Køb af bolig

Start med at anskaffe et lånebevis i din bank eller kreditforening og spar så meget som muligt op til en udbetaling, da renterne på et boliglån er langt højere end et realkreditlån.

Husk når du køber bolig

Før du får overdraget nøglerne til din nye drømmebolig, er der en række dokumenter, skatter og gode råd du skal være opmærksom på. Arkivfoto.

Det er vigtigt at skaffe sig et lånebevis, når du skal købe bolig, men tjek også de mange udgifter til forbrug af el, vand og varme, diverse skatter, mm., så du ikke stirrer dig blind på den kontantpris, du kan købe for. 

Beregningerne kan være udarbejdet på nogle andre forudsætninger end dem, du reelt kommer til at betale, så det er altid en god ide at få banken til at tjekke salgsopstillingen for at se på, om lånebeviset holder.

Hvad er det første jeg skal tænke på, når jeg vil købe ny bolig?

Mange banker eller kreditforeninger udsteder et såkaldt lånebevis, som giver, om ikke et carte blanche, så en kraftig indikation af, hvor meget du kan tillade dig at bruge på et boligkøb. Med et lånebevis i hånden kommer du først i køen, når du har fundet din drømmebolig, og det giver dig et godt overblik, inden du går i gang. 

Du kan allerede her i processen overveje at tage kontakt med en advokat eller en juridisk rådgiver, så du kan få assistance, når du/I har fundet ny bolig.

Hvilken type ejendom skal jeg vælge? 

Det kan være ejerlejlighed, andelsbolig, hus, rækkehus mm. Typisk kommer et køb af sommerhus ofte som et supplement til en af førstnævnte boligtyper. Herefter kan man spørge sig selv, hvor meget plads der er behov for. 

Har du børn, er rumfordeling (planløsning) en væsentlig parameter for køb af ny bolig. Er du til nyt eller gammelt? Noget ældre kan ofte være både unikt og charmerende, men det kan kræve masser af tid og ikke mindst masser af penge at vedligeholde.

 

Køb en bolig med god beliggenhed

Nogle beliggenheder sælger sig selv, mens andre kan have værdi, fordi de ligger tæt på arbejde, skoler eller familie. Foto: Jesper Ray

Hvilken beliggenhed skal boligen have? 

Beliggenhed er et vidt begreb, men det går på alt det, som er ud over selve boligens fysiske rammer. Beliggenheden er ofte af endnu større betydning end selve boligen, det kan være nærhed til børneinstitution, skole og offentlig transport.

Placeringen i forhold til indkøb, familie og venner bør du også overveje. Pas dog på med at vælge bolig efter sidstnævnte: Dine venner kan flytte, eller forholdet kan udvikle sig, så det pludselig ikke er dine venner mere. Du bør altid tage udgangspunkt i dig selv og dine behov – et forkert valg af bolig og beliggenhed kan være en dyr fejltagelse.

Der har i de senere år været en tendens til, at flere generationer flytter sammen, hvilket sagtens kunne være en attraktiv kombination af nærhed til familien og lavere omkostninger ved at bo.

Hvilke dokumenter og begreber er der forbundet med køb af bolig?

Salgsopstilling og ejerskifteforsikring

  • Ejerudgift
  • Lokalplan og servitutter
  • Forbrugsafgifter
  • Forsikring
  • Energimærke
  • Tilstandsrapport og elinstallationsrapport

Salgsopstilling

Noget af det allerførste du støder på, når du indhenter en salgsopstilling, er – udover prisen - begrebet ejerudgift (gælder ikke ved andelsboligkøb). Det er et relativt nyt begreb, som dækker over ejendommens løbende udgifter renset for forbrugsudgifter (el, vand og varme) og bolig-/realkreditlån.

Ejerudgift dækker således over omkostninger til eksempelvis: Ejendomsskat, ejendomsværdiskat, forsikring og renovation (se udgifterne til de nævnte specifikationer senere i opstillingen), som ved køb af lejlighed ofte er lagt sammen og betales via ejerforeningens fællesudgifter.

Lokalplan og servitutter

Senere kommer oplysning om lokal-/kommuneplaner og servitutter, som kan have endog meget stor betydning for prisen på ejendommen. Hvad er der af planer for området? Kommer der fx en motorvej eller andre generende støjkilder i området? Det kan også handle om lugtgener. Skal der fx etableres et rensningsanlæg eller ligger der allerede en nærliggende grisefarm mm.

Det kan også være, at du får ødelagt en smuk udsigt over sø eller marker, fordi der etableres et etagebyggeri foran hækken. Ved køb af ejerlejlighed eller andelsbolig er det desuden afgørende at vide, om der er planer om udskiftning af tag, vinduer, faldstammer, varmeforsyning mm. i foreningen, som kan have indflydelse på købsprisen og din økonomi fremadrettet.

En tinglyst servitut skal du ALTID tjekke, idet den normalt omhandler en begrænsning i forhold til de ellers gældende regler for området. En servitut kan være meget gammel og omhandle stor set alt, det kan være, at naboen har adgang til sit hus via din grund. I København har man haft hjemfaldspligt tinglyst på nogle ejendomme, hvilket gav kommunen ret til at købe ejendommene tilbage til den pris, som eksisterede for 100 år siden.

Et eksempel på en konkret servitut er, at der i den pågældende ejendom aldrig nogensinde måtte drives fotografvirksomhed.

Forbrugsafgifter 

I de gamle salgsopstillinger var forbrugsafgifter både el, vand og varme. I dag fremgår der typisk kun oplysninger om varmeforbruget (med mindre ejendommen er elopvarmet). Oplysningen om varmeudgiften kan først ses længere inde i opstillingen, men det er ret relevant, om du skal bruge 6.000 kr. eller 40.000 kr. på at varme boligen op. Afhængig af låntype kan en sådan forskel i varmen sagtens svare til et lån på en million kr. afdraget over 30 år.

Hjælp jeg skal købe nyt hus

Vejen til jeres nye drømmehjem er belagt med diverse dokumenter, bankbesøg, SKAT og forsikringer. Grafik: Eric Gevaert

Forsikring 

Din bolig bør være forsikret. I lejligheder og andelsboliger er du normalt dækket via ejerforeningen/andelsboligforeningen med en fælles forsikring, som dækker eksempelvis brand, rørskader i lodrette rør (faldstammer), svamp og insektangreb mm.   

Mange gange kan du selv tegne forsikring for vandrette rør via indboforsikringen, men det er mange ikke opmærksomme på, hvilket kan give nogle ubehagelige overraskelser.

For villaparceller, rækkehuse og sommerhuse skal du selv tegne ovennævnte forsikringer. Sommerhuse (især ældre) kan dog være svære at få dækket forsikringsmæssigt i visse forsikringsselskaber, fordi de typisk står tomme en stor del af året, og ikke altid bliver vedligeholdt så godt som helårshuse.

Energimærke

Et energimærke udarbejdes af en energikonsulent og er en slags teoretisk udregning af boligens varmeforbrug baseret på ejendommens alder, materialer, isolering mv. Derudover giver energimærket forslag til rentable forbedringer, men også til fornuftige isoleringsmæssige løsninger, såfremt du alligevel skal skifte vinduer, tag, osv.

Der er normalt foreningen, som betaler for energimærket, når det drejer sig om salg af ejerlejlighed eller andelsbolig, hvorimod du selv må til lommerne ved et salg af villa, rækkehus og sommerhus.

Tilstandsrapport og elinstallationsrapport

På salgsopstillingen fremgår også, om der er udarbejdet tilstandsrapport og elrapport, som er en gennemgang af boligen af henholdsvis en beskikket byggesagkyndig og elinstallatør.

Ejerskifteforsikring

For dig som køber er rapporterne af stor betydning, idet du kan tegne en ejerskifteforsikring, som dækker for skader, som ikke er omtalt i rapporten (typisk skjulte fejl og mangler). Sælger betaler for halvdelen af præmien.

Nogle købere har, hvor skaderne har været størst, sparet både halve og hele millioner på at have tegnet en ejerskifteforsikring, men du skal være meget opmærksom på dækningsomfang og priser i de enkelte selskaber, idet de kan variere meget. Overvej også at tegne en 10-årig dækning som kan fås for en beskeden merpris i forhold til den obligatoriske 5-årige dækning.

Mange selskaber opererer også med en udvidet dækning, som dækker udover husets fysiske rammer (men du opfordres til at nærlæse vilkårene).

Hvad koster det at købe ny bolig?

Som køber bør du altid prøve en pris-/låneberegner, som fremgår af hjemmesiderne hos en lang række banker og realkreditinstitutter.

Nye regler gør, at du som minimum skal lægge 5 procent i udbetaling, og derudover kan du låne op til 80 procent (sommerhuse 75 procent af boligens værdi i kreditforeningen, og resten af købet finansieres typisk via et boliglån. Der er dog en række omkostninger forbundet hermed, og jo mere du skal låne, desto mere skal du betale.

Hvad koster det at finansiere en bolig til 2,5 mio.?

De samlede omkostningerne i forbindelse med køb af en bolig til 2,5 millioner kroner løber typisk op i mellem 70.000 og 96.000 kr. og kan deles op i to afdelinger:  De omkostninger, som du skal betale kontant og det beløb, som lægges ind i finansieringen af boligen.

Køber du en bolig til 2,5 millioner kr. løber udbetalingen op i 125.000 kr. Derudover skal du betale for tinglysning af skødet og for juridisk bistand, hvilket sammenlagt løber op i cirka 25.000 kr. Vælger du en ejerskifteforsikring, forhøjes beløbet med cirka 7.000 kr. Med andre ord skal du have omkring 157.000 kr. op af lommen for at købe en bolig til 2,5 millioner kr.

De resterende omkostninger bliver typisk dækket gennem låntagning som led i den samlede finansieringspakke. Den helt store udgiftspost er tinglysningsafgiften på 1,5 procent af det lånte beløb. Tinglysningsafgiften er en variabel størrelse, da du har mulighed for at genbruge afgiften på eksisterende pantebreve i ejendommen.

Derudover kommer omkostninger til bank og realkreditselskab, som i det nævnte eksempel typisk udgør cirka 25.000 kr. 

Har du ikke mulighed for genbrug af tinglysningsafgift fra et eksisterende ejerpantebrev og/eller realkreditpantebrev, bør du regne med omkostninger til tinglysning på  cirka 41.000 kr. 

Er det muligt at genbruge eksempelvis 75 procent af afgiften på realkreditpentebrevet, sparer du cirka 24.000 kr. på den konto. Med 75 procent genbrug af afgiften udgør de samlede omkostninger i forbindelse med købet cirka 72.000 kr. mens omkostningerne rammer cirka 96.000 kr. uden genbrug af tinglysningsafgift.

Hvilke udgifter er der ved køb af bolig ud over bankudgifter?

Der er som minimum også følgende væsentlige udgifter, som du skal tænke på i forbindelse med køb:

  • Tinglysning af skøde (stemples med 0,6 procent af købesummen + gebyr 1.660 kr.) 16.660 kr.
  • Advokatomkostninger udgør sjældent under 6.000 kr. + moms
  • Flytteomkostninger varierer naturligvis meget, men afsæt minimum 5.000 kr.
  • Evt. halv ejerskifteforsikring (også variabel) 7.000 kr.

Tinglysningsafgiften til staten udgør hele 75 procent af udgifterne (pantebrevene stemples med 1,5 procent af lånestørrelsen + tinglysningsgebyr, 1.660 kr. pr. lån), hvilket altså er en anselig sum ud af den egentlige købesum.

Herudover er der kurtage samt cirka 8.000 kr. i gebyrer til bank og realkreditselskab.

Det samlede regnestykke løber typisk op i et sted mellem 70.000 og 80.000 kr.

Hvad med SKAT når du køber bolig?

Der er 3 ting, du skal tage højde for, når det kommer til SKAT og boligkøb:

  • Forskudsopgørelse
  • Ejendomsværdiskat
  • Ejendomsskat

Forskudsopgørelse

Når du handler ny bolig, skal du huske at rette din forskudsopgørelse, idet du får fradrag for renteudgifterne. Udgifter til betaling af bidrag på realkreditlån kan også fratrækkes, og du kan se frem til en højere lønudbetaling efter skat. 

Hvor skal jeg rette i forskudsopgørelsen?

Du skal rette i felt 481 på forskudsopgørelsen i forbindelse med renteudgifter til banken og i felt 483 for renter og bidrag til realkreditinstituttet.

Tidligere var du skattepligtig af fortjenesten, hvis du ikke havde ejet din bolig i min. 2 år, men den regel er faldet bort.

Du skal dog kunne bevise, at du reelt har beboet ejendommen. Der er dog ingen tidsbegrænsning på, og der er set et eksempel på, at en boligejer vandt en sag, selvom han kun havde boet 2 måneder i lejligheden. SKAT tjekker i den forbindelse bl.a. folkeregisteradresse, forbruget af el, vand og varme.

Ejendomsværdiskat

Du skal også betale ejendomsværdiskat ved køb af bolig. Skatten udgør 1 procent af den laveste af følgende opgørelsesmetoder

  • Den offentlige ejendomsværdi pr. 1. januar 2002 eller
  • Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 + 5 procent eller
  • Ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret

Der er rabatter for pensionister, og hvis du har ejet bolig fra før medio 1998. 

Ejendomsværdiskatten bør fremgå af din forskudsopgørelsen, når du modtager den fra skat, men det er vigtigt at kontrollere tallene.

Husk, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat, hvis du udlejer din bolig, det skal således rettes på forskudsopgørelsen og/eller selvangivelsen (det sker ikke nødvendigvis automatisk).

Ejendomsskat/Grundskyld

Ejendomsskat (ikke at forveksle med ejendomsværdiskat) betales af den offentlige grundværdi - grundskyld er et bedre ord for det.

Beløbet skal ikke opgives på selvangivelsen, idet det opkræves af de enkelte kommuner i typisk 2 eller 4 rater om året og fremgår af ejendomsskattebilletten. 

Det er fastsat en begrænsning for, hvor meget grundskylden maksimalt kan stige fra år til år. Sammen med ejendomsværdiskatten udgør det en stor del af udgifterne til at bo i bolig, og beløbene fremgår af den tidligere omtalte salgsopstilling.

SE TEMA: Køb af bolig

Kilder og henvisninger

Kilder:

Henvisninger:

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab