Økonomiske forhold ved køb og salg af ejendomme på landet

For landejendomme gælder særlige forhold og regler for finansiering, og nogle landejendomme beskattes også ved salg. Derudover kan en ejendom på landet give mulighed for andre indtægtskilder.

Regler for landejendomme

Der gælder et andet sæt regler for landejendomme end for huse i byzoner. Arkivfoto.

Hvilke forhold skal du være opmærksom på, når du køber bolig på landet?

En hushandel på landet er ikke altid lige så enkel som en handel med et almindeligt beboelseshus.

Mulighederne for finansiering kan være anderledes, og nogle huse på landet beskattes ved salg.

For regulære landbrug er der normalt en beskatning og en lavere grænse for, hvor meget du må belåne din ejendom. Dette gælder som hovedregel for regulære landbrug – dvs. det vi forstår ved landbrug i traditionel forstand, hvor ejendommen primært bruges til landbrugsaktiviteter.

Imidlertid er der en flydende grænse for, hvordan reglerne er for huse, der ligger på landet, men hvor der kun drives begrænset eller slet ingen landbrug. Her er det helt individuelle forhold, der spiller ind for både finansiering og beskatning.

Overvejer du at købe hus på landet, kan du undersøge ejendommens tingbog med henblik på, hvilken status ejendommen har. Oplysninger om alle ejendomme kan hentes via tinglysning.dk.

LÆS OGSÅ: Tinglysning

Hvilken betydning har det for en hushandel, om der er landbrugspligt på ejendommen?

Huse på landet kan både være med eller uden landbrugspligt. Ejendomme på over 2 hektar har i udgangspunktet landbrugspligt. Er der ikke landbrugspligt på ejendommen, og benyttes ejendommen til bolig for familien, vil den normalt blive betragtet som en almindelig beboelsesejendom og indgå under de dertil knyttede skatte- og låneregler

LÆS OGSÅ: Hvad bør du undersøge, når du køber hus?

Er ejendommen på under 2 hektar og har landbrugspligt, kan landbrugspligten uden videre ophæves. Det er derimod sværere at få landbrugspligten tilbage.

Landbrugspligten er i sig selv ikke afgørende i forhold til de økonomiske aspekter af ejendomshandlen, og derfor kan det ofte være en fordel, at lade det være op til køber at vurdere, om en evt. landbrugspligt skal bibeholdes eller ej.

LÆS OGSÅ: Love og regler for huse på landet

regler for landejendom under 2 hektar

En landejendom på under 2 hektar, har ikke landbrugspligt og bliver betragtet som en almindelig beboelsesejendom og følger skatte- og lånereglerne for denne type huse. Arkivfoto.

Hvilke regler for beskatning ved salg gælder for huse på landet?

Hvorvidt der er landbrugspligt på din ejendom eller ej er ikke afgørende for, hvordan en ejendom bliver beskattet ved salg. Her er det SKAT, der vurderer, om en ejendom betragtes som en landbrugsejendom eller en beboelsesejendom.

Som tommelfingerregel vil SKAT vurdere, at en ejendom på under 5,5 hektar beliggende i landzone kategoriseres som en beboelsesejendom (skattefritages), mens ejendomme over 5,5 hektar vil blive vurderet som landbrugsejendomme (skattepligtig).

Mens ejendomsskatten (grundskyld) på en landbrugsejendom er væsentlig mindre end ejendomsskatten på en beboelsesejendom, har beboelsesejendomme den fordel, at de ikke beskattes ved salg. Det gør en landbrugsejendom, da den betragtes som erhverv.

Mindre ejendomme med landbrugspligt kan dog i nogle tilfælde sælges skattefrit, også selv om de er noteret som landbrug. Betingelsen er blandt andet, at ejendommen primært benyttes til bolig for familien, og således bliver omfattet af den såkaldte parcelhusregel.

LÆS OGSÅ: Værd at vide, før du køber hus på landet

Parcelhusreglen og skattefrit salg

For at en ejendom er omfattet af parcelhusreglen, kræver det, at den kan vurderes som et parcelhus, og at øvrige regler for skattefrit salg er opfyldt.

Hvis grundarealet udgør 1.400 kvadratmeter eller mere, er det fx en betingelse for skattefrit salg, at ejendommen ikke kan udstykkes eller, at en sådan udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af den resterende ejendom.

Parcelhusreglen kan under visse betingelser anvendes, selv om du har benyttet ejendommen til erhverv. Der gælder de samme forhold som nævnt ovenfor, ligesom det er et krav, at du har boet på ejendommen.

LÆS OGSÅ: Skatteregler ved boligsalg

Hvor meget må man belåne sin bolig?

Det er muligt at belåne en helårsbolig i byen med et realkreditlån på op til 80 procent af ejendommens værdi og op til 60 procent som ejer af en landbrugsejendom. Arkivfoto

Hvilke regler gælder for finansiering og belåning af ejendomme på landet?

Har du en helårsbolig i byen, har du mulighed for at belåne det med op til 80 procent af ejendommens værdi med et realkreditlån, men på en landbrugsejendom er det kun muligt at belåne ejendommen op til 60 procent med et realkreditlån. Lånegrænsen kan dog forhøjes til 70 procent, hvis der stilles supplerende sikkerhed for den del af lånet, der overstiger 60 procent af ejendommens værdi.

Samme fordeling gælder også, hvis du skal optage lån eller omlægge eksisterende lån i en ejendom på landet.

Mens SKAT som udgangspunkt vurderer ejendommens status ud fra en skæring på, om ejendommen er under eller over 5,5 hektar, er skæringen anderledes hos realkreditinstitutterne.

Her vil ejendomme op til en størrelse på10 hektar, som ikke anvendes til landbrug, kunne blive belånt op til 80 procent – det gælder vel at mærke også ejendomme med landbrugspligt.

LÆS OGSÅ: Lån til boligkøb

Ved salg af huse på landet, hvorfra der ikke drives landbrug, og hvor arealet af jorden er over 10 hektar, kan det derfor være en mulighed at undersøge, om dele af jorden kan sælges fra før hushandlen, så køber får mulighed for at belåne med et 80 procent realkreditlån.

Det er dog være svært i praksis at opnå en 80 procents realkreditbelåning, hvis ejendommen ligger i et udkantsområde, da ejendommene kan være vanskelige at sælge og realkreditinstitutterne er dermed mere forsigtige.

Er det nødvendig at søge professionel rådgivning ved køb og salg af huse på landet?

En hushandel på landet vil ofte være mere kompliceret end salg af et almindeligt parcelhus, hvis ejendommen har status som landbrugsejendom.

Det kan derfor være en god idé at søge professionel rådgivning (både juridisk og økonomisk) tidligt i forløbet, hvis du har planer om at købe eller sælge en landbrugsejendom.

Selv om ejendommen går under parcelhusreglen og dermed tæller som en almindelig beboelsesejendom, kan det dog også være en god idé at søge professionel rådgivning.

LÆS OGSÅ: De 10 største fælder når du køber hus

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab