Pas på: Tjek servitutter før du køber bolig

En tinglyst servitut kan give alvorlige indskrænkninger i din private ejendomsret. Fx at du ikke må bygge i højden, en offentlig sti på din grund, eller at du ikke må holde kat! Læs her, hvilke spøjse servitutter du kan komme ud for.

Sørg altid for at få en professionel vurdering af, hvad servitutterne betyder i praksis. Foto: Torben Klint.

Hvad er en servitut?

En servitut kaldes også en byrde og er en begrænsning, der kan være pålagt din ejendom. For at servitutten kan være gældende, skal den tinglyses på samme måde, som du tinglyser din ejendomsret (skødet), når du køber en bolig.

Servitutter kan opdeles i

  1. Offentligretlig rettighed – en myndighed får tinglyst en ret over ejendommen, fx en fredning eller en lokalplan.
  2. Privatretlig rettighed – privatpersoner får tinglyst en ret over ejendommen.

I dag afløser lokalplaner i praksis ofte gamle servitutter, men kun hvis de er uforenelige. Man kan sagtens være ude for, at en servitut er skærpende i forhold til lokalplanen, fx angående byggelinje eller byggehøjde, og så er det stadig servitutten, der gælder.

I Danmark er det mere reglen end undtagelse, at der er tinglyste servitutter på en privat ejendom. Og du kan få mange ubehagelige overraskelser, hvis du ved et boligkøb ikke tjekker, hvilke servitutter der er tinglyst på ejendommen.

Servitutter kan fx fastslå, at der skal gå en offentlig sti hen over din grund, eller hvordan dit hus skal se ud.

Servitutter skal normalt efterleves, og hvis du går i retten, fordi du mener, at en servitut er urimelig, er der ikke store chancer for at vinde. Samtidig kan servitutter være meget svære at fjerne fra en ejendom, selv om de er gamle og mærkværdige.

Tjek tingbogen for servitutter

Hvis der er servitutter på en ejendom, skal de altid fremgå af tingbogsudskriften på ejendommen, men pas alligevel på, advarer landinspektør Kristian Baatrup fra Landinspektørkontoret Baatrup & Thomsen i Helsingør og en af eksperterne i Spørg Bolius.

- En advokat skal i forbindelse med udfærdigelsen af skødet altid opliste de servitutter, der er på ejendommen. Men at læse sådan en liste kan sammenlignes med, hvis du kun læser overskrifterne i en avis og ikke artiklerne.

- For at være helt sikker på indholdet af de enkelte servitutter, skal du derfor altid få gennemgået akterne og få en professionel vurdering af, hvad disse servitutter betyder i praksis, ellers kan du brænde fingrene. Måske kommer naboen en dag og vifter med en gammel servitut fra 1938, der måske sætter en stopper for dine byggeplaner, siger Kristian Baatrup.

Servitutter kan indskrænke ejendomsretten

Hvis du er ejer af et hus, kan det forekomme underligt, at meget gamle servitutter kan bremse dig i et – set med moderne øjne – fornuftigt projekt.

- Jeg oplever, at folk kan have svært ved at forstå, at der er andre, der må bestemme noget over deres grund og på den måde indskrænke deres private ejendomsret, men sådan er det, siger advokat Jan Schøtt-Petersen, indehaver af Alliance Advokater Helsingør og formand for Danske Boligadvokater, til Bolius’ boligmagasin BEDRE HJEM.

Det kan af og til være svært at finde årsagen til servitutter. Læs her et eksempel der lyder: ”Husdyr, bortset fra hund, må ikke holdes”. Foto: Torben Klint.

Servitut tillader hunde – ikke katte

Beboerne i bebyggelsen Egegaardens Haveby i Lyngby er blandt de, der har en speciel servitut på deres ejendom. På ejendommen er tinglyst 9 servitutter, hvor den mest kontroversielle er fra 1953 og lyder: ”Husdyr, bortset fra hund, må ikke holdes”.

- Servitutten er tinglyst 25. august 1953, men jeg har ikke kunnet finde den præcise begrundelse på tryk. Nogle har dog nævnt, at den i sin tid blev indføjet for at beskytte de mange småfugle i området, fortæller Jørgen Sterner, nyvalgt formand for grundejerforeningen.

Skal servitut virkelig tages alvorligt

Mange har gennem årene undret sig over, at det er tilladt at holde hund, men ikke kat. Og grundejerforeningens bestyrelse bliver også jævnligt spurgt, om servitutten virkelig skal tages alvorligt.

- Og her har praksis i foreningen været, at de forskellige bestyrelser forsøger at håndhæve de gamle servitutter uden at være opsøgende. Det betyder, at det først er ved klagesager, at bestyrelsen har trådt i funktion som påtaleberettiget. Mig bekendt har der kun været én kattesag, men den førte til gengæld til en retssag, fortæller Jørgen Sterner.

Katteejere måtte flytte

Kattesagen fik et meget dramatisk forløb og endte i 2000 med, at ejerne valgte at fraflytte området, efter at de havde tabt en retssag om retten til at holde kat. Alternativt kunne de have risikeret, at deres kat Olivia var blevet indfanget og aflivet, hvis den dukkede op på bebyggelsens fællesarealer eller andre grundejeres ejendom.

Sagen startede med en naboklage i 1996, og efter et mislykket forsøg på forlig besluttede grundejerforeningen på en generalforsamling at afprøve sagen ved domstolene. Her blev udfaldet, at servitutten fra 1953 var gældende og skulle overholdes.

- I dag findes der katte i området, men som nævnt er linjen, at det kun er ved klagesager, at der tages handling fra bestyrelsens side, siger Jørgen Sterner.

Servitut skræmte huskøbere væk

Selv om Egegaardens Haveby ikke er det bedste sted for kattejere, er området meget attraktivt, og husene når knap nok at blive sat til salg, før de er revet væk. Den gamle servitut kan dog også skræmme købere væk. Det erfarede Jørgen Sterner for nogen tid siden:

- Her havde en familie næsten købt et af rækkehusene, men de hævede handlen, efter at jeg havde fortalt dem, at servitutten omkring husdyr måtte respekteres. Og for den familie var deres katte altså vigtigere end at købe et af husene i området, siger Jørgen Sterner.

LÆS OGSÅ: Tinglysning

Hvem kan ændre servitutter?

  • Den eller de påtaleberettigede, som har formuleret en servitut og fået den tinglyst, bestemmer enevældigt, om den skal håndhæves og behøver ikke at begrunde det.
  • Det er kun den påtaleberettigede, som har magt til ændre eller slette en servitut på en ejendom.
  • Dog: Hvis en servitut er åbenbart urimelig eller forskelsbehandler nogen, kan man gå til domstolene. Det er en forholdsvis svær sag, da man ved køb af en ejendom har kendskab til og accepterer de tinglyste servitutter.

Forskellige former for servitutter

  • En rådighedsservitut giver adgang til at råde over ejendommen og kaldes en positiv servitut, fx en færdselsret eller en ret til ledningsoverførsel.
  • En tilstandsservitut kræver, at en bestemt tilstand på ejendommen opretholdes, en negativ servitut. Det kan fx være krav om, at bebyggelse på grunden skal holdes under en vis højde.
  • Villaservitutter skal sikre, at et kvarter bevares som villakvarter og fx hindre etablering af erhverv og påbyde, at der kun må opføres ejendomme, der opfylder visse krav. Det kræver, at servitutten er tinglyst på alle ejendomme i kvarteret.
  • En tilegnelsesservitut er forbundet med en særlig udnyttelsesret, fx en grusgravningsret eller en jagtret.
  • En lokalplan kan i visse tilfælde overflødiggøre/overtrumfe tidligere servitutter, men det gælder kun, hvis de er uforenlige. I de tilfælde, hvor servitutten har skærpede krav i forhold til lokalplanen, fx omkring en byggelinje, er det servitutten, der gælder.

Kilder: denstoredanske.dk, tinglysning.dk, Kristian Baatrup, landinspektør

Hvordan tjekker du, om der er servitutter for din bolig?

  • Følg guiden i artiklen Se din nabos tinglysning - gratis
  • Se endvidere, hvilke særlige restriktioner der er på din kommunes hjemmeside under ”lokalplaner”
  • Ved boligkøb: Ejendomsmægleren bør oplyse, om der er tinglyste servitutter på ejendommen, men alligevel bør du altid få en advokat til at gennemgå, hvad evt. servitutter i praksis kan betyde.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab