Projektkøb af ejerlejligheder

Ved projektkøb køber du en lejlighed, som endnu ikke er bygget. Derfor skal du gennemgå salgsopstilling og købsaftale meget omhyggeligt, før du underskriver.

Projektkøb finansiering
Bølgen i Vejle er et eksempel på et lejlighedskompleks, der blev solgt som projektkøb. Her ses det under opførelse. Arkivfoto.

Hvad er et projektkøb af en lejlighed?

Kendetegnende for et projektkøb er, at den lejlighed du køber, for det meste kun er på tegnebrættet, når du og sælger indgår handlen.

Projektejendomme sælges nemlig ofte, langt før entreprenøren er begyndt at bygge.

Lejligheden kan dog også være en del af et større projekt, hvor byggeriet er så fremskredent, at du kan se byggeriets konturer og måske ligefrem besøge en af de første lejligheder i projektet. Der kan desuden være bygget en prøvelejlighed, hvor du kan få indtryk af indretning, materialevalg, mm.

Nogle af de store projekter har lavet en mock-up, dvs. en 1:1 udstilling af en lejlighed, så du kan få en idé om, hvorvidt lejligheden er noget for dig. Lejligheden ligger ofte i en skurvogn eller i en pavillon. Alternativt må du nøjes med brochurer, salgsmateriale, plancher, mm., som kan give et indtryk af den kommende bolig.

Da du ikke har mulighed for at få et visuelt indtryk af boligen og mangler tilstandsrapporter mv., er der er god grund til at nærlæse salgsmaterialet, inden du skriver under på en købskontrakt.

Blandt de store aktører/entreprenører på boligmarkedet findes en nogenlunde standardiseret kontrakt, og nedenfor følger lidt orientering om de væsentligste punkter i et projektforløb.

Hvordan er forløbet typisk ved et projektkøb? 

Hvordan fungerer et projektkøb?
Ved et projektkøb kan det tage lang tid fra handel til indflytning - blandt andet på grund af forsinkelser i byggeprocessen. Arkivfoto.

Da projektlejligheder kun sjældent er opført på handelstidspunktet, gælder det som køber om at væbne sig med tålmodighed. Der kan nemlig gå lang tid, fra du har skrevet under på købsaftalen, til du endelig kan flytte ind. Du kan også risikere, at overtagelsesdagen rykkes op til flere gange på grund af forsinkelser i byggeriet.

Nye lovkrav gør, at købsaftaler indeholder en bestemmelse om, at der som køber skal betales minimum 5% i udbetaling, når købsaftalen er indgået.

Samtidig skal din bank stille en bankgaranti for resten af købesummen, hvilket ofte kan være meget bekosteligt, idet der ofte er lang tid til overtagelsen.

Du kan med fordel spørge flere banker om udgiften til bankgarantien, der er set priseksempler på mellem kr. 3.000 – kr. 30.000 for en bankgaranti på 1 år (pr. 1 mio.), så det kan godt svare sig at undersøge priser. På overtagelsesdagen vil bankgarantien blive erstattet af en deponering af restkøbesummen i sælgers pengeinstitut.

Senest på overtagelsesdagen, dvs. den dag, hvor du skulle kunne flytte ind i lejligheden, skal du gennemgå lejligheden sammen med sælger for at tjekke eventuelle mangler.

Hvis der er større mangler, vil det kunne udskyde overtagelsesdagen afhængigt af, hvordan købsaftalen er formuleret. Der bør i købsaftalen være aftalt, at man som køber kan tilbageholde et beløb, der svarer til udgifterne for at få udbedret fejl og mangler, der fremgår af afleveringsforretningen, men det sker langt fra i alle tilfælde.

En uafhængig byggesagkyndig kan lave en gennemgang af fejl og mangler med dig (afleveringsforretning).

De fleste købsaftaler ved projektsalg indeholder bestemmelser, som betyder, at sælger kan vente med at udbedre mindre mangler til 1-års-gennemgangen. Normalt hæfter sælger ved salg af fast ejendom for mangler i op til 10 år. Man kan som regel ikke få ejerskifteforsikring på nybyggeri.

LÆS OGSÅ: 1-års og 5-årsgennemgang (eftersyn)

Ved projektsalg vil sælger næsten altid have begrænset sit ansvar til 5 år efter overtagelsesdagen.

LÆS OGSÅ: Boliglån i banken: Find det billigste

Hvilke særlige risici løber du ved projektkøb? 

Skal man bruge en advokat ved projektkøb?
Især ved projektkøb er det en god ide at få en advokat til at vurdere købsaftalen. Arkivfoto

Du bør som køber altid kontakte en advokat/juridisk rådgiver, før du skriver under på en købsaftale. Alternativt kan du sørge for at få indføjet et advokatforbehold i købsaftalen. Det vil sige, at købsaftalen ikke er bindende, før din advokat har godkendt den.

Som køber skal du bl.a. være opmærksom på følgende: 

  • Er sælger en kendt aktør på markedet? (kan sælger gennemføre byggeriet?)
  • Skal der opføres andet byggeri i området, som kan få indflydelse på fx udsigten eller nærmiljøet?
  • Er der bestemmelser for, at du som køber må tåle, at lejligheden bliver mindre end først antaget
  • Kan sælger frit ændre i materialevalg, hårde hvidevarer, farver m.v.?
  • Kan sælger frit udskyde overtagelsesdagen, og kan du af den grund forlange dagbøder og erstatning? I mange tilfælde kan entreprenøren helt frem til 3 mdr. før overtagelsen udskyde overtagelsesdagen uden nogen form for kompensation.
  • Hvor skal du bo, hvis sælger udskyder overtagelsesdagen?
  • Er der dagbøder for forsinkelse, og kan de dække dine udgifter til midlertidig beboelse?
  • Hvornår er lejligheden klar til overtagelse? (Hvilke fejl og mangler skal køber acceptere?). Købsaftalen kan indeholde bestemmelser om, at visse mangler/færdiggørelser udføres efter overtagelsen, fx haveanlæg, fællesarealer, mm.
  • Hvor lang tid hæfter sælger for mangler, og stiller sælger garanti for, at manglerne bliver afhjulpet?
  • Er ejerforeningens budget realistisk? Tallene i salgsopstillingen vil jo altid være baseret på et skøn og dermed som ansvarsfraskrivelse for sælger.
  • Er der mulighed for at tilbageholde penge indtil fejl og mangler er udbedret?
  • Finansiering. Rentestigning og dermed kursændringer kan gøre lejligheden dyrere end først antaget.

I forbindelse med at du overtager lejligheden, skal der ofte udarbejdes en afleveringsrapport, som skal underskrives af begge parter, her er det vigtigt, at du er til stede og får nedfældet alle mangler på skrift.

Det vil ofte være en god idé at få hjælp af en byggesagkyndig som din uvildige rådgiver i forbindelse med gennemgang for eventuelle fejl og mangler. En byggesagkyndig kan med realistiske øjne se på, hvorvidt fejl og mangler er af marginal kosmetisk karakter, eller om sælger bør udbedre dem.

Endvidere kan den byggesagkyndige rådgive om udbedring, så du på den måde har nemmere ved at sikre, at eventuelle fejl og mangler efterfølgende også udbedres korrekt.

LÆS OGSÅ: Fejl og mangler ved håndværkerarbejde

I flere af de boliger, der bliver solgt som projektsalg, er der ikke bopælspligt. Det betyder, at du kan anvende boligen som en ekstra bolig eller som en fritidsbolig.

Der vil dog ofte være bopælspligt ved det næste salg, altså for den som du evt. sælger boligen videre til på et senere tidspunkt.

Manglende bopælspligt gør ofte boligen mere attraktiv, men det har den ulempe, at boligerne kan stå tomme til ulempe for nærmiljøet. Københavns Kommune har for en del år siden vedtaget, at det ikke længere skal være muligt at undslå sig sin bopælspligt.

LÆS OGSÅ: Bopælspligt 

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab