Kan algoritmer virkelig gætte prisen på din bolig?

Seerne af det populære boligprogram ”Hammerslag” ved, at det ikke er helt ligetil at finde frem til salgsprisen på en udvalgt villa et sted i landet. De to hold ejendomsmæglere, som ikke har det mindste lokalkendskab, kommer hyppigt med meget forskellige bud på, hvad en given ejendom er blevet solgt til.

I virkelighedens verden er ejendomsmæglerne imidlertid ret gode til at levere en realistisk salgspris på en ejendom, hvilket ikke mindst skyldes kombinationen af lokalkendskab og erfaring.

Automatiseret bud på en ejendoms værdi

Men programmører og udviklere har gennem flere år arbejdet med programmer, der går ejendomsmæglerne i bedene og leverer et automatiseret bud på værdien af en ejendom. 
For eksempel har Vurderingsstyrelsen opbygget et avanceret it-system, hvis mål er at levere fuldautomatiske vurderinger, som vil være gældende for cirka tre ud af fire ejerboliger.  

På sidelinjen finder vi fire kommercielle vurderingsmodeller, Geomatic, Boliga, Bolighed og Nordea, som primært benyttes af den finansielle sektor som et led i blandt andet långivningen til boligejere. 

En vurderingsmodel består af en funktion i en computer, der ved hjælp af en serie instruktioner (algoritmer) henter data fra offentlige og private registre. Data kan fx omfatte salgspriser, nærhed af rekreative områder, støjniveau, boligens areal m.v. På baggrund af en bearbejdning af disse data udarbejdes en vurdering af boligen.

Hvem står bag: 
Geomatic.dk: Selvstændig udbyder. Her får man tre gratis udtræk pr. dag.  
Boliga.dk: Børsnoteret. Kræver et abonnement til 199 kr. månedligt.
Bolighed.dk: Ejet af Totalkredit.  
Dingeo.dk: Ejet af Boliga. Henter prisdata fra Geomatic.
Nordea.dk: Ejet af Nordea.

Kan du stole på digitale vurderingsmodeler? 

Men hvor præcise er de modeller egentlig? Og hvad kan vi bruge dem til? Det spørgsmål har Videncentret Bolius undersøgt over en periode på 10 måneder, hvor modellernes første bud på en salgspris er holdt op mod den faktiske salgspris. 

Overordnet set bør du som bruger tage vurderingsmodellernes resultater med et gran salt. Men kan du affinde dig med en usikkerhedsmargin på +/- 20 procent, rammer modellerne rigtigt i cirka 7 ud af 10 tilfælde. 

Til sammenligning har Vurderingsstyrelsen en målsætning om at ramme inden for skiven på +/- 20 procent i cirka 7,5 ud af 10 tilfælde.  

Samlet er det svært at udpege nogen egentlig vinder blandt de fire testdeltagere på grund af den statistiske usikkerhed. Men Geomatic skiller sig dog positivt ud på flere punkter. I næsten halvdelen af handlerne har vurderingsmodellen ramt inden for +/- 5 procent af salgsprisen, hvilket er en smule mere præcist end ejendomsmæglerne.  

Og i 72 procent af handlerne har vurderingsmodellen ramt rigtigt inden for +/- 20 procent af salgsprisen. Til sammenligning rammer ejendomsmæglerne salgsprisen inden for +/- 20 procent i 90 procent af tilfældene. 

På landet rammer vurderingsmodellerne skævt

Ligger din bolig langt ude på landet i et område, hvor der sjældent bliver handlet boliger, kommer vurderingsmodellerne til kort. I et enkelt tilfælde fra Sønderjylland blev et hus sat til salg for 285.000 kr., mens prisen endte med at blive 140.000 kr. Vurderingsmodellernes bud lød på mellem 410.000 og 665.000 kr.

Det samme gælder salget af to andre huse på Lolland i den absolut prisvenlige del af boligmarkedet. Geomatic var tættest på med en overvurdering på ”kun” 60 procent, mens Boliga skød 195 procent over den faktiske salgspris.

I andre tilfælde kan vurderingsmodellen tilsyneladende være ramt af en fejl dybt inde i maskineriet. Det gælder fx Geomatics vurdering af en ejerlejlighed i Viborg, hvor modellen skyder 59 procent over den faktiske salgspris – uagtet at der foreligger solide data over historiske salgspriser i området.

Men vurderingsmodellerne har også deres styrker. Bor du i et nyere parcelhus i et område med tilsvarende huse, er der gode muligheder for, at vurderingsmodellerne rammer salgsprisen næsten lige så præcist som ejendomsmæglerne. 

Det gælder fx ved salget af et 14 år gammelt parcelhus i Varde, hvor modellerne kun skyder mellem 1,1 og 7,2 procent under salgsprisen.

Ejendomsmæglere rammer bedre

Vil du have det mest præcise bud på en realistisk salgspris, er der ingen vej uden om mæglerne. Ud af undersøgelsens 30 handler, rammer mæglerne inden for skiven (+/- 20 procent) i ni ud af ti tilfælde. Det er samtidig bemærkelsesværdigt, at træfsikkerheden gælder selv for boliger i områder med begrænset handel.  

Forklaringen er naturligvis den fysiske besigtigelse. Mægleren kan hurtigt se, om huset trænger til vedligeholdelse udvendigt og indvendigt. På samme måde ser han rutinemæssigt efter, om boligen har brug for en gennemgribende modernisering, eller om boligen både er topvedligeholdt og nymoderniseret.

Den slags detaljer kan hurtigt ændre prisen med flere hundrede tusinde kroner i den ene eller anden retning, hvilket de automatiske vurderingsmodeller ikke kan tage højde for.