Spørg Bolius
Løbende toilet i ejerforening - hvem skal betale det øgede vandforbrug når der er fælles vandmåler?
Hej Bolius, vi er en ejerforening med 24 rækkehuse, vi har fælles måler på vandet og betaler derfor 1/24 af vand og afledning pr. lejlighed.
Vi har sidste år haft et ekstraordinært stort vandforbrug, derfor har vi for 4 mdr. siden kontaktet et vvs-firma for at få kontrolleret alle toiletter. Der var en enkelt ejer, der ikke ville have vvs-manden ind, men han oplyste, at hans toilet havde været i stykker men var blevet repareret. Alle andre toiletter var fundet ok, så den helt store fejlfinding blev sat i gang.
Nu har det så efter 3 mdr. og 10.000 kr. fejlfinding vist sig, at det er mandens toilet, der løber konstant i godt 3 mdr., og iflg. vandvækets beregning med måling af vandforbrug i nattetimerne før og efter reparetion, at der er løbet ca. 2 m3 vand ud i døgnet i perioden på næsten 4 mdr.
Mit spørgsmål er, om ejerforeningen på nogen måde kan kræve pengene for fejlfinding og de ca. 12.000 kr. vand og afledning, som det har kostet, at manden ikke har repareret sit toilet, som han har sagt til ejerforeningen.
MVH: Carsten
Hej Carsten
Spørgsmålet afhænger i et vist omfang af de vedtægter, som er vedtaget i jeres ejerforening.
Jeg kender naturligvis ikke vedtægterne i jeres forening. Den enkelte ejer vil dog typisk have pligt til at forestå den indvendige vedligeholdelse af egen ejendom, og herunder også pligt til vedligeholdelse af egne toiletter. I det følgende tager jeg først og fremmest udgangspunkt i den såkaldte normalvedtægt, idet jeg dog ikke ved, om I konkret har vedtaget anden vedtægt.
I den såkaldte normalvedtægt for ejerlejligheder fremgår den nævnte vedligeholdelsespligt også udtrykkeligt af § 15, stk. 4. Såfremt vedligeholdelsespligten forsømmes, og såfremt dette er til gene for de andre ejere, kan ejerforeningens bestyrelse – ifølge normalvedtægten – forlange af ejeren, at han udfører vedligeholdelsesforanstaltninger. Hvis denne pligt måtte blive forsømt, således som det er tilfældet i jeres sag, kan bestyrelsen kræve vedligeholdelsesforanstaltninger fremsat inden for en fastsat frist. Dette krav/varsel skal fremsættes skriftligt.
Hvis ikke ejeren efterkommer kravet inden for det fastsatte varsel, kan bestyrelsen – på foreningens vegne – lade arbejdet udføre for medlemmets regning. Det betyder omvendt, at hvis der ikke er givet sådant skriftligt varsel, kan der heller ikke rettes et krav imod ejeren af lejligheden.
Hertil kan det for det første diskuteres, om fejlfinding overhovedet kan betragtes som udtryk for en egentlig vedligeholdelsesforanstaltning. Jeg forstår dog under alle omstændigheder også din henvendelse og dit spørgsmål sådan, at I allerede havde bedt ejeren om at deltage i fejlfindingen. Derfor er det også min umiddelbare opfattelse, at I under alle omstændigheder har iagttaget formkravet i normalvedtægtens § 15, stk. 4, selv om fejlfinding skulle blive betragtet som udtryk for en vedligeholdelsesforanstaltning.
Dertil kommer ydermere, at hvis det kan lægges til grund, at ejeren ligefrem svigagtigt skulle have givet udtryk for, at toilettet allerede var blevet repareret, kan der under alle omstændigheder rejses et krav imod ham, selv om en forskrift som den netop omtalte (i normalvedtægtens § 15, stk. 4) ikke måtte være blevet iagttaget. Det er nemlig et almindeligt princip, at man slet ikke kan blive fri for ansvar, hvis man har udvist en adfærd, der kan betegnes som udtryk for et svigagtigt forhold.
Selve udgiften til øget vandforbrug kan som udgangspunkt også overvæltes på ejeren, idet han ud fra din beskrivelse ligeledes under alle omstændigheder uagtsomt har påført ejerforeningen(s medlemmer) denne forøgede udgift. Der skal således på vedtægtsmæssigt grundlag være vedtaget et grundlag for at fravige dette udgangspunkt, hvis ikke der skal kunne rettes et krav imod ham.
For så vidt angår den senere udbedring af toilettet må det også nødvendigvis være ejeren, som skal betale for dette. Foreningens bestyrelse skal så blot sørge for at iagttage det nævnte formkrav, førend der foretages yderligere.
Med venlig hilsen
Nikolaj Wessel Tromborg
Advokat, Fagekspert
Leoni advokater