Regler og pligter når du bygger om, til eller nyt

Når du som boligejer skal i gang med et byggeprojekt, er der en række love og planer, du skal overholde. Her får du en gennemgang af noget af den lovgivning og de reglementer, så du kan komme godt fra start.

Tilbygning. Ombygning. Love. Regler.

Hvilke pligter har du, når du bygger om? Arkivfoto.

Hvilke love og regler gælder for byggeri?

Det er dig der som husejer er ansvarlig for, at forholdene på din ejendom er lovlige, og at love og regler er overholdt. Derfor er det vigtigt, at du, eventuelt i samarbejde med en rådgiver, sætter dig grundigt ind i reglerne i forbindelse med byggerier på din grund, hvad enten der er tale om større eller mindre projekter

Der findes en række love, bekendtgørelser og reglementer, som udstikker reglerne for byggeri.

De vigtigste er:

  • Byggeloven

Indeholder de overordnede regler for byggeri. Du har som husejer pligt til at overholde byggeloven på linje med landets øvrige love.

  • Bygningsreglementet

Skal sikre kvaliteten i byggeriet og indeholder de juridisk bindende krav, der stilles til byggeriet. Bygningsreglementet gælder for både nybyggeri, ændret anvendelse, tilbygninger, renovering og udskiftning. Kravene er i mange tilfælde udmøntet i funktionskrav, mens mere præcise anvisninger til konstruktioner og materialer ofte kan findes i forskellige anvisninger til, hvordan kravene praktisk kan opfyldes - fx Anvisning 253 Småhuse - Indretning og funktion - som er en anvisning, der omhandler generelle krav og anbefalinger til indretning og funktion af nybyggede småhuse i henhold til bestemmelserne i Bygningsreglementet. 'SBI Anvisning 252 Vådrum er et andet eksempel. Det viser, hvordan kravene til vandtæthed og sikkerhed mod fugt og vandskader i Bygningsreglementet praktisk kan opfyldes. Statens Byggeforskningsinstitut har udformet disse anvisninger.

  • BBR-loven

Udstikker regler for areal, adressering og skiltning, koordinering og videregivelse af ejendomsdata. Som ejer af fast ejendom har du pligt til at indberette korrekte oplysninger til BBR via kommunen.

  • Lov om udstykning og anden registrering i matriklen

Indeholder regler for udførelsen af matrikulære arbejder som udstykning, arealoverførsel, sammenlægning mv.

  • Planloven

Planloven er den lov, der danner grundlag for offentlige myndigheders styring af den fremtidige arealanvendelse. Den opstiller nogle regler, som skal sikre, at udvikling af områder forener de samfundsmæssige interesser og medvirker til at værne om natur og miljø, så udviklingen af samfundet kan ske på et bæredygtigt grundlag.

  • Diverse kommuneplaner, lokalplaner og servitutter

Her kan du finde særlige regler og krav, som skal overholdes, når der skal bygges om eller nyt i de områder, den enkelte Lokalplan omfatter, eller på de grunde hvor servitutterne gælder.

  • Lokalplaner

- eller andre tinglyste servitutter, der er gældende for din matrikel, kan fx regulere hvad, hvor meget og hvor på grunden, der må bygges. Det kan også være fastsat, hvilke materialer eller byggetekniske løsninger, du må vælge.

    • Søg efter Lokalplaner på din kommunes hjemmeside eller Byg og Miljø, og tjek for servitutter på den digitale tinglysning.

    • Lokalplaner eller servitutter kan skærpe kravene i bygningsreglementet. I så fald er det de skærpede bestemmelserne i Lokalplan og servitutter, der er gældende og skal overholdes.

LÆS OGSÅ: Bebyggelsesprocent

Regler for ny tagkonstruktion

Tjek, om du skal anmelde eller søge tilladelse til dit byggeri, før du går i gang. Arkivfoto

Hvilke regler er der for ansøning af byggetilladelse?

Nogle byggearbejder på huset eller grunden kræver, at kommunen inddrages, mens andre frit kan udføres. Der skelnes i denne sammenhæng mellem 2 forskellige former for byggeri:

  • Byggerier, der kræver byggetilladelse, før du kan begynde at bygge.

  • Byggerier, der ikke kræver tilladelse, før du kan begynde at bygge.

Byggerier, der kræver byggetilladelse, før du kan begynde at bygge

Alt nybyggeri og alle om- og tilbygninger, hvor beboelsesarealet udvides, eller bygning af fx udestuer kræver en byggetilladelse. 

Er der tale om et byggeprojekt, der ændrer på bebyggelsens omgivelser, kan kommunen også kræve, at det skal godkendes inden. Det kan fx være tilfældet med etablering af altaner.

LÆS OGSÅ: Bygningsreglementet

Hvilke regler er der i forbindelse med byggeri af tag

Der er forskellige regler, afhængig af hvilken type byggeri, du kaster dig ud i. Arkivfoto.

Kan du ikke følge gældende regler, skal du søge om dispensation samtidig med ansøgningen om byggetilladelse.

Ansøgning om byggetilladelse foretages digitalt via din kommunes hjemmeside – her kan du også læse hvilke oplysninger og hvilket materiale, der er nødvendigt for, at ansøgningen kan behandles. Det vil fx være tegninger, beregninger og beskrivelse af det ønskede byggeri.

Vær desuden opmærksom på, at hvis du vil rive en bygning ned, skal det anmeldes. Det kan - hvis huset er fredet, bevaringsværdigt, eller hvis bestemmelser i den gældende lokalplan siger det  - betyde, at du skal have tilladelse til at rive bygningen eller en del af bygningen ned, inden du påbegynder arbejdet.

Der koster normalt et gebyr at få en byggetilladelse hos kommunen. Hvor meget gebyret er på, varierer fra kommune til kommune. Du må først påbegynde byggeprojektet, når du har fået tilladelse.

Husk også, at hvis du bor i et fredet hus, skal du have tilladelse fra Kulturstyrelsen til alle ombygninger og ændringer. Bevaringsværdige bygninger administreres af kommunerne, og kommunen kan stille krav til, hvad du må ændre ved huset - reglerne for de enkelte bygninger kan være beskrevet, fx hvis der findes lokalplan for området.

Skal du i gang med en renovering eller en nedrivning, skal du sætte dig ind i den respektive kommunes regler for affaldshåndtering. Hvis det, som du skal rive ned, har krævet byggetilladelse at opføre, skal du søge tilladelse til at rive det ned.

Du skal sætte dig ind i reglerne for håndtering af byggeaffald inden du går i gang med at smideud.

Byggerier, der ikke kræver tilladelse, før du kan begynde at bygge

Næsten alle øvrige ændringer af enfamiliehuse der foretages inden for husets eksisterende vægge og ikke udvider boligarealet kan udføres tilladelse.

Vil du lave et uudnyttet loftrum om til beboelse eller bygge et nyt badeværelse i kælderen, vil det dog tælle som en udvidelse af boligarealet, og du skal derfor søge om byggetilladelse først.

Uanset om et byggeri kræver tilladelse, skal alle gældende love, regler og krav overholdes. Og det kan være en god idé at tage en snak med kommunen, inden du går i gang med en større renovering eller ombygning.

Hvis der er tale om ombygning af lejlighed eller andre byggearbejder i forbindelse med etagebyggeri, gælder helt andre regler.

Ombygning af bolig. Regler for boligejere.

Vil du ombygge din bolig skal du bl.a. anmelde byggeaffaldet til din kommune og sørge for, at nye bygningsdele lever op til en række isoleringskrav. Arkivfoto.

Hvilke pligter har du, når du bygger om?

Ved ombygninger skal du være opmærksom på at opfylde kravene i bygningsreglementet og andre reglementer og anvisninger.

Ved større renoveringer eller udskiftning af tag, facade eller vinduer skal de renoverede bygningsdele efterfølgende leve op til kravene i det gældende Bygningsreglement, fx isoleringskrav og krav til redningsåbninger og andre brandkrav.

Læs om bygningsreglementets krav ved ombygning og andre forandringer i bygninger her.

Vær opmærksom på, at fx nogle el- og vvs arbejder skal udføres af autoriseret installatør

Vil du opsætte en brændeovn eller pejs, skal skorstensfejeren underrettes og syne installationen, før den må tages i brug.

Indretning af et helt nyt fyrrum kræver anmeldelse til kommunen, og du skal også anmelde byggeaffald, hvis du renoverer mere end 10 m2 eller skal af med mere end 1 ton byggeaffald.

Hvilke pligter har du, når du bygger til?

Tilbygning til huset kræver byggetilladelse fra kommunen. I mange tilfælde vil det derfor være en god idé at få en rådgiver til at hjælpe med projekt og ansøgning om byggetilladelse. Det vil også være en betingelse i byggetilladelsen, at der indsendes ”Teknisk dokumentation” som fx energiberegninger, statiske beregninger og andet, der skal udføres af en byggeteknisk rådgiver.

SE TEMA: Byg om eller til

Ved tilbygning skal du blandt andet sikre dig, at du ikke overskrider den højst tilladte bebyggelsesprocent for grunden, der - hvis der ikke er andre bestemmelser som fx lokalplaner - er 30 procent i parcelhusområder. Du skal også sikre dig, at du overholder afstandskrav, byggelinjer, højdegrænseplaner og andre ”bygningsregulerende bestemmelser”, der fremgår af Bygningsreglementet eller andre bestemmelser for området eller grunden.

Bebyggelsesprocenten finder du ved at gange det samlede etageareal med 100 og dividere med grundens areal.

Når du bygger til, skal du opfylde kravene i  det gældende bygningsreglement - ikke mindst energikravene. De kan enten opfyldes ved at de enkelte bygningsdele (vinduer, tag, ydervægge osv.) overholder minimumskrav til isolering, eller ved at der laves en samlet energimæssig beregning for hele tilbygningen - den såkaldte energiramme. Det kan du få hjælp til af en energirådgiver.

Læs bygningsreglementets krav til energiforbrug i tilbygninger her.

Hvilke pligter har du, når du bygger nyt?

Nybyggeri kræver byggetilladelse fra kommunen, og også her skal alle krav i det gældende  Bygningsreglement og andre krav i fx Lokalplan, servitutter, m.v., som fx krav til bebyggelsesprocenten, hvor på grunden der må bygges, krav til udformning af byggeri og hvilke materialer der må anvendes,  overholdes. Fx Opfyldelsen af de nye krav til isolering skal kunne dokumenteres ved, at der udarbejdes energirammeberegninger for husets samlede energiforbrug.

Læs om energirammer for nye bygninger her.

Bygningsreglementet stiller også krav til bygningens tæthed, og kommunen kan kræve tætheden efterprøvet, når byggeriet står færdigt.

Vær også opmærksom på, at der skal indsendes teknisk dokumentation i forbindelse med færdigmelding af nybyggeriet. Du finder en vejledning i, hvad teknisk dokumentation skal indeholde her.

Meld oplysninger ind til BBR ved ombygning

Som boligejer har du pligt til at sikre, at BBR-oplysningerne for din bolig er korrekte. Foto: Tommy Verting

Hvornår skal du videregive BBR-oplysninger?

Bygnings- og Boligregistret (BBR) indeholder detaljerede oplysninger om alle ejendomme i Danmark. Som bygnings- eller boligejer er det dit ansvar løbende at holde øje med, at oplysninger i BBR er korrekte, og at der indberettes nye oplysninger, når der sker om- eller tilbygninger.

Kommunen står for at ajourføre BBR, når boligejere sender oplysninger, fx i forbindelse med en byggesagsbehandling. Ved byggerier, som ikke anmeldes til kommunen, skal du selv sørge for at sende oplysningerne til din kommune.

Læs, hvilke oplysninger der skal indberettes, på Bygnings- og Boligregistrets hjemmeside

Kommunen har mulighed for at udstede en bøde på op til 5.000 kr., hvis der er opgivet urigtige oplysninger.

Se BBR oplysninger for din ejendom her

Hvis der er fejl i dine BBR registreringer, skal du som ejer sørge for, at de bliver rettet. Det gør du ved at kontakte din kommune fx via dette link.

Brug en autoriseret vvs-mand til nye installationer

Skal du have foretaget vvs-arbejde i din bolig, er der opgaver, du ikke selv må lave. Det kræver en autoriseret vvs-installatør. Foto: Bigstock

Hvilket arbejde kræver autoriserede håndværkere?

Mens der er meget præcise krav til bygningskonstruktioner og brugen af materialer, er der på de fleste områder ingen krav om, at byggearbejderne skal udføres af professionelle håndværkere.

Murer-, tømrer- og malerarbejde må du selv udføre.

Kun når det gælder vvs- og el-installationer, er der krav om, at en del arbejde skal udføres af en autoriseret installatør. Grundlæggende gælder det, at alt, hvad der har med etablering eller ændring af faste installationer at gøre, skal udføres af autoriseret installatør. Du må fx gerne selv udskifte en stikkontakt eller et vandarmatur.

Afløbsinstallationer skal udføres af en autoriseret kloakmester.

Læs mere om, hvilke installationsarbejder du selv må udføre hos installatørernes organisation TEKNIQ.

Hvilke regler findes der om larm, når du bygger om eller til?

Når du bygger nyt eller til, findes der regler om, hvor meget larm og støj, der må komme fra byggepladsen. Tilsvarende er der også regler om, hvilke tidsrum, det må støje fra byggepladsen.

Regler om støj og larm fra byggepladser varierer fra kommune til kommune. Du kan som regel finde information om regler for støjgrænser på de respektive kommuners hjemmesider. Det er god idé at sætte sig ind i støjgrænser og tidsrum, før byggeriet går i gang.

Før byggeriet går i gang på din grund, er det også altid en god idé at informere naboer og andre omkringboende, der måske vil blive påvirket af fx støj fra byggepladsen, og generelt tage de videst mulige hensyn. På den måde kan man undgå mange unødvendige konflikter, og det gode naboskab kan fortsætte på trods af eventuelle gener fra byggeriet.

Kilder og henvisninger

Kilder:

Henvisninger:

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab