Omlægning af dit realkreditlån

Boligejere med fastforrentede lån kan ofte udnytte et rentefald ved at omlægge lånet til et lavere forrentet lån. Du sparer penge på den månedlige ydelse og kan komme af med eventuel restgæld. Læs mere om fidusen ved konvertering af lån her.

Har du et fastforrentet lån? Så kan du muligvis få glæde af en omlægning, når renten igennem en periode er faldet markant. Foto: Greg Randles

En låneomlægning er også kendt under betegnelsen "konvertering" og benyttes som udgangspunkt udelukkende i forbindelse med fastforrentede lån. Det skyldes, at variabelt forrentede lån kun falder marginalt i kurs og desuden optages som kontantlån, hvilket gør en konvertering uinteressant.

Ved en låneomlægning indfrier du et eller flere af dine lån og optager et nyt, der dækker omkostningerne til indfrielse af de gamle lån.

Hvornår bør du overveje at lægge dit realkreditlån om?

Der er stor forskel på, hvornår det kan svare sig for den enkelte at omlægge sit realkreditlån.

Overvejer du en lånomlægning bør du først og fremmest kigge på din livssituation og økonomi som helhed. Tag en snak med banken eller en uvildig økonomisk rådgiver. Lånemarkedet er kompliceret og en rådgiver har ekspertisen til at gennemskue markedet og kan hjælpe dig med at finde det rigtige lån. Typisk vil en lånomlægning være interessant ved følgende scenarier:

  • Hvis renten falder: Falder renten med 1,5 til 2,0 procent-point eller mere, kan der være penge at spare på den månedlige ydelse.
  • Hvis renten stiger: Stiger renten med 1,5 til 2,0 procent-point eller mere, kan du få reduceret restgælden gennem en låneomlægning. Typisk vil den månedlige ydelse stige en smule.
  • Hvis du får ændrede behov - fx hvis du går med planer om at bygge om eller købe ny bil.
  • Hvis du har en stor friværdi i din bolig.
  • Hvis du har haft afdragsfrihed i 10 år. Ophøret af afdragsfrihed medfører en væsentlig stigning i ydelsen.
  • Hvis boligpriserne i dit område er steget. Det kan betyde en stigning i din friværdi, hvorved en lånomlægning kan være interessant.

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Konvertering af boliglån.

Ved en låneomlægning indfrier du et eller flere af dine lån og optager et nyt, der dækker omkostningerne til indfrielse af de gamle lån. Foto: Bigstockphoto.com

Hvilke typer låneomlægning findes der?

Omlægning af lån kan overordnet opdeles i 3 typer:

  • Nedkonvertering
  • Opkonvertering
  • Skrå konvertering

Som låntager skal du være opmærksom på, at en ændret rente får betydning for dit rentefradrag. Sørg derfor for at rette dine oplysninger på selvangivelsen, hvis du lægger dit lån om.

Overvej også, om det kan svare sig for dig at kurssikre nye lån, hvis du vil være sikker på resultatet af lånomlægningen.

Nedkonvertering

For de fleste boligejere med fastforrentede lån er en omlægning aktuel, når renten igennem en periode er faldet markant. Den grundlæggende idé i en låneomlægning er at erstatte et højtforrentet lån med et lavere forrentet lån. Dermed betaler du færre penge i renter, og din samlede nettoydelse på lånet falder.

Den type af omlægninger kaldes en nedkonvertering og er den mest populære.

Opkonvertering

Ønsker du at erstatte et lån med en lav kuponrente (kuponrente er obligationens pålydende rente) med et lån med en højere kuponrente, er der tale om en opkonvertering.

Opkonverteringer benyttes, når renten stiger, og du vil fastfryse boligens gæld på et lavere niveau. Stiger renten, vil kursen på et fastforrentet lån nemlig falde, hvorefter du kan indfri obligationerne til en lavere kurs, end da du optog lånet.

Dermed får du nedbragt din restgæld i boligen og har mulighed for på et senere tidspunkt at lægge lånet om til en lavere kuponrente, hvis renten senere falder.

Ulempen ved en opkonvertering er, at du skal betale en lidt højere ydelse på det nye lån, og du i øvrigt ikke kan være sikker på, at renten falder.

Skrå konvertering

Skrå konvertering er betegnelsen for en lånomlægning, hvor du fx konverterer et rentetilpasningslån (også kaldet flekslån) til et fastforrentet lån eller omvendt.

Rentetilpasningslån adskiller sig en del fra de fastforrentede lån, så ved en sådan konvertering skal du være opmærksom på, at din risikoprofil ændrer sig ved denne type konvertering.

Hvornår kan det betale sig at lægge realkreditlån om?

Hos de fleste realkreditselskaber kan du tilmelde dig en gratis automatisk overvågning af lånet, der giver dig besked, hvis en omlægning af lånet kan betale sig.

For at lægge et lån om, skal du tage kontakt til din rådgiver i dit realkreditselskab. Det er en god idé at få uvildig økonomisk rådgivning, inden du træffer dit valg om låneomlægning, så du finder den rette løsning til din økonomi.

For at en låneomlægning kan betale sig, bør en række forhold være opfyldt i større eller mindre grad.

  • Renteforskel: Jo større, jo bedre. Som hovedregel bør du gå mindst 1,5 procentpoint ned i rente. Har du eksempelvis et lån med en kuponrente på 4,0 procent, bør du erstatte lånet med et nyt lån med en kuponrente på 2,5 eller lavere. De halvanden procentpoint er dog blot vejledende, da mindre i nogle tilfælde også kan gøre det. Her er det vigtigt at få en samlet vurdering af lånet, da fx lånets løbetid og størrelse i denne sammenhæng også har en betydning for, om det kan svare sig at konvertere.
  • Lånets størrelse: Jo større, jo bedre. En hyppigt anvendt tommelfingerregel siger, at lånets størrelse helst skal være mere end 250.000 kr., ellers gør de faste omkostninger et for stort indhug i gevinsten. Igen bør du kigge på den samlede beregning af lånomlægningen, før du træffer en beslutning.
  • Restløbetid: Jo længere, jo bedre. Da hovedformålet med en låneomlægning er at opnå en lavere rente, vil rentebesparelsen være beskeden, hvis der kun går 5-10 år, før lånet er betalt ud.
  • Kursniveau: Kursen på det nye lån bør være så tæt på 100 som muligt for at undgå en dramatisk stigning i restgælden. Er kursen 90, får du kun udbetalt 90 kr. for hver lånte 100 kr., hvilket giver en stigning i restgælden på 10 kr. for hver lånte 90 kr. Ligger kursen derimod på 97, stiger restgælden kun med 3 kr. for hver lånte 100 kr. Et passende kursniveau ligger på mellem 97 og 100.

Hvor meget kan du tjene på en låneomlægning?

Ved valg af nyt lån bør du overveje, om du helst vil spare penge på lang sigt, eller om du primært ønsker en lavere ydelse her og nu. Besparelsen ved en låneomlægning afhænger af, hvor stort et lån du lægger om og af det aktuelle kursniveau på dit nye lån.

Du har selv mulighed for at beregne en omlægning på boligregner.dk.

Eksempler på muligheder ved en låneomlægning

Nuværende lån Restgæld Gns.kurs Kursværdi Indfri omk. Indfrielse Ydelse efter skat Restgæld efter fem år
25 år 4% obligation 1.803.143 100 1.803.143 18.812 1.821.956 8.190 1.568.360
Finansieringsalternativer Hovedstol Gns.kurs Kursværdi Udst.omk. Kontant Ydl.e.s.
26 år F3 oktober 1.833.000 100 1.833.000 10.326 718 6.863 1.479.178
20 år 1.5% obligation 1.907.000 96,08 1.832.313 10.325 33 9.097 1.482.356
25 år 2.5% obligation 1.852.000 98,95 1.832.629 10.325 348 7.691 1.567.718

Note: Beregninger foretaget på boligregner.dk den 16. november 2016

Skemaet tager udgangspunkt i, at du har optaget et lån i december 2011, hvor den effektive rente på en 30-årig fireprocent-obligation lå på cirka 4,4 procent mod 2,6 pct. medio november 2016. Den effektive rente indeholder kun renteudgiften, mens omkostninger, bidrag og kursskæring ikke er indeholdt.

Lånets restgæld er opgjort til 1.808.000 kroner medio november 2016, og den månedlige nettoydelse på udgør 8.190 kr. Restløbetiden er på 25 år.

Nyt fastforrentet lån:

Som det fremgår af tabellen, ligger der en pæn besparelse ved en omlægning på det aktuelle kursniveau. Bytter du over til et lån med en kuponrente på 2,5 procent med en uændret løbetid, er der udsigt til en månedlig nettobesparelse på 499 kr. Opgjort over en 5-årig periode løber besparelsen op i cirka 30.000 kr.

Men selv om der ligger en pæn gevinst på omlægningen, er det ikke givet, at en omlægning af lånet altid er en god idé. Ved at lægge om på det aktuelle tidspunkt afskærer du dig reelt fra at lægge om senere, hvis renten skulle falde lidt mere.

Forkortelse af løbetid:

Ønsker du en større besparelse med et fastforrentet lån, skal løbetiden forkortes. En nærliggende mulighed er at optage et 20-årigt lån med en kuponrente på 1,5 procent. Fordelen er en lavere rente og større afdrag, mens ulempen er en højere ydelse. Set over en 5-årig periode løber merudgiften op i cirka 54.000 kroner, mens der til gengæld bliver afdraget cirka 86.000 kroner mere end på det gamle.

Hvor meget du kan tjene på at lægge et lån om varierer, alt efter hvilken låntype du vælger.

Hvor meget du kan tjene på at lægge et lån om varierer, alt efter hvilken låntype du vælger. Foto: Bigstockphoto

Variabelt forrentet lån:

For at opnå en lavere ydelse, bør du sigte efter et variabelt forrentet lån (fx F3 eller F5). Til gengæld for den lave rente må du leve med risikoen for en højere nettoydelse, hvis renten skulle stige.

I eksemplet viser vores beregninger, at nettoydelsen falder med 1.327 kroner om måneden og der samtidig bliver afdraget væsentlig mere på boligen end på det gamle lån.

Hvor meget koster en låneomlægning?

Hvor meget det koster at omlægge dit realkreditlån, varierer en del og afhænger af mange forskellige faktorer. Du bør dog regne med, at du som udgangspunkt næppe kommer under 10.000 kroner i omkostninger.

I ovenstående skema løber indfrielsesomkostningerne op i små 19.000 kroner, mens omkostningerne på det nye lån udgør cirka 10.000 kroner.

I en vis udstrækning har du mulighed for at styre omkostningerne ved fx at fravælge udgift til kurssikring eller differencerente. Ved et eventuelt fravalg må du til gengæld leve med, at du ikke kender din præcise ydelse fremover.

Beregn omkostninger ved at omlægning af realkreditån

Differencerenten er en af de store udgiftsposter, når du omlægger dit realkreditlån.

Med Bolius' beregner nedenfor kan du få indblik i omkostningerne ved at omlægge dit lån.


» Se beregnerens forudsætninger 

LÆS OGSÅ: Boliglån

Hvad skal du overveje før en omlægning?

Når du vil lægge et lån i din bolig om, skal du foretage en række valg:

  • Opsigelsestidspunkt
    Et fastforrentet lån kan altid opsiges af låntager og indfries til kurs 100. Kravet er, at du opsiger lånet med mindst 2 måneders varsel til den førstkommende termin. Ønsker du at indfri lånet til april-terminen, er sidste frist den 31. januar.
  • Opsigelsesform
    Du kan vælge imellem en såkaldt straksindfrielse eller opsigelse til termin. Ved en straksindfrielse kender du ydelsen på dit nye lån med det samme, men skal til gengæld betale differencerenter frem til terminsskiftet. Alternativt kan du opsige dit gamle lån til terminsskiftet, men må leve med risikoen/muligheden for henholdsvis rentestigninger og rentefald frem til terminsdatoen.
  • Kurssikring
    Vælger du at opsige lånet til termin, kan du kurssikre det nye lån, hvilket koster et fradrag i kursen. Modsat differencerenter kan kursfradraget ikke trækkes fra i skat.
  • Læg flere lån sammen
    Har du flere små realkreditlån, kan det være praktisk at lægge dem sammen til et nyt og større lån. Samtidig har du mulighed for at spare penge på bidraget, da realkreditselskaberne typisk forlanger et minimumsbidrag på hvert lån.
  • Kombinér låneomlægningen med andre investeringer
    Mange boligejere kombinerer en låneomlægning med muligheden for at få flere penge mellem hænderne. I kraft af prisstigninger og afdrag på boligen har nogle boligejere opsparet en betydelig friværdi i ejendommen. Friværdien er det beløb, du kan låne i realkreditselskab eller bank uden at overskride ejendommens vurdering.
    Står du og savner kapital til en større forbedring af boligen, eller drømmer du om en ny bil, er det nærliggende at forhøje det nye lån tilsvarende i forbindelse med en låneomlægning.

Inden realkreditselskabet bevilger dig et lån ud over det eksisterende lån, skal boligen vurderes. Du betaler ikke ekstra for vurderingen, men kan i nogle slippe med en mindre bidragssats til realkreditselskabet, hvis boligen er steget ekstraordinært meget i værdi.

Ved mindre forhøjelser af hovedstolen er der ikke tradition for en ny vurdering. Praksis er forskellig blandt selskaberne. Nogle sætter en stigning på 50.000 kr. som grænse for en ny vurdering, mens andre opererer med et mindre beløb.

Ordliste

Differencerente er en rente, du skal betale, hvis du indfrier et realkreditlån mellem 2 terminer og samtidig sikrer dig med en fast rente fra tidspunktet for omlægningen.

Kursskæring er et fradrag i kursen, inden lånebeløbet bliver afregnet med dig.

Kurtage er den pris, du betaler for at få solgt/købt dine obligationer.

Tinglysningsafgift betaler du for at få tinglyst lån eller andre byrder på ejendommen. Afgiften udgør 1,5 procent af beløbet samt et fast gebyr på 1.660 kroner (2016-priser).

Fastkursaftale er en aftale, hvor låntager låser kursen på et obligationslån fast til det tidspunkt, hvor lånet udbetales. Aftalen koster typisk 600-800 kr. (2016-priser) i fast gebyr samt et fradrag i kursen.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab