Køb af bolig på tvangsauktion

Der kan være penge at spare ved at købe bolig på tvangsauktion. Men der er også en risiko for at brænde fingrene. Allier dig derfor med en rådgiver, før du køber en bolig sat til salg på tvang.

Tvangsauktion penge

Der kan være en del penge at spare ved at købe et hus eller en ejerlejlighed på en tvangsauktion, men det kan også blive en dyr fornøjelse, hvis man ikke ser sig for. Arkivfoto.

Hvad er fordelen ved at købe bolig på tvangsauktion?

I forbindelse med tvangsauktioner er talemåden "den enes død, den andens brød" ikke helt ved siden af. For selvom en tvangsauktion har op til flere tabere - navnlig den gældsatte familie og en eller flere af dens kreditorer, kan der også være en vinder i processen. Nemlig den, der køber ejendommen. Og det kan sagtens være en ganske almindelig privatperson på boligjagt. 

Selv når advokatsalærer, eventuelle fordringer osv. er betalt, fås boliger solgt på tvangsauktion nemlig ofte til en betydeligt lavere totalpris end tilsvarende ejendomme solgt i fri handel. Det er således ikke usædvanligt, at køberen får ejendommen til en samlet pris, der ligger 10-20 procent under, hvad ejendommen ellers ville kunne sælges til.

Hvad er ulemperne ved at købe bolig på tvangsauktion?

Den altoverskyggende ulempe ved at købe på tvangsauktion er, at der ikke udarbejdes en tilstandsrapport. Derfor kan der heller ikke tegnes en ejerskifteforsikring, der jo netop dækker skader, som ikke omtales i en tilstandsrapport og elinstallationsrapport. 

Af samme årsag hænger du som køber på de eventuelle skjulte fejl og mangler, som en ejerskifteforsikring ellers ville kunne dække udbedringen af. Det gælder fx fejl på vvs- og elinstallationer eller svamp og råd, der er opstået som følge af fugt og mislighold. Du køber ganske enkelt boligen som beset. 

Dertil kommer, at der ofte kun afholdes en enkelt besigtigelse i samarbejde med fogedretten, hvor du som eventuel køber har adgang til at gennemgå boligen. Det sker om nødvendigt med bistand fra en låsesmed, hvis ejeren ikke vil lukke op eller ikke er hjemme. Her er sjældent meget tid til rådighed, og det er langtfra sikkert, at boligen fremstår, så du let kan gennemskue dens tilstand.

Skal du stille garanti for dit bud, når du køber på tvangsauktion?

Nej, du kan godt byde på tvangsauktionen uden at stille garanti. Men byder du højest og vinder auktionen, skal du stille et garantibeløb, typisk i form af en bankgaranti eller kontanter. Garantibeløbets størrelse fremgår af salgsmaterialet. Husk, at et bud på tvangsauktionen er bindende, og kan du ikke betale som aftalt, kan det give dig ekstraudgifter ud over tabet af det garantibeløb, du har stillet.

Skal du som auktionsvinder betale andet end den sum, du byder?

Er du den endelige vinder af tvangsauktionen, skal du foruden budsummen betale det såkaldte "størstebeløb", som består af udeståender til forsyningsselskaber, forsikring m.v. samt udgifterne til auktionsrekvirenten, dvs. salær- og udlægsomkostninger. Disse ekstraudgifter oplyses dels i det salgsmateriale, som er tilgængeligt før auktionen, og dels på selve auktionen, hvor beløbet meget vel kan være steget. Størstebeløbet kan let løbe op i 50.000 kr. eller mere. 

Er ejendommen udlejet, bør du være opmærksom på, at du som ny ejer overtager de økonomiske og juridiske forpligtelser over for lejeren. Det indebærer, at du eksempelvis ikke kan opsige lejemålet og at du hæfter for lejers indskud og forudbetalt husleje.

Du vinder ikke automatisk auktionen, selvom du byder højest på 1. auktion. Skønner den nuværende ejer eller rekvirenten, at højeste budsum ikke er tilfredsstillende, kan de begge kræve, at der bliver afholdt en 2. auktion, der typisk finder sted inden for 4 uger fra 1. auktion. Opnås her ikke et højere vinderbud, får vinderen af 1. auktion ejendommen. 

Med andre ord: Du kan godt vinde 1. auktion uden i sidste ende at vinde tvangsauktionen. Som vinder af 1. auktion skal du imidlertid stille garantibeløb som sikkerhed for, at du er i stand til at betale budsum og størstebeløb, hvis du ender som auktionsvinder. 

Bor den tidligere ejer stadig i boligen, når auktionen er overstået, skal vedkommende nu flytte. Sker det ikke ved egen vilje, skal fogedretten, evt. med bistand fra politiet, hjælpe med at få vedkommende sat på gaden, så du kan overtage ejendommen.

Bør du søge professionel bistand ved køb på tvangsauktion?

Her er svaret ubetinget ja! Du bør få bistand fra både en professionel byggesagkyndig (eller tilsvarende rådgiver) og en advokat med særlig viden om tvangsauktioner. 

Da der sædvanligvis kun er ganske kort tid til at gennemgå en bolig på tvangsauktion, og der kan være mange andre fremmødte, bør du bede den byggesagkyndige gennemgå boligen for de mest oplagte fejl og mangler i en ejendom af den pågældende type. 

Advokaten kan bistå dig med at gennemskue udbudsmaterialet, herunder hvor meget du som eventuel auktionsvinder skal betale ud over den sum, du byder på ejendommen. Derudover kan advokaten bistå dig under selve tvangsauktionen, hvilket du hurtigt kan få brug for. En tvangsauktion forløber ofte meget hurtigt og domineres af kreditorernes advokater samt af liebhavere, der er ude efter en god handel, og begge grupper kender spillets regler nøje.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab