Køreplan for bygning af ny 1. sal

Ordentlig planlægning og god projektering er nøglen til et vellykket resultat, når du bygger ny 1. sal. En god byggerådgiver kan hjælpe dig igennem hele projektet og dermed spare dig for både penge og besvær.

Prøv at få dine boligdrømme og de praktiske hensyn til at gå op, når du planlægger at bygge ny 1.sal. Arkivfoto.

Hvordan kommer du i gang med opførelsen af ny 1. sal?

Det hører til et af de mere omfattende byggeprojekter at skulle gå i gang med opførelsen af en ny 1. sal oven på et eksisterende enfamiliehus. Ud over, at det medfører en arkitektonisk omvæltning af det eksisterende hus, vil et sådant byggeri ofte give nogle byggetekniske udfordringer, som du fx ikke vil få, hvis du i stedet vælger at udvide etagearealet med en tilbygning.

Det er derfor vigtigt, at du ikke bliver for utålmodig med at komme i gang med selve byggeriet, men bruger den tid, der skal til, for at få byggeprojektet ordentligt planlagt. Det kan nemlig hurtigt blive meget dyrt, hvis du skal lave om på noget senere.

Planlægningsfasen består af en meget lang række af beslutninger, som du skal træffe - både store og små. Det drejer sig om alt lige fra, hvordan 1. salen skal indrettes, over hvilke rådgivere og håndværkere du skal bruge, til materialevalg.

Sørg for, at forberede dig grundigt og lav en forholdsvis detaljeret plan. Jo flere detaljer, du har på plads, før du begynder projektet, desto større er sandsynligheden for, at du ikke løber ind i for mange unødvendige overraskelser, der kan fordyre byggeriet.

Tag evt. også en snak med dine naboer, så de er indforstået med, at du går i gang med projektet, så du undgår evt. naboklager.

Hvordan forløber byggeprojektet typisk ved opførelsen af ny 1. sal?

Set lidt ovenfra består et typisk byggeprojekt med en ny 1.sal af følgende hovedopgaver:

  • Undersøg, hvad der er lovligt og teknisk muligt at opføre på lige dit hus.

  • Få tegnet et skitseforslag med økonomisk overslag.

  • Tal med din bank og få afklaret økonomien.

  • Søg byggetilladelse (på grundlag af myndighedsprojekt).

Når byggetilladelsen er givet:

  • Vælg materialer m.m. og få udarbejdet en materialeliste.

  • Få lavet et udbudsprojekt på baggrund af skitser og materialevalg, Udbudsprojektet er de tegninger, beregninger og beskrivelser der gør det muligt for entreprenør/håndværkerne at beregne, hvad byggeriet koster, så de kan komme med et tilbud.

  • Gennemgå af de indkomne tilbud, forhandl med den valgte entreprenør. På det grundlag indgå kontrakt med entreprenøren samt skriftlige aftaler med håndværkere.

  • Tjek dine forsikringer, og suppler evt. med ekstra forsikringer, der dækker i byggeperioden.

  • Få udført selve byggeriet.

  • Overtag byggeriet (afleveringsforretning hvor byggeriet gennemgås for evt. fejl og mangler).

  • Færdigmeld byggeriet til kommunen.

  • Ibrugtagning og indretning af de nye rum.

  • 1 års og 5 års gennemgang

Hvad er lovligt og teknisk muligt at opføre, når du vil bygge en ny 1. sal?

At bygge en ny 1. sal er en stor ændring af din bolig og kræver en grundig undersøgelse af, hvad du må og ikke må foretage dig. Du skal først og fremmest undersøge, om du overhovedet må bygge en etage oven på dit hus.

Både Bygningsreglementet og fx lokalplanen for det område, hvor dit hus ligger, eller fx tinglyste servitutter på grunden kan indeholder krav og regler for, hvad du må bygge på din grund, som kan sætte en stopper for eller restriktioner på dit byggeprojekt.

Selvom du er god til gør det selv-arbejde, er opførelsen af en ny 1. sal en så kompliceret proces, at det som regel er nødvendigt at få rådgivning af professionelle, der kender til byggeri - og ofte er det nødvendigt med rådgivning fra flere fronter, da der i sådanne byggeprojekter både vil opstå behov for arkitektonisk, byggeteknisk, juridisk og økonomisk rådgivning. Desuden vil det være naturligt at søge rådgivning i forhold til selve byggeprocessen.

En ingeniør kan beregne, om det eksisterende hus og grunden under kan bære den ekstra vægt samt udføre beregningerne af de nye konstruktioner, der sikrer, at huset og 1. salen kan holde til fx trykket fra vinden - også når der ligger sne, og det stormer.

Som regel vil kommunen i byggetilladelsen betinge, at der er beregninger udført af "anerkendt statiker" (ingeniør med speciale i den type beregninger) og ingeniørberegninger, der dokumenterer konstruktionernes egenskaber. Det er ikke som udgangspunkt et krav at disse medsendes, men kommunen kan i visse situationer bede om dem.

LÆS OGSÅ: Byggetilladelse

Arkitektoniske overvejelser ved opførelse af 1. sal

Det er en god ide at snakke med en arkitekt om dine tanker og idéer til 1. salen. Foto: Torben Klint

Hvad skal du være opmærksom på, når du laver skitseforslag til 1.-salen?

Allerede når de første skitser skal tegnes, er det vigtigt at tænke i løsninger, der tilgodeser både dine behov her og nu og på længere sigt, samtidig med at der tages hensyn til, hvad der praktisk og lovmæssigt kan lade sig gøre. I denne del af processen er det en god idé at få en arkitekt med på råd, da en arkitekt ofte vil kunne se de løsninger, som ikke nødvendigvis er de mest oplagte, men derimod måske bedst kan lade sig gøre.

Arkitekten kender til både husets konstruktive muligheder, bestemmelser i bygningsreglementet samt hvilke materialer der er hensigtsmæssige at anvende, og nogle arkitekter vil også kunne hjælpe med at skabe overblik over økonomien i byggeprojektet.

En dygtig arkitekt vil kunne hjælpe dig med fx at sortere i dine ideer, supplere med nye, gode ideer, foreslå ændringer og vurdere, om nogle af dine egne planer vil være svære eller meget dyre at realisere.

Arkitekten vil kunne gennemskue, om projektet egentligt opfylder dine krav og ønsker og er realistisk både myndighedsmæssigt, byggeteknisk og økonomisk. Arkitekten kan ud fra skitseforslag, være med til at give dig overblik over projektet, som så kan tilrettes og være udgangspunkt for selve detailplanlægningen.

Arkitekter med bygningskonstruktør baggrund kan også udarbejde selve hovedprojektet, dvs. de detaljerede tegninger, beregninger og beskrivelser, som projektet skal bygges efter. Vælger du en arkitekt med erfaring inden for bygningskonstruktioner, vil vedkommende også kunne hjælpe dig videre gennem byggeprocessen og med at gennemgå og godkende byggeriet, når håndværkeren/entreprenøren afleverer det til dig.

Fleksibel indretning

Det vil som regel være godt, hvis du kan skabe mulighed for en fleksibel indretning af 1.-salen. Det kan fx ske, ved at tænke i vægge, som er lette at fjerne igen eller i placeringen af vinduer, hvor en ”forkert” placering kan bevirke, at en ombygning vil kunne kræve, at vinduerne skal flyttes.

Ombygning af stueetagen

Du skal også tænke på, at du ikke kan etablere en 1. sal, uden at det kræver en vis ombygning af stueetagen. Som minimum skal der tages højde for placeringen af trappen, hvilket kan være en udfordring, da den optager en del plads og bør placeres centralt i boligen af hensyn til fri loftshøjde, når man entrerer førstesalen. Her skal der minimum være en fri højde på 2 meter.

Måske får du den bedste løsning ved at tænke hele din bolig ind i ombygningen. Overvej eksempelvis, om der er rum eller funktioner, du med fordel kan flytte op på 1. sal, så der fx kan blive plads til en større stue eller et nyt køkken-alrum i stueetagen. Sørg for i dine overvejelser at tage højde for sammenhængen mellem funktioner og adgangsforhold.

Skrå vægge tager en del af pladsen og får rummene til at virke mindre. Hvis du har planer om at etablere et badeværelse på 1.-salen, skal du også tænke på, at både toilet og bad kræver fuld ståhøjde. Desuden skal du tænke over rørføring, afløb m.v., som også kan have en betydning for stueetagen.

Som tommelfingerregel kan du regne med, at en 1. sal udgør omkring 60 - 75 procent af stueetagens areal. Hvis din stueetage fx er på 100 kvadratmeter, vil 1. salen blive cirka 60 - 75 kvadratmeter.

Det kan det være en god idé at drøfte projektet med en arkitekt eller med det byggefirma, som du har tænkt dig skal stå for byggeriet, allerede tidligt i processen, mens du tegner skitser. Sørg for at vælge en rådgiver, som har erfaring med at ombygge enfamiliehuse.

styr på byggebudgettet, når du bygger førstesal

For at det hele ikke løber løbsk, er det ret fornuftigt at udarbejde et byggebudget med banken. Foto: Torben Klint

Hvad skal banken vide, når du bygger om?

På et tidligt tidspunkt i projektet er det en god idé at tale med banken, så du kan få et overblik over, hvilke muligheder og begrænsninger, din økonomi giver projektet.

For at få et overblik over, hvad 1. salen vil komme til at koste alt i alt, må du få udarbejdet et byggebudget. Det kræver erfaring og viden om lignende byggeri at udarbejde et realistisk budget, der kan overholdes.

I starten er man nødt til at arbejde med overslagspriser, men efterhånden som detaljerne i projektet falder på plads, kan der udarbejdes mere detaljerede overslag, så du hele tiden har et overblik over om økonomien kan hænge sammen.

Det kræver byggefaglig viden og erfaring at få samtlige udgifter ind i budgettet. Det er ikke nok at beregne prisen for materialer og arbejdsløn – du skal også regne med udgifter til fx rådgivning, byggetilladelse, ingeniørberegninger, eventuel ombygning af stueetagen, etablering af byggeplads, reetablering af haven, bortkørsel af affald, byggelån, forsikringer osv. Og så vil der altid opstå uforudsete udgifter.

Først når du har det endelige tilbud fra håndværkeren ved du, hvad projektet koster at realisere.

Du bør altid indhente tilbud, hvilket, i modsætning til et overslag, er en fast pris fra håndværkerne på, hvad arbejdet koster under den forudsætning, at alt er vist i udbudsmaterialet. Hvis det aftales, at arbejdet bliver udført på timebasis, er det meget svært at forudse og have kontrol med udgifterne og dermed overblik over økonomien.

Der opstår altid uforudsigelige forhold, når man bygger – byggeprojekter bliver næsten altid dyrere end planlagt. Derfor er det vigtigt, at du sørger for, at der er tilstrækkelig luft i budgettet. Som tommelfingerregel er det en god idé ved om- og tilbygninger at sætte et beløb af til uforudsete udgifter, der svarer til 15 - 20 procent af projektets samlede pris.

En del af de ekstraudgifter, som dukker op, skyldes, at byggeprojekter har en tendens til at gribe om sig. Når du alligevel er i gang, er det oplagt lige at få ordnet et par ting mere. Prøv så vidt muligt at forudse nogle af disse ønsker, så du kan få dem med i dit budget fra starten. Generelt skal priser til private bygherre altid regnes inkl. moms.

Husk at sætte penge af til rådgivere, forsikringer, låneomkostninger m.m.

Byggetilladelse i forbindelse med opførelse af 1. sal

Før du kan søge byggetilladelse til opførelsen af en 1. sal, er der en del detailplanlægning, som skal være på plads. Arkivfoto.

Ansøgning af byggetilladelse

Inden du kan søge kommunen om byggetilladelse, skal du have en del materiale klar, så kommunen kan vurdere, hvad dit projekt går ud på, og om det kan gennemføres uden at komme i konflikt med byggeregler og andre bestemmelser. Dette kaldes for et myndighedsprojekt.

Vær opmærksom på, at du som bygherre altid selv er ansvarlig for, at alle regler overholdes – også selvom der er givet byggetilladelse.

Selvom du allerede har fået tegnet et skitseforslag til dit projekt, skal du have tegnet en del flere og mere detaljerede tegninger, som kommunen skal bruge i sin sagsbehandling. Tegningerne skal bl.a. vise, hvordan den nye tagkonstruktion skal konstrueres, hvor højt huset bliver med den nye etage og meget mere. På de fleste kommuners hjemmeside kan du finde nærmere information om, hvilke tegninger og andre oplysninger du skal indsende sammen med ansøgningen om byggetilladelse, for at de kan behandle den.

Ansøgningen om byggetilladelse skal sendes til din kommune via dens hjemmeside. Hvis du ikke kan holde dig inden for de regler, der gælder i dit område og derfor vil søge en eller anden form for dispensation, kan det være en god idé at drøfte byggeprojektet med byggeteknisk forvaltning, inden du sender ansøgningen. Dermed kan du måske få ryddet de værste sten af vejen på forhånd, så ansøgningen går hurtigere igennem. Du skal dog være forberedt på, at det kan tage noget længere tid at få byggetilladelsen behandlet, hvis byggeriet kræver dispensation.

Alle kommuner tager et gebyr at behandle en byggesag. Gebyret varierer fra kommune til kommune.

Vælg materialer

Der ligger en stor opgave i at vælge materialer til 1. salen. Det gælder både de store, synlige overflader og materialer som tagbeklædning, gulve, vægge og lofter, vinduer, trappe m.m. og alle detaljerne som fx dørgreb, vindueskarme og paneler. Dertil kommer også alle de usynlige materialer, som sidder inde i konstruktionerne, fx undertag, isolering, vægbeklædning osv.

Sørg for at få styr på valg af materialer, inden du indhenter tilbud fra håndværkerne. Hvor godt et overblik over materialerne du har, kan være afgørende for den samlede pris for byggeriet.

Sørg for at få lavet en så udførlig beskrivelse af materialevalg, så den er entydig og forståelig - og søg evt. hjælp til det fra en rådgiver, så du undgår for mange misforståelser og fejl.

Få tilbud og indgå skriftlige aftaler med håndværkere

Det er en god idé at indhente flere tilbud på arbejdet, så du på den måde får det mest fordelagtige tilbud i forhold til dine behov. Når du sammenligner priserne på tilbuddene, skal du sikre dig, at de forskellige tilbud er sammenlignelige. Du skal også sikre dig, at håndværkeren/byggefirmaet ikke har taget forbehold for dele af opgaven. Du kan have gavn af at have en rådgiver til at se tilbuddene igennem.

Sørg for, at alle aftaler og kontrakter er skriftlige, og at de afhængigt af udbudsformen og byggeriet er udarbejdet på grundlag af fx AB Forbruger, AB92 eller ABT95 - som er forskellige standard aftalegrundlag, der bruges i forbindelse med byggeri, for at undgå for mange misforståelser mellem bygherre og entreprenør.

Bruger I en standardaftale, er det også med til at sikre begge parters rettigheder både under byggeriet, eller hvis der skulle opstå uforudsete situationer under eller efter byggeriet.

Tjek dine forsikringer

Inden du går i gang med byggeriet, skal du kontakte dit forsikringsselskab og høre, hvordan du er dækket under byggeprocessen. Din husforsikring vil formentligt dække nogle af de skader, der kan opstå, men det kan også være nødvendigt at tegne en entreprice/all-risk forsikring.

Sørg for at give dit forsikringsselskab besked, når byggeriet er færdigt, så oplysningerne på din husforsikring stemmer.

Afleveringsforretning

Når byggeprojektet er færdigt, sker det ved en afleveringsforretning. Her overdrager entreprenøren det færdige byggeri til dig, ved at I sammen gennemgår byggeriet for fejl og mangler og aftaler, hvornår eventuelle fejl og mangler skal være udbedret. Det er her du godkender byggeriet og overtager ansvaret for bygningen.

Det er som regel en fordel at have en byggefaglig rådgiver med på gennemgangen, så du får en uvildig ekspertvurdering af, om det overleverede svarer til projektbeskrivelsen. En byggefaglig rådgiver kan også vurdere, om alt arbejdet er byggefagligt og håndværksmæssigt korrekt udført.

Færdigmeld byggeriet til kommunen - og flyt ind

Når byggeriet er afleveret og evt. aftaler med entreprenør/håndværkere om indflytning er på plads, er det tid til at få de sidste detaljer på plads og flytte ind. Måske skal håndværkere forbi og udbedre fejl. Måske står du selv for det sidste malerarbejde og ophængning af lamper, før det bliver tid til at rykke møbler på plads og flytte ind.

Sørg for at oplysningerne på din BBR meddelelse er korrekte, når 1. salen står færdig. Det er dit ansvar som boligejer, at oplysningerne til hver en tid er opdateret.

1- og 5-års gennemgang

Er der aftalt 1- og 5- årsgennemgang i kontrakten, hvilket vil være normalt i forbindelse med fx AB92, indkaldes entreprenøren til første gennemgang et år efter afleveringen. Under selve gennemgangen gennemgås byggeriet, og de fejl og mangler, som man bliver enige om findes, noteres i et dokument, som også kaldes eftersynsprotokollen. Dette dokument skal efterfølgende underskrives af bygherren og entreprenøren. Hvis der er uenighed om, hvorvidt en mangel er en mangel, bør det fremgå af dokumentet.

Det aftales, hvornår entreprenøren udbedrer fejlene og manglerne.

I mindre byggesager kan man ofte aftale at nøjes med 1-års-gennemgang.

Kilder og henvisninger

Kilder:

  • Den private bygherre, Nyt Nordisk Forlag Arnold Busck, 2000.
  • Farvel Parcel, Bolius 2004
  • Den private bygherre. Bog af Jan Felland og Jan Stadsbjerg. Nyt Nordisk Forlag Arnold Busck, 2000
  • Farvel Parcel. Bog af Marianne Sommer og Trine Baadsgaard. Bolius, 2004

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab