Kontrakt med byggefirma til nyt enfamiliehus

Når du skal bygge nyt hus, skal du sørge for at skrive kontrakt med alle involverede parter. På den måde undgår du tvivl om, hvad der er blevet aftalt, og det er nemmere at løse uenigheder.

Indgåelse af kontrakt med håndværker

Sørg for at have en ordentlig kontrakt i stand med det byggefirma, der skal stå for opførelsen af dit nybyggede hus. Arkivfoto.

Der er mange ting, du skal være opmærksom på, når du skal bygge nyt hus. Ikke mindst er det vigtigt at have styr på de kontrakter, du indgår med de personer eller firmaer, der skal bistå dig med eller stå for at bygge dit hus. Skulle der opstå problemer, er det fastlagt i kontrakterne, hvordan uenigheder og tvister løses.

Hvordan udformer du en kontrakt med byggefirmaet?

Det kan anbefales at anvende et standard aftalegrundlag, når du indgår kontrakt med et byggefirma, håndværkere, rådgivere m.v. Det gælder, hvad enten du selv står for styringen og byggeansvaret, eller får et byggefirma til at klare alle opgaver for dig.

Underskrivelse af kontrakt og anvendelse af standard aftale grundlag med håndværker

Sørg for at anvende et standard aftalegrundlag, når du indgår kontrakt med et byggefirma. Arkivfoto.

    • AB 92 (Almindelige betingelser for arbejder og leverancer ved bygge- og anlægsopgaver af 1992). Regelsættet kan anvendes, hvis dit hus skal opføres som hovedentreprise og det anvendes oftest, når tegninger og beregninger for dit hus er udført, fx i forbindelse med opførelsen af et arkitekttegnet hus. Ved en hovedentreprise, har du en kontrakt med et firma, fx et tømrerfirma, som påtager sig ansvaret for byggeledelsen og udførelsen af byggeriet. Dermed står tømrerfirmaet for ansættelse af andre håndværkere så som murere, malere m.v. Hvis du selv ønsker at stå for byggeledelsen af dit byggeprojekt, kan du udbyde dit byggeprojekt i fagentreprise. I denne anledning kan AB 92 også anvendes. Dermed indgår du kontrakt med de forskellige  håndværksfirmaer, der skal udføre opgaven, hver for sig.  Hvis du anvender fagentrepriser ved udførelsen af dit byggeprojekt, står du som sagt selv for ansvaret for byggeledelsen, såfremt du ikke har ansat en byggeleder til det.
    • ABT 93 (Almindelige betingelser for arbejder og leverancer ved totalentreprise af 1993). Regelsættet bruges ved totalentreprise, hvor du indgår en kontrakt med en byggefirma, som dermed påtager sig hele ansvaret for både tegninger af dit hus og dimensionering af konstruktioner, og desuden for byggeledelse og udførelse af byggeriet. Firmaet står dermed for ansvaret for at ansætte andre firmaer og fagfolk i den grad det er nødvendigt, fx håndværkere, arkitekt, ingeniør og byggeleder.
    • SL 97 (Salgs- og leveringsbetingelser for nyhuse). Regelsættet er udarbejdet af Nyhusforeningen og bruges kun af byggefirmaer, som bygger typehuse. Du skal være opmærksom på, at SL 97 er udarbejdet af en forening af hussælgere, og ikke beskytter bygherren lige så godt som AB 92 og ABT 93.

Grundplan over et hus

Før du får en vurdering af prisen fra byggefirmaet, er det vigtigt, at der er helt styr på byggeprojektet (entreprisen). Arkivfoto.

Hvad skal entreprisen omfatte?

Der skal være helt styr på, hvad byggeprojektet (entreprisen) indeholder, inden du beder byggefirmaer give en fast pris på byggesagen. Inden du kan gøre det, skal du have udarbejdet et såkaldt hovedprojekt.

Hvis du har købt huset af et typehusfirma, står de for at lave hovedprojektet. Er det dit eget projekt, vil det typisk være en arkitekt med byggeteknisk baggrund og/eller en ingeniør, der står for det.

Et hovedprojekt indeholder:

 

  • Tegninger og beskrivelser for dit hus, som skal benyttes til myndighedsbehandling (når du skal søge kommunen om byggetilladelse), og som viser, hvordan håndværkerne skal udføre arbejdet ved byggeriet.
  • Beskrivelser af dit byggeprojekt. Der skal udføres en kort beskrivelse til myndighedsbehandling og en mere detaljeret beskrivelse til de udførende af byggeprojekt, eksempelvis til håndværkerne.
  • Statiske beregninger med redegørelse for byggeriets bæreevne og stabilitet. Disse beregninger skal bruges ved myndighedsbehandlingen.
  • Tegninger og beskrivelser for installationer som el, vand, varme og sanitet. Disse skal benyttes ved myndighedsbehandling.
  • Varmetabsberegning til myndighedsbehandling.
  • Oversigt over håndværkernes ydelser (tilbudsliste eller udbudsliste) til brug for bestemmelse af priser for byggearbejdet.

Projektmateriale, som du selv kan kontrollere

Du kan selv forholdsvis nemt gennemskue og kontrollere den del af hovedprojektet, som består af tegninger og beskrivelse. Og det bør du gøre for at sikre dig, at projektet er, som du forventer. Dermed undgår du ubehagelige overraskelser under selve byggeprocessen. De tegninger, du selv kan gennemse, er:

  • Situationsplanen, der viser husets placering på grunden og orientering i forhold til verdenshjørnerne.
  • Facadetegningerne, der viser, hvordan husets facader - mod alle 4 verdenshjørner - ser ud udefra. Der bør være mål på elementerne og oplysninger om materialer.
  • Plantegninger for alle etager, som viser, hvor rummene er placeret i forhold til hinanden. Der bør være mål på elementerne og oplysninger om materialer. Ved at der fremgår mål på tegningerne, har du mulighed for at tegne dit møblement ind. 
  • Snittegning, hvor du kan se mål for højder i rummene og eventuelle åbninger til kip/1. sal.
  • Detaljerede tegninger (rumtegninger) af rum med mange installationer som badeværelser og køkken.

I beskrivelsen får du oplyst, hvilke materialer huset bygges op af fra kælder til kvist. Hvis du har aftalt, at dit hus skal bestå af bestemte materialer, er det vigtigt, at du kontrollerer, at de fremgår i beskrivelsen.

LÆS OGSÅ: Byggesjusk

Teknisk gennemgang af byggeprojekt

Mere tekniske og detaljerede beskrivelser af huset står en byggesagkyndig for at holde styr på. Foto: Colourbox

Projektmateriale, som din byggetekniske rådgiver kan kontrollere

Ud over de ovennævnte tegninger findes der en del tekniske tegninger, beregninger og udførelsesbeskrivelser, som kan være svære, hvis ikke umulige at forstå, hvis du ikke har en byggeteknisk viden. Du bør få en byggesagkyndig til at se på følgende materialer for dig:

  • Fundamentstegninger, der redegør for fundamentets placering og størrelse.
  • Kloaktegninger, der viser kloakkens placering og forbindelse til eksisterende afløbsføringen i vejen. Der findes også en del detaljerede konstruktionstegninger af vægge og tag.
  • Statiske beregninger, tegninger og udførelsesbeskrivelser for konstruktionerne, der redegør for, at huset kan holde med de valgte bærende og stabiliserende konstruktioner. I de statiske beregninger skal der redegøres for, hvordan konstruktionernes bæreevne sikres mod belastninger fra egenvægt, menneskelig anvendelse og vejrmæssige forhold, og for hvordan konstruktionerne fastgøres korrekt til hinanden. Husets vindforankring og fastgørelse er områder, hvor det kan gå galt. Især hvis huset ikke er traditionelt i sin opbygning og konstruktion, kan håndværkerne komme i tvivl, hvis disse oplysninger ikke fremgår tydeligt i tegninger og beskrivelser.
  • Installationstegninger og beskrivelser, som redegør for placering af varme-, vand- og elinstallationer.
  • Varmetabsberegninger, som redegør for, hvor meget energi, der strømmer ud af husets bygningsdele. Beregningerne er ofte udført i et computerprogram og forståelse af dem kræver oftest, at man har en byggeteknisk viden.
Detaljeret plantegning ved opførelse af enfamiliehus.

Som bygherre bør du hele tiden have for øje, at der kan komme uforudsete udgifter undervejs i projektet. Arkivfoto.

Tilbud fra håndværkeren og uforudsete udgifter

Prisen på huset bør være baseret på en tilbudsliste/udbudsliste, der henviser til tegningerne og beskrivelsen, så du er sikker på, at alle service- og materialepriser kommer med i den samlede pris.  Det er meget vigtigt, at du som bygherre er 100 procent klar over, hvad der er med i prisen, og hvad der derudover forventes, at du skal betale for dit hus.

Som bygherre bør du altid afsætte et beløb til uforudsete udgifter ud over dem, der fremgår af kontrakten (kontraktsummen), og som er baseret på tilbudslisten. Ved opførelse af et nyt hus bør du budgettere med 4-7 procent af entreprisesummen til ekstraudgifter. 

I budgettet bør du også afsætte penge til de punkter, der enten ikke er omfattet af kontrakten, eller som byggefirmaet ikke har givet en fast pris på. Dermed får du ikke en grim overraskelse, efterhånden som regningerne dumper ind ad brevsprækken. Det kan være:

 

  • Udgifter til landinspektør, der er ansvarlig for husets placering på grunden.
  • Udgifter til geotekniker, der undersøger jordens bæreevne.
  • Evt. udgift til ekstrafundering, hvis jordens bæreevne ikke er i orden.
  • Gebyr for byggetilladelse, ibrugtagningstilladelse og andre offentlige godkendelser.
  • Øgede byggeudgifter i vinterperioden (1. oktober-30. april).
  • Etablering af strøm og vand til byggeriet samt energiudgifter under byggeriet.
  • Etablering af spildevandsafløb og drænvandsafløb.
  • Rydning af grund.
  • Rejsegilde.
  • Honorar og kørsel til din rådgiver.
  • Advokathonorar for gennemsyn af kontrakt.

Når du er færdig med at bygge dit hus, kommer udgifter til haveanlæg, terrasser, indkørsel, carport og garage m.m.  Merudgifter som du også skal indregne i dit budget.

Tidsplan

Inden du skriver under på en kontrakt, er det meget vigtigt, at der foreligger en rimeligt detaljeret tidsplan for byggeriet. På den måde kan alle parter følge med i, hvordan arbejdet skrider frem, og om det er realistisk at afleveringstidspunktet for dit hus overholdes.

Økonomisk sikkerhed

Hvis der er indgået kontrakt på baggrund af ABT 93 eller AB 92, er der økonomisk sikkerhedsstillelse fra både bygherre og byggefirma. Bygherre stiller sikkerhed for at kunne betale projektet og byggefirmaet for at kunne løse byggeopgaven, ved at have en betryggende bank- eller sparekassegaranti eller kautionsforsikring. Hvis der er indgået kontrakt på basis af SL 97, skal du være opmærksom på, at det kun er dig, der stiller sikkerhed for betaling. Dermed skal du sørge for at få indskrevet i kontraktgrundlaget, at byggefirmaet skal stille sikkerhed over for dig.

Hvad gør du, hvis der opstår uoverensstemmelser?

I ABT 93 og AB 92 er der klare anvisning om, hvordan uoverensstemmelser løses. Blandt andet løses svære uoverensstemmelser i voldgiftsretten.  SL 97 har ikke anvisninger til, hvordan uoverensstemmelser løses.

Dagbøder

Det er en god idé at have aftalt dagbøder, som træder i kraft, hvis byggeriet ikke er færdigt til det aftalte tidspunkt. Hvis du har brugt SL 97 er dagsboden fastsat som 1 promille af entreprisesummen ekskl. moms.

Benyttes AB 92 og ABT 93, skal du selv sørge for, at fastsætte dagbodens størrelse og få det indført i kontrakten. Sørg for, at beløbet svarer til de reelle udgifter og det tab, du vil få i tilfælde af forsinkelse af byggeriet.

Reklamationsret

Det er vigtigt, at du er klar over, hvilken reklamationsret du har. Anvendes AB 92 og ABT 93 har du en 1-års- og en 5-års-gennemgang af dit hus for fejl og mangler, som du kan få udbedret af byggefirmaet. Det samme kan du få, hvis du har tegnet en "byggetryghedsforsikring" i forbindelse med SL 97.

Kvinde får rådgivning af mandlig advokat

Det kan være en stor fordel at have en advokat til at udarbejde kontrakterne. Arkivfoto.

Hvilken rådgivning kan du med fordel gøre brug af?

Hvis du er husbygger uden byggeteknisk eller juridisk uddannelse, kan det anbefales, at du støtter dig til nogen med ekspertise på området.

Advokat til det kontraktmæssige

Inden du skriver kontrakten under, er det en fordel at få en advokat, der har forstand på byggejura, til at læse den igennem. Advokaten kan også gøre dig opmærksom på, hvilke risici du skal være opmærksom på ved brug af de forskellige aftalegrundlag AB 92, ABT 93 og SL 97. Dette er med til at sikre den rigtige kontrakt på dit hus.

Byggerådgiver til at vurdere det byggetekniske og æstetiske

Det er en rigtig god idé at ansætte en byggeteknisk rådgiver, da det er et fåtal af almindelige mennesker, som har forstand på de byggetekniske detaljer. Betragt byggerådgiveren som en slags forsikring mod, at der opstår store og dyre problemer med dit nye hus.

Kilder og henvisninger

Kilder:

  • SL 97, AB 92 og AB Forbruger
  • Jan Felland og Jan Stadsberg, "Den private bygherre - sådan styrer du din byggesag", Nyt Nordisk Forlag Arnold Busck, 3. udgave, 2007.

Henvisninger:

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab