødes
  • Nederste del af vægge langs gulve.

Gode tidspunkter at gennemgå annekset på er fx: Inden du lukker sommerhuset ned for vinteren, når det begynder at bliver rigtig koldt i oktober eller november, og der kommer store temperaturforskelle mellem ude og inde. Tjek også huset igennem, når du om foråret igen åbner for brug af sommerhuset.