Kun småpenge at spare på nyt ”drømmelån”

Selv om det lyder fristende med et nyt fastforrentet lån med en rente på 1,5 procent, er der i praksis ikke de store penge at spare på det nye lån set i forhold til det gamle 2 procent-lån grundet kurstab.

Overvej den effektive rente på et fastforrentet lån, når du investerer i din bolig

Der er kun lille forskel på den effektive rente mellem et fastforrentet lån med en rente på 1,5 procent og et på 2 procent.

Står du foran at skulle finansiere et nyindkøbt hus med et fastforrentet realkreditlån, kan det lyde fristende med en fast rente på kun 1,5 procent de næste 30 år. Det gamle 2 procent-lån er nemlig lukket for ny-udstedelser, da kursen er hoppet op over 100. 

Men i praksis er forskellen i ydelse mellem det gamle 2 procentlån og det nye 1,5 procent lån stærkt begrænset. Ganske vist er den pålydende rente 0,5 procent-point lavere på det nye lån, men til gengæld er kursen væsentlig lavere. 

Lille renteforskel og begrænset forskel i ydelse

Ser vi nærmere på både den effektive rente og den månedlige ydelse, er forskellen mellem den gamle 2 procent-obligation og den nye 1,5 procent-obligation ganske marginal. Den effektive rente falder fra 2,0 procent til 1,79 procent og den månedlige bruttoydelse fra 4.380 til 4.301 kr.

Den slags små justeringer i renten er set talrige gange – eksempelvis i juli/august, hvor kursen på 2 procent-obligationen steg fra kurs 96 til 97,8 over en periode på 5 uger. 

Større kursrisiko

Fordelen ved det nye 1,5 procent-lån er altså en marginalt lavere rente. Men på trods af den lavere rente, er 1,5 procent-lånet ikke nødvendigvis en god idé, hvis man har muligheden for at vælge mellem det nye 1,5 procent-lån og et 2 procent-lån tæt på kurs 100, lyder det fra cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

- Det skyldes, at kursrisikoen er mindre på 2 procent-lånet samt ikke mindst, at likviditeten er bedre i 2 procent-lånet. Det betyder med andre ord mindre risiko for indlåsningseffekt i tilfælde af, at man skal ud af sit lån før tid. Vi ser en betydelig risiko for indlåsningseffekt i 1,5 procent-lånet på nuværende tidspunkt – både fordi vi ved at låntagerne ofte sværger til lånet tættest på kurs 100, og at vi ser en vis risiko for, at de lange renter kan stige en anelse over de kommende måneder, forklarer han.

Kursrisikoen på 1,5 procent-lånet indebærer, at hvis renten falder, vil restgælden på lånet stige mere end på 2 procent-lånet. 

Pas på indlåsningseffekten

Regner du med at skulle beholde dit 1,5 procent-lån til udløb, er den såkaldte indlåsnings-effekt uden betydning. Indlåsningseffekten betyder, at du ikke kan være sikker på, at kunne tilbagekøbe obligationerne til en attraktiv kurs, hvis du skal ud af lånet før tid. 

Årsagen vil typisk være, at der ikke er udstedt tilstrækkelig mange 1,5 procent-obligationer til, at der kan skabes et effektivt marked. Tidligere har vi set eksempler på, at en lille serie af obligationer er samlet på nogle få investorer, som dermed var i stand til at forlange en overkurs ved indfrielse af lånet.

Christian Hilligsøe Heinig råder derfor boligejerne til lige at klappe hesten, inden de går ombord i det nye 1,5 procent-lån, hvis der ellers stadig er mulighed for at finansiere sig i 2 procent-lånet.

- For at 1,5 procent-lånet samlet set skal blive til en gevinst for boligejerne, kræver det, at renterne falder en tand yderligere, og at 2 procent-lånet lukker for en tilstrækkelig lang periode. Som altid er det mere end svært at spå om den fremtidige renteudvikling, men i første omgang synes 2 procent-lånet altså at være det oplagte valg for låntagerne, siger han.

Overvej det afdragsfrie 2 procent-lån

Hvis du ønsker en kurs så tæt på 100 som muligt og det gamle 2 procent-lån er lukket, ligger der stadig en mulighed i form af et afdragsfrit 2 procent-lån, der i skrivende stund handles på kurs 98,90.

- Men her er renteforskellen jo noget større, så valget af lån er lidt mere tricky. Men man kan sige, at hvis du er mest interesseret i at beskytte din friværdi og samtidig frygter en indlåsningseffekt på 1,5 procent-lånet, så vil det afdragsfrie 2 procent-lån være en mulighed, lyder det Christian Hilligsøe Heinig. 

Før risikoen for en indlåsningseffekt på 1,5 procent-lånet reduceres kraftigt eller helt forsvinder, bør der ifølge Christian Hilligsøe Heinig gå nogle måneder, hvor kursen på 2 procent-lånet har ligget over pænt 100 og hvor kursen på 1,5 procent-lånet kravler op mod 97 – 98. 

Hvis der kun er tale om et flygtigt rentefald, hvor 2 procent-obligationen igen bliver åbnet efter en uge, vil der være udstedt så få 1,5 procent-obligationer, at risikoen for en skæv prisdannelse er overhængende.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab