Nyt 30-årigt fastforrentet lån med rente på 1 procent

Nyt realkreditlån har den laveste pålydende rente nogensinde. Men på grund af kurstab og risiko for indlåsning kan 1,5 procent-lånet bedre betale sig.

Sådan fungerer dit fastforrentede lån

Et fastforrentet realkreditlån er udstyret med en såkaldt kuponrente, som angiver renten på en obligation med en restgæld på eksempelvis 100 kr. I øjeblikket bliver en 30-årig obligation med en kuponrente på 1,5 procent handlet for 99,92 kr. 

Det betyder, at du modtager 99,92 kr. for hver obligation med en restgæld på 100 kr., som realkreditselskabet sælger for dig. Hvis du låner en million kroner, vil du således ’kun’ modtage 999.200 kr., men skal betale renter af en restgæld på 1 million. kr. Den effektive rente bliver derfor lidt højere end de nævnte 1,5 procent.

Med en aktuel kurs på 95,40 på 1 procent-lånet, vil du ’kun’ få udbetalt 954.000 kr.  

  • Hvis renteniveauet stiger, vil kursen på den fastforrentede obligation falde. Hvis kursen falder til eksempelvis 95, skal du stadig betale 1,50 kr. i rente. Det indebærer, at den effektive rente stiger, da du jo skal betale de nævnte 1,50 kr. i rente, men nu af et mindre beløb.
  • Hvis renteniveauet falder, vil kursen på den fastforrentede obligation stige. Hvis kursen stiger til eksempelvis 99,95, skal du stadig kun betale 1,50 kr. i rente. Det indebærer, at den effektive rente falder, da du jo stadig skal betale de nævnte 1,50 kr. i rente, men nu af et større beløb.

I ovennævnte eksempler er ikke indregnet effekten af kursskæring, som udgør en lukrativ indtægtskilde for bankerne. Kursskæring udtrykker det forhold, at banken skærer 0,20 til 0,25 kurspoint af den officielle børskurs, inden lånet udbetales til låntager.

Med en pålydende rente på blot 1 procent, har det nye, fastforrentede 30-årige lån den laveste pålydende rente nogensinde på et sådant lån. Både Nykredit/Totalkredit, Nordea, Realkredit Danmark og Jyske Realkredit tilbyder lånet med en rekordlave rente.

Men selv om den pålydende rente er rekordlav, er realkreditlånet, som kurserne er lige nu, lidt dyrere efter skat end det tilsvarende lån på 1,5 procent. Men det er dog ikasdke sikkert, at du kan vælge realkreditlånet på 1,5 procent, da lånet lukkes, hvis kursen er over 100.

Kursen på den 30-årige 1,5 procent-obligation svinger i begyndelsen af april 2019 lige omkring 100 med en kurs på 99,71 den 3. april 2019, mens kursen et par dage tidligere rundede 100,08.  

Hvis 1,5 procent-lånet med afdrag er lukket, har du valget mellem en afdragsfri 1,5 procent-obligation til en kurs på omkring 98,40 eller det fastforrentede 30-årige lån på 1 procent til en kurs på ca. 95,40. Begge kurser er indhentet 3. april 2019. 

1,5 procent-lån er billigere end 1 procent-lån

Hvis 1,5 procent-obligationen er åben, vil lånet være den oplagte mulighed for de fleste låntagere. Kurstabet er minimalt, og den månedlige nettoydelse er ca. 60 kr. lavere i forhold til 1 procent-lånet. Eksemplet gælder for et lån med et provenu på en million kr.

Det mest reelle billede på økonomien i de forskellige lån, er den såkaldte periodeomkostning, som udtrykker den samlede omkostning ved at låne penge i realkreditselskabet over en periode på fem år. 

Ved et uændret renteniveau koster det 101.025 kr. at finansiere sig i 1,5 procent-obligationen, mens omkostningen stiger til 111.403 kr., hvis lånet optages som et 1 procent-lån. Dermed er der ca. 10.000 kr. at spare ved at vælge 1,5 procent-lånet.

Risiko for indlåsningseffekt på det nye 1 procent-lån

Hvis kursen på 1,5 procent-obligation er kravlet over 100, kan du vælge mellem det nye 1 procent-lån eller den gamle 1,5 procent-lån uden afdrag.  Her er billedet imidlertid lidt mere mudret. Den nye 1 procent-obligation lider af den svaghed, at der ikke er udstedt ret mange obligationer i serien, og hvis renten igen stiger er lille smule, vil der heller ikke fremover være mange udstedelser i det 30-årige 1 procent-segment. 

Dermed er der risiko for den såkaldte indlåsningseffekt. Effekten indebærer, at hvis du skal ud af lånet før tid, risikerer du at skulle betale overkurs for obligationerne, der kan være samlet på ganske få investorer. Derfor vælger nogle låntagere den relativt dyre løsning i form af et afdragsfrit 1,5 procent-lån, hvor periodeomkostningen løber op i 130.193 kr. over en femårig periode.

Chefanalytiker i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann vurderer dog, at 1 procent-lånet stadig vil være det bedste mulighed for rigtig mange boligejere.

- Hvis boligejeren ønsker at afdrage på sit lån, anbefaler vi ikke det 30-årigt fastforrentede 1,5 procent-lån uden afdrag. I det tilfælde anbefaler vi det 30-årige 1 procent-lån, siger hun.

1,5 procent-lånet uden afdrag mest attraktivt ved stigende rente

Ønsker du at ’spille’ på en stigende rente over de næste 5–10 år, gælder det om at få et fastforrentet lån, der har den højest mulige kursfølsomhed. Og her er 1,0 procent-lånet en god mellemløsning, da obligationen er langt mere kursfølsom end 1,5 procent-obligationen med afdrag.

Hvis renten eksempelvis stiger med 2 procentpoint, vil den såkaldte periodeomkostning på et 1 million kr. stort lån udgøre minus 54.709 kr. Den negative periodeomkostning betyder, at du efter fem år vil have tjent 54.709 kr. på at låne penge af realkreditselskabet. I regnestykket er dog ikke indregnet effekten af et eventuelt fald i boligpriserne. 

Forklaringen på den skattefrie gevinst er, at når renten stiger, så falder obligationskurserne. Det betyder, at restgælden i din bolig falder, da du kan tilbagekøbe obligationerne til en lavere kurs end da lånet blev udbetalt.

Går du benhårdt efter en kraftig rentestigning, er det afdragsfrie 1,5 procentlån en mere attraktiv mulighed der, i tilfælde af en rentestigning på to procentpoint, efterlader dig med en gevinst på hele 68.856 kr. 

Når det afdragsfrie 1,5 procent-lån giver en lidt større gevinst, hænger det sammen med, at der ikke bliver betalt af på lånet i den femårige periode. Det betyder, at de faldende obligationskurser slår igennem på et større beløb end ved et lån med afdrag.

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Udnyt finten med et tre-måneders lånetilbud

Har du købt ny bolig, eller ønsker du at erstatte dit eksisterende realkreditlån med et nyt 1,5 procent-lån, har realkreditselskabet mulighed for at drible uden om ”kurs 100-reglen”. Reglen betyder nemlig også, at realkreditselskabet godt må udbetale lånet til en kurs over 100, hvis du har et gældende lånetilbud i obligationsserien.

Ønsker du at optimere dine lånemuligheder, beder du derfor banken om et lånetilbud baseret på 1,5 procent-obligationen. Lånetilbuddet er normalt gældende i tre måneder og betyder, at hvis kursen på 1,5 procent-obligationen eksempelvis er steget til 102, vil du få 102 kr. udbetalt, men vil kun skylde 100 kr.

En udnyttelse af finten kræver dog, at du har en vis portion is i maven og er klar til også at acceptere et kursfald. Eksempelvis kan kursen være faldet til 98 ved udnyttelse af lånetilbuddet. Set i forhold til en kurs lige under 100, vil du dermed miste små 20.000 kr. for hver lånte million kroner på grund af kursfaldet.

Kilder og henvisninger

Henvisninger:

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab