Hvad skal du overveje, før du går i gang?

At bygge til kan være et godt alternativ til at flytte til et større hus, hvis du er glad for at bo i dit hus og dit kvarter, men har for lidt plads. Begynd med at finde ud af, hvad dine behov er, men tænk også langsigtet. Hvilke behov har du nu, og hvilke behov vil du have senere, fx når dine børn bliver større, og når de er flyttet hjemmefra? Hvor meget ekstra plads har du brug for, og hvordan skal pladsen indrettes?

Byg til for at få den plads, du har brug for, og tænk samtidig i størrelse, forholdet mellem de enkelte rum og og størrelsen på dem. Ovevej også på forhånd muligheder for indretning og materialevalg. Tilbygningen skal også kunne opfylde mere generelle behov, end den funktion du ønsker lige nu.

Tilbygningen kan i nogle tilfælde øge værdien af dit hus, men generelt skal du ikke have fortjeneste som mål for tilbygningen, for det er sjældent, hele investeringen kommer hjem igen, når du sælger huset. Medregn også de øgede udgifter til opvarmning og de ejendomsskatter en tilbygning medfører.

Her er et par tommelfingerregler, når du bygger til:

  • Sørg for at skabe en god harmoni mellem det gamle hus og den nye tilbygning. 
  • Tænk over, om tilbygningen skal ligne det oprindelige hus eller opføres i helt andre materialer. Søg arkitektfaglig bistand, der kan illustrere og forklare, hvad bygningens udformning betyder både byggeteknisk, brugsmæssigt, æstetisk og i forhold til, hvad der fremover skal bruges af tid og penge til vedligeholdelse.
  • Sørg for, at tilbygningen så vidt muligt ikke hindrer brugen af eksisterende areal. En tilbygning kan betyde at brugbare rum bliver til gennemgangsrum eller tager dagslyset og derved ændrer anvendelighed og kvalitet i den eksisterende bolig.
  • Husk at tilbygningen muligvis tager plads og lys fra haven. Til gengæld kan den være med til at give andre gode opholdspladser i haven.
  • Sørg for at skabe en god kontakt både praktisk og visuelt mellem de nye rum og det oprindelige hus. Det kan fx gøres med gode adgangsforhold fra huset til tilbygningen og ved at skabe fine lange kig igennem hele huset.
  • Tænk over, om tilbygningens rum kan have flere funktioner for at sikre, at tilbygningen også er brugbar længere ude i fremtiden, hvor dig og din familie måske har andre behov. 

Hvad kan du bruge rådgivere til, når du bygger til?

Gode rådgivere er guld værd i planlægningen af et større byggeprojekt. De kan hjælpe dig med analyser, tegninger og eventuelt modeller og dermed gøre projektet mere konkret, så det bliver lettere at se fordele og ulemper, ved de forskellige løsninger. På den måde får du bedre mulighed for at træffe de rigtige valg, inden byggeriet går i gang og ændringer bliver alt for besværlige og dyre.

Et skitseforslag fra en arkitekt er fx en god måde at få sat billeder på de ønsker og drømme, du har i forhold til din nye tilbygning. Hvis der er særlige forhold på grunden, eller du ønsker en særlig form for bygning,vil det ofte være en god idé hurtigt at få en ingeniør til at regne på tilbygningens konstruktion, så du kan stole på, at den er sikker, stabil og opfylder bygningsreglemenets krav til konstruktioner

Senere i projektet bør du have en arkitekt eller anden byggesagkyndig, der kan hjælpe dig med:

  • At lave ansøgning til kommunen. Der kan være særlige forhold, der skal undersøges eller beskrives, når der søges byggetilladelse – og der er særlige krav til de myndighedstegninger og oplysninger, der skal indsendes til kommunen for at få byggetilladelse.
  • Byggetekniske tegninger og bygningsbeskrivelse, som bruges af håndværkerne til at udregne prisestimat og til at bygge efter.
  • Budget for hele projektet.
  • Aftalegrundlag med håndværkerne.
  • At styre byggeprojektet sikkert gennem byggefasen, kontrollere at byggeriet skrider frem efter planen i den aftalte kvalitet.

Det er et stort og kompliceret arbejde at styre et byggeprojekt, og det kan være svært at nå, hvis du samtidig skal passe dit job og din familie. En byggerådgiver og evt. hovedentreprenør kan lette dit arbejde markant, og holde styr på budget og tidsplan undervejs.

En uvildig, professionel rådgiver er en ekstra udgift, men er ofte tjent ind igen i løbet af projektet. Det er ærgerligt, hvis du får en ny tilbygning, der ikke lever op til dine forventninger. Og det kan hurtigt blive dyrt, hvis der træffes de forkerte beslutninger, eller der opstår problemer eller fejl undervejs.

Hvilke krav og regler er der, når du skal lave en tilbygning?

Når du bygger til, skal den nye bygning overholde alle gældende love og regler, blandt andet bygningsreglementets krav. Bygningsreglementet gælder for alt byggeri og sætter fx en grænse for, hvor stor en del af din grund, der må være bebygget. Bebyggelsesprocenten for enfamiliehuse er normalt 30 procent.

Tilbygningen skal bl.a.også opfylde bygningsreglementets energikrav. De kan enten opfyldes ved at de enkelte bygningsdele (vinduer, tag, ydervægge osv.) overholder minimumskrav til isolering, eller ved at lave en samlet energimæssig beregning for hele tilbygningen - den såkaldte energiramme.

Fra 2023 skal der også udføres en LCA, Livscyklusvurdering, på byggeriet, for at leve op til bygningsreglementets krav og egeringens nationale strategi for bæredygtigt byggeri. En LCA er beregning over et byggeris klimaaftryk set over en 50-årig periode.

Bygningsreglementet stiller mange andre krav til nye tilbygninger, og ud over de krav skal tilbygningen også overholde krav i en eventuel lokalplan for dit område, i en eventuel servitut for din grund eller andre begrænsende bestemmelser. Lokalplan og servitut kan fx stille særlige krav til byggeriets udseende, placering på grunden, bygningens højde, materialevalg m.m. Lokalplanens kan indeholde krav, som er skærpede ift. de generelle krav i bygningsreglementet. I så fald er det de skærpede bestemmelser, der skal overholdes.

Hvornår skal du søge om byggetilladelse?

Når du skal bygge til, skal du altid søge om byggetilladelse hos kommunen, før du går i gang med byggeriet. Det gælder uanset tilbygningens størrelse.

På kommunens hjemmeside kan du finde vejledning og se hvilke dokumenter, der skal lægges ved din ansøgning om byggetilladelse. I dag har mange kommuner samlet ansøgningsprocessen på Byg og Miljø’s hjemmeside, som er kommunernes fælles portal for bygge- og miljøansøgninger.

Når kommunen behandler byggesagen, vurderer de først og fremmest, om tilbygningen fx overholder kravene til placering i forhold til skel, størrelse og bebyggelsesprocent samt bygningens højde i meter og andre forhold, der har betydning for omgivelserne.

Derudover skal du selv (eller din rådgiver) sikre, at alle andre krav i bygningsreglement, lokalplan, servitutter, grundejerforening eller andet overholdes, og ellers søge og opnå dispensation for forhold, der af den ene eller anden årsag kan være vanskelige at opfylde. I en byggetilladelse stilles der krav om, at der indsendes teknisk dokumentation som fx energiberegninger, beregninger af konstruktioner m.v., før tilbygningen færdigmeldes og må tages i brug.

Som boligejer eller grundejer har du selv det fulde ansvar for, at din nye tilbygning overholder kravene i bygningsreglementet, og at kommunen har modtaget alle relevante tegninger, beregninger og dokumenter i sagen, og at du har de fornødne tilladelser. Det kan have alvorlige konsekvenser, hvis du bygger en ulovlig tilbygning. I værste fald kan du blive tvunget til at rive den ned for egen regning.

Hvad skal du huske for at have det økonomiske på plads før, du bygger til?

Det bedste du kan gøre for at sikre, at økonomien for dit byggeprojekt holder, er at lægge et gennemtænkt og detaljeret budget. Udover at indhente priser for selve byggeriet, kan du med fordel også indtænke andre poster som fx indretning, belysning, gardiner og evt. anlægning af arealet udenom tilbygningen. 

Jo bedre du planlægger projektet, jo mere præcist og sikkert budget kan du lægge. Det er meget svært at lægge et helt detaljeret budget for et byggeprojekt. Der er mange forhold, der har betydning for selve byggeprojektet, men derudover er der andre udgifter, når man går i gang med en tilbygning. Det kræver både viden om og erfaring med byggeprojekter. Derfor er det en god idé at få en erfaren byggefaglig til at hjælpe med at udarbejde det.

Ved både om- og tilbygninger vil der stort set altid dukke uforudsete byggetekniske forhold, eller ændringer op, så der bør i byggeregnskabet afsættes en vis procentdel til uforudsete udgifter.  Procentdelen afhænger af projektets byggetekniske kompleksitet, men vil ofte være 15 – 25%.

Helt generelt vil et byggeprojekt rumme opgaver og tekniske udfordringer, som det er svært at forudsige tidsforbruget og materialeprisen på. Her må du på forhånd bede rådgiveren og entreprenøren/håndværkeren om deres bedste skøn. Sæt altid et ekstra beløb af til uforudsete udgifter, gerne 20 procent af det samlede budget. Der dukker stort set altid uforudsete udgifter og ekstraopgaver op undervejs.

Når budgettet er på plads, er det tid til at kontakte din bank eller dit realkreditinstitut, hvis du skal låne for at få økonomien i projektet på plads.

Husk at et budget er et styringsværktøj, der også skal hjælpe med at holde overblik over økonomien undervejs i byggeprojektet. Sørg derfor for løbende at opdatere budgettet i forhold til de reelle priser og udgifter.   

Hvilke forsikringer skal du tegne under byggeriet?

Du bør altid kontakte dit forsikringsselskab, før du går i gang med en ny tilbygning eller et andet større byggeprojekt. Ellers risikerer du, at din husforsikring ikke dækker i tilfælde af brand og storm.

Du skal som oftest også tegne en byggeskadeforsikring, en entreprise- eller all risk-forsikring, så du er sikret mod tyveri af byggematerialer, skader på byggeriet m.m.

Normalt dækker håndværkerens forsikring nogle skader, men der kan være forhold, der har betydning for forsikringen, og der kan være forhold, som håndværkernes forsikringer ikke dækker. Viser det sig, at håndværkeren ikke er ordentligt forsikret, kan du risikere selv at komme til at stå med store udgifter.

Hvad skal du tænke på, før håndværkeren underskriver kontrakten?

Før du kontakter håndværkere og indhenter tilbud på din nye tilbygning, skal du gøre dig helt klart, hvilke opgaver du vil have udført, og hvilke forventninger du har til det færdige resultat, og hvor meget af byggeriet du evt. selv regner med at stå for.

Det er udbuddet, som danner grundlag for håndværkerens tilbud. Tilbuddet - og de tilhørende beskrivelser/tegninger -  skal nemlig beskrive præcist, hvad arbejdet omfatter, hvornår det forventes udført og afsluttet samt prisen. Arbejdsopgaver, som ikke er nævnt i tilbuddet eller eventuelle bilag, indgår ikke i aftalen, og det kan du ikke forvente, bliver udført inden for den tilbudte pris.

Når du har modtaget tilbud og valgt entreprenør, skal der skrives kontrakt, - en udførlig skriftlig aftale med entreprenøren/håndværkeren. En håndværkeraftale eller -kontrakt er et af de vigtigste dokumenter, som indgår i enhver byggesag, stor såvel som lille. Hvis du får lavet en god, præcis og skriftlig aftale, inden byggeriet går i gang, kan mange bekymringer og ærgrelser undgås.

Undervejs i byggeriet afholdes der løbende byggemøder, og du bør dokumentere, at arbejdet bliver udført, som det skal ifølge aftalen. Det vil generelt være hensigtsmæssigt med en byggeteknisk rådgiver. Han kan rådgive dig ift., hvad der er godt håndværk og byggeteknisk rigtigt i forhold til det leverede, og det der er aftalt med håndværkeren. Også hvordan du udarbejder dokumentation på en måde, så både du og håndværkeren forstår det på samme måde.

Fotografier kan være hensigtsmæssige, fx kan du fotografere isoleringen i vægge og gulve med en tommestok lagt henover, så det tydeligt fremgår, hvor tykt isoleringslaget er, hvilket produkt der er brugt m.v. Når først væggen er lukket, og betongulvet er støbt, har du ikke længere adgang til isoleringen og kan derfor heller ikke bevise, at den er der. Din rådgiver kan hjælpe dig med dokumentationsarbejdet.

Når tilbygningen er færdig, skal den færdigmeldes til kommunen, og der skal indsendes teknisk dokumentation. Oplysninger i BBR-registret vil blive opdateret via kommunen, men du bør tjekke, at oplysningerne i BBR stemmer overens med det byggeri, der er på grunden.