Køreplan til din nye tilbygning

En ny tilbygning kræver god planlægning, før selve byggeriet kan gå i gang. Her får du en køreplan for projektet.

Hvad skal du overveje før du bygger til?

Tilbygning, lavet i samme stil som det oprindelige hus. Foto: Bolius

Hvad skal du overveje, før du går i gang?

At bygge til kan være et godt alternativ til at flytte til et større hus, hvis du er glad for at bo i dit hus og dit kvarter, men har for lidt plads. Begynd med at finde ud af, hvad dine behov er, men tænk også langsigtet. Hvilke behov har du nu, og hvilke behov vil du have senere, fx når dine børn bliver større, og når de er flyttet hjemmefra? Hvor meget ekstra plads har du brug for, og hvordan skal pladsen indrettes?

Byg til for at få den plads, du har brug for, og tænk samtidig i størrelse, indretning og materialevalg - og at det også skal kunne opfylde mere generelle behov, end den funktion du ønsker.

Tilbygningen kan i nogle tilfælde øge værdien af dit hus, så du kan få noget af investeringen hjem igen, hvis du senere flytter.

Her er et par tommelfingerregler, når du bygger til:

  • Sørg for at skabe en god harmoni mellem det gamle hus og den nye tilbygning.
  • Tænk over, om tilbygningen skal ligne det oprindelige hus eller opføres i helt andre materialer.
  • Sørg også for, at tilbygningen ikke tager areal, fx ved at brugbare rum bliver til gennemgangsrum eller tager dagslyset og derved anvendelighed og kvalitet fra rum i det oprindelige hus.
  • Husk også at tænke på, at tilbygningen tager plads og lys fra haven. Til gengæld kan den være med til at give gode opholdspladser i haven.
  • Sørg også for at skabe en god kontakt både praktisk og visuelt mellem de nye rum og det oprindelige hus. Det kan fx gøres med gode adgangsforhold fra huset til tilbygningen og ved at skabe fine lange kig igennem hele huset.

LÆS OGSÅ: Byggetilladelse

Hvad kan du bruge rådgivere til, når du bygger til?

Gode rådgivere er guld værd i planlægningen af et større byggeprojekt. De kan hjælpe dig med skitser, tegninger og eventuelt modeller og dermed at gøre projektet mere konkret. På den måde får du bedre mulighed for at træffe de rigtige valg, inden byggeriet går i gang og ændringer bliver alt for besværlige og dyre.

Et skitseforslag fra en arkitekt er fx en god måde at få sat billeder på de ønsker og drømme, du har i forhold til din nye tilbygning. Hvis der er særlige forhold på grunden, eller du ønsker en særlig form for bygning, kan det kan også ret hurtigt være en god idé at få en ingeniør til at regne på tilbygningens konstruktion, så du er sikker på, at den er sikker, stabil og lovlig.

Senere i projektet bør du have en arkitekt eller anden byggesagkyndig, der kan hjælpe dig med:

  • At lave ansøgning til kommunen.
  • Byggetegninger og bygningsbeskrivelse for et prisestimat og til at bygge efter.
  • Budget for projektet.
  • Aftalegrundlag med håndværkerne.
  • At styre byggeprojektet sikkert igennem og kontrollere, at byggeriet skrider frem efter planen uden fejl og mangler.

Det er et stort og kompliceret arbejde at styre et byggeprojekt, og det kan være svært at nå, hvis du samtidig skal passe dit job og din familie. Det gælder også, selvom du har en hovedentreprenør på sagen. Han har nemlig ikke den samme interesse i det færdige resultat, som du har som bygherre.

De penge, du bruger på en uvildig, professionel rådgiver, kan som regel hurtigt være tjent ind. Det er ærgerligt, hvis du får en ny tilbygning, der ikke lever op til dine forventninger. Og det kan hurtigt blive dyrt, hvis der træffes de forkerte beslutninger, eller der opstår problemer eller fejl undervejs.

Skal du have en rådgiver til byggeprojektet?

Det kan være en god idé at få en rådgiver til at tjekke om alle bygningsreglementets krav overholdes. Foto: Torben Klint

Hvilke krav og regler er der, når du skal lave en tilbygning?

Når du bygger til, skal den nye bygning overholde alle gældende love og regler, blandt andet bygningsreglementets krav. Bygningsreglementet sætter fx en grænse for, hvor stor en del af din grund, der må være bebygget. Bebyggelsesprocenten for enfamiliehuse er normalt 30 procent.

Tilbygningen skal også opfylde bygningsreglementets energikrav. De kan enten opfyldes ved at de enkelte bygningsdele (vinduer, tag, ydervægge osv.) overholder minimumskrav til isolering, eller ved at lave en samlet energimæssig beregning for hele tilbygningen - den såkaldte energiramme.

Bygningsreglementet stiller mange andre krav til nye tilbygninger, og ud over de krav skal tilbygningen også overholde krav i en eventuel lokalplan for dit område, i en eventuel servitut for din grund eller andre begrænsende bestemmelser. Lokalplan og servitut kan fx stille særlige krav til byggeriets udseende, placering på grunden, bygningens højde, materialevalg m.m. Lokalplanens krav og kravene i bygningsreglementet kan have yderligere begrænsende bestemmelser, og det vil være de skærpede bestemmelser, der skal overholdes.

Hvornår skal du søge om byggetilladelse?

Når du skal bygge til, skal du altid søge om byggetilladelse hos kommunen. Det gælder uanset tilbygningens størrelse.

På kommunens hjemmeside kan du finde vejledning og se hvilke dokumenter, der skal lægges ved din ansøgning om byggetilladelse. Som regel kan du også finde disse oplysninger på kommunens hjemmeside, og du kan finde ansøgningsblanketten på hjemmesiden Byg og Miljø.

Det er alene de bygningsbegrænsende bestemmelser, kommunen i første omgang behandler ansøgningen ud fra, fx om tilbygningen overholder kravene til placering i forhold til skel, størrelse og bebyggelsesprocent samt bygningens højde i meter og andre forhold, der har betydning for omgivelserne.

Derudover skal du selv (eller din rådgiver) sikre, at alle andre krav i bygningsreglementets overholdes, og ellers søge og opnå dispensation for forhold der af den ene eller anden årsag kan være vanskelige at opfylde. I en byggetilladelse stilles der krav om, at der indsendes teknisk dokumentation som fx energiberegninger, beregninger af konstruktioner m.v., før tilbygningen færdigmeldes og må tages i brug.

Som boligejer har du selv det fulde ansvar for, at din nye tilbygning overholder kravene i bygningsreglementet, og at kommunen har modtaget alle relevante tegninger, beregninger og dokumenter i sagen. Det kan have alvorlige konsekvenser, hvis du bygger en ulovlig tilbygning. I værste fald kan du blive tvunget til at rive den ned.

Hvad skal du huske for at have det økonomiske på plads før, du bygger til?

Det bedste du kan gøre for at sikre, at økonomien for dit byggeprojekt holder, er at lægge et gennemtænkt og detaljeret budget. Jo bedre du planlægger projektet, jo mere præcist og sikkert budget kan du lægge. Det er meget svært at lægge et realistisk budget for et byggeprojekt, hvis man ikke har stor erfaring, og derfor er det en god idé at få en byggesagkyndig til at hjælpe med at udarbejde det.

Sådan får du styr på byggeprojektets økonomi

Husk at indberegne et beløb til uforudsete udgifter. Gerne 20 procent af det samlede budget. Foto: Colourbox.

Typisk vil et byggeprojekt rumme opgaver og tekniske udfordringer, som det er svært at forudsige tidsforbruget og prisen på. Her må du bede rådgiveren og entreprenøren/håndværkeren om deres bedste skøn. Sæt altid et ekstra beløb af til uforudsete udgifter, gerne 20 procent af det samlede budget. Der dukker stort set altid uforudsete udgifter og ekstraopgaver op undervejs.

Når budgettet er på plads, er det tid til at kontakte din bank eller dit realkreditinstitut, hvis du skal låne for at få økonomien i projektet på plads.

Hvilke forsikringer skal du tegne under byggeriet?

Du bør altid kontakte dit forsikringsselskab, før du går i gang med en ny tilbygning eller et andet større byggeprojekt. Ellers risikerer du, at din husforsikring ikke dækker i tilfælde af brand og storm.

Du skal som oftest også tegne byggeskadeforsikring, en entreprise- eller all risk-forsikring, så du er sikret mod tyveri af byggematerialer, skader på byggeriet m.m.

Normalt dækker håndværkerens forsikring nogle skader, men der kan være forhold, der har betydning for forsikringen, og der kan være forhold, som håndværkernes forsikringer ikke dækker. Viser det sig, at håndværkeren ikke er ordentligt forsikret, kan du risikere selv at komme til at stå med store udgifter.

Hvad skal du tænke på, før håndværkeren underskriver kontrakten?

Før du kontakter håndværkere og indhenter tilbud på din nye tilbygning, skal du gøre dig helt klart, hvilke opgaver du vil have udført, og hvilke forventninger du har til det færdige resultat.

Tilbuddet (og de tilhørende beskrivelser/tegninger) skal nemlig beskrive præcist, hvad arbejdet omfatter, hvornår det forventes udført og afsluttet samt prisen. Arbejdsopgaver, som ikke er nævnt i tilbuddet eller eventuelle bilag, kan du ikke forvente bliver udført inden for den tilbudte pris.

Ud over tilbuddet skal du også lave en udførlig skriftlig aftale med entreprenøren/håndværkeren. En håndværkeraftale er et af de vigtigste dokumenter, som indgår i enhver byggesag, stor såvel som lille. Hvis du får lavet en god, præcis og skriftlig aftale, inden byggeriet går i gang, kan mange bekymringer og ærgrelser undgås.

Undervejs i byggeriet bør du dokumentere, at arbejdet bliver udført, som det skal ifølge aftalen. Det gør du lettest ved at tage fotografier. Det vil generelt være hensigtsmæssigt med en byggeteknisk rådgiver. Han kan hjælpe dig med, hvad der er godt og rigtigt i forhold til byggeri, og hvordan du udarbejder dokumentation, så både du og håndværkeren forstår det på samme måde.

Fotografier kan være hensigtsmæssige, fx kan du fotografere isoleringen i vægge og gulve med en tommestok lagt henover, så det tydeligt fremgår, hvor tykt isoleringslaget er, hvilket produkt der er brugt m.v. Når først væggen er lukket, og betongulvet er støbt, har du ikke længere adgang til isoleringen og kan derfor heller ikke bevise, at den er der. Din rådgiver kan hjælpe dig med dokumentationsarbejdet.

Når tilbygningen er færdig, skal den færdigmeldes til kommunen og der skal indsendes teknisk dokumentation, og oplysninger i BBR-registret skal opdateres.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab