Når naboens byggeri bliver et mareridt

Flere boligejere strides med naboen om indbliksgener eller mistet lys og udsigt. Regler kan beskytte mod indkig, men ofte afgør den enkelte sagsbehandler, hvad der er lovligt.

Tagterrasser, kviste, altaner og store vinduer mod skel generer en række naboer, der føler sig generet af indkigsgener.

Tagterrasser, kviste, altaner og store vinduer mod skel generer en række naboer, der føler sig generet af indkigsgener. Grafik: Lars Andersen.

”Naboen bygger oven på sit hus og kan nu kigge lige ned i vores have – må han det?”

”Kan det være rigtigt, at naboen må bygge en høj terrasse, så hun kan sidde og se ind ad vores stuevindue?”

Bolius – Boligejernes Videncenters brevkasse Spørg Bolius  får flere og flere henvendelser fra frustrerede boligejere, der oplever, at naboens om- eller tilbygning giver indbliksgener i hus og have eller tager lys og udsigt.

– Der er især tre ting, der opleves som meget generende. At naboen laver store vinduespartier mod skel, kviste, altaner eller tagterrasser. At naboen bygger en ekstra etage på. Eller at naboen rydder en række afskærmende træer, forklarer Tine Nielsen, fagekspert og brevkasseredaktør i Bolius .

Ombygninger giver indkigsgener

Frustrationsboomet går hånd i hånd med et generelt ombygningsboom i de større byer, hvor der er rift om kvadratmeterne i de eksisterende villakvarterer.

– Husene bliver større, selvom grundene ikke gør det. Samtidig er det moderne at få lyset ind fra alle kanter og at åbne op ud til haven. Det betyder store vinduespartier og terrasser, der kan give et utilsigtet indblik i naboens have, siger Tine Nielsen og fortsætter:

– Vælger naboen at rive et gammelt hus ned og placere et typehus på grunden, kan det også havne lidt tilfældigt og komme til at ligge uhensigtsmæssigt i forhold til naboerne. 

Jan Schøtt-Petersen, advokat i Alliance Advokater, Helsingør, og formand for Danske BOLIGadvokater ser samme mønster.

– I trange områder med høje priser vil vi have fuld glæde af vores investering. Vi har tilgangen ”My home is my castle”, men når naboen opfører et slot lige ved siden af, er vi pludselig to, der mener, vi har ret til at gøre, hvad der er bedst for os, siger han.

Sagsbehandler i kommunen skønner, om regler overholdes

Hvem der har mest ret, kan være svært at afgøre. Bygningsreglementet sætter grænser for, hvor meget man må bygge, hvor og hvor højt. Det slår også fast, at byggeriet ikke må give væsentlige indbliksgener for naboen. Ligeledes kan lokalplaner og tinglyste servitutter sætte begrænsninger for byggeriet. 

Men det vil altid være op til den enkelte kommune – faktisk den enkelte sagsbehandler – at skønne, hvordan man beregner, om reglerne overholdes, om det er i orden at give dispensation fra reglerne, og hvad der præcist er væsentlige indbliksgener. Kun særligt komplekse byggesager behandles i fælles faggrupper eller i teknisk udvalg, så afgørelsen ligger som regel i hænderne på en enkelt medarbejder. 

– Du kan opleve en superpragmatisk sagsbehandler i en upragmatisk kommune – og omvendt. Der er stor forskel på, hvordan en byggesag bliver vurderet, fordi det handler om et individuelt skøn. Det kan være utrygt for både bygherren og naboerne, siger Thomas Hjort, arkitekt i m4 Arkitekter, der ofte sidder som bygherres rådgiver. 

– Vi råder altid bygherrer til at tage en landinspektør indover, som kan skabe overblik over alle regler, servitutter og lokalplaner. Det vil altid være nemmest og skabe færrest gnidninger, hvis man ved, man holder sig inden for byggeretten, siger han.

Regler, der beskytter dig mod indbliksgener

Bygningsreglementet BR18, § 187-195, fastslår, at højden på en bygning, vinduer, altaner og lignende ikke må føre til væsentlige indbliksgener for naboen. Hvad der er væsentlige gener, afgør kommunen i hver enkelt byggesag. 

Ifølge en anvisning fra Statens Byggeforskningsinstitut, forventes det, at du skal tolerere flere indbliksgener, hvis du bor i tæt og høj bymæssig bebyggelse eller i et område med karrébebyggelse i flere etager. I områder med fritliggende enfamiliehuse lægges der mere vægt på retten til privatliv.

Som nabo har du kun ret til at blive hørt i en byggesag, hvis et byggeri overskrider byggeretten – det vil sige bygningsreglementets, planlovens eller lokalplanens bestemmelser.

Forvaltningslovens § 19 giver kommunen mulighed for at lave nabohøring på et byggeri, selvom det overholder byggeretten og ikke kræver dispensation. Men her har du ikke krav på, at dine indsigelser bliver taget i betragtning.

Der kan være servitutter på din og naboens ejendom eller restriktioner for byggeri i lokalplanen, planloven eller kommuneplantillæg, som kan begrænse risikoen for indbliksgener. Tjek tingbogen.dk , kort.plansystem.dk  og teknisk forvaltning i din kommune.

Sager, der havner i retten, kan skabe præcedens. Højesteret har fx netop afgjort, at genskinnet fra et sort tegltag var en overskridelse af den naboretslige tålegrænse.

Kilder: bolius.dk , retsinformation.dk , sbi.dk  og beretning2010.ombudsmanden.dk/artikler/artikel6/ 

Nabohøring ved byggeri

Om du bliver hørt som nabo, afhænger både af byggeriets omfang og af sagsbehandlerens skøn. 

– Hvis et byggeri overskrider byggeretten og kræver dispensation, skal naboerne altid høres, og deres argumenter skal indgå i afgørelsen. Til gengæld overhører mange kommuner ombudsmandens anbefaling af, at naboerne ALTID bør høres. For hvis byggeretten overholdes i en sag, er kommunen alligevel nødt til at give tilladelse, uanset hvad naboerne siger, siger Kristian Baatrup, landinspektør og direktør ved Landinspektørkontoret.

Han anbefaler, at naboerne høres helt uformelt. 

– Som bygherre bør man altid gå over og snakke med naboerne, vise dem tegninger og være lydhør. Og som nabo til et byggeri bør man søge råd hos fageksperter, inden man klager per automatik. Begge parter skal huske, at dialog kan løse meget, siger Kristian Baatrup.

Er der en høring, skal du dog tænke dig godt om, råder Tine Nielsen.

– Man skal ikke bare sige ja, fordi det er flinke naboer, der vil bygge. For der kan flytte andre ind om en uge. Så tænk det godt igennem: Hvad har det her af betydning for mig på min grund? Og spørg ind, hvis der er noget, du er i tvivl om, siger hun.

I orden med forskellige regler for indkig til naboen

Selvom det individuelle skøn i byggesager giver plads til mange frustrationer, mener eksperterne ikke, at mere ensrettede regler er realistiske. 

– I de fleste kvarterer er det svært at finde to ens huse og to ens haver. Det vil altid være de forskellige faktiske forhold, der skal ligge til grund for en vurdering af, hvad der kan skabe indbliks- eller udsigtsgener, siger Jan Schøtt-Petersen.

– Jeg synes ikke, reglerne stiller hverken dem, der bygger, eller naboerne dårligt. Og det er klart, at jo tættere du bor, jo mere må du være indstillet på at kunne se og høre naboerne, supplerer Thomas Hjort. 

Tjek lokalplaner og servitutter

Det betyder også, at selvom du altid kan undersøge lokalplaner, servitutter og bygningstraditioner i et område (og det bør du i øvrigt altid gøre, inden du køber hus), kan du aldrig være sikker på, at der ikke kan ske ændringer i både indblik og udsigt.

– Din udsigt og dit privatliv er groft sagt kun til låns – medmindre du er villig til at betale for det. Fx er eneste mulighed at købe i første række ned til vandet, hvis du vil være sikker på din havudsigt, siger Kristian Baatrup.

Du kan i princippet også gå ind til din nabo og sige: ”Jeg vil gerne købe min udsigt”, og så kan I tinglyse en servitut, der betyder, at han ikke må bygge i højden.

Men også her kan det nemt ende som et spørgsmål om fortolkning.

– Bliver man enige om særaftaler, er det vigtigt at få det nedskrevet utrolig præcist, for ellers kan det ende som en vurderingssag mange år efter, hvor der måske er flyttet nogle nye ind, siger Jan Schøtt-Petersen.

LÆS OGSÅ: Lokalplaner

Boligadvokatens kommentar

Jan Schøtt-Petersen, advokat i Alliance Advokater Helsingør og formand for Danske BOLIGadvokater: 

Trine og hendes familie er bekymret for, om alle naboer kan få lov til at bygge store kviste og tagterrasser, når først én har fået lov. Men kommunen vil ikke give dem et klart svar. Og der er grund til bekymring, forklarer Jan Schøtt-Petersen.

– Kommunen kan ikke udtale sig om, hvad de fremover kommer til at tillade. Men man må regne med, at en tilladelse i området kan skabe præcedens. Kommunen skal derfor også i alle afgørelser lægge vægt på, om det kan have en uheldig præcedensskabende effekt, siger han.

Naboens nye kvist gav indkig til have og stue 

Trine og hendes familie er blandt dem, der har følt sig generet af indkig fra naboen. Det skete efter en ny kvist, der gav indkig direkte ind i familiens have og stue, og det er nu skyld i et ødelagt naboskab.

– Vi bor i et ældre villakvarter, og det var helt tilfældigt, at jeg for et par år siden kom til at tale med min nabo om, at hun havde fået afslag på at bygge i højden, men ja til at bygge ud. Jeg forklarede, at jeg var meget glad for, at hun ikke skulle bygge i højden, husker Trine.

Da byggeriet gik i gang, viste det sig alligevel, at naboen havde igangsat et byggeri af en stor kvist med glas fra gulv til loft.

– Jeg forklarede min nabo, at vi var virkelig kede af, at vi ikke havde fået at vide, hvad der præcis ville ske, og at det ville komme til at genere vores privatliv meget. Det endte dramatisk, og jeg sagde til hende, at jeg ville bekæmpe det med næb og kløer, fortæller Trine.

Byggeprocent var overskredet

Trine skulle dog igennem mange telefonsamtaler og brevskriverier med kommunen for at få deres sagsbehandler til at tage klagen alvorligt. Men endelig fik hun medhold i, at byggeriet var gået i gang, inden den endelige tilladelse var givet, og at byggeprocenten var overskredet. 

– Så en dag bankede entreprenøren pludselig på vores dør og råbte, at vi var skyld i, at de nu sad til møder på kommunen og var nødt til at pille byggeriet ned, siger Trine.

Kvisten blev dog ikke pillet ned, men den blev mindre og med mindre glas. 

– Fordi der stadig er indblik i vores have, har vi brugt 30.000 kr. på at plante træer i skellet. Men når der ikke er blade på træerne, kan man alligevel kigge lige ind ad vores køkkenvindue og ned i vores sofa. Man kan jo rulle gardiner ned, men hvem har lyst til at leve for nedrullede gardiner? spørger Trine.

NB! Trine har ønsket at være anonym. Redaktionen er bekendt med hendes rigtige navn.

Landinspektørens kommentar

Kristian Baatrup, landinspektør og fagekspert hos Bolius : 

Sofie og hendes familie kunne ikke forstå, hvorfor kommunen afviste deres klagesag. Men det er der en forklaring på ifølge landinspektør og fagekspert hos Bolius, Kristian Baatrup.

– Kommunen må faktisk ikke vurdere en sag, når der er indgået en privatretslig aftale mellem familien og naboen. De har kun noget at sige i offentligretslige aftaler. Personretslige sager skal afgøres af en domstol, og i dette tilfælde har retten selvfølgelig givet familien ret, fordi den aftale, de havde indgået, ikke var blevet overholdt, forklarer han.

Naboens tagterrasse endte i byretten 

I en anden sag endte 10 års godt naboskab i stridigheder, en retssag og en flytning. Sofies nabo byggede en større tagterrasse end aftalt, og det gav kæmpe indbliksgener i haven.

– Det hele begyndte meget hyggeligt med, at vores nabo gennem 10 år kiggede ind til en kop kaffe og havde tegninger med. Han ville bygge ud og lave en tagterrasse. Fordi vi bor i dobbelthus og deler grund, kunne han ikke gå i gang uden vores tilladelse. Men vi skrev under på hans byggeprojekt efter at have sikret os, at tagterrassen ikke ville genere os. Vi kiggede nøje på tegningerne og var ude i haven, hvor naboen viste os, hvor langt ud terrassen ville komme til at gå, fortæller Sofie.

Tagterrasse blev større end aftalt

Tilbygningen og tagterrassen endte dog med at blive meget længere, end tegningerne havde antydet. 

Resultatet var, at naboen kunne kigge direkte ned på Sofie og hendes familie, når de var på deres terrasse eller i haven. 

– Vi er ikke normalt brokkerøve. Men det var jo slet ikke det, vi havde skrevet under på. Så vi gik først til kommunen og senere til Ankestyrelsen. Men vi fik ikke medhold i vores klager. I stedet fik vi at vide, at det var privatretsligt mellem os og naboen. Jeg har stadig ikke forstået, hvordan en underskrift til et konkret byggeri kan forvandles til en generel byggetilladelse, men det er åbenbart sådan, det er, forklarer Sofie.

Tegning af mand, der står på sin tagterrasse og giver fingeren til sin nabo, der står i haven

Naboen begyndte at chikanere

Naboen blev dog så sur over, at de klagede over hans byggeri, at han begyndte nidstirre dem og grine af dem fra tagterrassen. Og han råbte ukvemsord efter Sofie, hendes mand og datter, når han mødte dem i indkørslen. 

– Så besluttede vi at hyre en advokat og gå i byretten. 

Her vandt vi sagen, og vores nabo blev pålagt at justere terrassen tilbage til det, vi havde skrevet under på, fortæller Sofie.

Naboskabet var dog blevet så dårligt, at familien følte sig utilpas og utryg i huset. Derfor endte de med at sælge huset sidste år.

NB!  Sofie har ønsket at være anonym. Redaktionen er bekendt med hendes rigtige navn.

LÆS OGSÅ: Tagterrasser

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab