Det fortsatte rentefald betyder nu, at boligejere med et 1,5 procent fastforrentet lån bør overveje en omlægning til et nyt, fastforrentet lån med en rente på 0,5 procent.

Ganske vist er der ikke tale om den store besparelse her og nu, men på længere sigt ligger der en pæn gevinst form af den årlige rentebesparelse.

Det nye 0,5 procent-lån blev introduceret for blot en måned siden, og siden da er kursen steget fra 95 til i underkanten af 99 i dag (3. september 2019), og det gør det attraktivt at konvertere 1,5 procents-lånet.

Rentefald bag 0,5 procents-lån

Det er usikkerhed om den globale økonomi, der fortsat får renterne til at falde. Og det var baggrunden for, at realkreditselskaberne Realkredit Danmark, Nordea Kredit, Totalkredit og Jyske Kredit indførte det nye, fastforrentede 0,5 procent-lån i august 2019.

Det er første gang i historien, at et fastforrentet 30-årigt realkreditlån med afdrag har så lav en rente. Så sent som i april 2019 satte et 30-årigt lån med afdrag bundrekord med en rente på 1 procent.

Fra 1,5 til 0,5 procents-lån – omkostninger er tjent ind på mindre end 5 år

Fordelen ved en konvertering er, at du får en lidt lavere månedlig ydelse, mens restgælden til gengæld stiger en smule. Når restgælden stiger hænger det sammen med, at både omkostninger og kurstab indregnes i det nye lån.

Til gengæld falder den månedlige ydelse efter skat med 85 kr., mens afdragene stiger med 445 kr. om måneden. Bundlinjen bliver, at omkostningerne med sikkerhed er tjent ind efter små fem år, anfører cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

- Og skulle det ske, at man indfrier lånet før tid – og renterne ikke har bevæget sig det store, og man opsiger til omtrent samme kurs man optog lånet til – så vil konvertering med sikkerhed have tjent sig hjem efter blot 2,8 år, fastslår han.

Omkostninger og kurstab gør omlægning dyrere

Det er imidlertid langt fra gratis at lægge lånet om. For et lån med en restgæld på 1 million kr. løber omkostningerne op i 18.000-20.000 kr., hvis du foretager en såkaldt pari/straks-indfrielse medio september 2019.

Omkostningerne til banken er sammensat af faste gebyrer, kurtage og kursskæring på i alt cirka 12.000 kr. Dertil kommer tinglysningsgebyr til det offentlige på 1.640 kr. En af de store poster er udgiften til differencerente, som i det aktuelle eksempel løber op i cirka 5.000 kr.

Disse omkostninger er regnet med i ovenstående eksempel, og derfor kan det altså betale sig at lægge 1,5 procent-lånet om til et 0,5 procents-lån, hvis du bliver boende mindst 5 år i huset eller ejerlejligheden.

Svag risiko for indlåsningseffekt

Selvom 0.5 procent-lånet har været på gaden i lidt over en måned, er der endnu ikke udstedt så mange lån, at risikoen for den såkaldte indlåsningseffekt er helt forsvundet.

Indlåsningseffekten betyder, at hvis boligejeren vil ud af lånet før tid, kan han risikere at skulle betale en overkurs ved indfrielsen. Ved normal opsigelse med to måneders varsel op til førstkommende terminsskifte, kan lånet dog altid opsiges til kurs 100.

På den positive side tæller, at det nye 0,5 procent-lån har en højere kursfølsomhed end det gamle 1,5 procent-lån. Den højere kursfølsomhed indebærer, at kursen på de bagvedliggende obligationer falder relativt kraftigt ved en rentestigning, hvilket får restgælden til at falde mere på 0,5 procent-lånet end på 1,5 procent-lånet. 

Næste skridt er et fastforrentet 30-årigt lån med rente på 0 procent 

Når eller hvis den 30-årige 0,5 procent-obligation med afdrag rammer kurs 100, bliver der lukket for lånetilsagn i obligationen. Næste mulighed er den afdragsfrie variant, der i givet fald vil kunne fås til omkring kurs 99.

Men hvis den afdragsfrie variant også rammer kurs 100, vil næste logiske skridt være et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med en kuponrente på 0 (nul) procent. Meget tyder på, at en ny nul procent-obligation i den situation vil blev udstedt til kurser omkring 95–96.

Med et så stort kurstab vil den effektive rente havne på omkring 0,5 procent plus bidrag på cirka 0,64 procent. Så – selv med en nulrente er det altså ikke gratis at låne penge gennem et fast forrentet lån.

Rente toppede i 1982 med 21 procent

Siden 1982 har rentefald snarere været reglen end undtagelsen.

I perioden fra 1875 til 1960 har den 30-årige realkreditrente ligget nogenlunde fast i niveauet omkring 5 procent. Efter 1960 tog den økonomiske vækst fart, hvilket resulte-rede i stigende renter, der toppede i cirka 21 procent i 1982.

Siden er renten på et 30-årigt fastforrentet lån løbende faldet kun afbrudt af små stig-ninger undervejs.

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Sådan fungerer dit fastforrentede lån

Et fastforrentet realkreditlån er udstyret med en såkaldt kuponrente, som angiver renten på en obligation med en restgæld på eksempelvis 100 kr. I øjeblikket bliver en 30-årig obligation med en kuponrente på 1,0 procent handlet for omkring 99,95 kr. 

Det betyder, at du modtager 99,95 kr. for hver obligation med en restgæld på 100 kr., som realkreditselskabet sælger for dig. Hvis du låner en million kroner, vil du således ’kun’ modtage 999.500 kr., men skal betale renter af en restgæld på 1 million. kr. Den effektive rente bliver derfor lidt højere end de nævnte 1,0 procent.

Med en forventet kurs på 95 på det nye 0,5 procent-lån, vil du efter samme princip ’kun’ få udbetalt 950.000 kr., men skal fortsat betale renter af 1.000.000 kr. 

* Hvis renteniveauet stiger, vil kursen på den fastforrentede obligation falde. Hvis kursen falder til eksempelvis 94, skal du stadig betale 0,50 kr. i rente for hver lånte 100 kr. Det indebærer, at den effektive rente stiger, da du jo fortsat skal betale de nævnte 0,50 kr. i rente, men nu af et mindre beløb.

* Hvis renteniveauet falder, vil kursen på den fastforrentede obligation stige. Hvis kursen eksempelvis stiger til 98, skal du stadig betale 0,50 kr. i rente. Det indebærer, at den effektive rente falder, da du fortsat skal betale de nævnte 0,5 procent i rente, men nu af et større beløb.

I ovennævnte eksempler er ikke indregnet effekten af kursskæring, som udgør en lukrativ indtægtskilde for bankerne. Kursskæring udtrykker det forhold, at banken skærer 0,20 til 0,25 kurspoint af den officielle børskurs, inden lånet udbetales til låntager.